房地产估价案例与分析真题.docx

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房地产估价案例与分析真题

2011年房地产估价案例与分析试题

　一、问答题（共3题，每题10分。

请将答案写在答题纸对应的题号下）　　

（一）甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房进行估价。

由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。

估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产，分别测算得到该商业用房的月租金为280元／㎡、300元／㎡和350元／㎡，然后根据最高最佳利用原则选取350元／㎡作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/㎡，再选用银行贷款利率为折现率测算出了该商业用房的市场价值。

　　【请问】上述估价工作中有哪些错误或不当之处

[答疑编号950263020101]

【正确答案】

　　1）乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘

　　直接根据甲上市公司提供的该商业用房的全面详细状况进行评估不当，估价师必须进行实地踏勘，了解房地产的实际状况、周边环境、市场氛围，才能准确估价。

直接使用甲提供的资料，是一个实际价值，而估价应该使用市场价格平均水平。

　　2）租金的选取根据最高最佳利用原则选取350元／㎡，不正确；

　　应该给出依据，使用平均值或加权平均法，而且3个比较实例差异较大。

　　3）计算有效毛收入时没有考虑空置率；

　　本题空置率是考点，因为题目说了是某处空置的商业房产，后面没有进行空置率的计算。

　　4）选用银行贷款利率为折现率。

　　收益法的计算是选用报酬率，报酬率不能等同于折现率，不能用银行货款利率。

（二）甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造，站内建有营业楼及加油棚各一幢，有若干个储油罐、加油机和加油枪。

现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。

　　【请问】

　　1.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？

　　2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？

[答疑编号950263020102]

【正确答案】

　　1.该估价项目的估价对象范围具体应包括：

　　加油站土地；营业楼及加油棚各一幢及其装修；特许经营权等无形资产。

　　2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供资料：

　　1）企业合法经营资料：

企业营业执照、经营许可证；

　　2）房地产合法资料：

土地使用权证、房屋产权证；

　　3）加油站基本资料：

油罐数量、容量、储备汽油类型、房屋装修情况、机器设备规格型号、折旧情况；

　　4）财务经营状况资料：

近三年财务报表、企业经营收益资料（包括每天加油量、油价、每天销售油量）、经营费用资料（进货成本、进货次数等）；

　　5）特许经营权的资料：

是否存在成品油特许经营权带来的超额利润。

　　（三）某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的—沿街小型商铺的市场价值。

该商铺形状方正，权利状况完整。

注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法，但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。

实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B系兄弟之间转让；实例C系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模；实例D平面形状为“L”形，系业主将原为矩形的商铺临街面二分之一宽度、三分之一深度的部分转让给某银行安装自动取款机所致。

除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。

　　【请问】

　　1.四个交易实例是否可以选作可比实例?

　　2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或者调整?

[答疑编号950263020103]

【正确答案】

　　1.四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性，可以选作可比实例，但要进行可比实例系数修正。

　　2.需要进行的修正和调整：

　　1）实例A，要用市场租金，对实例A合同租金价格进行调整，应调高达到市场租金标准。

　　2）实例B，属于利害关系人之间的交易，价格低于正常市场价值，需要进行交易情况修正，将价格调高。

　　3）实例C，相邻房地产的合并交易，价格高于正常市场价值，也是需要进行交易情况修正，将价格调低。

　　4）实例D，房地产形状是L形，需要进行房地产状况修正，将增加的价格部分调低。

　　二、单项选择题（共3大题.，每小题2分，每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）

（一）2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000㎡的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。

2010年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。

截至该时点，2009年申请的抵押贷款余额为2亿元。

当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。

2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼作出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。

甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。

　　1.2010年3月1日该综合楼的再次抵押价值为（　）亿元。

　　A.10　　　　　　　　　　　　　B.11

　　C.13　　　　　　　　　　　　　D.15

[答疑编号950263020104]

【正确答案】B

【答案解析】房地产价值15，抵押余额2，抵押成数0.5则15－2/0.5＝11

　　首次抵押后的房地产再次抵押的价值。

再次抵押价值为房地产的价值大于已担保的债权的余额部分，即房地产的再次抵押价值不得超过该房地产价值与它已担保债权价值的正值算术差。

　　2.2011年7月1日该综合楼的被征收价值为（　）亿元。

　　A.12　　　　　　　　　　　　　　　B.14

　　C.15　　　　　　　　　　　　　　　D.16

[答疑编号950263020105]

【正确答案】D

【答案解析】被征收价值

　　《国有土地上房屋征收评估办法》：

对居住房屋价值补偿，不得低于房屋征收决定公告之日同区位新建普通商品房的市场价格，对非居住用房价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日类似房屋的房地产市场价格。

　　因此该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元即为被征收价值。

　　无论是住宅还是商铺，都是房屋，都适用同一原则，就是市场价。

　　3.征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应（　）。

　　A.委托房地产估价机构评估确定

　　B.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定

　　C.由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定

　　D.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等，结合市场情况综合确定

[答疑编号950263020106]

【正确答案】C

【答案解析】《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条：

被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

　　4.政府发布的征收决定公告中，一般不包括的内容为（　）。

　　A.征收补偿方案　　　　　　　　　　

　　B.行政诉讼权利

　　C.行政复议权利　　　　　　　　　　

　　D.搬迁期限

[答疑编号950263020107]

【正确答案】D

【答案解析】国有土地上房屋征收与补偿条例第十三条市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。

公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

　　也可以用排除法，补偿方案是一定要公告的，行政复议和行政诉讼是并列的，有复议的权利就有诉讼的权利，所以如果选其中一项，另外一项也一定得选，而题目是单选题，所以2个都排除。

（二）甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。

乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。

经调查，甲公司的债务情况如下：

拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款2000万元。

在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万平方米，其中已售出3万平方米。

经评估，该办公楼的市场价格为6000元／㎡，拍卖变现时的费用及税金为2500万元。

　　5.法院第一次拍卖的保留价应为（　）万元。

　　A.7500

　　B.9600

　　C.12000

　　D.18000

[答疑编号950263020108]

【正确答案】C

【答案解析】《最高人民法院关于人民法院在民事执行中拍卖变卖财产的规定》第八条规定：

“拍卖应当确定保留价。

拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。

人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十”。

　　拍卖保留价：

总建面5万平米，已销售3万平米，拍卖时市场单价6000元／㎡，6000×（5-3）=12000万元

　　6.拍卖完成后，首先应支付的费用为（　）。

　　A.施工单位工程款

　　B.银行贷款

　　C.第三方欠款

　　D.拍卖变现时的费用及税金

[答疑编号950263020109]

【正确答案】D

【答案解析】参见教材P26。

　　7.拍卖变现时的费用及税金不包括（　）。

　　A.拍卖佣金

　　B.营业税及附加

　　C.评估费

　　D.房地产税

[答疑编号950263020110]

【正确答案】D

【答案解析】参见教材P26。

　　（三）甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年，约定不可续期。

经批准规划建设方案为：

容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。

该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度被降至120m。

酒店现已按期竣工。

为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。

经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。

　　8.对该酒店进行损害赔偿估价，不适宜采用的估价方法为（　）。

　　A.修复费用法

　　B.损失资本化法

　　C.赔偿实例比较法

　　D.损害前后差价法

[答疑编号950263020111]

【正确答案】A

【答案解析】不涉及损害后修复的费用，不适宜修复费用法。

　　损失资本化法：

功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。

　　赔偿实例比较法：

规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元。

　　损害前后差价法：

规划调整使用成本年均高出2万元。

　　9.规划调整给该开发项目造成的损失不包括（　）。

　　A.投资利息损失

　　B.土地价值减损

　　C.前期工程费损失

　　D.酒店品质受损造成经营收益损失

[答疑编号950263020112]

【正确答案】B

【答案解析】规划调整给该开发项目造成的损失不包括：

　　规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元包括前期工程费损失。

　　使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。

　　这部分是酒店品质受损造成经营收益损失。

　　酒店现已按期竣工则不包括投资利息损失，但前期工程费多支出，所以会产生相应的投资利息损失。

　　土地的使用年限未缩短，容积率没有变，所以土地价值未减损，不包括土地价值减损。

　　10.规划调整给该酒店造成的价值减损额为（　）万元。

　　A.655.85　　　　　　　　　　　　　B.682.08

　　C.1675.85　　　　　　　　　　　　D.1702.08

[答疑编号950263020113]

【正确答案】D

【答案解析】简单的收益计算

　　1020+50/7%（1-1/（1+7%）37）+2/7%（1-1/（1+7%）37）

　　=1702.08

　　三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。

请在答题纸上作答。

每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）　　　　　　　　　　　　　

　　房地产估价报告

　　项目名称：

××市××区××东街××号××商业用房征收补偿价格评估

　　估价委托人：

××市房屋征收管理办公室

　　估价机构：

××房地产估价有限公司

　　估价人员：

×××（注册号：

×××）

　　×××（注册号：

×××）

　　估价作业日期：

2011年8月8日至8月18日

　　估价报告编号：

××估字第××号

　　目录（略）

　　致估价委托人函（略）

　　房地产估价师声明（略）

　　估价假设和限制条件（略）

　　估价结果报告

（一）估价委托人（略）

（二）估价机构（略）

　　（三）估价对象

　　1.实物状况

（1）土地状况

　　估价对象位于××区××东街，四至：

东至××剧院，西至××东街，南至××商场，北至××餐厅。

土地使用权面积为1000㎡，地块形状规则呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“七通一平”（土地其他情况略）。

（2）建筑物状况

　　估价对象建于1999年8月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4层。

建筑面积为3000㎡，分割为9个零售商铺和餐饮卖场，统一由资产经营公司装修、经营（其他情况略）。

　　1.估价对象缺维护保养及完损情况说明

　　2.权益状况

（1）土地使用权

　　根据委托人提供的资料，《国有土地使用证》证号为×××号，用地面积为1000㎡，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日，约定不可续期。

　　估价结果报告

　　2.权益状况描述不全，缺少土地使用权人等

（2）房屋所有权

　　估价对象已经办理了《房屋所有权证》，证号为×××号，产权人为××公司，建筑面积为3000㎡（其他情况略）。

　　（3）他项权利

　　估价对象已于2010年11月办理了抵押贷款，贷款额度为1000万元人民币，抵押贷款期限为1年，至今尚未偿还。

　　（4）租赁情况

　　估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65元/㎡，租赁期限从2010年8月8目至2030年8月7日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。

合同到期后，资产经营公司可优先租赁。

　　3.区位状况（略）

　　（四）估价目的

　　为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。

　　（五）估价时点

　　2011年8月8日，即房屋征收决定公告之日。

　　（六）价值定义

　　被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。

　　3.价值定义没有说明不包含租赁、抵押、查封影响

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条　被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

　　（七）估价依据

　　1）《中华人民共和国物权法》；

　　2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

　　3）《中华人民共和国土地管理法》；

　　4）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》　（GB/T50291-1999）；

　　5）《城市房屋拆迁管理条例》；

　　6）《国有土地上房屋征收评估办法》；

　　7）《房屋征收评估委托书》；

　　8）《房屋征收评估委托合同》；

　　9）委托人提供的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》；

　　10）估价对象的《房屋租赁合同》；

　　11）注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。

　　4.估价依据缺少《国有土地上房屋征收与补偿条例》

　　5.依据中的《城市房屋拆迁管理条例》已经被新法取代，不应作为估价依据

　　（八）估价原则

　　1.独立、客观、公正原则（说明略）；

　　2.合法原则（说明略）；

　　3.最高最佳利用原则（说明略）；

　　4.替代原则（说明略）；

　　5.估价时点原则（说明略）。

　　（九）估价方法

　　经综合分析，确定选用市场法和收益法作为本次估价采用的估价方法。

　　市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。

　　收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。

　　6.缺少估价方法选择的理由。

或估价方法选用理由未充分说明

　　（十）估价结果

　　评估总价：

4001.24万元。

　　大写金额：

人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整（单价略）。

　　（十一）估价人员

　　注册房地产估价师：

×××（盖章）；注册号：

×××。

　　注册房地产估价师：

×××（盖章）；注册号：

×××。

　　7.注册房地产估价师不得以签章代替签字

　　（十二）估价报告应用的有效期（略）

　　（十三）估价作业日期

　　2011年8月8日至2011年8月18日。

　　估价技术报告

（一）估价对象实物状况描述与分析（略）

（二）估价对象权益状况描述与分析（略）

　　（三）估价对象区位状况描述与分析（略）

　　（四）市场背景描述与分析（略）

　　（五）最高最佳利用分析（略）

　　（六）估价方法适应性分析（略）

　　（七）估价测算过程

　　1.市场法测算

　　市场法具体估价思路：

由于目前市场类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况（实物状况、权益状况、区位状况）调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算求出一个综合结果作为比准价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。

（1）选取可比实例

实例

名称

位置

交易时间

总层数／所在层

建成年代

交易价格（元／㎡）

房屋用途

房屋面积（㎡）

××天地1号楼1段21号营业房

××区

2011.4

4／1～3

2003

15500

商业

2929.56

××东街××城3号楼03号营业房

××区

2011.4

17／1～3

2007

17319

商业

3165.12

××东街××城2号楼20号营业房

××区

2011.6

19/1～3

2007

17320

商业

2810.99

　　8.市场法可比实例交易价格内涵未明确

（2）比较因素说明表

比较因素

估价对象

可比实例A

可比实例B

可比实例C

交易价格（元／㎡）

15500

17319

17320

交易日期

2011.8.8

2011.4

2011.6

交易情况

正常市场交易

实物状况

所处楼层

4／1～4层，规划使用无限制

4／1～3层，规划使用有一定限制

17／1～3层，规划使用有一定限制

19／1～3层，规划使用有一定限制

建筑品质及内部格局

钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营

室内净高

3.5m

　　9.楼层应该是区位因素，放在实物状况中错误

无形价值

无特殊无形价值

装饰装修

中档装修

简单装修

建筑面积

3000

2929.56

3165.12

2810.99

建成年代

1999

2003

2007

权益状况

剩余土地使用年限

其他限制

无

区位状况

土地级别

商业Ⅰ级

周边商业环境

毗邻商业中心，

　　商业环境优

毗邻商业中心，

　　　商业环境优

毗邻商业中心，

　　　商业环境优：

毗邻商业中心，

　　　商业环境优

基础设施配套

七通一平

交通条件

便捷度高

公共服务配套

公共服务

　　设施齐全

公共服务

　　设施齐全

公共服务

　　设施齐全

公共服务

　　设施齐全

临街状况

临××东街

　　10.交易日期调整系数的选取缺少相关价格变化的调整说明，如定基、环比指数，价格变动率的说明

　　（房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%；权重修正系数确定过程略）

　　市场法评估单价：

16670.81元/㎡；

　　市场法评估总价：

16670.81×3000=50012430（元）。

　　11.市场法中缺计算公式

　　2.收益法测算

　　收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。

其计算公式为：

　　V=A/Y×[1—1／（1+Y）n]

　　其中：

V为收益法评估价格，A为房地产年净收益，Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。

　　12.收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析

（1）房屋收益、空置率和重置价格确定

　　根据租赁合同，月租金为65元／㎡，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65元／㎡，空置率取0。

根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200元／㎡（测算过程略）。

　　13.收益法租金计算使用合同租金错误

　　应该在合约内使用合同租金，租金外应使用市场租金。

14.租约外未来租金变化趋势未说明

　　15.空置率为0缺说明及理由或缺租金损失的考虑

　　租约期内为0，租约期外应使用市场的平均空置率

　　16.有无押金及保证金利息收入未说明

（2）报酬率确定

　　报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等方法。

本次估价采取累加法。

无风险报酬率选取估价时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率3.5%；依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%（过程略），最终求出：

　　报酬率

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