0806关于总爷府一期二期分析报告县府.docx

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0806关于总爷府一期二期分析报告县府

南充市温凌市场开发有限公司文件

南温（2014）字第009号

关于总爷府一、二期旧城改造项目分析报告

苍溪县人民政府：

2013年5月，我公司（以下简称南充市温凌市场开发有限公司）经广元市梓行房地产开发有限公司（以下简称梓行公司）引荐开发总爷府二期棚户区改造项目。

经公司全体股东研究决定重金投入，重点打造，相继成立了苍溪项目办公室，组建了队伍及领导班子，并对原梓行公司所建的总爷府一期工程的遗留问题进行了全盘清理和交割，现将我公司对总爷府一期遗留问题的清理和总爷府二期项目与梓行公司的关系以及对总爷府二期处理方案报告如下：

一、总爷府一期项目遗留问题

总爷府一期地处陵江镇人民西路5号，系什世百户、陶家大院拆迁户谭顺和、杨和平等委托阆中市鑫龙房地开发有限公司王梓行作为该项目负责人（后成立梓行公司代替阆中市鑫龙房地开发有限公司）于2007年5月投资实施的联合改建项目，在项目实施过程中，由于当时各种原因产生了以下遗留问题，现报告如下：

（一）原总爷府一期批准的拆迁户未全部落实还建安置。

苍溪县人民政府目标管理督查室根据（苍规建[2007]41号）（见附件一：

苍溪县规划建设和建设局《关于杨家大院、陶家大院居民联合改建住房的请示》）和（苍规建[2008]99号）文件请示,于2008年12月8日在（苍府督[2008]６号）（见附件二：

苍溪县人民政府目标管理督查室《关于对县城陶家杨家大院拆迁改造规划再次核实情况的报告》）中文件批准了“陶家大院、什世百户联合建房”的联合改造设计方案，根据房产证载面积确认拆迁面积7610平方米，按1：

1比例确认还建面积，批准了什世百户、陶家大院原址上分A地块和B地块修建建筑面积共22000平方米的房屋。

由于什世百户与陶家大院是平房且空地较多，各业主均作了不同形式改扩建，有的进行加层改建，有的进行夹层改建（但高度均超过2.20米），还有的在空地上修建了房屋，但均没有到房管部门进行产权登记，无产权面积为11415平方米，陶家与什世百户实际拆迁面积共为19025平方米。

致使一期共有33套房屋未安置落实（其中：

20户拆迁户未安置落实面积为2338.15平方米，11户购房户未安置落实面积为1310.80平方米（见附件三：

《总爷府一期拆迁待安置拆迁户明细》，附件四：

《总爷府一期未落实待安置购房户明细》。

）。

（二）当时处理总爷府一期项目情况调查

由于各种原因致使项目亏损，造成项目资金链断裂，为了项目继续开展，2011年3月，梓行公司联系四川友合建筑工程有限公司（以下简称四川友合公司）参与处理该项目遗留问题。

2011年5月28日起，四川友合公司接手该项目并投入资金800万元，完成总爷府一期附属工程及部分需要现金安置的拆迁户。

县城乡规划建设和住房保障局作为总体协调单位，县房地产管理局及局长李林、副局长陈军（当时叫“苍溪县房地产管理所”）汇同四川友合公司的何平、邓洪尧以及法律顾问直接与各拆迁户、购房户展开了拉锯式的谈判工作，经过长达半年的日夜谈判，至2012年3月底，20户拆迁户和11户购房户与四川友合签订安置补充协议，要求房管局作为“见证方”并盖章的情况下同意将一期应安置房屋协议到总爷府二期安置，面积共为3648.95平方米。

此至总爷府一期从软件与硬件均达到当时政府规定的交房条件，于2012年4月9日起，梓行公司与四川友合在县建设局、房管局等部门协调下，经过一个多月努力，完成了总爷府第一期交房；2011年8月苍溪县规划和建设局答复暂缓启动总爷府二期（见附件五：

苍溪县规划和建设局《关于什世百户（总爷府）信访事项的回复），但在2012年4月交房前，政府及有关部门承诺在2012年5月份启动并由四川友合公司完成总爷府二期工程。

到2012年9月份时，由于各种原因还是迟迟不能启动总爷府二期项目，致使四川友合公司不愿意再投入资金建设二期项目。

（三）梓行公司对原批准总爷府二期项目停建

原批准总爷府二期（指陶家大院和杨家大院）改造片区的房屋据政府政策流程和在有关部门公示后（见附件六：

《关于陵江镇人民西路陶家大院杨文良、范秀英等35户旧房改造用地呈报情况的公示》），已于2009年拆除，在拆迁时已按要求与一期一起在相关部门办理了批建手续（见附件七：

苍规建字（2009）字第26号《苍溪县建设工程规划许可证书》，附件八：

苍规建字（2009）字第11号《苍溪县建设工程规划许可证书》，附件九：

苍国土资建《建设用地批准书苍国用土资建（2009）字第8号、附件十：

苍规用地证（2009）字第10号《建设用地规划许可证》、附件十一：

苍规用地证（2009）字第壹拾壹号《建设用地规划许可证》），但在实施中因以下原因不得不停建：

一是当时周边的日杂公司宿舍、物价和物资局宿舍、国土局宿舍的老百姓要求一并改建，阻扰施工并向有关部门申请改造（见附件十二：

《关于县日杂公司旧楼列入连片联合改建申请》）。

二是实际还建面积与拆迁面积相差太大，使总爷府一期有3648.95平方米的房屋不能安置，按当时处理意见留到总爷府二期安置；，因此，梓行公司停建了已批准的原总爷府二期项目，故产生已拆陶家大院待安置房屋面积8644.41平方米的遗留问题（见附件十三：

陶家大院已拆迁待安置拆迁户明细）。

同时因梓行公司经验不足，未对当时政策理解透彻，在管理上的疏漏以及还建标准不统一等造成了项目亏损。

二、总爷府二期需要解决的一期遗留问题

（一）总爷府二期必须安置落实的一期未安置的拆迁户和购房户

1、一期20户拆迁户未安置落实面积为2338.15平方米。

其中：

17户在县房屋局的见证下签订了补充协议在二期安置；谢继平、李银才、曾强等3户360平方米未签订补充协议需要在二期安置。

2、一期11户购房户未安置落实面积为1310.80平方米。

3、办理一期“两证”（房屋产权证和土地使用证）应交纳交易税费约100万元，应补交的营业税及附加239万元。

4、应支付四川友合公司投入工程及费用800万元。

5、应支付苍溪县福全建筑工程公司、南充市水电安装工程有限公司成都分公司以及其他工程款等约404万元。

6、应付第一期拆迁户牛康远安置3万元。

7、办理房屋质量综合验收手续及费用（不详）。

（二）原已批准二期未建的待安置遗留问题

1、已拆迁陶家大院待安置遗留问题

当时陶家大院拆迁户改建的房屋是按联合改建批准的手续，房屋于2009年12月已拆除，按合同需要安置还建面积8644.41平方米（见已报的《房屋面积测绘报告》）。

因陶家大院房屋已拆除，需要支付过渡费5856146元（见附件十四：

《陶家大院已拆迁待安置拆迁户应支付过渡费明细》）。

2、已售总爷府二期55户购房户待安置。

总爷府二期已出售55户房屋面积5369.08平方米需要在总爷府二期安置，当时售房均价3165元/平方米。

收售房款7331800元（见附件十五：

《总爷府二期已预售待安置购房户明细》）。

三、对总爷府二期开发经济测算分析与对照

经前面一、二所述引起了总爷府一期项目亏损严重，资金链断裂，梓行公司无法完全履行总爷府二期旧城改造和承担一期遗留问题，2013年5月引荐我公司开发总爷府二期项目旧城改造工程，自我公司介入总爷府二期旧城改造项目以后，在政府各级部门及领导的支持下，我公司配合完成旧城改造各种手续，目前政府已将初规拟定，并进行了可行性分析，目前总爷府二期初规已拟定，且将初规的可行性做了测算，我公司作为拟建设方，对测算数据作了对照如下：

根据对照分析，第一，政府测算报告只针对总爷府二期本身情况作了考虑，未纳入总爷府一期遗留问题。

第二，政府原测算未能全面考虑还建余下的可售商业位置关系，造成售价差异大；同时，项目前期费用政府未全面纳入测算。

第三，政府未考虑总爷府二期已售出55套房当时价格与二期修建后售房时价差。

第四，从测算可见，项目在执行中，如果原拟定设计方案不变，是很难实现收支平衡的。

四、我公司投入总爷府二期的目的和解决一期遗留问题的方案

（一）梓行公司引荐我公司介入后，梓行公司与我公司签订退出该项目建设的协议，此后四川友合公司与梓行公司经过多次协商，达成了由梓行公司承担四川友合公司投入处理一期问题的全部资金（见附件十六：

《解除协议》和附件十七：

《项目转让协议》），并与梓行公司进行了盘点清理，梓行公司除应承担四川友合投入800万元资金外（以实际票据为准），还应承担应支付工程款和需要现金安置拆迁户款项共计603万元（其中：

①工程欠款：

苍溪县福全建筑工程公司工程款约300万元，四川省南充市水电工程有限公司成都分公司电力款104万元，合计404万元。

②拆迁户房屋现金回购款：

谢继平60万元（120平方米的住房一套未安置，需要在二期安置，现经协商，谢继平要求现金回购）、李银才100万元（两套住房，其中一套120平方米的住房需要在二期安置，经协商，李银才不要房屋，要求两套房屋现金回购）、牛康远3万元，合计163万元）。

我公司投入总爷府二期旧城改造开发，主要从以下几方面考虑：

一是尽早解决一期拆迁户和购房户有房住（按《承诺》中兑现一期已拆迁的33套还房）以及兑现二期已售出55套房的合同；二是把王梓行从困境中解救出来（按《承诺》中为梓行公司垫付一期工程欠款共800万元）；三是也可以给政府分点忧；四是最关键的展示公司实力及形象，为将来公司进一步发展打下良好基础。

我公司于2013年5月进驻苍溪以来，在各级领导和部门的支持下，成立了总爷府二期旧城自愿改造业主委员会。

我公司在政府及相关部门指导下，完成了地籍报告、地界报告、房屋面积测绘报告、评估报告和可行性研究报告，与96%的业主签订了改造合同。

至此，老百姓看到希望，没有继续上访，杜绝了群体性事件的发生，为苍溪的社会稳定，贡献了自己力所能及的力量。

为了解决总爷府一期遗留问题，我公司曾多次承诺（见附件十八：

温凌公司《承诺书》，附件十九：

梓行公司《承诺书》），总爷府二期项目一经批准开工许可，我公司将在规定期限内，保质保量保进度，让总爷府一、二期拆迁户和购房户按时住上新房，决不给政府留下新的问题。

为了推动该项目顺利进行，请求领导酌情考虑项目实际情况，及时批准项目招商，我公司即使该项目在微利或无利润情况下，我们也愿意承担总爷府二期旧城改造开发任务。

为了苍溪的稳定、平安、和谐，我们愿作出自己的一点微薄之力。

妥否，请批示。

特此报告

南充市温凌市场开发有限公司

二〇一四年八月五日

附件：

附件一、苍规建[2007]41号苍溪县规划建设和建设局《关于杨家大院、陶家大院居民联合改建住房的请示》

附件二、苍府督[2008]6号岳大文县长批示的苍溪县人民政府目前管理督查室《关于对县城陶家杨家大院拆迁改造规划再次核实情况的报告》

附件三、总爷府一期拆迁待安置拆迁户明细

附件四、总爷府一期未落实待安置购房户明细

附件五、苍溪县规划建设和建设局《关于什世百户（总爷府）信访事项的回复

附件六、总爷府一、二期旧城改造用地公示《关于陵江镇人民西路陶家大院杨杨文良、范秀英等35户旧房改造用地呈报情况的公示》

附件七、苍规建字（2009）字第26号《苍溪县建设工程规划许可证书》

附件八、苍规建字（2009）字第11号《苍溪县建设工程规划许可证书》

附件九、苍国用土资建（2009）字第8号《建设用地批准书》

附件十、地字第拾号《建设用地规划许可证》

附件十一、地字第壹拾壹号《建设用地规划许可证》

附件十二、关于县日杂公司旧楼列入连片联合改建的申请

附件十三、已拆迁陶家大院待安置拆迁户明细

附件十四、陶家大院已拆迁待安置拆迁户欠付过渡费明细

附件十五、总爷府第二期已预售待安置明细

附件十六、解除协议

附件十七、项目转让协议

附件十八、温凌公司《承诺书》

附件十九、梓行公司《承诺书》

主题词：

报告总爷府一、二期分析

报：

中共苍溪县委员会苍溪县人民政府

送：

苍溪县国土资源局苍溪县城乡建设规划和住房保障局

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