商铺价值投资理论.docx
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商铺价值投资理论
商铺价值投资理论
6S价值投资理论：
自身品质（self）
内部因素｛
独特性（singlenesS消费环境（surrounding）
6S价值投资理论｛外部因素｛
政策支持（support）时机选择（selection）
操作运营｛
运营情况（solutiong）
1S（self）:
自身条件奠定商铺价值基础1.
可视性
沿街商铺理想的面宽与径深比一般为2：
3左右。
2.楼层
商铺有“一金二银三铜”的说法，所以一、二、三楼的租金比例一般为5：
2：
3。
3.停车条件
通常每15^的商铺面积，需要一个停车位。
4.规划的科学性
方正的格局便于殿堂布置，合理的径深和层高影响着商铺的可分
割性；店面的走向和采光关系到通风、日照等各方面。
5.功能的广泛适用性
适用行业广是好的商铺的一个重要特点。
一个商铺功能齐全，比如水、电、煤气、污水排放、排风口、油
烟口等设施齐全，可以广泛适用于餐饮或其他服务行业，这样有
利于招商、实现商铺价值。
6.交通的易达性
人流易达有利于商铺后期的经营；比如与人行道的衔接方式会直接影响商铺对人流量的吸引力；有台阶的商铺起到阻隔无效人流的作用。
直接与人行道相连的商铺适合一些商品展示性好的行业。
2S（singleness）商铺的独特性会提高商铺价值
1.交通的独特性
通常旺铺所处的道路是，路面宽度适中（以3~4车道为宜）。
有一定的车流，有相对方便的停车地点、公共交通便捷、公交线路较集中。
2.位置的独特性
处在交叉路口，黄金商圈等位置的商铺，具有得天独厚的位置条
件。
因此，含金量非常高。
3.设计的独特性
通过创造性设计，最大限度地使尽可能多的商铺在平面、立面范
围内极容易被消费者看到，并给消费者以深刻的印象。
3S（surrounding）周边有效消费群体决定商铺升值
1.商业氛围
人气是考察一个商铺商业环境的重要指标。
人气的考察至少要分
几个时段考察：
一是同一天的白天和晚上的差别；二是节假日、
休息日和工作日的差别。
优质的区位条件代表着城市资源的高度聚集，综合配套越完善，
商业氛围越浓厚，对应的商务效率就越高，交易成本也越低。
2.客流量
测定客流量时要区分人流的种类：
休闲人流的价值要远远高于交通人流。
前者如商业中心、娱乐中心；后者如地铁通道等。
测定客流量要区分人流的年龄：
20~40岁是人消费欲望最强烈的
年龄段；30~50岁则是人消费能力最高的年龄段。
测定客流量要调研目标群体的人均收入状况。
4S（support）政策支持决定商铺投资潜力
商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用
当一个商圈已成熟，商铺价值已基本发掘，价格受到追捧，供应趋
于饱和，在这样的商圈里，商铺已不适合投资者追涨。
区域规划较好，某类型商业形态相对集中，已初具规模的渐成熟的商圈既有一定的增值潜力，又能避免风险过大。
5S（selection）时机把握决定利润最大化
1.对原始售价的把握
那些目前虽然不是很热但未来将是旺铺的项目，原始价格较低，
而且往往契合城市发展的方向，城市中心区域的外移或者周边大
型居住区的开发建设，都有可能使得这些沿街商铺身价倍增；
开发商在商铺销售时，往往采用的是低开高走的价格战略，投资者在低售价时入市能够在价格上赢得主动。
2.对最终售价的把握
商铺的成熟周期：
培育期T成长期T成熟期T衰退期
培育期：
没有见到投资回报的时期，这时租金收入甚至比不上支出，
再加上机会成本的损失，所以这个阶段往往是亏损的。
成长期：
商铺的经营步入正轨，租金每年都在上涨。
成熟期：
经过运行达到了商铺的黄金期，此时现金流稳定且回报率高。
衰退期：
随着商圈的老化或新的竞争者的加入，商铺开始进入衰退
期。
6S（solutiong）有效运营方案是商铺价值源泉
1.经营商品类型
不同的商品，其利润空间显著不同。
2.项目的管理状况
第一，高档和中、低档商业项目，商铺的价值会有较大差别。
第二，商铺隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平、
后续配备的物业管理公司的管理等直接影响整体商铺的未
来发展及走势
第三，完整的培育计划
一个项目的商业氛围及购物人群的形成和聚集，大约需要
两三年时间才能培育出来，开发商在最初开发商铺时，是
否有推广预算，计划是否完善，这些都将影响商铺的未来发展。
商铺投资模式
一．无承诺销售
承诺只是一种营销手段。
没有承诺的项目并不意味着商铺没有投资
价值。
比如：
北京富力城“星光大道”商业街的商铺，在销售时并
没有对投资者承诺回报，而且基本都是小业主自己找商家经营。
但
由于项目本身就具有6000多套高档住宅，社区长期居住人群至少达
2.4万人/次，再加上靠近北京CBD的地域优势，富力城的租金回报理想，回报率在9%以上。
二．拍卖销售
拍卖是一种市场定价的行为，选择拍卖方式的主要原因是，由于看
中旺铺的买家多，增加了销售价格的不确定性，所以采取拍卖方式，
通过竞争可以使商铺的定价更为合理。
比如：
新中关04年10月对商铺的三个铺位进行拍卖，平均单价为3.8万元/平方米，而最高的单价达到了5万元/平方米。
04年8月，建外SOHO的商铺曾经拍卖出了8.84万元/平方米的价格。
三．承诺收益回报
承诺投资回报。
比如：
较早进行商业地产投资的第一城项目，对于每10万元的投入，回报方案是每年获得6000元现金收益，每半年支付一次；每年支付2.3%的消费代金卡；三年合同期满后，客户可将房产等值转售给经营公司，全额收回投资本金。
承诺分享未来经营收益。
例如，投资20万元购得一间商铺，在包租期内，每年可享受投资额5%的固定租金回报，整个商场年销售额如果超过3亿元，每超过一亿元，投资人将得到投资额1.5%的累计分成，上不封顶。
四．包租返利
商铺采取带租约销售模式，一般是先由开发商统一招租，与租赁方签署租赁协议，然后再进行销售，最后向投资人承诺在前3~5年中，每年以7%~10%的比例进行租金回报。
带租约销售可以减少商铺销售以后的不确定因素，降低投资人风险。
此外，统一招租可以避免零散出租造成的互相压价，也可以控制租赁的节奏。
包租返利的经营模式，在一定程度上可能会误导投资人，同时也可能会淡化产品自身的优势与特点，从长远来看，这种模式更具有资本投资的特性，而脱离了房地产行业做好产品本身的实质。
五．类似民间借贷
比如：
北京建翔家俱广场，采取的是“50%稳定回报、期满承诺回
购、第三方强力担保、担保费用全免”的投资方式。
具体经营方法是，个人一次性付款20万元购买该广场一个店铺的产权，其后五年内由开发商代为经营，每年分四次共向店铺所有者付两万租金，五年下来即可以达到50%的收益。
为了保证统一经营，该项目的开发商仍拥有75%的产权，家俱广场只出租二层的店铺，其他店铺产权都归自己所有。
同时，部分店铺可以有投资者自己经营，其余部分统一经营。
六．提供风险担保
1由自身公司的实力和投资作担保。
比如碧溪家居广场以其自身的
营业收入、碧溪集团的全部收入和商铺房产本身作为投资者的保
证方式。
第一城则是由中信国安集团自己拥有的138亿元总资产承担连带责任担保。
2由专业的担保公司做担保。
比如早期的朝阳韩SHOW百货，是由中华海投资担保有限公司进行合同担保，由百货经营方付担保
金，一旦经营出现问题无力兑现合同承诺，则由投资担保公司进行相应的赔偿。
3银行提供担保。
比如北京锦绣大地物流港一期项目引入了银行担保机制。
开发商一次性将投资者的回报承诺划入银行账户，每到返租日期，由银行汇入指定的个人账户。
商铺选址
一、商圈评估
商圈，一般是以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划
定的范围作为商圈设定考虑的因素。
商圈包含三个层次：
中心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈。
商圈的界定理论分类（下表）
名称
解释
备注
同心圆法
商业项目的服务范围可以用同心圆表示，先按照不同半径画出若干个同心圆，然后计算不同圈层内的人口、消费变化率，如果变化很小就可以确定商圈
这里有两种方法：
一个是用人口密度的变化来界定；二是用不同的同心圆之间的商品消费量的变化来界定。
名称
解释
备注
行车时间
根据消费习惯、行车速度、不同地区的出行习惯来界定商圈
以行车的时间来计算
路线调查法
沿项目周围不同的街道调查，收集人口、商业、消费者的信息，根据以上资料确定
雷利吸引力定律
通过雷利公式可以划定一个圆，位于这个圆内的顾客具有受圆内购物场所吸引的倾向，位置在圆外的顾客则有受圆外场所吸引的倾向。
缺点在于一是只考虑了距离，未考虑实际的道路状况和交通状况；二是顾客认知的距离会受到购物经验的影响。
如项目可以给客户留下良好的心里印象，贝U顾客的认知距离会比真正的距离长
商业饱和理论
设在一个城市区域内，商品零售面积人均需求量大约是2.6平方米/人，用城市区域内的总人口乘以2.6就得到市场的需求总量。
用“市场总需求量”减去“现有零售面积”即可得到“市场的需求潜力”
如果市场需求潜力大于零，则表示具有开发的可行性，反之无开发空间。
康维斯新零售引力法则
主要研究在相互间有明确竞争关系的两个城市间其商业经营的比率关系
哈夫概率模型
消费者利用某一商业设施的概率取决于商品丰富性的营业面积、为购物所消耗的时间及商业设施的规模实力
借鉴国外经验，不同的业态模式由于经营的商品种类不同，目标
顾客不同，都会具有不同的商圈范围。
一般来说，不同规模的专场,
其商圈的半径的特点如下表:
不同规模
商圈半径
特点
仓储式商场
可达到50公里
实行会员制度，许多商品都是成批购买
大型综合超市
可达到15~20公里
卖场面积大，经营商品种类丰富，因而可吸引远距离的顾客
不同规模
商圈半径
特点
屮型超市
一般为5公里
经营品种种类较多
小型超市
约为1~3公里
经营的商品种类少
便利店
只有500米左右
经营商品种类少，而价格又比其他的超市高，消费者购买主要是为了求方便
小商铺
200~500米
如果形成了集群效应，比如形成专业一条街，则辐射范围可大大提高。
商铺位置评估
古语说“一步差三市”，是说商铺的位置差一步就有可能差三成
的买卖。
因此，商铺的最佳位置一定是选在目标商圈内客流量最大
的位置，这些位置商圈内主要的聚集客人的位置，我们简称其为主要聚客点。
确定主要聚客点可以通过计算客流量的大小来测量。
具体方法
是在商铺前，通过掐表记录经过的客流量的多少，来测算单位时间
内经过该位置的人流量。
由于休息日和工作日的客流量明显不一致，所以一般是至少各选择一天，然后测定每10分钟各个方向的车流量和人流量，最后一天按8小时计算，算出平均的日流量。
如下表:
路口
日期
时间
方向
车流量/辆
人流量/人
道路一
星
期
9:
40~9:
50
南北方向
183
670
道路二
9:
55~10:
05
东西方向
190
500
路口
日期
时间
方向
车流量/辆
人流量/人
周
日
道路一
16:
20~16:
3
0
东西方向
301
335
道路二
16:
55~17:
0
5
东西方向
176
197
总计
6577
13377
平均各方
向10分
钟车流量
234
477
两区域平均车流量
平均各方向10分钟流量X
2X6X8小时（1天）
22550
45864
三、商铺竞争评估
商业市场饱和系数（IRS）的计算公式如下：
IRS二HXRE/RF
IRS——商圈的零售商业市场饱和系数
H商业区域住户数
RE-—商业区域每户用于零售行业购买金额
RF——商圈内零售商业设施的营业面积
当年IRS值小于1万元/平方米时，商业经营场所经营状况较差，一般均将发生亏损；
当年IRS值接近于1.5万/平方米时，商业经营场所一般将处于保本状态；
当年IRS值大于2万/平方米时，商业经营场所将实现较大盈利，IRS值越高则利润水平越高。
商铺价值与价格分析
一、商铺价值分类
1.原始铺：
售价很低，租金也低。
可能经过3~5年的培育期，达到
理想状态；也可能在较长的时间里都达不到预期的回报。
2.潜力铺：
售价低，但租金高，这种商铺是投资者理想的商铺类型。
3.风险铺：
售价高，但租金低。
这种商铺风险较大，投资者应规避。
4.金铺：
售价高，但也租金高。
对投资者的资金要求较高。
二、商铺定价法
1.住宅倍率法：
按照同一区域住房的一定倍率来确定商铺售价。
商铺售价一般
是当地住宅价格的3~6倍，当然有人认为1.5倍也是合理的。
不同地区采取的参照比价是不一样的。
2.经营额推算法:
比如：
一个10川的服装铺，平均单件价格为100元，每周出货30件，那么每日的营业额为430元，考虑每年四个月的淡季营业额对折，所对应的单位营业额为36元/平方米/天，按照20%的场地成本，8年的物业投资回报计算，净售价应当为21024元/平方米。
3.成本加成法：
商铺价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税+开发利润。
4.市场比较法：
结合周边项目的销售价格及类似区域的销售价格，依照商铺的位置及功能，制定商铺的销售价格。
一般计算出可比较项目的平均售价，再乘以0.8~1.2的系数。
5.租金反推法：
先调查周边地区的租金水平，根据商铺的实际租金水平确定
商铺的租金范围，再把每年平均的租金收益乘以回收周期。
租金反推法需要与市场比较法综合应用，互相对照。
商铺的种类
一、购物中心商铺如：
家乐福、沃尔玛、欧尚、易初莲花等购物中心的商业特点决定了商业组合的重要性。
购物中心首先
应该重视的就是商业的整体功能，而整体功能的实现，又必须依托
于各个不同的业态组合。
在所有的业态中，主力招商很关键，主力商在商业氛围营造和商业收益保障方面起着至关重要的作用。
对于其他的业态，要尽可能形成相互呼应、相互补充。
“以主代次、以次带多、以大代小”是购物中心常见的商家组合策略。
二、社区商铺女口：
住宅小区入口的店铺、底商等。
社区商业由于离消费者最近，因此它需要负担起消费者的日常消费需求。
服务功能包括银行、邮政、电信、卫生站等公共事业；也包括杂货、干洗、美容美发及各种类型的餐饮服务等日常服务。
社区商铺主要功能是为居住社区提供便捷的生活配套设施。
三、专业市场类商铺女口：
建材市场、电脑市场、蔬果市场
相对于街铺、社区店铺及超市来说，商业规模、消费半径和商品种类方面，都无法与专业市场相比；而对于商业内容更为综合的百货、购物中心等来说，他们在商品细化、价格弹性空间和专业商业氛围方面都比不上专业市场。
专业批发市场同一般的综合商业相比，在建筑上也有很多特殊的要求。
由于批发市场对货运、仓储物流的需求明显高于一般的零售商业，所以外部交通要求的条件较高，内部交通要求的条件也较高，需要合理安排。
同时，对仓储空间的需求远远大于一般零售商业。
商业街较之购物中心或主题商城具有更大的业态组合力，能最大限度满足人们集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的消费需求。
同时，规划设计良好的步行街内拥有完善的环境设施，融合了当地的人文景观，是人们休闲娱乐消费的精神家园，能最大限度地聚集人群。
在业态比例上，综合商业街和专业商业街完全不同。
综合商业街内专业店和专营店可能占到50%，餐饮占到25%，综合性商场占到15%，剩下10%是综合零售业。
商业街的发展趋势是实现产权与经营权的分离，由专业的团队统一进行管理。
如果商业街不能统一进行运营，不能通过统一推广形成人气，则商业街的商业氛围难以形成，商业热度会不断下降。
这样会加剧商铺的转让、停业等现象，从而影响商业街的整体势气，最终是商业街面临客流减少、效益变差的情况。
五、交通轨道类型商铺
交通类的商铺规模整体来讲以中、小型商铺最多，中型商铺主要用作餐饮、咖啡厅、便利店，小型商铺主要用做专卖店、快餐店、书店等。
其中便利店主要以经营普通食品、特色食品、烟酒、茶、礼品用品、少量服装等为主；餐饮设施普遍为中小型，种类繁多；书报厅经营的图书、报纸、杂志等是乘客普遍喜欢用来消遣的商品。
以上三大类经营业态体现了交通设施乘客的需求特点。
六、写字楼底商
商务区内的客流消费能力相对较高，客户群多以写字楼白领、
外籍人士。
商铺定位较高，经营类型以酒吧、咖啡馆、健美中心、高级餐厅等为主。
商铺投资策略
、购物中心商铺关键要素评估表
关键要素
Solution
后期运营
Singleness
位置独特性
Support
软环境支持
评价维度
（每项按7分为最高值来评价）
1.后期经营有无主力店
2.品牌店是否入住
3•开发商是否有实力
4后期投入是否能到位
5.定位规划是否准确清晰
6.设计是否科学
7.后期管理是否统一
1.是否接近购买力
2.是否易达性
3.是否为人流集散地
4.人流动线是否改变
5.场地条件是否合适
6.停车条件是否满足
需要
1.是否符合商业发展趋势
2.是否符合政策
3.是否有城市的发展规划支持
4.商业布局是否有利
平均评分
权重
0.5
0.3
0.2
平均分X
权重
总分
刀平均分X权重（刀为求和）
、社区商铺的关键要素评估表
关键要素
Surrounding商业氛围
Support
政策支持和发展趋势
Self
自身品质
评价维度
（每项按7分为最高值来评价）
1.规模是否过大
2.有无聚客的社区主力店
3.社区商业规划是否科学
4社区规模和档次
5.开发商的实力
6.周边商业网点
7.人气能否支撑
1.是否属于城市的发展方向
2.是否符合政策性要求
3.定位是否符合社区
4.产权是否符合规定
5.无证是否齐全
1.商铺的适用性
2.可视性是否良好
3.面积的适应性
4.位置的优劣
平均评分
权重
0.5
0.3
0.2
平均分X
权重
总分
刀平均分X权重（刀为求和）
三、专业市场类商铺的关键要素评估表
关键要素
Support
符合发展趋势
Solution
后期运营
Selection时机选择
评价维度
（每项按7分为最高值来评价）
1.是否能收益于集群效应
2.业态上是否符合商业发展趋势
3.交通上是否具有集散力的趋势
4设施是否符合长期发展的需要
5.位置和空间是否有利于长期经营
1.是否为统一的专业管理
2•是否有可行的商业规划
3•出售比例是不是过高
1•原始售价是否过高
2•投资时机是否成熟
平均评分
权重
0.5
0.3
0.2
平均分X权重
总分
刀平均分X权重（刀为求和）
四、商业街商铺的关键要素评估表
关键要素
Surrounding商业氛围
Solution
运营方案
Support
政策支持和发展趋势
评价维度
（每项按7分为最高值来评价）
1•人流是否能支撑
2.商业氛围是否浓厚
3.建筑设计是否合理
4是否有历史的沉淀
5.位置是能吸引进人流
1.定位是否明确
2.业态规划是否合理
3.是否有统一的管理
4.推广有无完整的计划
5.是否存在或将要出现同质竞争
6.开发商的实力
1.政策是否支持
2.城市规划是否有利
3.是否可能成为区域标志
4.是否能形成聚集效应
平均评分
权重
0.5
0.3
0.2
平均分X
权重
总分
刀平均分X权重（刀为求和）
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