不动产登记实施细则.docx

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不动产登记实施细则

不动产登记实施细则

不动产登记实施细则

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《不动产登记暂行条例》结束公开征求意见

不动产统一登记实施细则管辖权或不涉中央国家机关用地用房

xx年3月1日是《不动产登记暂行条例》（下称《暂行条例》）正式实施的日子。

不过，中央国家机关的不动产登记，将被视为“特殊管辖”，其不动产产权登记也将另行依规登记、颁证。

这是已经初步编制完成的《不动产登记暂行条例实施细则》（下称《细则》）讨论稿中涉及的内容。

目前，《细则》正在最后征求有关部门和地方政府的意见建议，并进行最后修改。

15年前由国土资源部签发的6号文件，或将依旧作为中央国家机关用地登记、颁证的行政依据。

这份文件规定，在京中央国家机关用地的土地登记资料由北京市（国土资源）局管理。

细则在即

1月20日清晨，一位不愿具名的消息人士向《中国经营报》记者证实，历经将近半年的《细则》的编制和审议，已经进入到“最后阶段”。

xx年12月22日，*总理*签发*令，正式颁布《暂行条例》，并于xx年3月1日起实施。

按照《暂行条例》的规定，包括土地、房屋、林地、海域等在内的不动产权，将统一实施产权登记，并纳入统一信息平台管理。

《细则》则是暂行条例的“实施办法”。

根据国土资源部下发给地方有关职能部门的一份说明文稿显示，xx年年初，国土资源部即启动了《暂行条例》配套文件的起草工作，这其中最重要的即为《细则》，在此期间，共形成了7

版“过程稿”。

按照*的工作安排，国土资源部系不动产统一登记工作的牵头部门。

有关说明文件显示，目前形成的《细则》（征求意见稿）总计15章，共186条。

框架结构上与《暂行条例》相衔接，包括了土地所有权登记，国有土地及建筑物、构筑物登记，农村宅基地及房屋登记，集体建设用地及建筑物、构筑物登记，农村承包土地及其他农用地登记，海域、无居民海岛及建筑物、构筑

物登记，探矿权、采矿权、取水权登记，地役权登记，抵押登记以及其他登记。

xx年1月15日，全国国土资源工作会议在北京召开。

国土资源部部长*在提及不动产统一登记有关问题时特别指出，要抓紧出台不动产统一登记实施细则，尽快颁布使用统一的簿册证书，并在15个地区试点开设不动产统一登记窗口。

两个例外

按照《暂行条例》的规定，不动产登记将涵盖土地、房屋、林地、海域、草原等多个领域。

原则上《暂行条例》所列举的所有不动产类别都将依据《暂行条例》和《细则》给出的要求、程序进行登记。

但是，这其中有两类“例外”情况，将不依据《细则》进行不动产登记。

多位参与《细则》前期讨论的权威人士告诉记者，这两类“例外”情况，一类是中央国家机关用地及其不动产；另一类是军队不动产。

按照《细则》的有关规定，这两类情况的不动产登记，须依据专门规定办理登记。

据了解，这一点已经写入了《细则》。

《细则》第二章第九条对“国家级不动产的登记管辖”做出了规定。

在涉及到中央国家机关用地的不动产登记时，《细则》提出，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记参照《在京中央国家机关用地土地登记办法》（下称《办法》）等有关规定办理。

《办法》即为国土资源部6号文件。

2000年由国土资源部以部令形式签发。

该文件规定，国土资源部委托北京市国土资源和房屋管理局直接办理在京中央国家机关用地的土地登记和发证。

与中央国家机关用地的情况相似，军队不动产的登记也或将依据专门规定办理。

随《细则》征求意见稿下发的有关说明称，《细则》讨论稿中，附则部分对军队不动产适用法律的特殊性做出了相应的规定。

多位知情人士提醒记者，上述两个针对特例情况的规定，主要是在登记颁证的环节，这并不一定意味着这两个特例情况的不动产，不纳入不动产统一登记信息平台。

实际上，xx年上半年开始，中央国家机关、*有关部门，已经要求其在职人员以及部分下属事业单位员工，向组织申报个人住房事项信息。

特殊管辖

除上述两个特例情况外，《细则》讨论稿还提出，*确定的87个重点国有林区的森林、林木和林地，以及*批准项目用海、用岛的登记发证由*国土资源主管部门确定的不动产登记机构办理。

在国土资源部下发给地方政府用于征求意见的说明文稿中，将此解释为

“特殊管辖”问题。

而在“特殊管辖”领域内，真正微妙的实际上是范围问题。

在此类不动产范围内，部分不动产用途、权属等相对较为复杂，亦甚为敏感。

2000年，国土资源部6号文件对“中央国家机关用地”的范围进行了框定，主要包括三部分：

第一是中央*使用的北京市范围内的国有土地；第二是机关事务分别属于*机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、全国人大办公厅机关事务管理局、全国政协办公厅机关事务管理局归口管理的单位使用的北京市范围内的国有土地；第三是按国家有关规定其他应纳入中央国家机关用地管理的北京市范围内的国有土地。

按照国土资源部6号文件的规定，这部分土地的登记颁证工作由北京市国土资源局统一负责。

如果包含“上述特殊管辖”内容的《细则》讨论稿最终予以定案，那么中央国家机关的不动产登记将仍由北京市国土资源局完成。

与此同时，6号文件还规定在京中央国家机关用地的土地登记资料由北京市局管理，并负责保持辖区内地籍资料的完整性和现势性

历时七年，曾遭遇“难产”的《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）终于在xx年12月22日发布，并自xx年3月1日起正式施行。

总计3000余字的《条例》，包括6章35条，对不动产登记簿、登记程序、登记信息共享与保护、法律责任等作出明确规定。

其中，土地、海域以及房屋、林木等定着物被纳入登记范围。

反腐利器，为房产税、物业税、遗产税等铺路，明晰产权保护私产……一直以来，制定中的《条例》就承载着各方期待。

如今，不动产登记实施在即，与之相配的细则将何时出台？

对于普通公民将带来怎样*？

反“房腐”期待xx年12月22日《条例》公布之后，对沪深股市的地产板块就已产生了较大冲击。

Wind统计显示，中国资本市场房地产板块重挫约3%，其中18只股票跌停，整个板块仅14只个股上涨。

之前各地“房叔”“房婶”屡被曝出，这让舆论对《条例》的反腐功能充满期待。

“地产板块股票下跌，显然是对政策误解造成的。

”在接受《民生周刊》采访时，广东中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬说。

从最近成交的数据中他分析道，《条例》出台后的这段时间的销售比较平稳，没有出现抛售潮，即便在二手房市场也是如此。

广州一手房年交易量大约为10万套，二手房大约2万套，贪官所持有的房子所占比例极小，《条例》的反腐作用很难影响到市场。

从草稿讨论到《条例》制定，清华大学法学院副教授程啸参与了整个过程。

“我认为靠《条例》反腐是一厢情愿的想法，国家立法自有其考虑，是不动产登记，而不是要制定政府财产公开法，不能指鹿为马。

在一些国家或地区，既有不动产登记法，还有一个公职人员财产申报法。

”他说。

以人查房不可能实现。

据程啸透露，在草案讨论时，有人提出过类似说法，但反对声音很大，《条例》根本无法承载反腐功能。

从普通公民的角度来看，以人查房会带来信息安全问题。

对此，《条例》明确规定，权利人、利害关系人、有关国家机关可以依法查询、复制不动产登记资料，但不得将查询获得的资料用于其他目的;未经权利人同意，不得泄露查询获得的相关资料。

这次不动产登记，对普通老百姓而言有什么意义？

“对于很多不动产交易来讲，只有进行登记才能实现在法律上权利的真正转移。

”程啸对《民生周刊》记者说。

他举例说，老百姓进行的房屋交易，如果不办理所有权转移登记，法律上所有权就没有实现，承担的风险就会很大。

提供“税基”在《条例》实施之前，按照物权法规定，不动产也是要登记的。

实际上，涉及不动产登记的法律法规有《土地管理法》、《房地产管理法》、《房屋登记办法》、《森林法》、《草原法》、《海域使用权登记办法》等。

作为程序法的《条例》，只是将各类登记机构统一起来了。

统一后，政府能更加准确地对房地产进行摸底。

“为信息共享提供一个技术平台，未来政府在掌握数据将会及时准确，调控和管理更加合理和高效。

”程啸分析说，而原来报数据的方式都会有个时间差，不是实时的信息共享，可能不够准确，政府做决策时的依据就可能会不足。

制定政策时根本没考虑过征房产税和调控房价等问题，但客观上《条例》的第23至25条可能对未来调控房产市场或房产税有一定作用。

究竟会产生怎样*，各方看法不一。

在《条例》发布之后，SOHO中国董事长潘石屹在微博中称，“这是好政策，如果今年实施，房价马上会跌。

”“不动产登记仅是数据的收集登记、公开、查询和证明等。

《条例》本身对房地产市场影响不大，对房价*在于将来延伸出来的法律法规，包括房产税、物业税和遗产税等。

”黄韬认为。

之前有媒体报道，全国人大、财政部、国家税务总局等正就房产税展开密集调研。

财政部财政科学研究所所长贾康也预测，xx年房地产税立法工作将有实质性进展，如果xx年能够完成立法，xx年将正式依法全面实施。

除了对房市外，此次不动产登记对农民而言或是个利好消息。

“不动产登记是农村土地确权、土地流动的重要部分。

”在接受《民生周刊》记者采访时，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容说。

“在以往的新农村建设过程中，侵犯农民权利的现象经常出现，《条例》的实施将有利于这些问题的解决。

”程啸谈道，比如，以让农民集中居住为由，没收农民的宅基地，而农民却没有被侵权的法律依据。

此外，由于产权不清，以往农村征地中，明明是国有的土地但是却被划到集体，造成国有资产流失。

如果将来允许宅基地交易，乃至更大范围内流转的话，做登记就是一个前提。

权利清晰是交易的前提，先弄清楚权利归属，再考虑交换。

3月1日前出细则“四川泸州是国土部认定的试点市。

”一位知情人士向《民生周刊》透露。

这个说法，在当地媒体报道中得到验证。

据公开资料显示，国土资源部地籍司司长、不动产登记局局长王广华到泸州调研不动产统一登记工作时表示，国土资源部不动产登记局将把泸州市作为全国不动产统一登记试点市。

“泸州市不动产统一登记各项准备工作，尤其是出台文件明确部门职能和整合部门职责的做法，走在了全国前列。

”王广华说。

江苏也是较早成立这一机构的省份，在去年5月就设立了不动产登记局。

该省已建立不动产登记联席会议制度，完成了省级资质的整合，最近正开展全省登记不动产信息化调查。

自xx年以来，不动产登记制度推进明显提速。

据国土部数据，全国106个重点城市中，已经有约50%城市启动不动产统一登记相关工作。

不过，不动产登记体系的建立不可能一蹴而就。

在xx年4月，国土部曾给出过时间表：

xx年建立统一登记的基础性制度，xx年推进统一登记制度的实施过渡，xx年全面实施统一登记制度，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行。

《条例》目前仅仅是确立了大的原则和方向，难以落地实施。

“在3月1日前，还将有个细则出台，目前正在制定中。

例如，登记期限、提交材料、发证等具体细节要有章可循，这些都需要细则来明确。

”程啸透露说。

关于细则，黄韬有着自己的担忧和期待。

“从目前来看，条例没有谈到违法的惩处措施，这意味着没有强制力，实施过程可能会打折扣。

此外，细则细化要有操作的可能性，地域差距要考虑到，希望细则制定能在细节上因地制宜。

”他说。

“《条例》的作用和意义一时半会儿难以显现出来，需要时间慢慢地去检视，任何一部法律、法规都是如此。

”程啸说。

你所关心的《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称“细则”）已于xx年1月1日正式公布实施。

不动产统一登记使得散落于十多个部门的与不动产登记工作相关的职能整合归不动产登记局，消除了房和地分开登记，国有建设用地使用权和其上房屋所有权分开登记等问题，一方面明晰了产权，另一方面也方便了当事人登记。

现在就大家所关心的问题做一个简单解读。

包括哪些属于不动产权利登记范围？

如何申请不动产登记？

现有房产证要更换吗？

哪些人可以查询不动产资料？

如何进行查询？

一、不动产登记范围及如何申请不动产登记

“细则”第四章大篇幅的介绍了不动产权利登记范围包括，集体土地所有权登记、国有建设用地使用权及房屋所有权、宅基地使用权及房屋所有权、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权、土地承包经营权、海域使用权、地役权、抵押权，并分别罗列申请各种不动产权利登记所需材料。

例如，关于国有建设用地使用权及房屋所有权登记的，不动产登记，需依申请登记，申请人应当填写登记申请书，并提交*明以及相关申请材料。

申请材料应当提供原件。

因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。

申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记首次的还应当提交下列材料：

（一）土地权属材料；

（二）权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；（三）土地出让

价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证；（四）其他必要材料。

前款规定的土地权属材料，根据权利取得方式的不同，包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权租赁合同以及国有建设用地使用权作价出资（入股）、授权经营批准文件。

第三十五条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：

（一）不动产权属证书或者土地权属材料；

（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税

费缴纳凭证；（六）其

他必要材料。

二、现有房产证要

更换吗？

——产权未

变更、转移，原证可不

换

对于大家来说，最

关心的一个问题是，不

动产登记后，之前的房

产证等证书是否依然

有效？

是否需要立即

申请更换呢？

对此，“细则”第

105条明确规定：

“本实施细则施行前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。

不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。

”

简单来说，就是在产权未变更、转移的情况下，可以一直持有旧证书，大家不用着急去换新证。

但是，第二十四条规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。

因此，未办理不动产登记的，不得设立抵押权、地役权等。

三、不动产登记资料的查询、保护——查询主体限定、查询程序依法及保证信息安全

查询主体限定。

“细则”明确提出“国家实行不动产登记资料依法查询制度”，并把查询主体限定为权利人、利害关系人、有关国家机关，而这三类主体查询、复制其不动产登记资料的范围也不一样。

根据“细则”第6章，权利人可以查询、复制其不动产登记资料。

因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。

*、人民检察院、*机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。

其他有关国家机关执行公务依法查询、复制不动产登记资料的，依照本条规定办理。

将查询主体限定，意味着不是任何人不需要任何条件就可以随意查询不动产登记资料，可以有效保证登记信息安全。

查询程序依法。

根据“细则”，权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料应当提交下列材料：

查询申请书；查询目的的说明；申请人的身份材料；利害关系人查询的，提交证实存在利害关系的材料。

权利人、利害关系人委托他人代为查询的，还应当提交代理人的*明材料、授权委托书。

权利人查询其不动产登记资料无需提供查询目的

的说明。

有关国家机关查询的，应当提供本单位出具的协助查询材料、工作人员的工作证。

保证信息安全。

“细则”明确了不动产登记机构工作人员有保证登记信息安全的义务。

对于不动产登记机构工作人员，发生以下五种情形之一将依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

包括：

对符合登记条件的登记申请不予登记，对不符合登记条件的登记申请予以登记；擅自复制、篡改、毁损、伪造不动产登记簿；泄露不动产登记资料、登记信息；无正当理由拒绝申请人查询、复制登记资料；强制要求权利人更换新的权属证书。

对于当事人，“采用欺骗手段申请查询、复制登记资料”、“违*规定，泄露不动产登记资料、登记信息”等5种情形也会被追责。

其中，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

四、其他注意事项

一是有关公告的规定。

“细则”第十七条有关登记前公告的规定，有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：

（一）政府组织的集体土地所有权登记；

（二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；（三）依职权更正登记；（四）依职权注销登记；（五）法律、行政法规规定的其他情形。

公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。

公告所需时间不计算在登记办理期限内。

公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。

二是关于委托他人办理登记的规定。

当事人可以委托他人代为申请不动产登记。

代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。

自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。

不动产登记实施细则形成草案

核心提示：

距离《不动产登记暂行条例》正式实施还剩3个月时间，国土部正在紧张筹备不动产登记条例实施前的准备工作。

本报记者纪睿坤北京报道

距离《不动产登记暂行条例》（下称“条例”）正式实施还剩3个月时间，国土部正在紧张筹备不动产登记条例实施前的准备工作。

21世纪经济报道记者自国土部等多个参与实施细则起草的专家处获悉，由国土部地籍司和国土部法律中心起草的《不动产登记暂行条例实施细则》（下称“实施细则”）已经形成初稿，目前正在征求意见阶段。

据一位参与起草实施细则的知情人士介绍，细则是基于《条例》的配套政策，确保条例能够顺利实施，进一步细化了登记类型、程序、各类不动产物权登记的要求，登记机构和人员职责等，亦明确和统一不动产登记卡簿册和证书式样内容，规范不动产权籍调查的要求等。

查询流程进一步细化

12月22日，*发布《不动产登记暂行条例》并明确自xx年3月1日起执行。

国土部不动产登记局局长王广华介绍，《条例》是不动产登记的顶层设计，根据《条例》，国土部将抓紧做好相关的配套实施细则，确保《条例》能够顺利实施。

与此同时，地方也要同步推动地方性法规、规章和规范性文件的研究制定工作。

多位参与细则起草的专家以及国土部法律中心人士告诉21世纪经济报道记者，由国土部法律中心，国土部地籍司主要参与起草的实施细则已经形成初稿。

以备受关注的“查询”为例，《条例》虽然严卡“以人查房”，但亦明确了可依法提供查询服务。

权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。

有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记

资料。

查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

前述参与实施细则起草的国土部人士介绍，实施细则特设一章为登记资料的查询、保护和利用，对依法查询登记资料进行细化，不动产交易、互换、赠与等涉及的利害关系人有权查询相关不动产登记结果，且在查询时需要提交*明和申请书。

社会公众可以查询不动产登记簿记载的自然状况部分信息，但涉及国家秘密和依法受到保护的商业秘密、个人隐私除外；在查询不动产登记资料时，需要提供*明和申请书，受权利人委托查询，必须出具取得不动产权利人同意的证明文件。

*、人民检察院、*机关、公安机关和纪检监察机关有权查询与调查、处理案件有关的不动产登记结果和不动产登记原始登记资料，不过在查询不动产登记资料时，需要提交本单位出具的查询证明。

前述国土部人士强调，实施细则目前仍处于研讨阶段，将进一步完善修改。

信息基础平台半年后上线

除了制定并出台可执行的实施细则，不动产登记信息基础平台的建设也是《条例》落地前期准备的重要一环。

王广华曾表示，计划在xx年7月上线试运行信息平台，陆续完成不动产登记操作系统软件与信息平台的对接，提供不动产登记信息查询服务。

xx年12月24日，国土部副部长、不动产统一登记工作领导小组组长胡存智主持召开领导小组第三次会议，研究《不动产登记信息管理基础平台建设需求方案》（下称《方案》）。

《方案》明确，不动产登记信息管理基础平台建设，将充分利用现有国土资源信息化和相关部门不动产登记信息化基础，集成整合目前分散在各部门的不动产登记数据，建成覆盖全国的不动产登记数据库。

明确不动产登记信息管理基础平台将采用云架构设计，充分考虑拓展需求，最终与“国土资源云”融合。

胡存智要求，不动产登记信息平台建设不搞“推掉一套、重建一套”，而是按照统分结合的原则，建立机制，明确标准，集成整合，最终建成标准统一、内容全面、全国一体、互联互通的不动产登记信息管理基础平台，实现信息共享应用。

胡存智亦表示，《方案》在进一步修改完善后要尽早提交部长办公会审议。

王广华提出，在信息平台投入运行前，各地要全面清理和不动产登记历史资料，按照国家统一制定的数据库标准和数据整合建库技术规程，对本地区土地、房屋、林地、草原、海域存量登记数据进行整合，建立关联关系，健全完善不动产登记信息数据库。

信息平台投入运行后，王广华称，各地应根据当地信息化工作基础，提早对各类不动产登记操作系统软件进行融合、对接，形成统一发证的业务操作系统软件，支持与本级国土、住建、农业、林业、海洋等部门的业务协同，提供本级登记信息查询服务，并按照信息平台统一技术要求，预留接口，做好准备，一旦成熟，及时接入信息平台，并将本地区日常不动产登记信息实时纳入信息平台。

动产抵押登记办法实施细则

第一条为了促进资金融通和商品流通、保障债权的实现，规范工商行政管理机关（以下简称登记机关）动产抵押登记行为，根据《*物权法》、《*担保法》和国家工商行政管理总局《动产抵押登记办法》，结合我省实际情况、制定本细则。

第二条企业、个体工商户、农业生产经营者在借贷、生产经营等民事活动中产生的债权债务关系，均可以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品设立抵押权。

第三条企业、个体工商户的住所地，以营业执照载明的地址为准。

农业生产经营者的住所地，属当地农村户口的，以农村户口簿载明的家庭住址为准；属城镇户口或异地农村户口的,以生产经营活动所在地村委会出具的证明和从事农业生产经营活动的相关材料为准。

第四条农业生产经营者是指在农业用地和单独的设施中从事农作物种植业、林业、畜牧业、渔业以及农林牧渔服务业生产经营的单位和自然人。

包括农村和城镇农业生产经营户和农业生产经营单位及农村承包经营户、农业专业合作社社员等。

第五条生产设备是指用于工业生产的各种机器、机床、仪器、工具、装置以及用于矿业生产的各种采掘机械设备和农业生产的各种农业机械。

原材料是指用于加工、制作工业产品而采购的原料。

半成品是指正在加工或尚未加工合格的工矿产品和农产品。

产品是指抵押人自己生产或经销的工矿产品和农业产品。

第六条办理动产抵押登记应由抵押合同双方当事人共同向动产抵押登记机关申请办理，也可以委托代理人办理。

第七条抵押人为债务人或者第三人，抵押权人为债权人或反担保中的第三人。

第八条同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押人住所地登记机关依法办理登记。

第九条专门从事信用担保