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整体资产评估报告书

资产评估报告书

鄂××评报字[200×]第××号

摘要

（略）

资产评估报告书

××评报字[200×]第××号

××××公司接受××××公司的委托，依据国家有关资产评估的法律、法规，本着客观、独立、公正、科学的原则，运用资产评估规定的方法和程序及我们认为必要的其他程序，对××××（以下简称××）拟进行整体改制设立股份有限公司而申报的全部资产和负债进行了评估。

本公司评估人员按照必要的评估程序对委估资产和负债实施了实地查勘、清查盘点核实、市场调查与询证，对委估资产和负债在××××年××月×××日所表现的市场价值作出了公允反映。

现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方与资产占有方简介

（一）资产占有方简介

略

（二）委托方简介

略

二、评估目的

××××××××，为×××公司进行整体改制设立股份有限公司所涉及的整体资产提供价值参考。

三、评估范围和对象

略

此次纳入评估范围的资产与委托评估确定的资产范围一致。

四、评估基准日

略

五、评估原则

略

六、评估依据

略

七、评估方法

本次评估是为委托方拟整体改制为股份有限公司提供价值参考，对其进行整体资产评估。

由于委估企业为从事房地产开发的民营企业，受诸多因素的影响，本所人员未收集到其客观真实的收益预测情况资料，同时难以确定采用的收益折现率是否公允，故对采用收益现值法的评估结果难以做出准确的判断。

所以，本所人员拟采用成本加和法为主进行本次评估，然后以收益现值法对其进行验证。

略

八、评估过程

略

九、评估结论

略

净资产评估值为6955.88万元………………（成本法中的总资产中没有评估无形资产）

十、特别事项说明

略

十一、期后事项说明

略

十二、评估报告法律效力

略

十三、评估报告书提出日期

略

评估机构法定代表人：

××

中国注册资产评估师：

××××

×××××××××××公司

××××年××月××日

备查文件

略

评估说明

略

整体资产收益现值法评估验证说明

一、收益现值法的应用简介

1．收益还原思路及收益现值法

收益还原思路，简单地讲就是“将利求本”的过程，即把企业在未来特定时间内的预期收益还原为当前的资本额或投资额。

收益现值法是完成收益还原思路的评估方法，即收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

整体企业资产评估是对独立企业法人单位和其他具有独立经营获利能力的经济实体的全部资产所进行的评估。

整体企业资产价值从理论上分为两个组成部分，其一是企业的构成要素资产的价值之和，它们是整体企业资产价值的基础部分；其二是企业超额收益或减额收益所形成的不可确指的无形资产价值或经济性贬值。

从整体企业价值的定义以及资产评估角度出发，收益还原思路及收益现值法是评估整体企业价值的一条直接途径。

整体企业评估的直接对象是企业的整体获利能力，收益还原思路及收益现值法就是以企业整体获利能力为标的进行的评估。

2．本评估项目收益现值法适用的前提条件

（1）企业所遵循的国家有关法律、法规、政策、制度仍如现时状况而无重大改变：

（2）企业所在地区以及经济业务涉及地区的社会政治、经济环境无重大变化：

（3）企业将依法持续性经营，并在经营范围、方式和决策程序上与现时基本保持一致；

（4）有关金融信贷利率、赋税基准及税率基本保持不变；

（5）无其他人力不可抗拒及不可预见因素所造成的对企业重大不利影响：

（6）被评估企业的未来预期收益能够预测，并能基本保证预测收益数额的合理性和可用性；

（7）与企业获得未来预期收益相联系的风险也能估量，并能提供令人信服的根据。

3．整体资产评估公式

资产评估值（预期收益现值）=前若干年各年收益数×各年折现系数+（以后各年的年金化收益／本金化率）×前若干年最后一年的折现系数

4．本次评估在应用成本加和法对企业整体资产评估的基础上，采用收益现值法进行验证。

二、公司的生产经营业绩与经营优势

×××公司由某先生和某女士于1997年4月30日共同出资组建，在××市工商行政管理局登记注册，企业法人营业执照号为××××××××。

公司住所：

××××市××南路××小区××栋。

2003年3月11日经公司股东大会决议通过，公司新增注册资本800万元，由甲有限公司以实物资产投入，注册资本由人民币500万元变更为1300万元；同时公司于2003年3月27日办理工商变更。

公司法定代表人：

×××；公司经营范围：

从事房地产开发；装饰装潢、五金交电、建筑装饰材料、建筑机械、饮料、食品、副食品的销售以及高尔夫球练习场、网球场、游泳池、桌球、乒乓球、保龄球。

在2000年4月30日经××省建设厅批准，公司取得三级房地产开发企业资质证书（证书编号为××××××）。

公司自成立以来，先后在××××地区投资5000万元修建市政道路，共获取政府补偿土地238亩，并于1999年9月投资8000万元，开发了××××高尔夫园林别墅区。

该别墅区占地近两百亩，建成高档单体别墅84栋，××××公寓楼1栋，建筑面积45000前。

拥有高尔夫球练习场、网球场、门球场、游乐场、室外游泳池、儿童游乐场、钓鱼池等大型公益设施。

××××因其人居环境优越、高雅、安全及超前的生活理念，在2001年荣膺“中国房地产成功开发经营模式豪宅楼房类开发模式奖。

三、评估依据

（1）公司前3年的资产负债表、利润及利润分配表等财务会计资料；

（2）公司的年度经营计划和财务计划；

（3）公司发展规划、技术改造计划；

（4）资产现状现场调查；

（5）公司领导和基层工作人员对公司发展前途、市场前景预测公司销售、成本、投资、管理等意见；

（6）有关政策、法律、法规、合同、协议、文件等。

四、公司的盈利预测

基于公司的投资计划和融资计划，以及对公司酒店经营业务、房地产开发业务和即将投资的大型基础设施建设项目的分析，并根据公司的市场分析、销售策略和定价原则，对今后5年的产品销售情况进行了分析估计。

新公司效益预测情况见表C2-17：

。

表C2-17新公司效益预测情况表。

单位：

人民币元

五、折现率的选取

基于公司处于激烈的市场竞争之中，对公司未来预测存在很多不确定因素的考虑，确定风险报酬率为5.5％，安全利率按四年期国库券2.45％确定，故最终确定折现率为8％。

风险报酬率估测采用累加法，计算公式为风险报酬率=行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率+其他风险报酬率，具体确定过程如下：

（1）×××公司属房地产企业，公司自成立以来，先后在××××投资5000万元修建市政道路，共获取政府补偿土地238亩，并于1999年9月投资8000万元，开发了××××高尔夫园林别墅区。

该别墅区占地近两百亩，建成高档单体别墅84栋，××××公寓楼1栋，建筑面积45000m2。

根据国家有关统计资料和国家产业政策等因素，确定行业风险报酬率为3％。

（2）××××地区因其人居环境优越、高雅、安全及超前的生活理念，在2001年荣膺“中国房地产成功开发经营模式豪宅楼房类开发模式奖”。

在综合考虑上述因素的基础上确定经营风险报酬率为1％。

（3）××公司目前资产负债率较低，2003年3月31日公司资产负债率仅为18.38％，融资能力强，因此确定财务风险报酬率为0.5％。

（4）进入29世纪90年代，××市政府抓住机遇，以房地产和旅游业为龙头，吸引了大量外来投资者，使××市经济实现了腾飞，尤其是基础设施建设取得了质的飞跃，初步形成了中等城市的规模，为××市经济的持续发展奠定了良好的基础，因此确定其他风险报酬率为1％。

（5）最后确定的风险报酬率=3％+1％+0.5％+1％=5.5％

六、评估值的计算过程

考虑到公司目前经营状况及公司提供收益预测资料，并结合评估人员了解到的实际情况，评估人员进行了5年的收益预测。

公司整体评估计算及结果如下：

1．计算未来5年企业净利润的折现值之和（见表）

前5年收益现值之和：

2274.59万元

表计算未来五年企业净利润的折现值表

2．从未来6年开始计算的永久性年金现值

第6年起收益在该年现值和三655．53／8％=8194.125（万元）

3．按第5年的折现系数将永久性年金现值折现至评估基准日

第6年起收益现值和=8194.125×0.6806=5576.92（万元）

4．计算持续经营条件下收益现值之和，即为公司整体资产的评估价格

公司整体资产评估价格=2274.59+5576.92=7851.51（万元）

七、评估结论

本评估是在上迷评估方法、程序、依据及假设条件下，运用收益现值法得出的公司整体资产评估结果为7851.51万元。

本次评估的依据是公司2001—2002年度实际经营的各项基础数据、经济指标及公司提供的收益预测资料，并考虑其今后发展情况遵循国家现行法律：

法规和相关制度的有关规定，本着稳健的原则进行的。

但由于受诸多因素的影响，我们无法收集到客观真实的收益预测资料以及难以确定采用的收益折现率是否公允，对采用的收益现值法评估结果难以作出正确的判断，因此，本次评估结果仅是一种其他评估方法的验证。

八、评估说明

评估是在公司能通过不断地自我补偿和更新，使公司持续经营下去，并保证其获利能力的基本假设下进行，未考虑不可抗力，如国际、国家政治、经济形势突变、特大自然灾害等的影响。

评估过程中，收益额选用能综合反映公司收益的基本指标——公司净利润，即公司交纳所得税后利润，根据资产评估收益现值法中收益还原所要求的一致性原则，还原后的公司价格，内涵应是所有者权益。

第三部分案例点评

房地产行业是利润率较高的行业之一，这与经济的发展，人民生活水平的提高，对住房的需求不断攀升相关。

本案例中被评估企业是一个以房地产开发为主，进行多元化经营的综合性民营企业。

公司为了长远发展，委托进行资产评估确定净资产价值，以改制为股份有限公司。

对于持续经营，有着良好发展前景的房地产类企业，用收益法评估企业价值最符合企业的公允价值。

但由于现阶段在企业改制中对净资产的偏爱，评估机构还是选择了成本法评估企业的价值，并用收益法评估值作为企业价值的比照参考。

房地产企业的业务范围广，涉及的各项会计科目及明细科目多，评估机构按评估资产属性分成建筑、设备、存货及财务四个小组，根据被评估企业提供的资产清查评估申报明细表等资料，会同相关人员分别对不同资产进行了清查，这样可以较好地完成清查工作。

被评估企业的主要资产是已有房产、建筑施工设备、正在开发的房地产项目和未开发的土地使用权等开发权利。

对企业的自用房产评估机构运用核算法确定其重置价格，采用完损等级打分法和耐用年限法确定其成新率，估计自用房产的价格。

对已开发的别墅和土地开发权等用同类开发产品现行市场售价为基础，考虑商业繁华度、交通便捷度等基础配套设施区域因素差异和建筑绩构、装修标准、环境绿化等个别因素差异进行修正调整。

对于其他资产和负债都是采用评估实务中常用的成熟方法进行评估，使评估结果具有客观合理性。

本案例在应用成本加和法对企业整体资产评估的基础上，采用收益现值法进行验证。

评估机构首先对企业的经营形势进行分析，根据近年来的公司业绩进行了盈利预测，以净利润为预测的收益值。

将预测期分为两个阶段，用累加的方法选取折现率，将预测的净利润折为现值，得出在假设条件下运用收益现值法得出的公司整体资产评估结果为7851.51万元，比运用成本加成法估计的价值6955.88万元高出。

895.63万元。

这符合两种方法评估的一般结果，因为用收益现值法评估的企业价值包括了企业商誉等无形资产的价值。

但用净利润为收益值，不太符合企业现金流入的内涵，因为净利润指标没用考虑企业长远发展所需的资本支出和营业流动资产的增加及原有固定资产折旧对企业所者现金流量的影响。

假定企业5年后收益值为一恒定额，也不符合房地产行业的发展前景，中国人口基数的庞大，房地产市场的庞大不会使该行业在短短的5年时间就停止发展，只要企业能顺应市场需求，将会不断发展壮大。

这两个假设使企业价值的评估值偏低，不过这种方法在本案例中只是给用成本法评估进行对照参考。