土地增值税税率和扣除项目知识点.docx
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土地增值税税率和扣除项目知识点
土地增值税税率和扣除项目知识点
【篇一：
土地增值税税率和扣除项目知识点】
2015《税法二》预习知识点：
土地增值税扣除项目及其金额
【小编导言】我们一起来学习2015《税法二》预习知识点：
土地增值税扣除项目及其金额。
【内容导航】：
（一）新项目转让
（二）旧房及建筑物扣除项目【所属章节】：
本知识点属于《税法二》第三章土地增值税第三节转让房地产增值额的确定的内容。
【基础考点】：
土地增值税扣除项目及其金额
（一）新项目转让——房地产企业扣除5项（重点）①取得土地使用权所支付的金额
②房地产开发成本
③房地产开发费用④与转让房地产有关的税金⑤财政部规定的其他扣除项目
1.取得土地使用权所支付的金额（买地的钱）指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用之和。
【解释】取得土地使用权所支付的地价款，可以有三种形式：
（客观
题）
（1）以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;
（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金;
（3）以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款。
2.房地产开发成本指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
（1）土地征用及拆迁补偿费。
包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
（2）前期工程费。
包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
（3）建筑安装工程费。
指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
（4）基础设施费。
包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
（5）公共配套设施费。
包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
（6）开发间接费用。
指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
3.房地产开发费用房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
分两种情况确定扣除：
房地产开发费用计算中还须注意两个问题：
第一：
利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;
第二：
对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
4.与转让房地产有关的税金
【提示】只有与转让房地产项目有关的税金才可以在计算土地增值税的增值额时作为扣除项目扣除。
5.财政部确定的其他扣除项目从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：
（二）旧房及建筑物扣除项目（老房子有老办法）
1.房屋及建筑物的评估价格。
（不是房屋原值）
2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
3.转让环节缴纳的税金。
房屋及建筑物的评估价格（不是房屋原值）：
注意，评估仅仅针对房产，不评估土地。
单纯的土地转让，计算土地增值税时，一般不需要评估价格。
（特殊强调）纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一
年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
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【篇二：
土地增值税税率和扣除项目知识点】
土地增值税扣除项目中华人民共和国土地增值税暂行条例:
第六条计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。
（）中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
土地增值税土地增值税扣除项目及土地增值税计算方法财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
[]其他房地产开发费用，按本条
（一）、
（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条
（一）、
（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
评估价格须经当地税务机关确认。
（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。
因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条
（一）、
（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。
另外，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
房地产公司的土地增值税如何计算？
房地产企业土地增值税的计算土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。
笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。
一、把握两个概念
（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。
（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。
土地增值税土地增值税扣除项目及土地增值税计算方法
二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：
（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；
（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；
（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。
〔）
三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。
其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。
实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。
其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。
四、确定扣除项目
（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；
（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）
房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。
其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：
纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第
（1）和
（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第
（1）和
（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。
包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。
这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。
这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。
五、计算方法举例如下：
某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。
每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元（能提供银行证明）。
土地增值税土地增值税扣除项目及土地增值税计算方法每栋售价180万元，营业税率5％，城建税税率5％，教育费附加征收率3％。
[）问该公司应缴纳多少土地增值税？
扣除项目合计：
5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（万元）增值额＝14400－7317.6＝7082.4（万元）
六、会计处理
1.转让取得收入时：
借：
主营业务税金及附加2467.08贷：
应交税金-应交土地增值税2467.082.实际上交时：
借：
应交税金-应交土地增值税2467.08
贷：
银行存款2467.08某房地产公司从事普通标准住宅开发，2009年，出售一栋普通住宅楼，总面积12000平米，单位售价2000元/平米。
销售总收入2400万元，该楼支付土地出让金324万元，房屋开发成本1200万元，含利息支出100万元，但不能提供金融机构借款费用证明，城建税率7%，教育费附加率3%，印花税率0.5%0，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。
土地增值税土地增值税扣除项目及土地增值税计算方法计算该公司应交土地增值税和获利金额。
[）（按规定，房地产公司增值率低于20%可不交土地增值税，请替该公司进行纳税筹划）扣除项目
营业税及附加=2400*5.5%=132
开发费用=（324+1200-100）*10%=142.4
房产企业加计20%=（324+1200-100）*20%=284.8扣除合计=132+142.4+284.8+324+1200-100=1983.2增值额=2400-1995.2=416.8增值率=404.8/1995.2=21.02%应交土地增值税=416.8*30%=125.04增加开发成本或降低销售价格，使增值率不超过20%土地增值税两种计算方法
土地增值税是不受物业的年限限制，只要是豪宅物业有增值便适用此规定，“如果有购房发票但无增值者可免征增值税”。
计算土地增值税，分为无购房发票与有发票两种。
第一种方法为：
“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”。
第二种方法为：
“有发票的征收方法，其税率为：
1.增值额未超过50%的征收增值额的30%；2.增值额为50%～100%的征收增值额的40%；3.增值额为100%～200%的征收增值额的50%；4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%。
”以一套2年前购入价300万元、卖出时房管局的评估价为350万元的物业为例计算，其土地增值税如按照无购房发票的情况交易的话，需缴纳房管局评估价的3%，则为10.5万元。
如果按照有购房发票的按累进制征收的话，增值了50万元，税率为30%，减合理费用后，约15万元。
二土地增值税扣除项目及土地增值税计算方法土地增值税扣除项目
中华人民共和国土地增值税暂行条例:
第六条计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按本条
（一）、
（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条
（一）、
（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
评估价格须经当地税务机关确认。
（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。
因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条
（一）、
（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。
另外，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
房地产公司的土地增值税如何计算？
房地产企业土地增值税的计算土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。
笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。
一、把握两个概念
（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。
（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。
二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：
（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；
（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；
（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。
三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。
其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。
实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。
其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。
四、确定扣除项目
（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；
（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）
房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。
其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：
纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第
（1）和
（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第
（1）和
（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。
包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。
这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。
这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。
五、计算方法举例如下：
某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。
每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元（能提供银行证明）。
每栋售价180万元，营业税率5％，城建税税率5％，教育费附加征收率3％。
问该公司应缴纳多少土地增值税？
扣除项目合计：
5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（万元）增值额＝14400－7317.6＝7082.4（万元）
六、会计处理1.转让取得收入时：
借：
主营业务税金及附加2467.08贷：
应交税金-应交土地增值税2467.082.实际上交时：
借：
应交税金-应交土地增值税2467.08贷：
银行存款2467.08某房地产公司从事普通标准住宅开发，2009年，出售一栋普通住宅楼，总面积12000平米，单位售价2000元/平米。
销售总收入2400万元，该楼支付土地出让金324万元，房屋开发成本1200万元，含利息支出100万元，但不能提供金融机构借款费用证明，城建税率7%，教育费附加率3%，印花税率0.5%0，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。
计算该公司应交土地增值税和获利金额。
（按规定，房地产公司增值率低于20%可不交土地增值税，请替该公司进行纳税筹划）扣除项目
营业税及附加=2400*5.5%=132开发费用=（324+1200-100）*10%=142.4房产企业加计20%=（324+1200-100）*20%=284.8扣除合计=132+142.4+284.8+324+1200-100=1983.2增值额=2400-1995.2=416.8增值率=404.8/1995.2=21.02%应交土地增值税=416.8*30%=125.04
增加开发成本或降低销售价格，使增值率不超过20%土地增值税两种计算方法土地增值税是不受物业的年限限制，只要是豪宅物业有增值便适用此规定，“如果有购房发票但无增值者可免征增值税”。
计算土地增值税，分为无购房发票与有发票两种。
第一种方法为：
“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”。
第二种方法为：
“有发票的征收方法，其税率为：
1.增值额未超过50%的征收增值额的30%；2.增值额为50%～100%的征收增值额的40%；3.增值额为100%～200%的征收增值额的50%；4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%。
”以一套2年前购入价300万元、卖出时房管局的评估价为350万元的物业为例计算，其土地增值税如按照无购房发票的情况交易的话，需缴纳房管局评估价的3%，则为10.5万元。
如果按照有购房发票的按累进制征收的话，增值了50万元，税率为30%，减合理费用后，约15万元。
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【篇三：
土地增值税税率和扣除项目知识点】
【知识点】土地增值税扣除项目的确定一、扣除项目
（一）取得土地使用权所支付的金额——适用新建房地产转让和存量房地产转让
包括：
地价+获取时按国家规定缴纳的费用（契税）
（二）房地产开发成本——适用新建房地产转让
（三）房地产开发费用——适用新建房地产转让
包括：
利息（不包括加息、罚息）+［
（一）+
（二）］5%以内
或：
［
（一）+
（二）］10%以内
（四）与转让房地产有关的税金——适用新建房地产转让和存量房地产转让
包括：
营业税、城建税、两个附加
印花税（房地产企业转让新建房除外）
（五）财政部规定的其他扣除项目——适用房地产开发纳税人的房地产开发行为
包括：
[
（一）+
（二）]20%
（六）旧房及建筑物评估价格——适用存量房地产转让评估价格=重置成本价成新度折扣率
或：
购房发票所载金额[1+5%售买年限加计扣除]二、应纳税额的计算方法
（一）计算土地增值税的步骤和公式第一步，计算收入总额第二步，计算扣除项目金额第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定使用税率的档次和速算扣除系数
第五步，套用公式计算税额。
公
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