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壹亿陆仟壹佰叁拾玖万元整

房地产估价报告

估价报告编号：

中资房评报字（2017）1059号

估价项目名称：

北京市东城区新中街68号8号楼-1层19号房地产价值评估

估价委托人：

北京市第四中级人民法院

房地产估价机构：

北京中资房地产土地评估

注册房地产估价师：

张显国（注册号：

01）

李健之（注册号：

07）

估价报告出具日期：

二○一七年六月二十八日

致估价委托人函

北京市第四中级人民法院：

受贵院委托，咱们对位于北京市东城区新中街68号8号楼-1层19号房地产（建筑面积共计为3166.79平方米及其分摊的528.70平方米国有土地利用权，以下简称“估价对象”），在现状利用条件下的现时市场价值进行了评估，为委托方对估价对象房地产进行司法处置（拍卖）提供价值参考依据。

估价人员依照估价目的，遵循估价原那么，依照评估工作程序，利用科学的评估方式，在认真分析现有资料的基础上，通过周密准确的测算，并详细考虑了阻碍房地产价钱的各项因素，最后确信估价对象在价值时点2017年5月16日在现有状态及利用条件下，假定未设定法定优先受偿款和其他应付款项前提下的评估价值为（币种：

人民币）：

房地产市场价值（总价）：

16139万元

大写金额：

元整

房地产市场价值（单价）：

50963元/平方米

估价的详细结果、进程及有关说明，详见附后的“估价师声明”、“估价的假设和限制条件”和“估价结果报告”。

北京中资房地产土地评估

法定代表人：

二○一七年六月二十八日

第一部份估价师声明

咱们郑重声明：

1.注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；

2.估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制；

3.注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有成见；

4.注册房地产估价师依照中华人民共和国国家标准《房地产估价标准》（GB/T50291-2021）、《房地产估价大体术语标准》（GB/T50899-2021）的规定进行估价工作，撰写估价报告。

第二部份估价的假设和限制条件

1.本次估价是在目前及以后社会、经济、政治环境和房地产市场正常稳固的前提下进行的，估价进程中所涉及到的房地产价钱、本钱、税额等都是依照当前市场状况确信的，未考虑以后变更对房地产价值产生的阻碍；

2.本估价报告中的房地产评估价值为估价对象在价值时点的公布市场价值和拍卖底价，仅为委托方以拍卖方式处分估价对象提供价值参考，未经估价方同意，本报告不得用于其他用途；

3.房地产拍卖是特殊的市场交易，由于快速变现等因素的阻碍，拍卖市场的成交价钱与正常市场成交价钱有必然的误差，本次估价的评估价值只能应用于房地产拍卖市场；

4.本报告中的估价结果未考虑拍卖后交接带来的额外支出和不可预见费；

5.估价对象的土地、衡宇建筑物的权属、面积及利用条件等均根据委托方提供的《国有土地利用证》【京东成国用（2021出）第00144号】复印件和《衡宇所有权证》【X京房权证东字第081640号】复印件，该资料的真实有效性由委托方负责，估价方不承担对由此而引发的后果及相关责任；

6.依照《国有土地利用证》【京东成国用（2021出）第00144号】复印件和《衡宇所有权证》【X京房权证东字第081640号】复印件，估价对象证载用途为办公，依照资产占有方介绍和估价人员实地查勘，估价对象主体分割成2层（局部3层），已装修完毕，实际用途为商业（同一首歌KTV俱乐部），估价对象作为商业用途为最有效利用方式，并依照目前用途持续利用，在此提请报告利用者注意；

7.对估价对象的现场勘查仅限于其外观和利用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部份，依据估价委托人提供的资料进行评估。

咱们不承担对估价对象被遮盖、未暴露及难以接触到的部份进行调查的责任；

8.未考虑估价对象可能附带的债项、设定他项权利等情形，除还有说明外，假设估价对象一切权益概不附带足以阻碍评估价值的其他负担、开销；

9.本报告书对估价对象公布评估价值的估算，专门是估价对象所在区域，相关房地产市场的调查、分析和判定，是基于截止到这次估价现场作业最后一天咱们所获取的反映价值时点国家及北京市经济、政策及市场条件的文字和访谈资料做出的，本报告书出具后如国家及北京市的经济、政策及市场条件发生较大转变，或显现自然灾害等不可抗力阻碍，和本报告书所设定的前提条件发生改变，委托方及估价目的相关各方应从头凝视本报告及其结论，同时，咱们对本报告书出具后所发生的上述转变不承担责任；

10.本估价报告按中国有关法规的规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过壹年，这次估价的取价标准均为价值时点有效的价钱标准，在估价有效期内，当本报告所设定的条件及估价中遵循的估价原那么发生转变时，估价结果需作相应调整，超过有效期，那么需从头进行估价；

11.本估价报告的估价目的是为委托方处置估价对象提供价值参考依据而评估房地产评估价值，本估价报告书，作为一个整体和由此得出的估价结论，仅提供给委托方，并为本报告书所列明的目的而利用，除此之外，不论是报告整体，仍是其部份内容，或是涉及我公司或报告签署人的任何提示，在取得我公司事前书面认可前，都不得在任何文件中引述，包括任何公告、记录证明、招股说明书、导购书、其他鉴定书、其他协议，也不作为送交房地产治理机构审查之用，若是委托方在以后的与委估房地产有关的文件中需涉及我公司，咱们将保留对文中相关措辞进行审阅和认可的权利。

第三部份房地产估价结果报告

一、估价委托人

单位名称：

北京市第四中级人民法院

联系人：

李建勋

联系：

0

二、房地产估价机构

单位名称：

北京中资房地产土地评估

单位地址：

北京市海淀区首体南路22号国兴大厦17层A2

企业法人营业执照注册号：

77

组织机构代码：

-6

房地产资格证书号：

建房估证字〔2015〕019号

资质品级：

一级（有效期限2015年6月23日至2018年6月22日）

法定代表人：

冯春雷

联系人：

张显国

联系：

003

邮政编码：

100044

三、估价目的

为委托人提供估价对象房地产进行司法处置（拍卖）提供价值参考依据。

四、估价对象

估价对象位于北京市东城区新中街68号8号楼-1层19号，建筑面积3166.79平方米及其分摊的528.70平方米国有土地利用权。

一、个别因素

（1）位置状况

估价对象位于北京市东城区新中街68号8号楼-1层19号房地产，位于朝阳门周围，东侧紧邻聚龙花园小区，南侧紧临朝外北街，北侧紧邻北京工人体育馆，紧邻地铁东四十条站，交通便利。

（2）权利状况

①依照委托人提供的《国有土地利用证》【京东成国用（2021出）第00144号】复印件，土地产权状况见下表：

土地利用权状况

国有土地使用证编号

京东成国用（2013出）第00144号

土地使用权人

付契柯

座落

东城区东中街68号8号楼地下一层19

地号

-

图号

-

地类（用途）

办公

使用权类型

出让

使用权面积

㎡

终止日期

办公2043年7月22日

记事

有未注销的抵押登记

②根据委托人提供的《衡宇所有权证》【X京房权证东字第081640号】复印件，衡宇座落在东城区新中街68号8号楼-1层19，衡宇所有权人为付契柯，单独所有，建筑面积为3166.79平方米，衡宇计划用途为办公用房，结构为钢混，总层数为9（-02）层，所在层数为第-1层。

截止到价值时点，估价对象已设定抵押。

（3）建筑物情形

依照估价委托人提供的相关资料和估价师现场勘探，估价对象所在建筑物建成年份为1998年，钢混结构，9（-02）层，所在层数为第-1层；依照资产占有方介绍和估价人员实地查勘，估价对象主体分割成2层（局部3层），已装修完毕，实际用途为商业（同一首歌KTV俱乐部）；估价对象外墙贴墙砖，局部为石材和玻璃幕墙，室内地面铺石材，内墙贴石材（局部涂料），顶棚石膏板吊顶（局部涂料）。

估价对象安装烟感、喷淋自动消防设施、楼宇监控系统、中央空调系统等设备，现已安装3部电梯。

（4）宗地基础设施状况

估价对象所在的宗地开发程度目前已达到红线外“七通”（通路、通电、通信、通上水、通下水、通热力、通天然气）。

二、区域因素

估价对象位于北京市东城区新中街68号8号楼-1层19号，位于朝阳门周围，东侧紧邻聚龙花园小区，南侧紧临朝外北街，北侧紧邻北京工人体育馆，紧邻地铁东四十条站，交通便利；周边住宅小区有光荣国际公寓、吉庆里小区、聚龙花园等；酒店设施有亚洲大酒店、辉腾商务酒店等；办公设施有富华大厦、昆泰国际大厦、初创大厦等；金融机构有交通银行、中国工商银行、北京市农村商业等；估价对象周边交通便利、周边生活、公建配套设施完备，区域商业繁华度较好，住宅集聚度较好，人流量较大。

五、价值时点

二○一七年五月十六日，这次评估的取价标准均为价值时点有效的标准。

六、价值类型

依照房地产评估的技术规程和项目的具体要求，这次评估的价值类型为位于北京市东城区新中街68号8号楼-1层19号房地产（衡宇建筑面积3166.79平方米及其分摊的国有土地利用权），在2017年5月16日现状条件下的房地产市场价值。

七、估价原那么

在遵循公正、公平、公布、客观、科学的工作原那么的前提下，咱们具体依据如下估价技术原那么：

1. 独立、客观、公正原那么

要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评判出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价钱的原那么。

2. 合法原那么

要求估量结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价钱原那么。

3. 价值时点原那么

要求估价结果是在依照估价目的确信的某一特按时刻的价值或价钱原那么。

4.替代原那么

要求估价结果与估价对象的类似房地产在一样条件下的价值或价钱误差在合理范围内的原那么。

5.最高最正确利用原那么

要求估价结果是在估价对象最高最正确利用条件下的价值或价钱原那么。

最高最正确利用是指房地产在法律上许诺、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最正确的用途、规模、档次等。

八、估价依据

一、有关政策法规和文件

（1）《中华人民共和国土地治理法》；

（2）《中华人民共和国城市房地产治理法》；

（3）《中华人民共和国物权法》；

（4）《中华人民共和国房地产估价标准》【GB/T50291-2021】；

（5）《中华人民共和国房地产估价大体术语标准》【GB/T50899-2021】；

2、委托方提供的资料

（1）《国有土地利用证》【京东成国用（2021出）第00144号】复印件；

（2）《衡宇所有权证》【X京房权证东字第081640号】复印件。

3、房地产估价机构、注册房地产估价师把握和搜集的有关资料和实地查勘所获取的资料。

九、估价方式

依照通行的评估老例，和国家和北京市有关政策法规的规定，遵循估价原那么，依据评估目的，并结合估价对象的特点和咱们把握的资料，通过反复研究，确信对评估对象采纳比较法进行评估。

十、估价结果

估价人员依照估价目的，遵循估价原那么，依照评估工作程序，利用科学的评估方式，在认真分析现有资料的基础上，通过周密准确的测算，并详细考虑了阻碍房地产价钱的各项因素，最后确信估价对象在价值时点2017年5月16日的估价结果为：

（币种：

人民币）

房地产市场价值（总价）：

16139万元

大写金额：

元整

房地产市场价值（单价）：

50963元/平方米

十一、注册房地产估价师

估价师

资格类别

证书编号

签名

李健之

房地产估价师

07

张显国

房地产估价师

01

十二、实地查勘期

二○一七年五月十六日

十三、估价作业期

二○一七年五月十六日至二○一七年六月二十八日

北京中资房地产土地评估

二○一七年六月二十八日

第四部份附件

一、《北京市高级人民法院司法委托项目通知书》复印件；

二、《北京市第四中级人民法院委托司法鉴定函》复印件；

三、《国有土地利用证》【京东成国用（2021出）第00144号】复印件；

四、《衡宇所有权证》【X京房权证东字第081640号】复印件；

五、估价对象地理位置示用意；

六、估价对象现状照片；

七、估价机构营业执照复印件；

八、估价机构资质证书复印件；

九、估价人员资格证书复印件。