房地产市场形势分析报告第二季度.docx
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房地产市场形势分析报告第二季度
房地产市场形势分析报告
（2011年第二季度）
<<房地产业要参>>编辑委员会编写
2011年7月31日
章节目录
一、宏观形势分析3
二、房地产开发投资4
三、土地市场情况8
四、商品房销售情况9
五、存量房市场交易情况14
六、趋势分析16
一、宏观形势分析
（一）上半年国民经济保持平稳较快增长
上半年，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题，中央坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，不断加强和改善宏观调控，经济运行总体良好，继续朝着宏观调控预期方向发展。
初步测算，上半年国内生产总值204459亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%；其中，一季度增长9.7%，二季度增长9.5%。
分产业看，第一产业增加值15700亿元，增长3.2%；第二产业增加值102178亿元，增长11.0%；第三产业增加值86581亿元，增长9.2%。
从环比看，二季度国内生产总值增长2.2%。
中国在2010年开始的紧缩性调控，在2011年上半年严格执行。
整体而言，2011年下半年，货币仍将继续收缩。
但是，对于中国这个庞大的经济系统而言，变化从来都是不期而至。
诸多看似矛盾的因素在影响着下半年的中国经济——既要保增长、又要抑制通胀，中央紧缩与地方扩张，大上项目与结构调整，以及外部经济环境改善等多种因素，都会综合作用于下半年的中国经济。
预计，如果不出现大的意外，下半年中国经济仍将维持快速增长的势头，全年经济增速将维持在9%-10%。
在政府不断出台调控措施的情况下，通胀水平可能会维持在现有水平，全年消费者物价指数将达到5%以上水平。
（二）固定资产投资保持较快增长，房地产投资增速较快。
上半年，全国固定资产投资（不含农户）124567亿元，同比增长25.6%。
其中，国有及国有控股投资43050亿元，增长14.6%。
分产业看，第一产业投资同比增长20.6%，第二产业投资增长27.1%，第三产业投资增长24.7%。
分地区看，东部地区投资同比增长22.6%，中部地区增长31.0%，西部地区增长29.2%。
从环比看，6月份固定资产投资（不含农户）下降1.04%。
上半年，全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。
其中，住宅投资18641亿元，增36.1%。
全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%。
其中，住宅销售面积增长12.1%。
上半年，房地产开发企业本年资金来源40991亿元，同比增长21.6%。
6月份，全国房地产开发景气指数为101.75。
经国务院批准，国家统计局从2011年4月份起，对外公布国内生产总值（GDP）、规模以上工业增加值、固定资产投资（不含农户）、社会消费品零售总额四项统计指标的经季节调整的环比数据。
根据季节调整模型自动修正结果，对1季度GDP、2-5月份规模以上工业增加值、固定资产投资（不含农户）、社会消费品零售总额环比增速进行修订。
修订结果及2季度GDP环比数据、6月份其他指标环比数据如下：
表1：
2011年上半年全国固定资产投资情况
时间
规模以上工业增加值环比增速（%）
固定资产投资
社会消费品零售总额环比增速（%）
（不含农户）环比增速（%）
2月份
1.04
1.56
1.31
3月份
1.25
0.75
1.4
4月份
1.06
2.41
1.33
5月份
1.1
0.17
1.35
6月份
1.48
-1.04
1.38
数据来源：
国家统计局
二、房地产开发投资
受一系列宏观调控政策影响，“国房景气指数”自2010年3月国房景气指数达到高点以来连续回落，不过依然连续运行于100点以上的景气区间。
（一）国房景气指数小幅回落
全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）以100为景气线，100以上为景气空间，100以下为不景气空间。
总体上看，在一系列宏观调控政策影响下，6月份国房景气指数呈回落态势。
国家统计局发布的数据显示：
2011年6月“国房景气指数”为101.75，比5月份回落1.25点，比上年同期回落3.31点。
表2：
2010-2011年6月国房景气指数
月份
综合景气指数
开发投资指数
施工面积指数
销售价格指数
2010年6月
105.06
105.54
109.39
106.78
7月
104.72
105.23
109.44
104.1
8月
104.11
104.89
109
103.57
9月
103.52
104.85
108.56
104.03
10月
103.57
104.88
108.67
104.55
11月
103.2
104.82
106.25
104.34
12月
101.79
103.87
104.81
104.54
2011年2月
102.9
104
110.5
104.7
3月
102.98
103.83
109.98
104.5
4月
103.19
104.04
109.18
103.02
5月
103.2
104.31
109.1
103.22
6月
101.75
103.93
108.91
102.12
数据来源：
国家统计局
从分类指数来看：
房地产开发投资分类指数为103.93，比5月份回落0.38点，比上年同期回落1.61点；房屋施工面积分类指数为108.91，比5月份回落0.19点，比上年同期回落0.48点；商品房平均销售价格指数为102.12，比5月份回落1.10点，比上年同期回落4.66点。
图1：
2009-2011年6月国房景气指数及主要分类指数走势
数据来源：
国家统计局
注：
自2011年起，取消发布指标“土地开发面积分类指数”，增加发布“房屋施工面积分类指数”
（二）房地产开发投资增速回落
在一系列宏观调控政策影响下，2011年1-6月全国房地产开发投资增速依然保持了30%以上的高增长态势，但增速回落。
国家统计局发布的数据显示：
2011年1-6月全国完成房地产开发投资26250.4亿元，同比增长32.93%，增幅同比回落5.2个百分点，比今年1-5月回落1.7个百分点。
从供应结构来看，以住宅为主的房地产开发投资增长持续高位运行，这主要是由住宅的特性决定的。
在工业化、城市化迅速发展所形成的城镇人口不断增加的背景下，作为居住用途的住宅就成为房地产市场首要的也是主导性的需求。
具体来看，2011年1-6月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资18640.7亿元，同比增长36.14%，增幅同比提高1.7个百分点，比今年1-5月回落1.7个百分点，占房地产开发投资的比重为71.01%；办公楼投资1067.9亿元，同比增长26.24%，增幅同比回落33.5个百分点，比今年1-5月回落0.3个百分点，所占比重为4.07%；商业营业用房投资3147.5亿元，同比增长38.58%，增幅同比提高4.1个百分点，比今年1-5月提高2.6个百分点，所占比重为11.99%；其他投资3394.4亿元，同比增长15.55%，增幅同比回落40.0个百分点，比今年1-5月回落5.5个百分点，所占比重为12.93%。
从保障性住房的供给情况来看，2011年1-6月，90平方米以下住房完成投资5555.4亿元，同比增长31.1%，增幅同比提高1.9个百分点，比今年1-5月回落0.6个百分点，占住宅投资的比重为29.8%；经济适用房完成投资471.8亿元，同比增长8.9%，增幅比今年1-5回落2.6个百分点，上年同期为负增长1.7个百分点，占住宅投资的比重仅为2.5%。
现有保障性住房的供给数量远远满足不了中低收入居民家庭的巨大需求。
表3：
2011年1-6月不同用途房地产投资完成额及同比增长
单位：
亿元，%
房地产开发投资完成额
同比
增长
比重（以投资总额为100）
自年初累计
去年同期
自年初累计
去年同期
投资完成额
窗体顶端
26250.40
窗体顶端
19747.10
窗体顶端
32.93
100
100
按工程用途分：
住宅
窗体顶端
18640.70
窗体顶端
13692.30
窗体顶端
36.14
71.01
69.34
办公楼
窗体顶端
1067.90
窗体顶端
845.90
窗体顶端
26.24
4.07
4.28
商业营业用房
窗体顶端
3147.50
窗体顶端
2271.20
窗体顶端
38.58
11.99
11.50
其他
窗体顶端
3394.40
窗体顶端
2937.70
窗体顶端
15.55
12.93
14.88
数据来源：
国家统计局
从区域分布上来看，2011年1-6月东部地区完成房地产开发投资15437.7亿元，同比增长30.2%，增幅同比回落10.1个百分点，比今年1-5月回落1.0个百分点；中部地区完成投资5413.2亿元，同比增长35.7%，增幅同比提高2.5个百分点，比今年1-5月回落0.8个百分点；西部地区完成投资5399.6亿元，同比增长38.5%，增幅同比提高1.5个百分点，比今年1-5月回落5.1个百分点。
图2：
2010年5月-2011年6月累计不同地区房地产投资额完成情况
数据来源：
国家统计局
（三）房地产开发企业资金来源同比增长速度显现出快速回落态势
在一系列遏制房价过快上涨等宏观调控政策影响下，今年以来全国房地产开发企业资金来源同比增长速度显现出快速回落态势。
国家统计局发布的数据显示：
2011年1-6月全国房地产开发企业到位资金40990.9亿元，同比增长21.6%，增幅同比回落24.0个百分点，比今年1-5月提高2.1个百分点。
其中，国内贷款7022.7亿元，同比增长6.8%，增幅同比回落27.7个百分点，比今年1-5月提高2.2个百分点；利用外资438.4亿元，同比增长75.5%，增幅同比提高72.7%，比今年1-5月提高18.2个百分点；企业自筹资金16463.0亿元，同比增长32.7%，增幅同比回落18.2个百分点，比今年1-5月提高1.8个百分点；其他资金17066.8亿元，同比增长17.8%，增幅同比回落30.1个百分点，比今年1-5月提高3.2个百分点。
在其他资金中，定金及预收款10235.9亿元，同比增长26.9%，增幅同比回落13.2个百分点，比今年1-5月提高3.6个百分点；个人按揭贷款4181.4亿元，同比下降7.9%，降幅比今年1-5月缩小0.1个百分点，去年同期为增长60.4个百分点。
表4：
2010-2011年1-6月全国房地产开发企业资金来源及同比
单位：
亿元，%
资金
来源
国内
贷款
利用
外资
外商直接投资
自筹
资金
自有
资金
其他资
金来源
定金及预收款
2010年1-6月
33719.00
6572.50
249.90
203.90
12409.60
6456.40
14486.90
8064.20
1-7月
38876.10
7538.60
301.60
248.20
14393.80
7460.00
16642.20
9355.80
1-8月
44363.40
8459.80
369.40
297.40
16627.80
8592.00
18906.40
10637.20
1-9月
50504.40
9398.10
452.10
354.20
19123.00
9922.00
21531.20
12185.50
1-10月
56923.00
10442.90
539.50
422.30
21553.30
11223.30
24387.40
13949.60
1-11月
63219.90
11245.10
655.80
536.40
23806.20
12450.10
27512.70
15935.30
1-12月
72494.30
12540.50
795.60
677.00
26704.60
14173.00
32453.70
19019.80
2011年1-2月
12173.10
2679.10
86.30
69.90
4184.20
2254.80
5223.50
3153.70
1-3月
19268.10
3836.80
144.00
126.40
7126.30
3697.40
8160.90
4824.50
1-4月
25361.70
4800.10
222.10
199.40
9486.40
5011.90
10853.20
6449.40
1-5月
32340.00
5803.40
265.70
237.40
12485.80
6588.60
13785.10
8258.60
1-6月
40990.90
7022.70
438.40
400.30
16463.00
8643.30
17066.80
10235.90
比上年同期增长
2010年1-6月
45.6
34.5
2.8
4
50.9
43.6
47.9
40.1
1-7月
39.4
29.3
10.6
10
50.8
44.5
36
30.3
1-8月
35
27.8
23.9
20
50.7
43
26.8
22.1
1-9月
32.5
27.2
26
18.2
49.7
41.7
22.3
18.7
1-10月
32
26.3
43.3
34.8
50.7
42.8
21
18.7
1-11月
31.2
25
59
59.8
49.6
42.7
20.4
19.4
1-12月
25.4
10.3
66
67.8
48.8
43.8
15.9
17.3
2011年1-2月
16.3
7.7
61.5
57.5
21.4
20.8
16.6
28.9
1-3月
18.6
4.4
45.2
54.9
27.2
21.6
18.7
28.7
1-4月
17.4
5.4
62.3
70.2
27.2
27.4
14.8
23.1
1-5月
18.5
4.6
57.3
64.3
30.9
33
14.6
23.3
1-6月
21.6
6.8
75.5
96.3
32.7
33.9
17.8
26.9
数据来源：
国家统计局
总体来看，除利用外资增速与上年同期相比大幅提升外，其他各分类资金来源增速同比仍呈回落态势，说明今年以来一系列遏制房价过快上涨的政策效果正在显现，尤其是个人按揭贷款仍呈负增长态势，说明购房者观望态势明显，开发商的资金压力正在加大。
作为滞后指标，在个人按揭贷款和开发贷款的结构性收紧以及资本市场再融资的难度加大等影响下，开发企业资金来源将继续趋紧，预计行业未来仍将以自筹资金为主要资金来源。
三、土地市场情况
在一系列宏观调控政策影响下，2011年以来全国土地市场稍显冷清，房地产开发企业土地购置面积增速回落，但与此同时，待开发土地面积增速回升。
国家统计局发布的数据显示，2011年1-6月全国房地产开发企业购置土地面积21909.8万平方米，同比增长18.4%，增幅同比回落17.2个百分点，比今年1-5月回落10.2个百分点；同期，全国房地产开发企业待开发土地面积29631.6万平方米，同比增长29.4%，增幅比今年1-5月份提高4.7个百分点，上年同期为下降15.1个百分点。
图3：
2010年5月-2011年6月累计全国房地产土地购置与开发面积
数据来源：
国家统计局
注：
自2011年起，取消发布“完成开发土地面积”数据
四、商品房销售情况
（一）市场供应增速环比微回落
统计数据显示：
2011年1-6月全国商品房累计施工面积405737.6万平方米，同比增长31.6%，增幅同比提高2.9个百分点，比今年1-5月回落0.8个百分点。
其中，商品住宅施工面积310795.2万平方米，同比增长30.0%，增幅同比提高2.4个百分点，比今年1-5月回落1.1个百分点；房屋新开工面积99442.6万平方米，同比增长23.6%，增幅同比回落44.3个百分点，比今年1-5月回落0.2个百分点。
图4：
2009-2011年1-6月全国商品房、商品住宅施工面积
数据来源：
国家统计局
国家统计局发布的数据显示，2011年1-6月全国商品房累计竣工面积27558.0万平方米，同比增长12.8%，增幅同比回落5.4个百分点，比今年1-5月回落0.1个百分点。
其中，商品住宅竣工面积22059.0万平方米，同比增长12.3%，增幅同比回落3.2个百分点，比今年1-5月回落0.4个百分点。
图5：
2009-2011年1-6月全国商品房、商品住宅竣工面积
数据来源：
国家统计局
（二）商品房销售额同比涨幅大幅超过商品房销售面积
国家统计局发布的数据显示，2011年1-6月全国商品房销售面积44419.3万平方米，同比增长12.9%，增幅同比回落2.5个百分点，比今年1-5月提高3.8个百分点。
其中商品住宅销售面积39804.6万平方米，同比增长12.1%，增幅同比回落0.6个百分点，比今年1-5月提高3.6个百分点；同期，全国商品房销售额24589.4亿元，同比增长24.1%，增幅同比回落1.3个百分点，比今年1-5月提高6.0个百分点。
其中商品住宅销售额20657.4亿元，同比增长22.3%，增幅同比回落2.0个百分点，比今年1-5月提高6.3个百分点。
图6：
2009-2011年1-6月全国商品房、商品住宅销售面积
数据来源：
国家统计局
图7：
2009-2011年1-6月全国商品房、商品住宅销售额
数据来源：
国家统计局
（三）政策持续加压抑制房价上涨
今年以来，中央及地方政府不断加大保障房建设力度，在限购、限贷、限价“三限”政策日趋严厉的政策基础上，银根进一步收紧，上半年六次上调存款准备金率、两次加息，对开发企业资金面的持续施压，使企业高价抢地状况基本缓解，房价逐步平缓回调。
表5：
2010年6月-2011年6月全国商品房销售均价情况
单位：
元/平方米
月份
商品房
其中：
住宅
2010年1-6月
5036.50
4759.67
1-7月
4994.85
4705.60
1-8月
5012.51
4711.04
1-9月
5054.08
4754.44
1-10月
5107.42
4811.02
1-11月
5122.03
4817.88
1-12月
5029.15
4723.54
2011年1-2月
6437.02
6140.38
1-3月
5754.13
5430.58
1-4月
5654.17
5305.84
1-5月
5654.17
5302.72
1-6月
5535.75
5189.70
数据来源：
国家统计局
（四）70个大中城市房价变化情况
根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，房价快速上涨的势头得到明显遏制。
与上月相比，6月70个大中城市中，价格下降的城市有12个，持平的城市有14个。
与5月份相比，6月份环比价格下降和持平的城市增加了6个。
价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过0.5%，涨幅比5月份缩小的城市有24个。
与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，涨幅回落的城市有28个。
6月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有39个，比5月份增加了3个。
如下，为新建住宅及新建商品住宅价格指数同比表现突出的城市情况。
这些表明政府抑制房价过快上涨成效显著，但同时也应该看到，多数城市房价依然是在环比上涨的，因而调控之路任重而道远。
表6：
新建住宅价格指数同比增幅前十名的城市
乌鲁木齐
南昌
长沙
兰州
洛阳
秦皇岛
石家庄
丹东
牡丹江
西宁
同比
109.2
108.2
108.2
108.2
108.1
107.7
107.6
107.6
107.4
107.2
环比
100.4
100.2
100.4
100.2
100.2
100.1
100.2
100.1
100.1
100.3
数据来源：
国家发展和改革委员会
表7：
新建住宅价格指数同比增幅后五名的城市
温州
泉州
杭州
南充
三亚
同比
100.6
100.3
99.3
99.1
98
环比
100.2
100
100
100.1
99.9
数据来源：
国家发展和改革委员会
表8：
新建商品住宅价格指数同比增幅前十名的城市
乌鲁木齐
秦皇岛
南昌
兰州
长沙
洛阳
丹东
石家庄
牡丹
岳阳
同比
109.3
108.6
108.4
108.4
108.3
108.2
108
107.8
107.5
107.5
环比
100.4
100.2
100.3
100.2
100.4
100.2
100.1
100.2
100.1
100.1
数据来源：
国家发展和改革委员会
表9：
新建商品住宅价格指数同比增幅后五名的城市
温州
泉州
杭州
南充
三亚
同比
100.7
100.3
99.3
99.1
98
环比
100.2
100
100
100.1
99.9
数据来源：
国家发展和改革委员会
五、存量房市场交易情况
6月份，全国一线城市二手房成交量明显萎缩，成交均价依然坚挺，部分近郊地区出现房价松动迹象；二、三线城市成交量涨幅依旧扩大，部分城市成交均价高歌猛进。
从指数环比来看，70个大中城市中，价格下降的城市有19个，持平的城市有12个。
价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过1.0%，涨幅在0.5%以内的城市有36个。
从指数同比来看，70个大中城市中，价格下降的城市有5个，比5月份增加了1个。
涨幅回落的城市有24个。
6月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有48个。
表10：
2011年6月全国70个重点城市二手房指数情况
城市
90平米及以下
90-144平米
144平米以上
环比
同比
定基
环比
同比
定基
环比
同比
定基
北京
100.1
101.8
101.7
99.9
101.7
101.7
99.4
100.1
99.7
天津
99.9
103
102.9
99.6
102.1
102.3
99.8
101.8
101.2
石家庄
100.4
103.4
103.3
100.3
102.5
102.4
100.2
103.4
103.3
太原
100.2
104.3
105.1
100.2
102.8
103.5
100.2
1
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