历届中级经济师房地产考试真题及答案.docx

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历届中级经济师房地产考试真题及答案

历届中级经济师房地产考试真题及答案

一、单选（共60道题,每道题1．0分。

）

1．区位由（）和距离所决定。

A．坐落

B．朝向

C．方位

D．地址

1．【答案】C。

解析：

区位由方位和距离决定。

2．关于商业区位选择的说法错误的是（）。

A．商业区位的空间取向主要考虑接近和方便消费者

B．众多商家在地段上的集聚是为了展开竞争

C．地价是商业区位选择的重要因素

D．商业区位选择是为了追求商家最大利润与消费者最大剩余效用间的平衡

2．【答案】B。

解析：

众多商家在地段集聚是为了创造共同市场。

3．当房地产供给一定时,房地产价格与房地产（）正相关。

A．需求量

B．开工量

C．销售量

D．竣工量

3．【答案】A。

解析：

本题考查的是房地产均衡价格,当房地产供给一定时,房地产价格与房地产需求量正相关。

4．由等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度的土地上所产生的超额利润转化的地租是

（）。

A．绝对地租

B．垄断地租

C．级差地租I

D．级差地租II

4．【答案】C。

解析：

本题考查级差地租I的概念。

5．工业化初期,大量乡村人口向城市迁移,导致城市人口规模不断扩大,城市化水平迅速提

高,这种现象为城市发展演变的（）阶段．A．绝对集中

B．绝对分散

C．相对集中

D．相对分散

5．【答案】A。

解析：

绝对集中的含义。

6．依法将农民集体所有的土地收归国家所有,是国家为了（）利益的需要．

A．公共

B．社会

C．全民

D．政府

6．【答案】A。

解析：

房地产征收概念。

7．可以依法向人民法院申请强制执行房屋征收的主体是（）。

A．市、县级人民政府

B．房屋征收部门

C．房屋征收实施单位

D．房屋征收监管部门

7．【答案】A。

解析：

房屋征收的主体是市、县级人民政府,市、县级人民政府可依法向人民法院申请强制执行房屋征收。

8．省级人民政府批准征收土地,必须同时报国务院（）。

A．审批

B．审核

C．审查

D．备案

8．【答案】D。

解析：

省级人民政府批准征收的土地,必须同时报国务院备案。

9．对被征地农民最常用的安置方式是货币安置和（）。

A．入股分红安置

B．保障安置

C．异地移民安置

D．重新择业安置

9．【答案】B。

解析：

对被征收农民的安置常用的是货币安置和保障安置。

10．按照建设用地服务的产业类型划分,属于非农业建设用地的是（）。

A．农作物暖房用地

B．农用水泵房用地C．农用道路用地

D．农民宅基地

10．【答案】D。

解析：

ABC均属于农业建设用地,只有农民宅基地不属于农业建设用地。

可通过分析判断选择。

11．根据《物权法》,建设用地使用权期间届满自动续期的是（）。

A．商业用地

B．工业用地

C．住宅用地

D．教育用地

11．【答案】C。

解析：

住宅用地使用期间届满自动续期。

12．下列用地中,建设用地使用权的获取必须采用出让方式的是（）。

A．军队办公用地

B．经营性房地产开发用地

C．学校建设用地

D．政府行政办公用地

12．【答案】B。

解析：

ACD可通过划拨方式,只有B必需采取出让方式。

13．根据《城市房地产管理法》,以出让方式取得的商品住宅建设用地使用权,完成开发投资总

额的（）以上,方可进行转让。

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%

13．【答案】D。

解析：

出让方式取得国有建设用地使用权转让条件。

完成开发投资总额的25%以上,方可进行转让。

14．下列用地中,可以进行建设用地使用权抵押的是（）。

A．教育、医疗建设用地

B．文物保护建筑用地

C．已依法公告列入征收范围的用地

D．通过有偿转让方式取得的建设用地

14．【答案】D。

解析：

不得设定抵押的建设用地使用权范围。

ABC不可以,只有D可以。

15．下列因国有建设用地使用权人行为造成的闲置土地处置方式中,正确的是（）。

A．未动工开发不满一年的,按土地出让价款的20070征缴土地闲置费

B．双倍追加闲置期间的土地出让金C．依法收回闲置土地纳入政府土地储备

D．落实项目资金延长动工开发期限

15．【答案】C。

解析：

因国有建设用地使用权人行为造成闲置土地的处置。

A应为未动工开发满一年的,BD教材没有提到。

16．房地产市场调研分为探测性调研、描述性调研、因果性调研和预测性调研,这是按照

（）不同划分的。

A．调研深度

B．调研对象

C．调研方式

D．调研主体

16．【答案】A。

解析：

按市场调研深度不同划分。

17．下列房地产市场调研方法中,属于间接定性调研法的是（）。

A．小组访谈法

B．深度访谈法

C．现场踩盘法

D．观察法

17．【答案】C。

解析：

现场踩盘法。

ABC属于定性调研,C属间接定性调研,D属定量调研。

18．房地产市场调研中的观察法,根据观察程序的不同分为（）。

A．结构式观察和非结构式观察

B．实验观察和自然观察

C．非参与观察和参与观察

D．直接观察和间接观察

18．【答案】A。

解析：

观察法分类。

按观察程序不同,分为结构式观察和非结构式观察。

B为按被观察对象是否被控制分,C为按实验人员是否参与被观察者活动分。

可根据题干分析判断。

19．房地产市场调查问卷中,问题排列的先后顺序通常是容易回答的问题、较难回答的问题、

敏感性问题。

这是市场调研问卷设计（）原则的要求。

A．针对性

B．简明性

C．逻辑性

D．目的性

19．【答案】C。

解析：

房房地产市场调研问卷设计的原则：

针对性原则、简明性原则、逻辑性原则、程序性原则。

20．对搜集的各种信息进行分类和甄别筛选,是房地产市场调研报告编制中（

）阶段的工作。

A．信息整理

B．专题研讨

C．分工编写

D．形成初稿

20．【答案】A。

解析：

本题考查第四章第五节。

房地产市场调研报告编制的一般步骤：

信息整理--专题研讨--分工编写--形成初稿--修改定稿。

21．把把目标消费者的住房需求分为生存型、发展型和享受型,是依据消费者的（

）进行

住房市场细分的结果。

A．年龄

B．收入水平

C．家庭结构

D．文化程度

21．【答案】B。

解析：

住宅市场的细分可依据人口、地理、心理和行为四方面进行。

人口因素：

收入水平。

随着人们收入水平的提高,住宅需求从生存型向发展型乃至享受型发展。

生存型追求居室面积大小；发展型追求能满足家居生活多方面需求的室内环境；享受型全方位追求居室宽敞、功能齐全、设备高档、装修精致、外部环境优美。

（3）家庭结构。

22．房地产市场细分的依据是（）。

A．消费者欲望和需求

B．产品品种

C．国家消费政策

D．产品规格

22．【答案】A。

解析：

欲望和需求的差异是房地产市场细分的依据。

可用排除法排除BCD。

23．某企业为使其开发的房地产项目与同类项目有明显区别,市场定位应遵循（）原则。

A．市场化

B．动态调整

C．差异化

D．可行性

23．【答案】C。

解析：

市场定位应遵循原则：

约束性原则、差异化原则、系统性原则、预测性原则。

24．下列房地产投资中,属于直接投资的是（）。

A．购买写字楼

B．购买房地产开发企业股票C．购买房地产开发企业债券

D．购买房地产投资信托基金

24．【答案】A。

解析：

投资的种类分直接投资和间接投资。

BCD属间接投资。

25．房地产开发项目的资金构成中,房地产抵押贷款属于（）。

A．企业自有资金

B．信贷融资

C．债券融资

D．财政资金

25．【答案】B。

解析：

房地产投资的资金构成：

（1）企业自有资金。

（2）预售收入。

（3）信贷融资。

（4）债券融资。

（5）利用外资。

（6）财政资金。

房地产抵押贷款属于信贷融资。

26．某房地产开发项目的总投资为5000万元,其中60%为年利率7%的银行贷款,全部本息3

年还清,每年还本额相同,利息不再计息,到期的还款总额为（）万元。

A．3210

B．3420

C．3630

D．3675

26．【答案】B。

解析：

单利的计算。

贷款额=5000×60%=3000万元,每年末还本金相等为1000万元,第一年末还利息=1000×7%=70万元,第二年末还利息=1000×7%×2=140万元,第一年末还利息=1000×7%×3=210万元,三年后还款总额=还本金+还利息=3000+70+140+210=3420万元。

可根据生活常识计算。

27．下列房地产项目中,属于购买型置业投资项目的是（）。

A．购置土地用于建造商品房出售

B．购买房地产用于出租

C．购置土地用于建造商品房出租

D．租赁房地产用于转租

27．【答案】B。

解析：

房地产投资的形式。

AC属于开发投资,B属于购买型置业投资,D属于租赁型置业投资。

精讲班、冲刺班均讲到。

28．出售型房地产开发投资项目的计算期是自项目建设开始起至（）止的时间。

A．项目竣工验收

B．项目经济寿命结束

C．房地产产品全部售完

D．业主全部入住

28．【答案】C。

解析：

出售型房地产开发投资项目现金流入。

ABD用排除法排除。

29．房地产投资项目财务评价的目标是评价项目的盈利能力和（）。

A．资金平衡能力

B．清偿能力

C．融资能力

D．竞争能力

29．【答案】B。

解析：

评价项目的盈利能力和清偿能力。

30．衡量房地产投资项目可接受的最高贷款利率的财务指标是（）。

A．资本金收益率

B．成本利润率

C．总投资收益率

D．财务内部收益率

30．【答案】D。

解析：

财务内部收益率概念。

31．对房地产投资项目进行线性盈亏平衡分析时,应把总成本分解为（）两部分。

A．固定成本和变动成本

B．会计成本和经济成本

C．显性成本和隐性成本

D．私人成本和社会成本

31．【答案】A。

解析：

本题考查第五章第六节,房地产投资项目盈亏平衡分析。

把总成本分为固定成本和变动成本。

BCD错误,教材没提到。

32．当各投资方案计算期不相同时,进行投资方案比选宜采用的方法是（）。

A．差额净现值法

B．净现值法

C．净将来值法

D．年值法

32．【答案】D。

解析：

ABC属于计算期相同的互斥方案比选方法。

D属于计算期不同的互斥方案比选方法。

33．在房地产投资项目可行性研究中,需要对项目的现金流量进行折现分析,这是投资项目经

济评价（）原则所要求的。

A．有无对比

B．收益与风险权衡

C．以动态分析为主

D．效益与费用计算口径一致

33．【答案】C。

解析：

投资项目经济评价应遵循的基本原理。

对项目的现金流量进行折现分析,属于以动态分析为主原则。

34．房地产开发项目开工准备工作完成的标志是取得（）。

A．土地使用权证

B．建设工程规划许可证

C．商品房预售许可证

D．建设工程施工许可证

34．【答案】D。

解析：

工程建设准备内容。

开工准备工作完成标志是取得建设工程施工许可证。

土地使用证、建设工程规划许可证取得时间较早,预售许可证在开工后才能取得。

本题可用排除法。

35．具备独立施工条件,但建成后不能独立发挥生产能力或效益的工程,称为（）。

A．单项工程

B．单位工程

C．分部工程

D．分项工程

35．【答案】B。

解析：

房地产开发项目的工程系统构成。

分清四个概念的大小即可选择,单项工程包含单位工程,单位工程包含分部工程,分部工程包含分项工程。

36．为确保施工图设计质量,应做好的勘察工作是（）。

A．初步勘察

B．详细勘察

C．施工勘察

D．选址勘察

36．【答案】B。

解析：

工程勘察。

详细勘察应符合施工图设计的要求,初步勘察应满足选址和初步设计的要求,施工勘察主要是为施工中遇到的地质问题进一步勘察。

可以用排除法选择,ACD均是比较粗的,不细致,因此难以保障施工图质量。

37．房地产开发项目办理建设用地规划许可证应提交的设计文件是（）。

A．概念设计

B．方案设计

C．初步设计

D．施工图设计

37．【答案】C。

解析：

详细勘察与初步设计阶段工作。

办理有关审批文件应提交初步勘察和方案设计。

办理建设用地规划许可证应提交初步设计。

办理建设工程规划许可证应提交施工图设计。

38．某私人投资的房屋建筑工程项目,施工单项合同估算价为350万元人民币,根据国家现行

规定,该项目的施工采购（）。

A．必须进行招标

B．必须公开招标

C．应以招标公告方式邀请特定法人投标

D．应以邀请书方式邀请不特定法人投标

38．【答案】A。

解析：

房屋建筑和市政基础设施工程的施工单项合同估算价在200万元人民币以上,或者项目总投资在3000万元人民币以上的,必须进行招标。

39．关于投标人资格预审的说法,错误的是（）。

A．资格预审属于招标工作的法定程序

B．资格预审条件应在招标公告中载明

C．应向资格预审不合格的投标申请人告知预审结果

D．只有资格预审合格的投标申请人才能购买招标文件

39．【答案】A。

解析：

投标人资格预审。

资格预审是可供招标人选择的一道程序,并非法定程序。

BCD均正确。

40．房地产经适当营销后,由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方,以公平交易方式在

价值时点自愿进行交易的金额,称为（）。

A．市场价值

B．市场价格

C．投资价值

D．现状价值

40．【答案】A。

解析：

市场价值概念。

41．房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用,称为

（）。

A．最可能的利用

B．最可行的利用

C．最大化利用

D．最高最佳利用

41．【答案】D。

解析：

房地产估价原则中的最高最佳利用原则概念。

42．在房地产估价的市场法中,因可比实例成交价格不正常而对其进行的处理,属于（）。

A．建立比较基准

B．交易情况修正

C．市场状况调整

D．房地产状况调整

42．【答案】B。

解析：

交易情况修正概念。

43．某商铺的市场租金为12万元／年,平均空置率为5%,运营费用率为10%。

该商铺的年净

收益为（）万元。

A．10．20

B．10．26

C．10．80

D．12．OO

43．【答案】B。

解析：

净收益=潜在毛租金收入—空置和收租损失+其他收入—运营费用=有效毛租金收入×（1-运营费用率）。

有效毛租金收入=12--12×5%=11,4万元,净收益=有效毛租金收入×（1-运营费用率）=11．4×（1-10%）=10．26万元。

44．房地产估价报告使用期限应自（）起算。

A．价值时点

B．受理估价委托之日

C．评估基准日

D．估价报告出具日期

44．【答案】D。

解析：

估价报告使用期限。

自估价报告出具日期算起。

45．注册房地产估价师声明中不应说明（）。

A．注册房地产估价师对估价对象进行了实地查勘

B．注册房地产估价师是独立、客观、公正地进行估价的

C．注册房地产估价师认为委托人提供的资料是真实、合法的

D．注册房地产估价师在估价报告中没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏

45．【答案】C。

解析：

估价师声明和假设限制条件。

ABD应说明,C应是假设委托人提供的资料是真实、合法的。

46．追求企业利润、目标市场需求和公众长远利益统一的开发经营观念,属于（）。

A．产品观念

B．社会营销观念

C．市场营销观念

D．供求平衡观念

46．【答案】B。

解析：

房地产开发经营观念。

47．某房地产经纪机构与一房地产开发企业签订商品房销售代理合同,取得商品房独家销售

权,关于该商品房销售代理的说法,错误的是（）o

A．该房地产开发企业与该房地产经纪机构之间是单一的委托和代理关系

B．该房地产经纪机构在任何情况下均不可将该商品房再委托分代理

C．在销售代理合同期内,无论谁售出该商品房,该房地产经纪机构均可取得佣金D．该房地产经纪机构按照销售额的一定比例提取销售代理费

47．【答案】B。

解析：

独家销售权代理概念。

经开发商同意,独家销售权代理商还可以委托代理。

48．某商品住宅开发项目的楼面地价为1800元／平方米,单位建筑面积开发成本为3000元／

平方米,开发费用为380元／平方米,销售税费率为IO%,项目预期成本利润率为30%,采用成本

加成定价法计算的该住宅单价为（）元／平方米。

A．6061

B．6122

C．7482

D．8140

48．【答案】C。

解析：

成本加成定价法公式。

商品房单位价格=【商品房单位成本X（1+成本加成率）】÷（1—销售税费率）=（1800+3000+380）X（1+30%）÷（1—10%）=7482．22

49．某房地产开发项目计划年内分3期开盘,计划第1、2、3期的开盘价分别为5599元／平方

米、5799元／平方米、6199元／平方米,该地区同类商品房当前的均价为5812元／平方米。

该项

目采取的定价策略是（）．

A．均价策略

B．心理定价镱略

C．高价策略

D．低开高走策略

49．【答案】D。

解析：

低开高走定价策略。

可通过分析判断确定。

50．关于商品房促销方式中人员促销的说法,错误的是（）。

A．人员促销不利于销售方式的调整,缺乏灵活性

B．人员促销是一种面对面的直接促销方式

C．人员促销容易与客户建立亲密的长期合作关系

D．人员促销可以及时了解客户对商品房的反馈信息

50．【答案】A。

解析：

人员促销特点。

A错误,人员促销有利于销售方式的调整,具有灵活性。

BCD正确。

51．房地产开发企业开展公共关系活动的出发点和直接目的是（）。

A．给予消费者优惠以促进销售

B．建立长期稳定的客户关系

C．在公众中树立良好的企业形象

D．优化企业内部营销环境

51．【答案】C。

解析：

公共关系推广概念、原则、作用。

公共关系推广重要目的是树立和改善企业在公众中的良好形象。

52．物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时,应对遵守临时管理规约予以（）。

A．口头同意

B．补充完善

C．另行约定

D．书面承诺

52．【答案】D。

解析：

物业买受人履行临时管理规约的义务。

53．商品住宅小区前期物业服务合同的甲方是该小区（）。

A．所在的房地产行政主管部门

B．建设单位

C．所在的街道办事处

D．施工单位

53．【答案】B。

解析：

前期物业服务合同特点。

由建设单位和物业服务企业签订、过渡性、附终止条件、必须以书面形式签订。

54．物业服务费的收费原则不包括（）原则。

A．合理

B．公开

C．费用与业主收入水平相适应

D．费用与服务水平相适应

54．【答案】C。

解析：

合理、公开、费用与服务水平相适应原则。

费用与业主收入水平相适应错误。

55．已竣工但尚未售出的物业,物业服务费用由该物业的（）交纳。

A．物业服务企业

B．建设单位

C．未来购买人

D．施工单位

55．【答案】B。

解析：

物业服务费交纳和督促,未交付房屋的交费主体。

已竣工但尚未售出的物业,物业服务费用由该物业的建设单位交纳。

56．业主违反物业服务合同约定,逾期不交纳物业服务费的,由（）督促其限期缴纳。

A．业主大会

B．房产行政管理部门

C．社区居民委员会

D．业主委员会

56．【答案】D。

解析：

物业服务费交纳和督促,业主委员会对欠费业主的督促义务。

57．下列房地产开发企业融资活动中,属于间接融资的是（）。

A．发行房地产股票

B．发行房地产债券

C．向银行申请贷款

D．向其他企业借款

57．【答案】C。

58．下列利率状况中,借款人应选择长期固定利率贷款的是（）。

A．利率处于历史低位

B．利率处于历史高位

C．利率处于历史平均水平

D．利率未来变动不大

58．【答案】A。

解析：

固定利率和浮动利率贷款概念。

利率处于历史最低位,借款人采用长期固定利率贷款有利于借款人。

B不利于借款人,C不一定,D没必要。

59．房地产投资信托基金的英文简称是（）。

A．REITS

B．CIREA

C．DCF

D．FIRR

59．【答案】A。

解析：

房地产信托基金英文简称。

此题较偏。

60．下列房地产贷款中,通常采用按月等额还款方式偿还的是（）。

A．个人住房贷款

B．房地产开发贷款

C．土地储备贷款

D．保障性住房建设贷款

60．【答案】A。

解析：

本题考查第十一章第四节,个人住房贷款的相关术语。

个人住房贷款讲到有按月等额还款方式。

BCD不可能按月还,一般是按季或年。

二、多选（共20道题,每道题2．0分。

）

61．根据杜能区位理论的基本经济分析,某个农业经营者要在单位面积土地上获得最大利润的

决定因素有（）。

A．市场供给量

B．市场需求量C．农产品销售价格

D．生产成本

E．运输成本

61．【答案】CDE。

解析：

杜能区位理论基本经济分析。

P=V-（E+T）市场价格--成本--费用=利润。

62．关于郊区化的说法,正确的有（）。

A．郊区化是城市郊区的乡村地域向城镇化地域转化的过程

B．大城市外围区人口绝对量的下降可作为城市郊区化的标志

C．发达国家的郊区化现象主要始于20世纪20年代

D．郊区化是城市发展中的一个必然阶段

E．郊区化的发展动力来自城市内部的离心力量

62．【答案】CDE。

解析：

单郊区化概念。

A属于郊区城镇化概念,B表述错误。

63．在国有土地上房屋征收中,被征收人在规定时间内未协商选定房地产价格评估机构的,可

由房屋征收部门（）决定。

A．白行

B．报请市、县人民政府

C．组织被征收人投票

D．采取摇号随机

E．采取抽签随机

63．【答案】CDE。

解析：

国有土地上房屋征收的补偿。

被征收房屋价值的评估。

64．关于国有建设用地使用权抵押期间投保的说法,正确的有（）。

A．抵押权人在征得抵押人同意后,可用抵押人的名义为抵押的土地使用权投保

B．抵押权人在征得抵押人同意后,可用抵押权人的名义为抵押的土地使用权投保

C．保险费由抵押人承担

D．在抵押期间,抵押权人应为保险受偿的第一受偿人

E．在抵押期间,抵押人应为保险受偿的第一受偿人

64．【答案】ACD。

解析：

抵押权人在征得抵押人同意后,可以用抵押人的名义为抵押的土地使用权投保,保险费由抵押人承担,在抵押期间,抵押权人应当为保险受偿的第一受偿人

65．关于国有建设用地使用权抵押的说法,正确的有（）。

A．同一宗建设用地不得设定两个以上抵押权

B．两宗以上建设用地使用权设定同一抵押权