历届中级经济师房地产考试真题及答案.docx

1、历届中级经济师房地产考试真题及答案历届中级经济师房地产考试真题及答案一、单选（ 共 60 道题,每道题 10 分。） 1区位由（ ）和距离所决定。 A坐落 B朝向 C方位 D地址 1【答案】C。解析：区位由方位和距离决定。 2关于商业区位选择的说法错误的是（ ）。 A商业区位的空间取向主要考虑接近和方便消费者 B众多商家在地段上的集聚是为了展开竞争 C地价是商业区位选择的重要因素 D商业区位选择是为了追求商家最大利润与消费者最大剩余效用间的平衡 2【答案】B。解析：众多商家在地段集聚是为了创造共同市场。 3当房地产供给一定时,房地产价格与房地产（ ）正相关。 A需求量 B开工量 C销售量 D竣

2、工量 3【答案】A。解析：本题考查的是房地产均衡价格,当房地产供给一定时,房地产价格与房地产需求量正相关。 4由等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度的土地上所产生的超额利润转化的地租是 （ ）。 A绝对地租 B垄断地租 C级差地租 I D级差地租 II 4【答案】C。解析：本题考查级差地租 I 的概念。 5工业化初期,大量乡村人口向城市迁移,导致城市人口规模不断扩大,城市化水平迅速提 高,这种现象为城市发展演变的（ ）阶段A绝对集中 B绝对分散 C相对集中 D相对分散 5【答案】A。解析：绝对集中的含义。 6依法将农民集体所有的土地收归国家所有,是国家为了（ ）利益的需要 A公共 B社会

3、C全民 D政府 6【答案】A。解析：房地产征收概念。 7可以依法向人民法院申请强制执行房屋征收的主体是（ ）。 A市、县级人民政府 B房屋征收部门 C房屋征收实施单位 D房屋征收监管部门 7【答案】A。解析：房屋征收的主体是市、县级人民政府,市、县级人民政府可依法向人民法院申请强制执行房屋征收。 8省级人民政府批准征收土地,必须同时报国务院（ ）。 A审批 B审核 C审查 D备案 8【答案】D。解析：省级人民政府批准征收的土地,必须同时报国务院备案。 9对被征地农民最常用的安置方式是货币安置和（ ）。 A入股分红安置 B保障安置 C异地移民安置 D重新择业安置 9【答案】B。解析：对被征收农民

4、的安置常用的是货币安置和保障安置。 10按照建设用地服务的产业类型划分,属于非农业建设用地的是（ ）。 A农作物暖房用地 B农用水泵房用地C农用道路用地 D农民宅基地 10【答案】D。解析：ABC 均属于农业建设用地,只有农民宅基地不属于农业建设用地。可通过分析判断选择。 11根据物权法,建设用地使用权期间届满自动续期的是（ ）。 A商业用地 B工业用地 C住宅用地 D教育用地 11【答案】C。解析：住宅用地使用期间届满自动续期。 12下列用地中,建设用地使用权的获取必须采用出让方式的是（ ）。 A军队办公用地 B经营性房地产开发用地 C学校建设用地 D政府行政办公用地 12【答案】B。解析：

5、ACD 可通过划拨方式,只有 B 必需采取出让方式。 13根据城市房地产管理法,以出让方式取得的商品住宅建设用地使用权,完成开发投资总 额的（ ）以上,方可进行转让。 A10% B15% C20% D25% 13【答案】D。解析：出让方式取得国有建设用地使用权转让条件。完成开发投资总额的 25%以上,方可进行转让。 14下列用地中,可以进行建设用地使用权抵押的是（ ）。 A教育、医疗建设用地 B文物保护建筑用地 C已依法公告列入征收范围的用地 D通过有偿转让方式取得的建设用地 14【答案】D。解析：不得设定抵押的建设用地使用权范围。ABC 不可以,只有 D 可以。 15下列因国有建设用地使用权

6、人行为造成的闲置土地处置方式中,正确的是（ ）。 A未动工开发不满一年的,按土地出让价款的 20070 征缴土地闲置费 B双倍追加闲置期间的土地出让金C依法收回闲置土地纳入政府土地储备 D落实项目资金延长动工开发期限 15【答案】C。解析：因国有建设用地使用权人行为造成闲置土地的处置。A 应为未动工开发满一年的,BD 教材没有提到。 16房地产市场调研分为探测性调研、描述性调研、因果性调研和预测性调研,这是按照 （ ）不同划分的。 A调研深度 B调研对象 C调研方式 D调研主体 16【答案】A。解析：按市场调研深度不同划分。 17下列房地产市场调研方法中,属于间接定性调研法的是（ ）。 A小组

7、访谈法 B深度访谈法 C现场踩盘法 D观察法 17【答案】C。解析：现场踩盘法。ABC 属于定性调研,C 属间接定性调研,D 属定量调研。 18房地产市场调研中的观察法,根据观察程序的不同分为（ ）。 A结构式观察和非结构式观察 B实验观察和自然观察 C非参与观察和参与观察 D直接观察和间接观察 18【答案】A。解析：观察法分类。按观察程序不同,分为结构式观察和非结构式观察。B 为按被观察对象是否被控制分,C 为按实验人员是否参与被观察者活动分。可根据题干分析判断。 19房地产市场调查问卷中,问题排列的先后顺序通常是容易回答的问题、较难回答的问题、 敏感性问题。这是市场调研问卷设计（ ）原则的

8、要求。 A针对性 B简明性 C逻辑性 D目的性 19【答案】C。解析：房房地产市场调研问卷设计的原则：针对性原则、简明性原则、逻辑性原则、程序性原则。 20对搜集的各种信息进行分类和甄别筛选,是房地产市场调研报告编制中（ ）阶段的工作。 A信息整理 B专题研讨 C分工编写 D形成初稿 20【答案】A。解析：本题考查第四章第五节。房地产市场调研报告编制的一般步骤：信息整理-专题研讨-分工编写-形成初稿-修改定稿。 21把把目标消费者的住房需求分为生存型、发展型和享受型,是依据消费者的（ ）进行 住房市场细分的结果。 A年龄 B收入水平 C家庭结构 D文化程度 21【答案】B。解析：住宅市场的细分

9、可依据人口、地理、心理和行为四方面进行。人口因素：收入水平。随着人们收入水平的提高,住宅需求从生存型向发展型乃至享受型发展。生存型追求居室面积大小；发展型追求能满足家居生活多方面需求的室内环境；享受型全方位追求居室宽敞、功能齐全、设备高档、装修精致、外部环境优美。（ 3）家庭结构。 22房地产市场细分的依据是（ ）。 A消费者欲望和需求 B产品品种 C国家消费政策 D产品规格 22【答案】A。解析：欲望和需求的差异是房地产市场细分的依据。可用排除法排除 BCD。 23某企业为使其开发的房地产项目与同类项目有明显区别,市场定位应遵循（ ）原则。 A市场化 B动态调整 C差异化 D可行性 23【答

10、案】C。解析：市场定位应遵循原则：约束性原则、差异化原则、系统性原则、预测性原则。 24下列房地产投资中,属于直接投资的是（ ）。 A购买写字楼 B购买房地产开发企业股票C购买房地产开发企业债券 D购买房地产投资信托基金 24【答案】A。解析：投资的种类分直接投资和间接投资。BCD 属间接投资。 25房地产开发项目的资金构成中,房地产抵押贷款属于（ ）。 A企业自有资金 B信贷融资 C债券融资 D财政资金 25【答案】B。解析：房地产投资的资金构成：（ 1）企业自有资金。（ 2）预售收入。（ 3）信贷融资。（ 4）债券融资。（ 5）利用外资。（ 6）财政资金。房地产抵押贷款属于信贷融资。 26

11、某房地产开发项目的总投资为 5000 万元,其中 60%为年利率 7%的银行贷款,全部本息 3 年还清,每年还本额相同,利息不再计息,到期的还款总额为（ ）万元。 A3210 B3420 C3630 D3675 26【答案】B。解析：单利的计算。贷款额=500060%=3000 万元,每年末还本金相等为 1000万元,第一年末还利息=10007%=70 万元,第二年末还利息=10007%2=140 万元,第一年末还利息=10007%3=210 万元,三年后还款总额=还本金+还利息=3000+70+140+210=3420 万元。可根据生活常识计算。 27下列房地产项目中,属于购买型置业投资项目

12、的是（ ）。 A购置土地用于建造商品房出售 B购买房地产用于出租 C购置土地用于建造商品房出租 D租赁房地产用于转租 27【答案】B。解析：房地产投资的形式。AC 属于开发投资,B 属于购买型置业投资,D 属于租赁型置业投资。精讲班、冲刺班均讲到。 28出售型房地产开发投资项目的计算期是自项目建设开始起至（ ）止的时间。 A项目竣工验收 B项目经济寿命结束 C房地产产品全部售完 D业主全部入住 28【答案】C。解析：出售型房地产开发投资项目现金流入。ABD 用排除法排除。29房地产投资项目财务评价的目标是评价项目的盈利能力和（ ）。 A资金平衡能力 B清偿能力 C融资能力 D竞争能力 29【答

13、案】B。解析：评价项目的盈利能力和清偿能力。 30衡量房地产投资项目可接受的最高贷款利率的财务指标是（ ）。 A资本金收益率 B成本利润率 C总投资收益率 D财务内部收益率 30【答案】D。解析：财务内部收益率概念。 31对房地产投资项目进行线性盈亏平衡分析时,应把总成本分解为（ ）两部分。 A固定成本和变动成本 B会计成本和经济成本 C显性成本和隐性成本 D私人成本和社会成本 31【答案】A。解析：本题考查第五章第六节,房地产投资项目盈亏平衡分析。把总成本分为固定成本和变动成本。BCD 错误,教材没提到。 32当各投资方案计算期不相同时,进行投资方案比选宜采用的方法是（ ）。 A差额净现值法

14、 B净现值法 C净将来值法 D年值法 32【答案】D。解析：ABC 属于计算期相同的互斥方案比选方法。D 属于计算期不同的互斥方案比选方法。 33在房地产投资项目可行性研究中,需要对项目的现金流量进行折现分析,这是投资项目经 济评价（ ）原则所要求的。 A有无对比 B收益与风险权衡 C以动态分析为主 D效益与费用计算口径一致 33【答案】C。解析：投资项目经济评价应遵循的基本原理。对项目的现金流量进行折现分析,属于以动态分析为主原则。 34房地产开发项目开工准备工作完成的标志是取得（ ）。 A土地使用权证 B建设工程规划许可证 C商品房预售许可证 D建设工程施工许可证 34【答案】D。解析：工

15、程建设准备内容。开工准备工作完成标志是取得建设工程施工许可证。土地使用证、建设工程规划许可证取得时间较早,预售许可证在开工后才能取得。本题可用排除法。 35具备独立施工条件,但建成后不能独立发挥生产能力或效益的工程,称为（ ）。 A单项工程 B单位工程 C分部工程 D分项工程 35【答案】B。解析：房地产开发项目的工程系统构成。分清四个概念的大小即可选择,单项工程包含单位工程,单位工程包含分部工程,分部工程包含分项工程。 36为确保施工图设计质量,应做好的勘察工作是（ ）。 A初步勘察 B详细勘察 C施工勘察 D选址勘察 36【答案】B。解析：工程勘察。详细勘察应符合施工图设计的要求,初步勘察

16、应满足选址和初步设计的要求,施工勘察主要是为施工中遇到的地质问题进一步勘察。可以用排除法选择,ACD均是比较粗的,不细致,因此难以保障施工图质量。 37房地产开发项目办理建设用地规划许可证应提交的设计文件是（ ）。 A概念设计 B方案设计 C初步设计 D施工图设计 37【答案】C。解析：详细勘察与初步设计阶段工作。办理有关审批文件应提交初步勘察和方案设计。办理建设用地规划许可证应提交初步设计。办理建设工程规划许可证应提交施工图设计。 38某私人投资的房屋建筑工程项目,施工单项合同估算价为 350 万元人民币,根据国家现行 规定,该项目的施工采购（ ）。A必须进行招标 B必须公开招标 C应以招标

17、公告方式邀请特定法人投标 D应以邀请书方式邀请不特定法人投标 38【答案】A。解析：房屋建筑和市政基础设施工程的施工单项合同估算价在 200 万元人民币以上,或者项目总投资在 3000 万元人民币以上的,必须进行招标。 39关于投标人资格预审的说法,错误的是（ ）。 A资格预审属于招标工作的法定程序 B资格预审条件应在招标公告中载明 C应向资格预审不合格的投标申请人告知预审结果 D只有资格预审合格的投标申请人才能购买招标文件 39【答案】A。解析：投标人资格预审。资格预审是可供招标人选择的一道程序,并非法定程序。BCD 均正确。 40房地产经适当营销后,由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方

18、,以公平交易方式在 价值时点自愿进行交易的金额,称为（ ）。 A市场价值 B市场价格 C投资价值 D现状价值 40【答案】A。解析：市场价值概念。 41房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用,称为 （ ）。 A最可能的利用 B最可行的利用 C最大化利用 D最高最佳利用 41【答案】D。解析：房地产估价原则中的最高最佳利用原则概念。 42在房地产估价的市场法中,因可比实例成交价格不正常而对其进行的处理,属于（ ）。 A建立比较基准 B交易情况修正 C市场状况调整 D房地产状况调整 42【答案】B。解析：交易情况修正概念。43某商铺的市场租金为 12 万元年,平均

19、空置率为 5%,运营费用率为 10%。该商铺的年净 收益为（ ）万元。 A1020 B1026 C1080 D12OO 43【答案】B。解析：净收益=潜在毛租金收入空置和收租损失+其他收入运营费用=有效毛租金收入（ 1-运营费用率）。有效毛租金收入=12-125%=11,4 万元,净收益=有效毛租金收入（ 1-运营费用率）=114（ 1-10%）=1026 万元。 44房地产估价报告使用期限应自（ ）起算。 A价值时点 B受理估价委托之日 C评估基准日 D估价报告出具日期 44【答案】D。解析：估价报告使用期限。自估价报告出具日期算起。 45注册房地产估价师声明中不应说明（ ）。 A注册房地产

20、估价师对估价对象进行了实地查勘 B注册房地产估价师是独立、客观、公正地进行估价的 C注册房地产估价师认为委托人提供的资料是真实、合法的 D注册房地产估价师在估价报告中没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏 45【答案】C。解析：估价师声明和假设限制条件。ABD 应说明,C 应是假设委托人提供的资料是真实、合法的。 46追求企业利润、目标市场需求和公众长远利益统一的开发经营观念,属于（ ）。 A产品观念 B社会营销观念 C市场营销观念 D供求平衡观念 46【答案】B。解析：房地产开发经营观念。 47某房地产经纪机构与一房地产开发企业签订商品房销售代理合同,取得商品房独家销售 权,关于该商品房销售代理

21、的说法,错误的是（ ）o A该房地产开发企业与该房地产经纪机构之间是单一的委托和代理关系 B该房地产经纪机构在任何情况下均不可将该商品房再委托分代理 C在销售代理合同期内,无论谁售出该商品房,该房地产经纪机构均可取得佣金D该房地产经纪机构按照销售额的一定比例提取销售代理费 47【答案】B。解析：独家销售权代理概念。经开发商同意,独家销售权代理商还可以委托代理。 48某商品住宅开发项目的楼面地价为 1800 元平方米,单位建筑面积开发成本为 3000 元 平方米,开发费用为 380 元平方米,销售税费率为 IO%,项目预期成本利润率为 30%,采用成本 加成定价法计算的该住宅单价为（ ）元平方米

22、。 A6061 B6122 C7482 D8140 48【答案】C。解析：成本加成定价法公式。商品房单位价格=【商品房单位成本 X（ 1+成本加成率）】（ 1销售税费率）=（ 1800+3000+380）X（ 1+30%）（ 110%）=748222 49某房地产开发项目计划年内分 3 期开盘,计划第 1、2、3 期的开盘价分别为 5599 元平方 米、5799 元平方米、6199 元平方米,该地区同类商品房当前的均价为 5812 元平方米。该项 目采取的定价策略是（ ） A均价策略 B心理定价镱略 C高价策略 D低开高走策略 49【答案】D。解析：低开高走定价策略。可通过分析判断确定。 50

23、关于商品房促销方式中人员促销的说法,错误的是（ ）。 A人员促销不利于销售方式的调整,缺乏灵活性 B人员促销是一种面对面的直接促销方式 C人员促销容易与客户建立亲密的长期合作关系 D人员促销可以及时了解客户对商品房的反馈信息 50【答案】A。解析：人员促销特点。A 错误,人员促销有利于销售方式的调整,具有灵活性。BCD 正确。 51房地产开发企业开展公共关系活动的出发点和直接目的是（ ）。 A给予消费者优惠以促进销售 B建立长期稳定的客户关系 C在公众中树立良好的企业形象 D优化企业内部营销环境 51【答案】C。解析：公共关系推广概念、原则、作用。公共关系推广重要目的是树立和改善企业在公众中的

24、良好形象。 52物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时,应对遵守临时管理规约予以（ ）。 A口头同意 B补充完善 C另行约定 D书面承诺 52【答案】D。解析：物业买受人履行临时管理规约的义务。 53商品住宅小区前期物业服务合同的甲方是该小区（ ）。 A所在的房地产行政主管部门 B建设单位 C所在的街道办事处 D施工单位 53【答案】B。解析：前期物业服务合同特点。由建设单位和物业服务企业签订、过渡性、附终止条件、必须以书面形式签订。 54物业服务费的收费原则不包括（ ）原则。 A合理 B公开 C费用与业主收入水平相适应 D费用与服务水平相适应 54【答案】C。解析：合理、公开、费用与服务水平

25、相适应原则。费用与业主收入水平相适应错误。 55已竣工但尚未售出的物业,物业服务费用由该物业的（ ）交纳。 A物业服务企业 B建设单位 C未来购买人 D施工单位 55【答案】B。解析：物业服务费交纳和督促,未交付房屋的交费主体。已竣工但尚未售出的物业,物业服务费用由该物业的建设单位交纳。 56业主违反物业服务合同约定,逾期不交纳物业服务费的,由（ ）督促其限期缴纳。 A业主大会 B房产行政管理部门 C社区居民委员会 D业主委员会56【答案】D。解析：物业服务费交纳和督促,业主委员会对欠费业主的督促义务。 57下列房地产开发企业融资活动中,属于间接融资的是（ ）。 A发行房地产股票 B发行房地产

26、债券 C向银行申请贷款 D向其他企业借款 57【答案】C。 58下列利率状况中,借款人应选择长期固定利率贷款的是（ ）。 A利率处于历史低位 B利率处于历史高位 C利率处于历史平均水平 D利率未来变动不大 58【答案】A。解析：固定利率和浮动利率贷款概念。利率处于历史最低位,借款人采用长期固定利率贷款有利于借款人。B 不利于借款人,C 不一定,D 没必要。 59房地产投资信托基金的英文简称是（ ）。 AREITS BCIREA CDCF DFIRR 59【答案】A。解析：房地产信托基金英文简称。此题较偏。 60下列房地产贷款中,通常采用按月等额还款方式偿还的是（ ）。 A个人住房贷款 B房地产

27、开发贷款 C土地储备贷款 D保障性住房建设贷款 60【答案】A。解析：本题考查第十一章第四节,个人住房贷款的相关术语。个人住房贷款讲到有按月等额还款方式。BCD 不可能按月还,一般是按季或年。 二、多选（ 共 20 道题,每道题 20 分。） 61根据杜能区位理论的基本经济分析,某个农业经营者要在单位面积土地上获得最大利润的 决定因素有（ ）。 A市场供给量 B市场需求量C农产品销售价格 D生产成本 E运输成本 61【答案】CDE。解析：杜能区位理论基本经济分析。P=V-（ E+T）市场价格-成本-费用=利润。 62关于郊区化的说法,正确的有（ ）。 A郊区化是城市郊区的乡村地域向城镇化地域转

28、化的过程 B大城市外围区人口绝对量的下降可作为城市郊区化的标志 C发达国家的郊区化现象主要始于 20 世纪 20 年代 D郊区化是城市发展中的一个必然阶段 E郊区化的发展动力来自城市内部的离心力量 62【答案】CDE。解析：单郊区化概念。A 属于郊区城镇化概念,B 表述错误。 63在国有土地上房屋征收中,被征收人在规定时间内未协商选定房地产价格评估机构的,可 由房屋征收部门（ ）决定。 A白行 B报请市、县人民政府 C组织被征收人投票 D采取摇号随机 E采取抽签随机 63【答案】CDE。解析：国有土地上房屋征收的补偿。被征收房屋价值的评估。 64关于国有建设用地使用权抵押期间投保的说法,正确的有（ ）。 A抵押权人在征得抵押人同意后,可用抵押人的名义为抵押的土地使用权投保 B抵押权人在征得抵押人同意后,可用抵押权人的名义为抵押的土地使用权投保 C保险费由抵押人承担 D在抵押期间,抵押权人应为保险受偿的第一受偿人 E在抵押期间,抵押人应为保险受偿的第一受偿人 64【答案】ACD。解析：抵押权人在征得抵押人同意后,可以用抵押人的名义为抵押的土地使用权投保,保险费由抵押人承担,在抵押期间,抵押权人应当为保险受偿的第一受偿人 65关于国有建设用地使用权抵押的说法,正确的有（ ）。 A同一宗建设用地不得设定两个以上抵押权 B两宗以上建设用地使用权设定同一抵押权