皖南某适老化住宅改造项目可行性研究报告.docx
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皖南某适老化住宅改造项目可行性研究报告
第一章总论1
1.1项目背景1
1.2可行性研究编制依据3
1.3可行性研究范围3
1.4项目建设单位简介4
1.5项目概况5
1.6主要技术经济指标6
第二章项目建设背景、必要性与可行性8
2.1项目建设背景8
2.2项目建设必要性15
2.3项目建设可行性18
第三章项目地址、建设条件及优势32
3.1项目地址32
3.2建设条件33
3.3建设优势37
第四章项目环境分析41
4.1市场环境分析41
4.2政策环境分析44
4.3社会环境分析49
4.4行业案例分析50
第五章项目建设方案54
5.1适老化住宅社区设计指导思想和原则54
5.2项目现状及规划建设目标57
5.3适老化改造的规模和主要内容62
5.3建筑方案66
5.4景观设计71
5.5配套设施71
第六章智能化、信息系统建设77
6.1智能化系统概况77
6.2综合安保管理系统80
6.3护理办公专有系统81
6.4综合布线系统84
6.5计算机网络系统85
6.6公共广播系统（含背景音乐及紧急广播）85
6.7信息发布及查询系统86
6.8建筑设备监控系统86
6.9卫星及有线电视系统87
6.10其他智能系统88
6.11智能化系统集成89
第七章环境保护90
7.1执行环境质量标准及排放标准90
7.2项目建设对环境影响及治理措施91
7.3项目投入使用污染源及治理措施93
7.4水土保持99
7.5工程对环境影响程度分析99
第八章节能101
8.1用能标准和节能规范101
8.2能耗指标分析节能措施和节能效果分析102
8.4节水措施104
8.5节能效果分析105
第九章职业安全卫生106
9.1职业卫生要求106
9.2危害因素分析及控制措施107
9.3预期效果及评价109
9.4机构设置、人员配备109
第十章组织机构与人力资源配置110
10.1组织机构110
10.2项目组织机构图110
10.3人力资源配置111
第十一章项目实施进度112
11.1建设期112
11.2项目实施计划112
11.3项目实施进度计划表112
11.4项目实施管理113
第十二章项目招标方案114
12.1编制依据114
12.2招标原则114
12.3建设项目招标范围及招标组织方案115
12.4招标程序116
12.5评标委员会的人员组成和资质要求117
第十三章投资估算和资金筹措119
13.1投资估算119
13.2资金筹措122
第十四章财务分析123
14.1计算依据及相关说明123
14.2总成本费用估算124
14.3销售收入、销售税金及附加估算126
14.4利润的估算127
14.5财务评价127
第十五章经济效益及社会效益分析131
15.1经济效益131
15.2社会效益131
第十六章项目风险分析及应对措施133
16.1项目风险构成133
16.2项目风险应对措施134
第十七章结论与建议136
17.1结论136
17.2建议136
附表：
项目投资估算及财务分析表
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
既有住宅适老化改造项目
1.1.2承办单位
单位名称：
项目负责人：
1.1.3项目建设目标
皖南上河国际养老中心是由XX地产发展有限公司联合艳阳（上海）度假连锁集团有限公司着力打造的安徽省首家CCRC即一日之家、一生之家的持续照料退休社区；集机构养老、社区养老、居家养老和临终关怀“四位一体”的大型健康养生文化社区。
为积极应对人口老龄化，加快发展老龄事业，在政府有关部门的指导下，以“综合颐养、产业发展”为方式，积极筹措资金，计划投资约5.0亿元以实施皖南上河国际养老中心项目，建成省内知名的医疗、文化、娱乐配套齐全的高标准老年居养社区，满足当地老年人的养老需求，让广大老年人“老有所乐”、“老有所养”、“颐养天年”。
1.1.4项目提出的理由
随着我国经济社会平稳较快发展，人民生活水平显著提升，健康与养老服务需求快速释放。
健康、养老事业经过多年发展，虽然具有一定基础，但总量普遍不足、布局与结构不合理，总体发展明显滞后。
加快推进健康与养老服务工程，鼓励社会资本参与建设运营健康与养老服务项目，既有利于满足人民群众日益增长的多样化、多层次健康与养老服务需求，提升全民健康素质，也有利于扩大内需、拉动消费、增加就业，对稳增长、促改革、调结构、惠民生，全面建成小康社会具有重要意义。
安徽省统计局发布的县级常驻人口调查数据显示，截至 2013 年末宣城市户籍人口 228.7 万人（不含广德县）。
其中：
60周岁以上户籍人口41万人，占户籍总人口的17. 9 % （全省的比例为 15.9% ）。
全市共有各类养老机构 123 所，床位 13773 张（不含广德县）。
其中：
社会办的养老机构 18 所，床位 1210 张。
全市每千名老年人拥有养老床位达到 34 张。
目前，全省共有养老床位 35 余万张。
按省政府皖政[2014]60 号文件要求，到 2020 年，全省每千名老年人拥有养老床位不少于 45 张目标任务，宣城市还需新增床位 4677 张。
老年人的居住状况不但展现了一个国家的国力和物质文明的发展水平，而且是政治文明、社会文明的重要标志。
老人的居住状况很大程度上决定了老人的活动空间和范围，决定了老人的物质生活状况和交往空间，也决定了老人对社会和政府的满意度，直接影响社会的稳定和发展。
如果老人的居住问题没有解决好，不能提供充足的社会养老设施，老人可能会怀念养儿防老的传统养老方式，从而对我国实施的计划生育政策产生不满情绪在“四二一”、“四二二”的新型家庭格局下，处于工作压力和职场竞争的夫妇，照顾孩子和四位老人，在精力和时间上不堪重负。
通过优化老年人居住环境，提供适宜老人居住的空间和设施，以优越的社会辅助养老代替纯粹的子女养老，才会使社会良性运转，和谐发展。
1.2可行性研究编制依据
（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》
（2）中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）
（3）《中国老龄事业发展“十二五”规划》
（4）民政部、国家发展改革委等10部门《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》（民发〔2015〕33号）
（5）《安徽省“十二五”社会养老服务体系建设规划》
（6）《安徽省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》（皖政〔2014〕60号）
（7）《宣城市人民政府关于加快推进养老服务业发展的实施意见》
（8）《老年人居住建筑设计标准》（GB/T50340-2003）
（9）项目承办单位提供的有关文件资料
1.3可行性研究范围
遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委《投资项目可行性研究指南》的规定，对XX地产发展有限公司绩溪分公司既有住宅适老化改造项目的建设背景和必要性、建设规模、建设方案、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。
本报告研究范围包括：
（1）论述项目建设的必要性和意义；
（2）通过对项目发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；
（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；
（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；
（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；
（6）提出可行性研究结论和建议。
1.4项目建设单位简介
1.4.1企业简介
皖南上河国际养老中心是由XX地产发展有限公司绩溪分公司和艳阳（上海）度假连锁集团有限公司为打造绩溪瀛洲镇仁里村养老社区设立的养老服务机构。
XX地产发展有限公司（以下简称“斯瑞集团”）始创于1999年，于2009年组建为集团公司，总注册资金8300万元，总资产8亿元，是一家以房地产业为核心，服务产业和综合产业为两翼，集房产开发、养生养老、五星级酒店、物业、建工、科技、贸易等多元化并举发展的大型投资集团公司，总部位于安徽省合肥市。
集团自成立以来，凭借自强不息、锐意进取的精神，以前瞻性的眼光、稳健务实的管理风格，秉承“创效是第一要务”的经营思路，实现业务整合，提升集团战略发展格局，形成三大产业支柱。
目前，集团拥有全资和控股子公司十余家，其中房地产项目涉及合肥、淮南、绩溪、宿州等多个地区；养老产业更是遍及长三角地区，如：
上海、江苏、苏州、安徽等地。
多年来，集团在发展的历程中，坚持以“富而思源，回报社会，乐于助人”的企业公民角色来自觉承担社会责任，积极参与社会公益事业，扶贫济困，为汶川、玉树、舟曲等灾区和社会困难群体捐资赞助逾千万元。
集团董事长宋兴旺先后获得“合肥市首届优秀中国特色社会主义建设者”、“优秀民营企业家”等荣誉称号。
XX地产发展在“团结拼搏，开拓创新、诚实守信、科学管理、依法经营、务实高效”的企业精神指导下，将不断学习践行，总结提高，快速健康地发展，更好的服务社会。
1.5项目概况
1.5.1建设地点
项目位于安徽省宣城市绩溪县瀛洲镇仁里村旁，占地280亩。
项目所选地远离喧闹嘈杂的城区，建设在优雅的青山绿水间（三面环水，一面环山），临近主干道，交通便利；项目地三面环水，一面靠山，空气清新自然、恬静、优雅，环境舒适，是老人居住、活动的理想之地。
1.5.2建设规则
利用绩溪—中国北纬30度（处于29.57--30.20间），得天独厚的自然生态环境，面向全中国，建设高端养生养老、休闲度假、健康理疗的绿色生态养老社区项目，把养生养老与健康休闲结合起来，尊严养老，颐养天年。
项目建设突出三个重点：
一是建筑以中高档为主，人均用房面积较大，融合国际适老化设计理念；二是室内外活动范围大、活动项目多，有利于老年人健身活动；三是景观、绿化等，采用徽派庭院式建筑风格，充分体现了“以山为鼓、以水为魂、以文为脉，自然与人文水乳交融”的理念。
1.5.2建设内容及规模
本项目总投资约5.0亿元，建设集一个老年居养、老年教育、休闲娱乐等于一体的绿色生态养老社区项目，总建筑面积204797.26平方米，其中养老会所33806.8平方米，养老社区50866.19平方米，养老公寓19692.66平方米，徽文化长廊32777.19平方米，多层住宅39778平方米，小高层住宅25264.61平方米，综合楼及配电房2612平方米；总容积率1.04，建筑密度28%，绿地率51%。
目前该综合养老社区的住宅建筑已经建成，对既有建筑进行适老化住宅改造，满足老年人居住生活的需要。
1.5.4项目总投资及资金来源
本项目总投资50021.26万元，其中：
包括工程费用35112.49万元，其他费用12160.87万元，预备费1418.20万元，建设期利息1130.0万元，铺底流动资金200万元。
1.6主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标
序号
名称
单位
数量或指标
备注
一
建设规模
1
项目占地面积
平方米
186666.67
280亩
2
总建筑面积
平方米
204797.25
2.1
养老会所
平方米
33806.8
2.2
养老社区
平方米
50866.19
2.3
养老公寓
平方米
19692.66
2.4
徽文化长廊
平方米
32777.19
2.5
多层住宅
平方米
39778
2.6
小高层住宅
平方米
25264.61
2.7
综合楼及配电房
平方米
2612
3
容积率
1.04
4
建筑密度
%
28
5
绿化率
%
51
二
设计床位
张
1600
三
新增职工人数
人
140
四
项目总投资
万元
50021.26
1
建设投资
万元
48691.56
1.1
工程费用
万元
35112.49
1.2
工程建设其他费
万元
12160.87
1.3
预备费
万元
1418.20
2
建设期利息
万元
1130.00
3
铺底流动资金
万元
200.00
五
资金来源
万元
50021.26
1
项目单位自筹
万元
10021.26
2
申请银行贷款
万元
40000.00
六
财务指标
1
年均营业收入
万元
8418.0
2
年均总成本费用
万元
3107.2
3
年均利润总额
万元
5310.8
4
年均净利润
万元
3983.1
5
投资利润率
%
10.6
6
税后财务内部收益率
%
10.19
7
税后财务净现值
万元
5447
i=8%
8
税后投资回收期
年
10.76
六
建设期
年
2
第二章项目建设背景、必要性与可行性
2.1项目建设背景
2.1.1我国社会老龄化进程进一步加快
根据联合国相关调查，世界人口将在2050年超过90亿，如生育率保持现有水平，将于21世纪末超过100亿大关。
根据联合国数据，从现在到2050年，老龄人口将从6亿增加到近20亿，60岁以上的人口将超过15岁以下的青少年人数。
其中，发展中国家的老龄人口预计将是现在的四倍，这一特殊变化将对全世界各国的每个社区、团体和个人产生巨大影响。
目前，中国是全球目前唯一一个老年人口超过1亿的国家，且老年人口以每年3%左右的增速快速增加，是世界平均增速的5倍以上。
图2-1我国老龄化速度概况
资料来源：
中国老龄委
我国20世纪50年代第一次生育高峰出生人口相继进入老年。
2005年中国60岁以上的老年人口有1.44亿，2012年这个数字已经上升至1.93亿，年复合增速4.27%，占人口的比重也从11.03%升至14.32%。
预计到2013年底，我国60岁以上老年人口有望超过2亿，2015年则很有可能超过2.21亿。
而到2020年，我国老年人口数很可能超过2.43亿，老年人口占比超过17%。
图2-2我国将迎来老龄化加速发展阶段
资料来源：
中国老龄委
按照联合国的传统标准，60岁以上老年人口占比达到10%，或是65岁以上人口占总人口比重达到7%，则意味着这个国家进入老龄化社会，我国在1999年已达到这个标准；60岁以上老年人口占比达到14%，为老龄社会，我国在2012年也已经达到这个标准，标志着我国已经正式进入老龄社会。
而2015年后我国将进入人口老龄化迅速发展阶段。
根据预测，从2015—2035年的20年间内，我国老年人口比例将增加一倍，达到20%，2050年老年人口比例将增加到30%，社会进入深度老龄化阶段。
根据经济合作与发展组织（OECD）的人口发展预测，到2030年，中国65岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家。
2.1.2我国社会保障体系进一步完善
“十一五”时期，是建国以来社会保障体系建设发展最快的时期，社会保障制度建设取得突破性进展——覆盖城乡居民的社会保障体系框架基本形成，公布了《中华人民共和国社会保险法》，修订了《工伤保险条例》。
建立了新型农村社会养老保险（以下简称“新农保”）制度并开展试点，全面建立企业职工基本养老保险省级统筹制度，建立并全面实施城镇居民基本医疗保险制度。
图2-3我国社会保障“十一五”规划主要指标实现情况
资料来源：
《社会保障“十二五”规划纲要》
“十二五”时期，我国将进一步完善社会保障制度，进一步扩大覆盖范围，稳步提高保障水平，2015年，我国城镇基本养老保险参保人数将达到3.57亿人，其中企业职工基本养老保险达到3.07亿人；新农保参保人数达到4.5亿人。
城乡基本医疗保险参保率在2010年基础上提高3个百分点，城乡最低生活保障实现应保尽保。
图2-4“十二五”时期社会保障发展主要目标
资料来源：
《社会保障“十二五”规划纲要》
其中，国家将重点推进实施应对人口老龄化的社会保障政策，实现新农保制度全覆盖，提高基础养老金水平，完善企业职工基本养老保险制度。
同时，国家已连续8年较大幅度调整企业退休人员基本养老金，国务院常务会议也通过自2013年1月起，企业退休人员基本养老金水平比2012年提高10%。
图2-52002—2010年我国退休人员养老金发展情况
数据来源：
WIND资讯
综上措施都将使得我国养老服务行业的发展得到越来越广的发展空间。
2.1.3我国养老服务行业发展潜力巨大
我国社会养老服务体系主要由居家养老、社区养老和机构养老等三个有机部分组成。
近年来，国家加大对社会养老服务体系建设的投入力度，大力鼓励社会力量参与，老龄服务基础设施建设得到快速发展。
但依旧存在着社区养老服务设施和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出，养老服务布局不合理，区域、城乡发展不平衡等问题。
根据全国老龄委的数据，2010年中国老年人市场的年需求达到1万亿元，2050年左右将达到5万亿元。
而目前中国每年为老年人提供的产品不足1000亿元，供需之间存在巨大商机。
而到2030年，预计我国养老产业规模有望达到20万亿元以上。
同时社科研究院报告指出，我国消费结构转向老龄产业，老年消费即将井喷。
2010年，我国老年人退休金总额达8383亿元，2020年，将达28145亿元，到2030年，退休金总额将达到73210亿元。
另据调查，目前老年人可用于购买老年用品的支出已达4000亿元。
以上数据显示，中国的老年群体已经成为一支重要的消费大军。
图2-6我国老年人消费需求展望
数据来源：
WIND资讯
其中，养老服务行业将作为老年人生活的必要保障服务提供行业，也将获得较为广阔的发展空间，行业发展潜力巨大，据推算，2015年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。
2012年末，我国共有养老服务机构4.2万个，床位381万张，收养各类人员262万人，根据国家相关规划，“十二五”期间，我国将增加日间照料床位和机构养老床位340余万张，实现养老床位总数翻一番；改造30%现有床位，使之达到建设标准。
2.1.4我国适老化住宅的经验及做法
我国适老化住宅分为居家式社区养老和机构养老。
在这个分类模式的基础上，适老化住宅开发建设，除了建设养老机构外，更要在居家式社区养老模式中大枣良好的开放式老年社区，建设适应老龄社会的通用住宅，新建、改建与扩建并举，打造社会效益与经济效益均衡的良好局面。
最近几年来，在我国政府的高度重视下，各地出台了相应的政策措施，加大了资金支持力度，让我国适老化住宅的建设取得了长远发展。
养老机构的数量不断增加，服务规模也不断扩大，日益丰富了老年人的精神文化生活。
截止2014年底，全国各类养老机构高达20万个，养老床位达2314.9万张。
社区养老服务配套设施进一步改善，社区日间照料服务业逐步拓展，已建成的含日间照料功能社区服务中心4.5万个，留宿照料的床位4.0万张，日间照料的床位15万张。
重点以保障三无、高龄、五保、空巢、低收入和独居老人为主，借助专业的养老服务机构，提供生活照料、医疗保健、康复护理、家政服务等居家养老服务框架初步形成。
养老服务运作模式、操作规范、服务内容等也在不断探索创新，积累了丰富的经验。
为尽可能解决老年人的养老问题，不仅需要社会在老龄人口抚养和服务方面进行改革和创新，老年人本身对于生活的需求也将发生质的转变，过去集中住宿的养老院模式将会淡出，追求个性化适居环境的老年住宅将成为主流。
目前中国的养老产业和养老地产发展迅猛，整个产业链的需求蕴藏着极大的商机，尤其是适老化住宅及老年公寓的规划、设计及内部装修部分。
对于家装企业来说，在住宅设计前期环节介入已成为趋势。
“老年住宅需要空间、结构、功能上的精细化设计，所以我们在与开发商合作时，会在住宅的设计环节提出合理化建议。
”蔡明说，“第一步就是空间规划，整个楼体不设立外立面结构，而是先确定房间内部规划，然后再完成外立面以及后期风格、产品的搭配。
首先考虑房间的功能性，将老人的需求在住宅设计之初就考虑进去，这样更能便于老人实现居家养老。
”
如果没有合理的功能、结构规划，仅靠后期“小修小补”的装修方式很难完全满足老人的使用需求。
比如，老人房需要配备洗手间便于夜间使用，而一些老人房距离洗手间太远，后期装修时就需要将配有卫生间的主卧配备给老人，这样则很可能打乱整个家庭的装修规划。
如果在设计之初就考虑到老人房配备卫生间的问题，后期装修就会减少很多麻烦。
但从目前的装饰行业来看，人们装修时大多注重风格、潮流，对于专业的居室适老化设计关注度并不高，如何通过住宅布局、功能的合理化设计以及后期装修，来满足老人家庭养老的需求，还未得到足够的重视。
从我国的社会经济发展和居住生活等状况来看，绝大多数的老年人将以居家养老模式度过自己的晚年生活，民政部也提出“9073”模式，即居家养老、社区养老、机构养老人数分别占到90%、7%、3%。
建设部在90年代末就针对社会老龄化这一问题，先后颁布了《老年人建筑设计规范》和《老年人居住建筑设计标准》等规范，为老年住宅的设计提出了一定的指导方针。
2.2项目建设必要性
2.2.1项目建设是顺应我国养老事业发展方向的需要
长期以来，党和政府十分关心老年群众，不断采取积极措施，推动老龄事业发展进步，取得举世瞩目的成就，为老龄事业持续发展奠定了很好的基础。
“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。
从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。
老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求急剧增加。
为此，我国政府提出积极发展老龄服务业，积极推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式。
进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。
“十二五”期间，实现新增各类养老床位342万张的发展目标。
本项目建成后，将以老年人需求为设计及运营核心，强调老人的参与性，注重老人的感受。
从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑风格、绿化、景观、材料等全面考虑，以真正意义的为老人全心全意的服务宗旨，为老年人提供一个集养生、医疗、学习、娱乐、教育、休闲于一体，生活舒造、设施配套、功能齐全的现代化新型老年社会福利机构。
2.2.2项目建设将进一步满足日益增长的养老需求
近年来，为进一步实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的发展目标，安徽省各级政府高度重视老龄事业发展，在经济社会发展水平不断提高的同时，优先保障和改善老年民生，优先为老年人提供社会公共服务，优先让老年人共享经济社会发展成果，并不断建立健全社会养老保障体系，着力提高养老服务保障水平，使得省内养老服务需求空间不断增长。
安徽省从1998年开始步入老龄化社会，截至2014年底，全省常住人口中，60周岁以上老年人口1030.9万人，占总人口的17%;其中65周岁以上老年人692.8万人，占总人口的
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