房地产开发与经营新专升本.docx
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房地产开发与经营新专升本
房地产开发与经营（新）专升本
一、判断（共计50分,每题2.5分）
1、在项目财务评价中，动态投资回收期（）与基准回收期（）相比较，如果则开发项目在财务上就是可以接受的。
动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。
A.正确
B.错误
错误:
【B】
2、零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面。
零售商业物业通常有五种类型：
（1）市级购物中心
（2）地区购物商场（3）居住区商场（4）邻里服务性商店（5）特色商店
A.正确
B.错误
错误:
【A】
3、间接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织形式进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。
A.正确
B.错误
错误:
【B】
4、在编制项目可行性研究报告的过程中，项目策划、构造可供评价比较的开发经营方案、选择相关基础参数，是可行性研究中定量分析的基础。
A.正确
B.错误
错误:
【A】
5、直接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产的方式所进行的投资。
投资人按规定获取红利或股息，但一般不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况。
A.正确
B.错误
错误:
【B】
6、资本化率也是影响财务评价结果的最主要因素之一，其稍有变动，将大幅度影响项目总开发价值或物业资本价值的预测值。
A.正确
B.错误
错误:
【A】
7、从货币形态看，房地产开发投资活动则表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租经营获得一定量的货币收入。
A.正确
B.错误
错误:
【A】
8、对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。
我国房产税的征收分为按租金征收和按房产原值征收两种情况，按年计征，分期缴纳。
A.正确
B.错误
错误:
【A】
9、对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。
一般来讲，有效的市场调查必须具备以下特点：
方法科学。
调查具有创造性。
调查方法多样。
模型和数据相互依赖。
合理的信息价值和成本比率。
正常的怀疑态度。
市场调查过程遵守职业道德。
A.正确
B.错误
错误:
【A】
10、同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间（=/）称为吸纳周期，单位为年、季度或月，又称去化周期。
A.正确
B.错误
错误:
【A】
11、累计投标是目前国际上最常用的新股发行方式之一，是指发行人通过询价机制确定发行价格，并自主分配股份。
所谓“询价机制”，是指主承销商先确定新股发行价格区间，召开路演推介会，根据需求量和需求价格信息对发行价格反复修正，并最终确定发行价格的过程。
在询价机制下，新股发行价格并不事先确定，而在固定价格方式下，主承销商根据估值结果及对投资者需求的预计，直接确定一个发行价格。
A.正确
B.错误
错误:
【A】
12、在房地产项目财务评价中，确定各因素发生变化的概率是风险分析的第一步，也是十分关键的一步。
概率分为客观概率和主观概率。
主观概率是在某因素过去长期历史数据基础上，进行统计、归纳得出的。
A.正确
B.错误
错误:
【B】
13、土地储备是指开发商为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用的目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
A.正确
B.错误
错误:
【B】
14、资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。
牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费，个人储蓄的动机和国家积累的目的都是如此。
从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。
A.正确
B.错误
错误:
【A】
15、对投资的通俗理解，是用钱来获取更多的钱。
A.正确
B.错误
错误:
【A】
16、开发商在建设阶段所涉及的管理工作，就是从业主的角度，对建设过程实施包括质量、进度、成本、合同、安全等在内的工程项目管理。
房地产开发过程中的工程项目管理，可由开发商自己组织的管理队伍管理，也可委托监理机构负责管理。
A.正确
B.错误
错误:
【A】
17、房地产投资活动中全部投资的资金来源，通常由资本金（又称权益投资）和借贷资金（又称债务投资）两部分组成。
投资者利用借贷资金进行投资，或在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，会降低资本金的投资收益水平。
A.正确
B.错误
错误:
【B】
18、按照规定，房地产开发项目，属于城建类投资项目中的“其他城建项目”，由地方政府确定实行核准或者备案。
实际执行过程中，各地一般对商品房开发投资项目实行备案管理，对棚户区改造、保障性住房、安置住房等政策性住房投资项目实行核准管理，对土地一级开发项目实施政府内部审批管理。
A.正确
B.错误
错误:
【A】
19、蒙特卡洛模拟法的实施步骤
（1）分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布
（2）通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布。
为此可使用随机数或直接用计算机求出随机数。
（3）反复以上步骤，进行2次模拟试验，即可求出开发项目各项效益指标的概率分布或其他特征值。
A.正确
B.错误
错误:
【B】
20、基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。
基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。
A.正确
B.错误
错误:
【A】
二、单选（共计50分,每题2.5分）
21、（）是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。
A.市场风险
B.财务风险
C.抵押物估价风险
D.贷款保证风险
错误:
【B】
22、房地产开发属于资金密集型经济活动，且普遍使用较高的财务杠杆，所以房地产开发企业或项目的资产负债率一般（）。
A.较低
B.较高
C.与传统行业相同
D.中等
错误:
【B】
23、在盈亏平衡点上，（），既不亏损也不盈利。
盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。
A.销售单价和单位成本费用相等
B.销售收入和变动成本费用相等
C.销售收入和总成本费用相等
D.销售收入和固定成本费用相等
错误:
【C】
24、不属于投资房地产企业股票或债券的行为有（）。
A.首次公开发行（IPO）
B.配股、公开增发或定向增发
C.购买REITs
D.发行可转换债券等形式
错误:
【C】
25、下图显示的是（）模式下的现金流量图。
image
A.开发一销售
B.开发一持有出租一出售
C.购买一持有出租一出售
D.购买一更新改造一出售
错误:
【B】
26、相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。
现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示（）。
A.正现金流量
B.负现金流
C.净现金流
D.现金流代数和
错误:
【A】
27、现在借入100元，年利率是15%,一年后要还的本利和为115元。
这就是说，现在的100元与一年后的115元（）。
A.折价
B.溢价
C.不等值
D.等值
错误:
【D】
28、资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。
国家对房地产开发项目资本金比例的要求是（）。
A.45%
B.40%
C.35%
D.30%
错误:
【C】
29、通常选择机会型房地产投资的是能承受（）及相应收益水平的长期投资者。
A.较低风险
B.中等风险
C.较大风险
D.零风险
错误:
【C】
30、（）又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。
A.得房率
B.速动比率
C.城镇化率
D.容积率
错误:
【D】
31、假设各不确定性因素的变动幅度为±10%，则开发商利润的变动幅度，如表所示。
根据数据结果，看出开发商利润的最敏感因素是（）。
image
A.建筑面积和地价
B.建造成本
C.租金
D.资本化率
错误:
【D】
32、反映一定时期内居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数是（）。
根据它可以观察和分析消费品的零售价格和服务项目价格变动对职工货币工资的影响，作为研究职工生活和确定工资政策的依据。
A.国内生产总值（GDP）
B.居民消费价格指数
C.城镇登记失业率
D.家庭可支配收入
错误:
【B】
33、（）是特定商品的潜在购买者数量。
A.市场规模
B.市场潜力
C.市场环境
D.市场总需求
错误:
【A】
34、某房地产投资项目所需的总投资为100万元，项目全部投资的收益率为15%，假如总投资100万元，其中的80万元来自借贷资金，则这80*15%=12万元，扣除财务费用8万元后，剩余4万元。
则资本金的收益率为（）。
A.35%
B.30%
C.25%
D.20%
错误:
【A】
35、可行性研究正文的（）部分主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。
A.项目总说明
B.投资环境研究
C.市场研究
D.项目概况
错误:
【B】
36、初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（）。
A.±10%
B.±20%
C.±30%
D.±40%
错误:
【B】
37、竞争最为充分的市场结构类型是（）。
A.完全竞争市场
B.垄断竞争市场
C.寡头垄断市场
D.完全垄断市场
错误:
【A】
38、由于市场的广阔，在通常情况下，任何企业都无法为该市场内所有的消费者提供最佳的服务。
企业要识别自己能够有效服务的最具吸引力的（），而不是到处参与竞争。
A.市场选择
B.市场定位
C.市场结构
D.细分市场
错误:
【D】
39、（）指确定的价格对于消费者来说，代表着“较低（相同）的价格，相同（更高）的质量”，即“物美价廉”。
A.价值定价法
B.认知价值定价法
C.领导定价法
D.挑战定价法
错误:
【B】
40、（）是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。
A.静态回收期
B.动态投资回收期
C.基准回收期
D.周转期
错误:
【B】
一、判断（共计50分,每题2.5分）
1、单利计息，是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息。
A.正确
B.错误
错误:
【B】
2、开发商在建设阶段所涉及的管理工作，就是从业主的角度，对建设过程实施包括质量、进度、成本、合同、安全等在内的工程项目管理。
房地产开发过程中的工程项目管理，可由开发商自己组织的管理队伍管理，也可委托监理机构负责管理。
A.正确
B.错误
错误:
【A】
3、房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产开发投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考察项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流入，选择合适的运行模式或技术方案，以获取最好的经济效果。
A.正确
B.错误
错误:
【A】
4、按照规定，房地产开发项目，属于城建类投资项目中的“其他城建项目”，由地方政府确定实行核准或者备案。
实际执行过程中，各地一般对商品房开发投资项目实行备案管理，对棚户区改造、保障性住房、安置住房等政策性住房投资项目实行核准管理，对土地一级开发项目实施政府内部审批管理。
A.正确
B.错误
错误:
【A】
5、按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。
A.正确
B.错误
错误:
【A】
6、同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间（=/）称为吸纳周期，单位为年、季度或月，又称去化周期。
A.正确
B.错误
错误:
【A】
7、资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。
牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费，个人储蓄的动机和国家积累的目的都是如此。
从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。
A.正确
B.错误
错误:
【A】
8、房地产投资决策的具体工作，则包括5个基本步骤，即：
（1）明确投资者目的、目标和约束条件；
（2）分析投资环境与市场条件；（3）进行投资项目财务分析；（4）应用决策准则；（5）投资决策。
A.正确
B.错误
错误:
【A】
9、在编制项目可行性研究报告的过程中，项目策划、构造可供评价比较的开发经营方案、选择相关基础参数，是可行性研究中定量分析的基础。
A.正确
B.错误
错误:
【A】
10、传统投资决策方法隐含两种假定，即不可逆性和可延期性。
但在不确定的市场环境里，房地产投资往往是可逆和不可延期的。
A.正确
B.错误
错误:
【B】
11、从货币形态看，房地产开发投资活动则表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租经营获得一定量的货币收入。
A.正确
B.错误
错误:
【A】
12、累计投标是目前国际上最常用的新股发行方式之一，是指发行人通过询价机制确定发行价格，并自主分配股份。
所谓“询价机制”，是指主承销商先确定新股发行价格区间，召开路演推介会，根据需求量和需求价格信息对发行价格反复修正，并最终确定发行价格的过程。
在询价机制下，新股发行价格并不事先确定，而在固定价格方式下，主承销商根据估值结果及对投资者需求的预计，直接确定一个发行价格。
A.正确
B.错误
错误:
【A】
13、蒙特卡洛模拟法的实施步骤
（1）分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布
（2）通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布。
为此可使用随机数或直接用计算机求出随机数。
（3）反复以上步骤，进行2次模拟试验，即可求出开发项目各项效益指标的概率分布或其他特征值。
A.正确
B.错误
错误:
【B】
14、对投资的通俗理解，是用钱来获取更多的钱。
A.正确
B.错误
错误:
【A】
15、零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面。
零售商业物业通常有五种类型：
（1）市级购物中心
（2）地区购物商场（3）居住区商场（4）邻里服务性商店（5）特色商店
A.正确
B.错误
错误:
【A】
16、直接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产的方式所进行的投资。
投资人按规定获取红利或股息，但一般不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况。
A.正确
B.错误
错误:
【B】
17、正像租户选择写字楼非常慎重一样，物业服务企业或业主对于选择什么样的租户，并长久与之保持友好关系也很重视。
考虑的主要准则，是潜在租户所经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容。
A.正确
B.错误
错误:
【A】
18、对最为复杂的收益性物业管理而言，其工作内容主要包括以下几个方面
（一）制定物业管理计划
（二）加强市场宣传（三）制定租金收取办法（四）物业的维修养护（五）安全保卫（六）协调与业主和租户的关系（七）进行物业管理组织与控制
A.正确
B.错误
错误:
【A】
19、对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。
一般来讲，有效的市场调查必须具备以下特点：
方法科学。
调查具有创造性。
调查方法多样。
模型和数据相互依赖。
合理的信息价值和成本比率。
正常的怀疑态度。
市场调查过程遵守职业道德。
A.正确
B.错误
错误:
【A】
20、资本化率也是影响财务评价结果的最主要因素之一，其稍有变动，将大幅度影响项目总开发价值或物业资本价值的预测值。
A.正确
B.错误
错误:
【A】
二、单选（共计50分,每题2.5分）
21、（）反应不强烈，行动迟缓，其原因可能是认为客户忠实于自己的产品；也可能重视不够，没有发现对手的新措施；还可能是因缺乏资金无法作出适当的反应。
A.从容不迫型竞争者
B.选择型竞争者
C.凶猛型竞争者
D.随机型竞争者
错误:
【A】
22、可行性研究正文的（）部分主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。
A.项目总说明
B.投资环境研究
C.市场研究
D.项目概况
错误:
【B】
23、（）不是项目可行性研究的作用
A.申请项目核准的依据
B.项目投资决策的依据
C.筹集建设资金的依据
D.投资设想的依据
错误:
【A】
24、已知某投资项目的净现金流量如表所示，如果投资者目标收益率为10%，image则该投资项目的财务净现值过程如下，其中方框内为（）。
image
A.F/A
B.P/F
C.F/P
D.P/A
错误:
【D】
25、资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。
国家对房地产开发项目资本金比例的要求是（）。
A.45%
B.40%
C.35%
D.30%
错误:
【C】
26、房地产开发属于资金密集型经济活动，且普遍使用较高的财务杠杆，所以房地产开发企业或项目的资产负债率一般（）。
A.较低
B.较高
C.与传统行业相同
D.中等
错误:
【B】
27、反映一定时期内居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数是（）。
根据它可以观察和分析消费品的零售价格和服务项目价格变动对职工货币工资的影响，作为研究职工生活和确定工资政策的依据。
A.国内生产总值（GDP）
B.居民消费价格指数
C.城镇登记失业率
D.家庭可支配收入
错误:
【B】
28、（）又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。
A.得房率
B.速动比率
C.城镇化率
D.容积率
错误:
【D】
29、（）是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目营利性的基本指标。
A.财务净现值
B.财务净现值
C.基准利率
D.财务内部收益率（FIRR）
错误:
【D】
30、房屋存量在报告期期末由于各种原因（毁损、征收等）灭失掉的部分是（）。
A.吸纳量
B.灭失量
C.存量
D.空置量
错误:
【B】
31、某房地产投资项目所需的总投资为100万元，项目全部投资的收益率为15%，假如总投资100万元，其中的80万元来自借贷资金，则这80*15%=12万元，扣除财务费用8万元后，剩余4万元。
则资本金的收益率为（）。
A.35%
B.30%
C.25%
D.20%
错误:
【A】
32、初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（）。
A.±10%
B.±20%
C.±30%
D.±40%
错误:
【B】
33、（）是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。
A.市场风险
B.财务风险
C.抵押物估价风险
D.贷款保证风险
错误:
【B】
34、城乡规划管理部门在（）中，将确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积，根据项目情况提出规划设计要求。
规划设计要求包括三个方面的内容：
①规划土地使用要求（建筑规模、容积率、建筑高度、绿地率等）；②居住建筑（含居住区、居住小区、居住组团）的公共服务设施配套建设指标；③建设项目与退让用地边界、城市道路、铁路干线、河道、高压电力线等距离要求。
A.建设用地规划许可证
B.规划设计方案并获得规划许可
C.规划意见书（选址）
D.建设工程规划许可证
错误:
【C】
35、（）是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。
A.静态回收期
B.动态投资回收期
C.基准回收期
D.周转期
错误:
【B】
36、现在借入100元，年利率是15%,一年后要还的本利和为115元。
这就是说，现在的100元与一年后的115元（）。
A.折价
B.溢价
C.不等值
D.等值
错误:
【D】
37、（）不是政府干预房地产市场的必要性。
A.房地产市场失灵
B.住房问题和住房保障
C.房地产价格剧烈波动
D.房地产市场均衡
错误:
【D】
38、（）指确定的价格对于消费者来说，代表着“较低（相同）的价格，相同（更高）的质量”，即“物美价廉”。
A.价值定价法
B.认知价值定价法
C.领导定价法
D.挑战定价法
错误:
【B】
39、财务评价不包括（）。
A.财务盈利能力
B.企业竞争能力
C.资金平衡能力
D.财务清偿能力
错误:
【B】
40、（）是特定商品的潜在购买者数量。
A.市场规模
B.市场潜力
C.市场环境
D.市场总需求
错误:
【A】
一、判断（共计50分,每题2.5分）
1、直接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产的方式所进行的投资。
投资人按规定获取红利或股息，但一般不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况。
A.正确
B.错误
错误:
【B】
2、房地产投资活动中全部投资的资金来源，通常由资本金（又称权益投资）和借贷资金（又称债务投资）两部分组成。
投资者利用借贷资金进行投资，或在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，会降低资本金的投资收益水平。
A.正确
B.错误
错误:
【B】
3、正像租户选择写字楼非常慎重一样，物业服务企业或业主对于选择什么样的租户，并长久与之保持友好关系也很重视。
考虑的主要准则，是潜在租户所经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容。
A.正确
B.错误
错误:
【A】
4、资本化率也是影响财务评价结果的最主要因素之一，其稍有变动，将大幅度影响项目总开发价值或物业资本价值的预测值。
A.正确
B.错误
错误:
【A】
5、间接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织形式进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。
A.正确
B.错误
错误:
【B】
6、房地产投资决策的具体工作，则包括5个基本步骤，即：
（1）明确投资者目的、目标和约束条件；
（2）分析投资环境与市场条件；（3）进行投资项目财务分析；（4）应用决策准则；（5）投资决策。
A.正确
B.错误
错误:
【A】
7、在编制项目可行性研究报告的过程中，项目策划、构造可供评价比较的开发经营方案、选择相关基础参数，是可行性研究中定量分析的基础。
A.正确
B.错误
错误:
【A】
8、累计投标是目前国际上最常用的新股发行方式之一，是指发行人通过询价机制确定发行价格，并自主分配股份。
所谓“询价机制”，是指主承销商先确定新股发行价格区间，召开路演推介会，根据需求量和需求价格信息对发行价格反复修正，并最终确定发行价格的过程。
在询价机制下，新股发行价格并不事先确定，而在固定价格方式下，主承销商根据估值结果及对投资者需求的预计，直接确定一个发行价格。
A.正确
B.错误
错误:
【A】
9、蒙特卡洛模拟法的实施步骤
（1）分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布
（2）通过模拟试验随机选取各随机变量
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