咸宁工业园控制性详细规划说明书.docx

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咸宁工业园控制性详细规划说明书

控规说明书

说明书目录

第一章规划背景

位于咸宁城区东侧的“湖北咸宁温泉经济技术开发区——长江产业园（以下简称“咸宁长江产业园”）”是2005年初咸宁市市委、市政府为加快咸宁市经济发展，落实“兴工强市”政策，全力打造的龙头工程；也是咸宁城区用地东扩，提升城市品质的主要环节。

为了建设一个高起点、有特色的生态型产业园，吸引投资，扩大招商平台，并引导园区快速、有序、合理的开发建设，根据《湖北温泉经济技术开发区——长江产业园概念性总体规划》的客观布局和指导方针，特编制本规划。

第二章规划依据及规模

咸宁长江产业园位于咸宁市城区东北部，紧邻银泉大道、京珠高速公路联络线、107国道和贺胜路，是咸宁城市拓展的重要空间和经济发展的重要载体。

一、规划依据

◆《中华人民共和国城市规划法》，1989.12

◆《城市规划编制办法》，1991.9

◆《咸宁市城市总体规划（1999－2015）》，1999

◆《湖北省控制性详细规划技术规定（试行）》，1998

◆《工业项目建设用地控制指标（试行）》，2004.11

◆《工程建设标准强制性条文（城乡规划部分）》，2000.8

◆《城市规划强制性内容暂行规定》，2002.8

◆《湖北省城市规划强制性内容编制细则（试行）》，2004.3

◆其它城市规划及工程建设的相关规定和标准

二、用地范围与规模

1．用地范围

本次规划范围东面以城市外环路道路中心线外拓400米及贺胜路道路中心线为界；南面以松林路道路中心线和十六潭路道路中心线往南拓540米为界；西面以银泉大道道路中心线、京珠高速联络线道路中心线为界；北面以107国道道路中心线为界，围合成的区域，规划区面积为1059.13公顷。

2．人口规模

现状人口规模为5580人。

鉴于人口规模预测的难度越来越大，人口预测在城市规划编制中的地位也越来越务虚的情况，根据2005年9月29日《咸宁长江产业园概念性总体规划专家评审意见》，本次产业园的人口规模预测将通过一个可以上下波动具有弹性的区间来表示，且结果也仅仅作为参考。

（1）居住人口规模预测

根据产业园实际情况，产业园区内居住人口规模包括三个部分：

一是原有居民的还建人口；二是综合服务区的生活人口，三是科研人口。

●还建人口

根据园区管委会以及咸宁市城市规划设计院提供的资料，居民还建总人口约为：

5580人。

●综合服务区的生活人口

综合服务区规划用地面积为41.4公顷，相当于一个居住区规模。

根据《城市居住区规划设计规范》（2002年版），第Ⅲ建筑气候区多层居住区人均用地面积为19～27m2/人，按此标准计算，综上综合服务区生活人口规模约为：

15000～22000人。

●科研人口

根据长江产业园的办学意向，科研培训中心人口规模约为：

10000～20000人，用地为57.35公顷。

（2）就业人口规模预测

园区工业用地为388.95公顷（不含工业控制用地），参考国内相关高新技术类产业园的人口标准，按150～200人/公顷进行预测，则园区工业就业人口约为58300～77800人，就业人口部分居住于园区的综合服务中心，部分人口居住在园区周边或城区的居住区。

第三章区位分析及现状条件评价

一、区位分析及开发条件

1．城市振兴的启动点

咸宁城区的城市空间演变经历了如下过程：

古镇——姊妹城——新生长点的出现——有机分隔的组团式城市。

自1965年咸宁专区专员公署设立以后，在温泉山一带形成中心，向周围扩展，从而形成了相向发展的永安、温泉两个姊妹城。

90年代以后落成的行政中心、体育中心等在浮山一带形成了新的城市生长点，大大加强了咸宁城市相向发展的趋势。

进入21世纪，咸宁城市发展速度大大加快，城市空间范围不断扩大，区域合作和竞争的加强也呼唤一个强大的发展平台，而由于淦河、京广铁路和107国道等门槛限制，向东发展将是城市未来发展的必然选择方向。

位于城市东部的产业园无论从时间上还是空间上判断都将是咸宁城市未来空间拓展的引爆点。

2．城市组团式发展新的增长点

咸宁城区由于自然山体的分隔，正形成一个有机分隔的组团式城市。

城区主要分成三个组团：

永安、温泉和中心片区。

永安老城区的商贸、交通和工业等职能突出，温泉片区的教育、科研、休疗养、旅游服务等职能突出，而浮山新区则逐渐成长为全市的行政、文化、体育中心。

处于工业化初期向中期过渡的咸宁，尤其需要强有力的工业支撑，而已有各组团的功能都没有涉及到工业，建设一个以产业为主导的综合性组团将是现阶段咸宁城市发展的必然选择。

咸宁现有的工业“小而散”，很难推动工业化过渡阶段的城市发展，只有企业聚落带来的集聚效应和规模效应才能给城市经济发展装上一个强大的经济引擎。

因此，从城市发展的角度而言，这里的产业园不能只是纯粹的工业园区，它将是城市的新生长点，能促使咸宁市形成有机分隔的组团式城市格局。

3．城市交通系统发展的触发点

园区周边有107国道、京广铁路、京珠高速联络线等，对外交通相当便利。

连通永安和温泉的银泉大道构成了基地的左边缘，与市内各区域联系紧密。

随着规划中的外环路、金桂大道、青龙路和十六潭路等建成，与市区的联系更加紧密。

产业园完整的道路系统将成为城市交通系统的有机组成部分，是城市交通发展的触发点。

4．开发条件分析（SWOT）

1）机遇（Opportunity）

✧“科学发展观”的提出以及我国经济增长方式的变化，“中部崛起”逐步上升为国家战略，中部地区面临着前所未有的大好机遇；咸宁地处我国地区生产要素由东向西转移的承接区域，承东启西的战略机遇明显，产业园建设和发展的宏观环境比较乐观，区位条件良好。

✧咸宁市位于京珠南北经济走廊，近年来港澳台投资重点开始向内地转移，高、新、尖企业逐渐向内陆转移，由此带来的诸如资金、人才、技术等硬软设施使咸宁的投资环境得到空前的改善，产业园发展的外部环境极其优越。

✧目前，武汉城市圈逐步成熟，对国内外的吸引力越来越大，必将成为信息、人才、资金的新聚集地。

咸宁位于武汉“1+8”都市圈内部，经济受辐射效应显著，武汉经济的外溢和产业的更替将为产业园的发展带来机遇。

2）挑战（Threat）

Ø咸宁处于武汉城市圈的外层，武汉相对强大的集聚效应将对临近的咸宁产生强大的吸引力，产业园对人才、资源、资金的引进受到严峻的挑战。

Ø地区内现有的企业已成规模，市场经营路线与经营渠道也已比较成熟，产业园的建立必将与本地区现有企业争夺市场份额，市场挑战局势严峻。

Ø在咸宁城区周边的城市，如赤壁市等也正在积极快速的发展工业，并已规划建设了规模较大的工业园，这将对本产业园的发展提出新的挑战。

3）优势（Strength）

✧咸宁东临赣北、南接潇湘、西望荆楚、北靠武汉，其产业园地处咸安区，是武汉大都市经济圈与赣湘经济走廊的必经之地，经济区位优势明显。

✧产业园北邻京广铁路、京珠高速公路以及107国道等国家及省级重点交通干线，距长江潘家湾深水码头仅30公里，距天河国际机场90公里，交通比较便利，物流及交通区位优势明显。

✧咸宁拥有丰富的生态自然资源，森林覆盖率达49.98％，是闻名全国的“桂花之乡”、楠竹之乡“、“苎麻之乡”、“茶叶之乡”；此外，矿产种类繁多，镁、锑、独居石、化工用白云岩均居湖北省第一位，黄金、稀土、云母、石煤、大理石等优势矿种开发利用价值大。

优越的自然资源为不同性质的工业提供了丰富的原材料来源，有利于扩大产业园的工业种类。

✧咸宁工业已初步形成了机电、纺织、轻工、建材、医药化工、冶金六大特色支柱产业，有利于产业园依托原有的产业基础，创造具有鄂南地方特色的工业体系。

✧产业园内原生植被丰富，地形高低错落，非常有利于塑造生态景观，打造地域生态特色。

✧产业园具有优越的政策环境。

咸宁市政府提出“举全市之力，打造咸宁市高新技术经济开发区工业园”的口号，因此具有优越的软环境；同时，咸宁市政府在招商引资上出台了众多的优惠政策，为产业园的可持续发展提供了有力的政策保障。

✧咸宁的人力资源成本、建设成本以及运营成本与周边城市相比较低，具有明显的成本优势。

4）劣势（Weakness）

Ø咸宁经济发展缓慢，开放程度不高，地方可用财力不足，产业园建设缺乏持久的地方资金支持。

Ø本地工业基础相对薄弱，企业规模不大，以小型化、分散化为主，“大而全”、“小而全”现象普遍，缺乏市场竞争力；且工业化水平较低，产业结构不合理，工业体系还停留在比较低的发展层次，原材料和基础性产业比重偏大，深加工和高科技产业比重偏小；传统产业和附加值产业比重偏大，新兴产业和高附加值产业比重偏小。

产业园发展的产业基础条件较差。

Ø地区位于中部腹地，相对于沿海发达地区，思想观念相对落后，且该地区人才相当匾乏，有先进管理经验、科学经营理念的企业经营管理者并不多，尤其是产业工人的素质普遍不高。

产业园发展的软环境不容乐观。

Ø产业园周边的用地开发滞后，基础服务设施建设缓慢，配套设施不完善，产业园的前期启动成本较高；同时，咸宁市区的生活服务设施条件较差，目前难以吸引知名大型企业及其员工的入驻。

二、咸宁现状产业状况

1．经济发展总体状况

2004年咸宁市经济发展加快，经济总量迈上新台阶。

生产总值完成205.01亿元，增长11.5%，占全省3.25％，人均生产总值7384元。

在生产总值中，第一产业完成45.34亿元，增长5.7%；第二产业完成96.52亿元，增长13.6%；第三产业完成63.14亿元，增长12.3%，三次产业结构比为22.1:

47.1:

30.8，城市化水平34.34%。

工业是咸宁的主导产业，工业经济效益综合97.6%，比上年提高9.2个百分点，工业企业实现利润达到1.39亿元，比上年增长82%。

2．第一产业现状

咸宁自然资源丰富，特产资源尤为丰富，是“桂花之乡”、“楠竹之乡、“苎麻之乡”、“茶叶之乡”；苗木、蔬菜、猕猴桃、雷竹、生猪、水果，六业”发展迅速,是新时期适应市场经济发展的重点产业。

3．第二产业现状

咸宁的工业经济特色明显，形成了机电、纺织、轻工，建材，医药化工、冶金六大支柱产业。

机电：

以市工程机械、飞宁方向机、湖北变压器、赤壁起重等企业为主体生产工矿配件、汽车方向机、起重机械、电工电器等产品，年产值可达10亿元。

纺织：

以湖北银泉，天化苎麻、咸宁精华、嘉鱼富仕、蒲纺等企业为主体生产棉麻纺织产品，有规模以上企业6家，年生产能力50万锭，实现产值6亿元。

轻工：

以咸宁巨宁、市阻燃板厂、赤壁晨鸣、崇阳金昌等企业为主体生产森工纸类产品，共有规模以上企业3家，年主产各类胶合板20万立方米、机制纸10万吨，年产值可达8亿元。

建材：

以赤壁水泥、崇阳水泥、通城水泥、通山大理石等企业为主体生产建材产品，共有规模以上企业34家，目前已形成生产水泥100万吨、花岗石和大理石120万立方米的能力，年产值3亿元。

医药化工：

以通城福人药业、市制药、崇阳础强、稳强等企业为主体生产医药卫材产品，共有规模以上企业12家，年产值5亿元，年出口创汇2000万美元。

冶金：

以市开源铝业、通山森泰硅铁、嘉鱼黄金、赤壁碳素等企业为主体生产冶金辅料产品，年产值可突破5亿元；以通城玉立公司为主体生产的涂附磨具产品，现有大小企业10家，年产值达到2亿多元。

其中出口创汇1000万美元，产品占据全国80%的市场份额；以赤壁智发首饰公司、嘉鱼钟山首饰等企业为主体生产的金银珠宝首饰制品等。

4．咸宁现状产业存在问题

咸宁的工业经济特色明显，形成了机电、纺织、轻工，建材，医药化工、冶金六大支柱产业，在咸宁经济发展中起着重要作用，但也存在以下不足：

●经济水平偏低

●工业化程度低，产业结构有待提升

●资源优势利用不够，产品开发不强

●企业规模较小，竞争力不强

●与武汉市的产业联系不够

三、用地现状及评价

1．园区用地现状

咸宁长江产业园规划总面积10.59平方