地产营销策划-2017山东济宁城投碧桂园中央公园地产项目营销策略报告.pptx

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济宁属暖温带季风气候，面积1.1万平方公里，人口808.19万人，市区常住人口100万。

济宁地区历史文化悠久2016年地区生产总值为4013亿元，财政预算收入368.62亿元。

碧桂园中央公园位于济宁市太白湖新区。

太白湖新区隶属于山东省济宁市，距离已进驻济州印象项目10公里。

太白湖新区是全市的行政商务中心、科教地、休闲度假胜地、生态宜居新城，济宁市组群城市新核心区。

现辖1个镇、1个街道和64个村居，12万多人口，总面积133多平方公里。

济宁市城市概况,济宁,济宁市经济状况,名次城市,2016年GDP（亿元）,2015年GDP（亿元）,增长率名次城市,增加量（万人）,2016年常住（万人）,2015年常住（万人）,名次城市,增长幅度,城镇人口城镇化率（万人）2016年2015年,济宁总体经济实力在山东17地市排名第六，常住人口及城市人口均排名第五，城镇化率增长幅度排名山东首位。

济宁市“一心五轴”市域城镇空间结构中心城区将形成“一环二轴多中心”的城市空间格局。

“一心”即以依托任城区为未来济宁市中心城区，为整,个济宁城乡发展的主中心沿东西南北进行发展。

“五轴”为两纵两横一斜轴，即泰安-曲阜-邹城-枣庄、汶上-嘉,祥-鱼台-金乡、嘉祥-任城-兖州-曲阜-泗水、任城-邹城、梁山-汶上-兖州-邹城等五条城镇发展轴线。

济宁至2020年目标城镇化率由2016年55.25%提升至62%；常住人口由835.4万增至900万。

中心城区打造老城中心、太白湖中心、高新区中心三大主中心。

中心城区“一环二轴多中心”的城市空间格局“一环”即以外围湿地、农田、河湖、水系等构筑的生态绿环。

“二轴”,即东西和南北向两条城市发展主轴；“多中心,”即在轴线上串联的各组团中心，包括三大主中心，即老城中心、太白湖中心、高新区中心，共同构筑中心城区的主要发展核心。

济宁规划发展方向,济宁地产板块：

中心：

老城区集中的商业、商务中心，生活配套较为完善，交通拥堵、发展空间有限。

向北：

济北新区济北区域临近中心城区（老城区），生活便利，且价格相对老城区较低。

向南：

太白湖新城未来市政府搬迁规划片区，也为济宁未来城市发展主方向，现阶段处于城市配套完善阶段，景观资源为济宁优势片区。

向西：

经济开发区西部城区根据2016年的规划，要兴建“任城区解决大班额项目动工仪式“已启动，客户外溢到西部明显。

向东：

高新区东部是之前政府发展重点，受本地客户追捧，2016年改善类项目-瑞马颐墅销售近9亿。

金宇路洸河路,太白路,路环外东,路川海,路济同,济,河府洸,太白湖风景区,6300-7500任城区政府,市政府老城区板块5500-7700,高新区4700-5500,太白湖新城5700-7800,经济开发区连接片区4500-5500,主,要桥,规安,划方向,济宁各区域属性划分目前济宁共分为五个区域、分别为市中心、西部经济开发区、太白湖新区、东部开发区。

其中碧桂园中央公园项目所在地位“太白湖新区”为济宁新区、是新市政府、奥体中心所在地、城市生态文化旅游教育中心。

北城新区,济宁市版块划分,地块区位条件,碧桂园中央公园项目位于济宁市太白湖新区中心位置。

在济宁“一环二轴多中心”的城市空间格局规划中，太白湖新区是三大主中心之一（三大主中心，即老城中心、太白湖中心、高新区中心）“太白湖新区定位为行政商务中心，科教文化基地、休闲度假胜地、生态宜居新城。

”主要职能：

济宁主城的新城中心，以旅游度假为中心、行政服务及商务办公为主线，居住生活为支撑的城市新区。

至规划期末人口规模达到30万居住人口。

本案,行政中心：

新市政府即将搬迁，济宁奥体中心、济宁文化中心、济宁媒体中心、济宁金融中心、济宁会展中心等。

项目位于中央政务区、CBD中央商务区、中央文体区交汇区域,政府即将搬迁，两年内，太白湖新区将会发展为未来行政中心、教育中心、商业中心、生态宜居中心、旅游度假中心。

地块区位及配套,教育中心：

济宁最好的高中、初中、小学：

济宁一中、济宁学院附中附小，北湖初中、北湖小学，五大学府环绕。

商业中心：

京投总部广场（规引入贵和广场）、运隆商业广场、未来规建新城吾悦广场、恒大时代广场，未来商业中心。

生态宜居/旅游度假中心：

市政配套公园、45000平大美太白湖、负离子含量是市区25倍。

人均绿地面积30平。

生活在花园里。

体育运动中心：

省运会后，奥体中心成为鲁西南最大体育运动场馆。

目前项目位于济宁市太白湖新区，济宁城镇化增长率山东省排首位。

未来将成为山东省重点发展城市。

【小结】,区位,配套,城市,项目所在太白湖新区位于城市发展重要轴线上，为济宁未来主要发展方向，未来将太白湖新区定位为城市中心。

区域环境优美、交通便利，获得越来越多置业客群的认可。

太白湖新区核心地块，济宁附中附小（新区最好学校）开工建设中，未来规划三条云轨线路，市文化中心，市立医院开工建设中，购房者信心加强。

PART2,市场概况,土地概况济宁住宅市场概况太白湖新区市场概况市场总结,16年土地成交分析,2016年1-12月、共计成交商服住宅住宅地块12块，共计646203。

其中4块位于济北新区，4块位于市中区，仅有1块位于太白湖新区，地块面积53638。

竞得公司为济宁城建投资有限责任公司。

该地块尚未开发，为我司考察地块之一。

总结：

数据表明16年济宁太白湖新区土地供应较少，仅为53638。

2016/3/10,中银电化公司片区RCX-08-11地块中银电化公司片区RCX-08-,2016/8/13,市中区,2016/8/19,任城区车站西路南片区B地块任城区南池公园南片区B地块,环城西路以南、车站西路以南、横三路以北.规划路以南、铁北路以北、王母阁路以西,市中区,2016/9/14,一）,任城区机电路南片区（地块机电路以南、济安桥路以东,九巨龙房地产开发集团有限公司济宁景苑房地产开发有限责任公司章丘市碧桂园房地产开发有限,济北新区,任城区机电路南片区（地块机电路以南、济安桥路以东,2016/10/11,二）任城区安居街道胡庄村西片规划友好北路以南、西三路,以西,区任城区任兴路南火炬路西地块,任兴路以南、火炬路以西,2016/12/23,任城区琵琶山路西南刘曹庙任城大道以南、琵琶山路以回迁区北回迁安置地块西,挂牌时间,地块编号任城区任兴路北规划科苑路西地块,任城区求贤路北片区,园以西,2017/2/8,厂以北、齐鑫花园以南.,2017/2/15,高新区,济宁金讯置业集团有限公司济宁金讯置业集团有限公司,高新区,2017/3/29,济宁矿业集团供销总公司英华路宗地任城区洸府河东棚户区改造片区A地块任城区洸府河东棚户区改造片区b地块同济化工片区,12121,商服住宅,40/70,商服2.9住宅2.0,3477,市中区,2017/4/13,北湖春天东地块,红星西路以南、规划宋庄路以西车站南路以东、文化路以南，农场路以西,12722,商服住宅,40/70,住宅2.3商服1.8,3091,太白湖,2017/5/2,山东诚信彩印包装有限公司车济宁市第一粮库以东、车站西路宗地站西路以北,6908,住宅,70,2.0,1794,市中区,2017/5/2,济宁经济开发区-2017-004宗地济宁经开区瑞祥路以南、,27781,商服住宅,40/70,2.1,3840,济宁汇鑫置业有限公司济宁北湖建设集团有限公司济宁汇源宜居置业有限公司山东永祥房地产开发有限公司,经开区,2017/5/2,济宁经济开发区-2017-005宗地,嘉美路以东济宁经开区兖兰路以北、嘉贵路以西,33045,商服住宅,40/70,商服住宅1.9,经开区,嘉美路以西,17年土地成交分析,2017年1-6月、土地成交大幅上升，共计成交商服住宅住宅地块13块，其中4块位于经开区，2块位于太白湖新区。

共计79292。

总结：

进入17年以来，济宁太白湖新区土地供应增加，预计后继将会有新项目入市。

16-17年太白湖新区成交土地分布恒立化工地块：

为我司意向地块之一，目前在考察阶段，尚未开发。

北湖春天地块：

为济宁北湖建设集团有限公司竞得，总面积12722，成交价3091万。

渔皇路地块：

由青岛涌泰置业有限公司以25720万元竟得，折合每亩328万元，溢价达1.16亿元，成交价格创历史新高。

传保利即将入驻济宁，目前尚未获取地块信息，仍在跟进中。

总结：

目前太白湖新区商住、住宅用地暂为此三块。

太白湖新区土地存量较少。

北湖春天地块容积率：

2.3商业容积率：

1.8土地性质：

商住地块面积：

12722,恒立化工地块地块面积：

53638容积率：

2.3土地性质：

住宅,渔皇路地块地块面积：

52295容积率：

1.8成交价格：

328万/亩地块性质：

住宅,太白湖新区地块信息,济宁17年供求价走势,2016年至2017年6月，济宁地产市场一直供大于求，直至17年5月，成交面积大幅上涨，存量得到大幅去化供应：

16年1月至17年6月，17年较16年上半年整体供应量有明显减少。

成交：

进入17年以来，成交逐渐上涨，5月出现小幅井喷，达到45.1万，较16年5月11.37万环比上涨296%。

为多项目集中开盘（济州印象、瑞马名门、金色兰庭等）导致，至6月，成交面积下降至17万，市场重归平稳。

价格：

16年整体房地产市场价格维持在5700元左右。

进入17年以后房价大幅上涨，涨至5月6869元，环比上涨25%，6月维持6905元/高位。

总结：

16年至17年5月以来，房地产市场供应量逐渐减少，成交逐渐上涨，量价齐涨，市场渐热。

5454,5498551854465480,5753574756995797576257655792,5807,58945915,6174,6905,0,2000,4000,6000,8000,0,50,100,150,供应面积（万m2）,成交面积（万m2）,成交价格（元m2）,进入17年后济宁市场量价齐涨，市场渐热，供应逐步缩减，存量逐步减少2016年1月-2017年5月济宁房地产市场供求及价格走势图6869,济宁存量分析,存量面积：

16年上半年存量一直处于高位，维持在100万以上，自进入17年以来，市场存量维持在70-80万，5月大幅减少，减至35万平，6月升至73.99万平。

去化周期：

16年去化周期维持在7-8个月，16年9月10月去化周期降至3-4月，至17年5月去化周期降低0.8个月。

总结：

进入17年以来可以明显看到市场存量大幅下降，至17年6月存量为73.99万，去化周期4.3个月，市场存量正在迅速减少。

73.99,4.3,16.014.012.010.08.06.04.02.00.0,140120100806040200,存量面积（万m2）,去化周期,17年上半年济宁楼市快速去库存，去化周期降至4.3个月,济宁各区域均价走势,2016年全年济宁市整体市场普通住宅成交均价为5676元/m;太白湖区均价为5369元/m2017年6月济宁市场普通住宅成交均价6908元/平米,太白湖区均价为6950元/平米。

仅次于市中区7065元/。

从图中可看出，自16年5月以来，太白湖新区价格上涨幅度最大，6月成交均价较16年均价上涨1050元，上涨幅度达20%。

进入17年以来太白湖新区成交均价持续上涨，仅次于市中区价格。

各版块供求价走势,供应量占比变化：

2016年供应占比：

高新区第一位，