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房地产项目管理案例房地产开发项目管理论文范例
房地产项目管理案例【房地产开发项目管理论文范例】
论房地产开发项目管理
摘要：
因此如何搞好工程项目的开发管理，是一个很值得探讨的话题，在此笔者结合在房地产行业多年的工作经验谈一些自己对房地产开发项目管理的一些看法，对如何做好房地产开发的项目管理作一论述。
房地产项目管理包括了工程项目质量、工程项目进度、工程项目成本以及工程合同、资料、安全、市政配套等多项管理。
关键词：
房地产开发项目，项目管理
房地产开发中的工程建设是一项投资额巨大，建设周期长，技术复杂的工作，是整个房地产运营过程中至关重要的一个环节，是决定房地产企业经济效益的根本因素。
因此如何搞好工程项目的开发管理，是一个很值得探讨的话题，在此笔者结合在房地产行业多年的工作经验谈一些自己对房地产开发项目管理的一些看法，对如何做好房地产开发的项目管理作一论述。
房地产项目管理包括了工程项目质量、工程项目进度、工程项目成本以及工程合同、资料、安全、市政配套等多项管理。
而项目质量、项目进度、项目成本是整个项目管理的核心内容，是工程项目管理的重点。
项目质量管理、项目进度管理、项目成本管理三者之间是既相互对立，又相互统一的关系。
如果要得到较高的工程质量，就要增加投资，多花费时间;如果要缩短开发周期，加快工程进度，就可能影响工程质量和增加投资;如果要节约投资就要影响工程质量，降低功能配置。
所以说三者之间存在着对立关系，但同时三者之间又有其统一关系。
增加了开发的投资，看似增加了投资成本，影响了效益，实则不然，增加投资会促进工程建设进度，缩短开发周期，促进投资的早回收，项目周期效益得到了提高，更有利于企业下一步的可持续发展;提高工程质量标准和功能配置增加了一次性投资和建设周期，但却能节约项目建成后的延期费、周转费和维修费，从而获得更好的投资经济效益;如果将进度计划制定的科学合理，并执行得力的话，在有效缩短建设工期的同时，也会获得较好的工程质量，投入较低的工程费用。
可见在工程管理中应充分协调好三者之间的关系，全面的权衡，找到三者之间的一个最佳结合点是关键。
下面就如何做好各项管理工作做一论述。
一、项目质量管理
工程质量的好坏及工程配置的高低直接影响到产品的销售或租售，是开发商树立品牌的重要影响因素，与开发企业的声誉与长期发展息息相关。
因此一个项目的工程质量就是工程项目的生命，并且工程质量一旦出现就会很难修复，并且严重影响工期，增加投资成本。
这就要求项目建设过程中一定要做好质量的预控，将质量问题消灭在萌芽状态中。
应该从以下几个方面抓好项目的工程质量的管理：
1.做好设计优化工作，确保设计合理、准确。
认真审核图纸，看是否出现差错，是否符合开发企业产品定位要求等。
设计出现差错或不合理直接带来工程中的质量问题，所以要严把设计质量关，充分做好设计的优化工作。
2.确保施工单位资质和施工人员的素质。
选择有相应资质的和信誉好的施工单位很重要，这对工程质量起到很大的影响。
另外施工单位的施工人员素质同样需要慎重选择，从施工管理人员的素质到施工操作人员的素质都要认真考察和选择，这些都直接关乎到工程的质量。
3.对施工方案、方法和工艺及相关的技术措施进行有效控制。
4.严把材料关，不合格的工程材料必然带来不合格的工程质量，须严格控制好用到工程中的材料、半成品、构配件、永久性设备及器材等的质量。
5.控制好施工中用到的机械、设备的质量。
6.认真做好施工过程中的跟踪监控、检验和指导纠错工作。
对质量的控制重点就是要做好防范和预控，就是对可能出现质量问题的各个环节的影响因素进行控制。
当然一旦出现质量问题就应该及早分析原因，及早想出办法解决处理，决不能姑息，小隐患就可能造成大的质量问题。
论文参考。
二、项目进度管理
工程项目的进度对开发企业的重要性是不言而喻的，如何做好项目的进度管理自然就成为一项很重要的工作。
对进度的管理应该从项目之初就开始着手。
1、首先要做好项目设计前的准备工作：
（1）确定工期总目标。
（2）编制项目总进度计划。
（4）施工现场条件调研和分析。
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2、紧接下来要做好设计阶段进度管理工作：
（1）编制设计阶段工作进度计划并控制执行。
论文参考。
（2）编制详细的出土计划，并控制执行。
3、做好施工阶段的管理工作：
（1）编制施工总进度计划并控制其执行。
（2）编制施工详细阶段性计划并控制其执行。
做好这些工作的同时我们应该看到影响项目进度的因素很多，所以要充分考虑到各影响因素对各环节任务完成的影响。
详细的列出各环节可能出现的各种影响因素，并事先做好规划，提前采取及时有效的措施来消除，解决各个存在的影响因素以保证各环节计划的有效实施。
影响进度的因素有：
人的因素、技术、材料设备与构配件、施工机械设备、资金、自然环境和社会环境等等因素，其中以人的因素为最多，有开发商、设计单位、施工单位、供货单位以及监理单位，还有政府部门、建设主管部门、有关协作单位和社会其他相关单位等等。
要做好各种因素的分析研究，对影响各个环节计划完成的所有因素做好提前的处理准备。
三、项目成本管理
施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工定货。
由开发企业引起的变更主是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。
控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。
为了确保工程签证的客观、准确，首先强调办理工程签证的及时性。
其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。
施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据及照片资料等，不能笼统地签注工程量和工程造价。
签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。
要加强预见性，尽量减少签证发生。
房地产开发是个大投入、大产出的生产活动，资金对每个开发企业都是至关重要的，充分的管理好开发的成本是非常必要的。
对于开发成本包括了以下几方面：
（1）土地费用
（2）前期工程费
（3）建筑安装工程费
（4）基础设施费
（5）公共配套设施费
（6）开发间接费
（7）财务费用
其管理分为两个大的阶段：
（一）策划、设计阶段的成本管理
（二）发包、施工阶段的成本管理。
而项目成本管理控制的重点在于设计阶段。
从国内外相关统计数据来看，影响项目投资最大的阶段是占开发项目建设周期1/4的技术设计结束前的工作阶段：
在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75%-95%，在技术设计阶段，影响项目投资的可能性为35%-75%，在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5%-35%，可见成本管理的关键在施工以前的投资决策和设计阶段。
很多房地产企业将重点放在第二个阶段，固然有其重要意义，但却有所偏颇，这就是要求项目成本管理要重视方案的选择和做好投资的估算。
四、项目协调管理
在现实的房地产操作中，并不是对每一个阶段都进行控制，而是根据价值工程分析各个阶段的可控性。
在管理的过程中，管理收益随着管理过程的增多边际效益递减，而管理成本边际增加，这些成本最终会转移到消费者，因此，房地产管理的价值就是寻求销售价格的最小化。
实现的方法主要是用价值工程。
所谓价值工程是一种方法学，是一个组织化过程，是在满足质量、可靠性、施工和其他重要因素的同时减少不必要成本的全寿命周期管理。
总言之，房地产开发项目管理是一项庞大而复杂的工作。
既要分清主次，抓住重点;又要各项兼顾，协调推进;既要统筹全局，又要重视细节。
需要在实践过程中不断学习、体会、丰富和提高，只有这样才能做好房地产开发的项目管理工作。
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一建考试2020年《项目管理》备考习题
一、单项选择题
（1）监理人承诺的监理范围是按（）确定的。
A.双方议定的范围
B.监理投标书承诺的范围
C.施工图纸
D.有关规定
（2）识别环境因素时应考虑到“三种状态”，这三种状态指的是（）。
A.过去、现在、将来
B.正常、将来、反常
C.正常、异常、紧急
D.现在、正常、将来
（3）根据伤亡事故处理规定，伤亡事故处理工作一般应当在（）日内结案。
A.30
B.60
C.80
D.90
（4）职业健康安全管理体系中对“安全”（safety）的定义是（）。
A.消除不可靠的外部因素
B.免除不可接受的损害风险的状态
C.使其处于可接受的状态
D.使其处于预定的可接受状态
（5）某国际工程施工中由于承包人管理不力造成工期延长。
为了按期竣工，承包人根据工程师的要求提出一份修订过的进度计划，工程师批准了该计划。
实施中承包人提出费用补偿的要求。
按照合同规定承包人（）补偿。
A.有权获得费用
B.有权获得工期
C.有权获得费用和工期
D.无权获得
（6）有效的决策应建立在数据和信息分析的基础上，数据和信息分析是事实的（）。
A.具体表现
B.一种表达
C.高度提炼
D.经验总结
（7）建设工程监理合同的基本条款中的有关词语含义与合同第二部分《标准条件》中赋予它们的定义应（）。
A.基本一致
B.相同
C.互为补充
D.互为解释
（8）具体确定建筑产品或工程目的物的质量目标值，将建设意图变成工程蓝图，是工程项目建设程序中的（）阶段。
A.决策
B.施工
C.总体规划
D.工程设计
（9）在合同实施中，如果工程师指令的工程变更属于合同规定的工程范围，则（）必须无条件执行。
A.承包人
B.发包人
C.分包商
D.项目管理人员
（10）关键工作指的是（）。
A.网络计划中总时差最小的工作
B.网络计划中总时差最大的工作
C.工作持续时间最长的工作
D.工作持续时间最短的工作
（11）当随机抽样方案合理且样本数据量足够大时，若直方图呈正态分布则说明生产过程质量处于（）。
A.临界状态
B.异常状态
C.没有任何含义
D.正常、稳定状态
（12）对于国际工程咨询业，下列说法正确的是（）。
（13）合同控制的作用之一是使项目管理人员一直清楚地了解合同实施情况，对合同实施（）有一个清醒的认识。
A.现状、趋向和结果
B.目标、任务和要求
C.时间、地点和内容
D.责任、义务和权利
（14）下列设计的不同阶段中，排列顺序由前往后应是（）。
A.方案设计初步设计施工图设计
B.方案设计施工图设计初步设计
C.初步设计方案设计施工图设计
D.初步设计施工图设计方案设计
（15）程序文件的编定内容和一般形式不包括（）。
A.程序文件要针对需要编制程序文件体系的管理要素
B.程序文件的内容可按“SWIH”的顺序和内容来编写
C.程序文件要通俗易懂，做到内容与实际相结合
D.程序文件的一般格式可以是：
目的和适用范围，引用的标准文件，术语和定义，职责，工作程序，报告和记录的格式以及保存期限，相关文件等
（16）建设工程总承包的主要意义是（）。
A.总价包干
B.交钥匙
C.设计与施工紧密结合
D.方便业主
（17）建筑工程项目进度计划系统是在（）完成的。
A.建设工程开工前
B.单位工程开工前
C.单项工程开工前
D.项目进展过程中
（18）职业健康安全与环境管理的持续性是由（）性决定的。
A.产品生产的固定性和流动
B.产品的多样性和生产的单件
C.产品生产过程的连续性和分工
D.产品生产的阶段
（19）建设项目管理规划是指导项目管理工作的（）文件。
A.基础性
B.实施性
C.技术性
D.纲领性
（20）三阶段控制原理中，事前控制、事中控制和事后控制的联系中不包括（）。
A.不是孤立的
B.不是截然分开的
C.是PDCA循环的具体化
D.没有系统上联系，相对独立
二、多项选择题
（1）建设工程合同控制可以通过合同诊断，从而（）。
A.分析合同执行差异的原因
B.分析合同差异的责任
C.研究差异问题的处理
D.分析合同工期和价格条款
E.分析合同的法律依据
（2）平行承发包的模式的优点是（）。
A.有利于合同管理
B.有利于缩短工期
C.有利于质量管理
D.有利于投资控制
E.利于业主选择承建单位
（3）施工准备控制包括（）。
A.工程变更的审查
B.设计交底和图纸会审
C.施工组织设计的审查
D.施工生产要素配置质量审查
E.审查开工申请，把好开工关
（4）八项质量管理原则的贯彻执行能（）。
A.促进企业管理水平的提高
B.提高顾客对其产品或服务的满意程度
C.帮助企业达到持续成功的目的
D.提高企业的设计水平
E.提高企业的信誉度
（5）施工成本计划编制的依据有（）。
A.合同报价书
B.施工预算
C.施工组织设计
D.初步设计
E.材料市场价格
（6）政府质量监督机构在工程开工前的质量检查包括（）。
A.检查项目参与各方的质保体系
B.审查施工组织设计文件
C.检查工程建设各方的合同文件
D.审查监理规划文件
E.检查各方人员的资质证书
（7）环境管理体系的评审，目的是保证环境管理体系的（）。
A.可行性
B.持续适用性
C.可查性
D.充分性
E.有效性
（8）工程项目质量控制系统的构成，依控制内容划分有（）。
A.建设单位建设项目质量控制系统
B.工程项目勘察设计质量控制子系统
C.工程项目材料设备质量控制子系统
D.工程项目施工安装质量控制子系统
E.工程项目竣工验收质量控制子系统
（9）建设工程项目的全寿命周期包括（）。
A.决策阶段
B.实施阶段
C.使用阶段
D.可行性研究阶段
E.设计阶段
（10）建设工程项目管理规划包含的过程有（）。
A.设计准备阶段
B.保修期阶段
C.设计阶段
D.施工阶段
E.动用前准备阶段
一、单项选择题
（1）:
A
（2）:
C
（3）:
D
（4）:
B
（5）:
D
（6）:
C
（7）:
B
（8）:
D
（9）:
A
（10）:
A
（11）:
D
（12）:
C
（13）:
A
（14）:
A
（15）:
C
（16）:
C
（17）:
D
（18）:
D
（19）:
D
（20）:
D
二、多项选择题
（1）:
A,B,C
（2）:
B,C,E
（3）:
B,C,D,E
（4）:
A,B,C
（5）:
A,B,C,E
（6）:
A,B,D,E
（7）:
B,D,E
（8）:
B,C,D,E
（9）:
A,B,C
（10）:
A,C,D,E
二级建造师项目管理考试试题及答案
二级建造师项目管理考试试题及答案
单项选择题
1.下列关于施工总承包管理方的主要特征，说法正确的是（）。
A.施工总承包管理方对所承包的建设工程主要承担施工任务
B.一般情况下，施工总承包管理方与分包方签订施工合同
C.负责组织和指挥分包施工单位的施工，并为分包施工单位提供和创造必要的施工条件
D.一般情况下，施工总承包管理方与供货方签订施工合同
【答案】C
【解析】施工总承包管理方（MC，ManagingContractor）对所承包的建设工程承担施工任务组织的总的责任，它的主要特征如下：
（1）一般情况下，施工总承包管理方不承担施工任务，它主要进行施工的总体管理和协调。
如果施工总承包管理方通过投标（在平等条件下竞标）获得一部分施工任务，则它也可参与施工。
即A错误;
（2）一般情况下，施工总承包管理方不与分包方和供货方直接签订施工合同，这些合同都由业主方直接签订。
但若施工总承包管理方应业主方的要求，协助业主参与施工的招标和发包工作，其参与的工作深度由业主方决定。
业主方也可能要求施工总承包管理方负责整个施工的招标和发包工作。
即BD错误;
（3）不论是业主方选定的分包方，或经业主方授权由施工总承包管理方选定的分包方，施工总承包管理方都承担对其的组织和管理责任。
（4）施工总承包管理方和施工总承包方承担相同的管理任务和责任，即负责整个工程的施工安全控制、施工总进度控制、施工质量控制和施工的组织与协调等。
因此，由业主方选定的分包方应经施工总承包管理方的认可，否则施工总承包管理方难以承担对工程管理的总的责任。
（5）负责组织和指挥分包施工单位的施工，并为分包施工单位提供和创造必要的施工条件。
C正确;
（6）与业主方、设计方、工程监理方等外部单位进行必要的联系和协调等。
2.同一个建设工程项目可有不同的项目结构的分解方法，（）的分解应和整个工程实施的部署相结合，并和将采用的合同结构相结合。
A.组织结构
B.项目结构
C.管理结构
D.技术结构
【答案】B
【解析】同一个建设工程项目可有不同的项目结构的分解方法，项目结构的分解应和整个工程实施的部署相结合，并和将采用的合同结构相结合。
3.（）反映了最佳施工方案在时间上的安排，采用计划的形式，使工期、成本、资源等方面，通过计算和调整达到优化配置，符合项目目标的`要求。
A.施工进度计划
B.施工平面图
C.主要技术经济指标
D.工程概况
【答案】A
【解析】施工进度计划反映了最佳施工方案在时间上的安排，采用计划的形式，使工期、成本、资源等方面，通过计算和调整达到优化配置，符合项目目标的要求
4.根据《城市轨道交通地下工程建设风险管理规范》GB50652—2011的《条文说明》，下列属于人员伤亡的是（）。
A.施工发生的空气污染
B.工程建设活动对周边区域的土地与水资源的破坏
C.工程建设直接参与人员及场地周边第三方人员发生的伤害
D.周边环境改变对本工程造成的破坏
【答案】C
【解析】《城市轨道交通地下工程建设风险管理规范》GB50652—2011的《条文说明》对人员伤亡和环境影响事故的说明如下：
（1）人员伤亡包括：
工程建设直接参与人员及场地周边第三方人员发生的伤害、死亡及职业健康危害。
（2）环境影响事故包括：
①施工对邻近既有建（构）筑物、道路、管线或其他设施等的破坏;
②工程建设活动对周边区域的土地与水资源的破坏、对动（植）物的伤害;
③施工发生的空气污染、光电磁辐射、光干扰、噪声及振动等;
④周边环境改变或第三方活动对本工程造成的破坏。
ABD属于环境影响事故内容。
5.下列属于建筑安装工程费用中人工费的是（）。
A.津贴、补贴B.职工福利费
C.工会经费D.失业保险费
【答案】A
【解析】人工费是指按工资总额构成规定，支付给从事建筑安装工程施工的生产工人和附属生产单位工人的各项费用。
内容包括：
1.计时工资或计件工资
2.奖金
3.津贴补贴
4.加班加点工资
5.特殊情况下支付的工资
6.在施工过程中，暂列金额由建设单位掌握使用，扣除合同价款调整后如有余额，归（）。
A.建设单位B.施工单位
C.监理单位D.总承包单位
【答案】A
【解析】暂列金额由建设单位根据工程特点，按有关计价规定估算，施工过程中由建设单位掌握使用、扣除合同价款调整后如有余额，归建设单位。
7.根据《建筑安装工程费用项目组成》（建标[2013]44号），不可以作为安全文明施工费计算基数的是（）。
A.定额分部分项工程费+定额中可以计量的措施项目费
B.定额人工费
C.定额人工费+定额机械费
D.定额分部分项工程费+定额中可以计量的措施项目费+企业管理费
【答案】D
【解析】安全文明施工费的计算基数应为定额基价（定额分部分项工程费+定额中可以计量的措施项目费）、定额人工费或（定额人工费+定额机械费），其费率由工程造价管理机构根据各专业工程的特点综合确定。
8.通常以独立的单项工程或完整的工程项目为计算对象编制确定的生产要素消耗的数量标准或项目费用标准，是根据已建工程或现有工程的价格数据和资料，经分析、归纳和整理编制而成的是（）。
A.预算定额
B.概算定额
C.概算指标
D.投资估算指标
【答案】D
【解析】投资估算指标通常是以独立的单项工程或完整的工程项目为计算对象编制确定的生产要素消耗的数量标准或项目费用标准，是根据已建工程或现有工程的价格数据和资料，经分析、归纳和整理编制而成的。
9.某独立土方工程，招标文件中估计工程量为200万m3，合同中规定：
土方工程单价为8元/m3，当实际工程量超过估计工程量15%时，调整单价，单价调为6元/m3。
工程结束时实际完成土方工程量为250万m3，则土方工程款为（）万元。
A.1960
B.1600
C.1200
D.1900
【答案】A
【解析】合同约定范围内（15%以内）的工程款为：
200×（1+15%）×8=230×8=1840万元
超过15%之后部分工程量的工程款为：
（250-230）×6=120万元
则土方工程款合计=1840+120=1960万元
10.有关施工成本管理的措施的说法正确的是（）。
A.加强施工定额管理和施工任务单管理属于合同措施
B.组织措施是最易为人们所接受和采用的措施
C.加强施工调度，避免因施工计划不周和盲目调度造成窝工损失属于组织措施
D.进行技术经济分析，确定最佳的施工方案属于组织措施
【答案】C
【解析】加强施工定额管理和施工任务单管理属于组织措施，A错误;经济措施是最易为人们所接受和采用的措施，B错误;加强施工调度，避免因施工计划不周和盲目调度造成窝工损失属于组织措施，C正确;进行技术经济分析，确定最佳的施工方案属于技术措施，D错误。
如何做好施工项目管理工作
如何做好施工项目管理工作
1、项目管理工作中，最重要的是安全管理
安全工作是企业的生命，也是家庭美满的保证，而安全管理工作，不是贴标语、开开会就能解决的问题，关键在于落实。
在项目施工伊始，首要工作是成立安全管理组织机构，明确分工，责任到人，并根据所承担的施工项目特点，制定安全管理制度，并进行布置落实。
具体措施是：
1对进入项目部的所有施工人员进行安全教育
无论是老职工，还是新员工，都要进行安全考核，合格后方能发放本项目部安全与健康管理上岗证进入工地施工。
这样，通过学习教育使进入工地的职工对施工现场有一个新的认识、新的了解，这样就会不断提高安全意识。
对外协队及临时工进入项目部要进行严格的资格审查及身体检查，进行安全管理规定及规程的系统学习，并进行必要的施工技能培训，提高自我防护意识。
要求各专业针对本工程特点及专业特点，编制出危险点、危险源、危险面及防护措施，作为向职工进行安全交底的主要内容，并在作业面做出明显标识，警示施工人员。
2给予专职安全员充分的奖惩权力
加大日常安全监察力度，对发现的隐患及时通报，落实责任。
为增强班组兼职安全员的责任，对项目部组织的每月安全大检查及例行检查，查到的问题及事故隐患，不仅要对责任人进行批评、通报，对兼职安全员也要追究责任，进行通报批评，以增强班组安全员日常的监察力度。
并加大安全措施的投入，做好安全防护，为施工人员提供良好的安全施工环境。
3严肃执行各专业施工队的早班会交底工作
重大施工方案交底工作，交底人及被交底人必须签字。
坚持每周的安全学习活动，让职工深入学习安全管理规定及制度，学习事故案例，使每个职工始终牢记安全、保证安全，使施工组织顺利进行。
利用安全事故通报、安全事故录相，安全演讲、安全事故案例进行教育。
2、加强质量管理，增强市场竞争的砝码
当前，质量关系到企业的生存。
这就对施工企业的管理提出了更高、更严的要求，使施工企业在管理上下功夫、挖潜力，特别是项目部管理，在施工质量上起着至关重要的作用。
1树立“精品工程”目标
项目部在开工伊始，要树立“精品工程”目标，教育每一个职工质量与企业，质量与个人的关系，懂得企业凭质量占领市场，失去质量，就是失去市场，失去企
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