跟投制汇总和解析.docx

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跟投制汇总和解析

跟投制度汇总与解析

随着房地产进入白银时代，众多房企出于控制风险和激励士气的考虑，纷纷推出“员工与企业风险共担”的跟投机制。

行业龙头碧桂园就推出的名为“同心共享”的跟投品牌之后，紧接着各大房企的跟投激励机制出台，瞄准共担风险，共享利润，来解决人才流失问题，同时激发组织活力，提升运营效率。

通过合伙制实现利益捆绑，风险共担，成为标杆房企共识，越来越多的房地产企业加入到项目跟投的行列中。

一、2012年以来各大地产商的跟投项目及准入

企业

项目名称

推出时间

项目跟投选择

强制跟投

限制参与

自愿跟投

碧桂园

同心共享

2012年底

所有新获取的项目都参与

集团董事、副总裁、中心负责人及区域总裁、项目经理强制跟投

其他员工

首创置业

合伙人计划

2013年启动

全员参与

万科集团

项目跟投制2.0

2014年3月

旧改及部分特殊项目不作跟投

项目所在一线公司管理层、项目管理人员

公司董事、监事、高级管理人员

其他员工

旭辉集团

项目跟投计划

2014年7月

鼓励公司高管和核心员工跟投项目

越秀地产

雇员奖励计划

2015年

倾向于短平快的项目，首个项目为佛山禅城佛平路项目

项目上的管理团队成员及核心员工

公司董事、最高行政员以及发行人层面的任何其他关联人士不参与

其他员工

当代置业

智业合伙人计划

2015年1月

研发设计小组强制跟投，项目的核心团队成员必须跟投，集团各专业管理层以上必须跟投

其他员工

金地地产

核心员工投资项目公司计划

2015年2月

集团主管投资高管、集团投资部门负责人以及区域公司负责人，区域公司主管投资负责人、区域公司主管营销负责人、城市公司负责人、项目负责人以及项目关键员工强制跟投

绿地集团

项目跟投计划

2017年2月制定《房地产项目跟投试点管理办法》，开始试水

拟选取部分市场化竞拍的销售型房地产项目，试点项目跟投制。

事业部经营管理团队及相关条线负责人、项目经营管理团队等定为强制跟投人。

除公司董事、监事、高级管理人员之外的公司正式员工为自愿跟投人。

二、各家跟投机制运作模式对比

在实际操作中，房地产企业在进行项目跟投时，均提前成立投资平台（基金公司或合伙企业），吸纳员工跟投资金，再以投资平台的名义购入项目公司股份，从而完成项目跟投。

企业

计算基准

比例范围

跟投机制

参与模式

碧桂园

项目股权

低于15%

总部高管成立基金，每个项目均投5%，区域总裁、项目经理等仅需投资自己区域的项目，占比不高于10%

集团员工参股投资项目开发：

符合“合伙人”要求的员工可以购买股权，若日后项目销售情况好、利润率足够就可以凭此前购买的项目股权获取利润分红

万科集团

项目资金峰值

低于9%

（5%+4%）

份额少于项目增资资金的5%，项目所在一线跟投人员，可建立额外受让跟投（4%）

员工自组操盘团队

越秀地产

项目股权

低于10%

首个项目全体合资格管理层成员所持股权合计不超过2%。

管理层跟头比例不超过10%

当代置业

项目股权

低于5%

股权跟投是以股东身份共担风险收益，股份占比不高于5%；债权跟投是配合股权跟投，将股权跟投额度乘以一定钢管倍数，以此额度参与股权跟投，当业绩目标达成时，享受固定债权跟投收益

金地地产

项目股权

低于5%

合计持有的项目公司股权需小于10%，单个核心员工投资人持权需小于1%

通过有限合伙企业进行投资，一个有限合伙企业对应一个项目。

一般合伙人由稳盛（天津）管理有限公司或集团指定人士或机构担任。

绿地集团

项目股权

低于10%

自2017年起，拟选取部分市场化竞拍的销售型房地产项目，试点项目跟投管理办法。

每个项目中，跟投人合计持股不得超过10%，单个跟投人持股不得超过1%

跟投人通过有限合伙企业进行投资，资金由跟投人自行筹集。

三、项目分红与退出机制

企业

分红时间

退出机制

首创置业

项目清算

项目清算

万科集团

累计经营净现金流回正后即可分批次进行分红

·项目清算

·不能转售，不能退出

碧桂园

项目6个月获得正现金流后，利润就可分配；项目有盈利时，可进行分红

集团每半年将对投资份额的增值情况进行通报，当投资的项目盈利时，可以退出，当项目出现亏损时，不能退出，共担风险。

越秀地产

项目交付侯，持股员工便可按比例分红

暂未公布退出机制

金地地产

·项目员工投资人的有限合伙企业受益（亏损）计算与项目IRR挂钩

·项目公司累计净现金流为正数，且适当留存

待项目自己已销售建筑面积达到拟销售建筑面积的90%的时间点，为有限合伙企业退出启动点。

总裁会议有权决定启动点至多推迟一年。

绿地集团

跟投人的损益与项目IRR挂钩，不设本金保障和收益保证机制。

四、各房企跟投计划推进情况

随着各大地产公司都一窝蜂的涌入，房地产跟投一夕之间仿佛成了企业融资和降低风险的全新救命稻草,但截止目前披露具体进展情况的只有碧桂园、万科这样的行业龙头，其他房企的跟投计划是否雷声大雨点小？

当前已经积极推进跟投的房企能否达成预期目标，效果如何，这都有待时间检验。

企业

现状

碧桂园

截至2016年6月30日，碧桂园共有319个项目引入合伙人制度，采取了项目跟投。

碧桂园跟投年化自有资金收益率约为65%。

万科

2014年3月，万科宣布启动股权激励、项目跟投等领域的地产事业合伙人制度。

2017年1月6日，万科第二次修订了项目跟投制度细则，取消追加跟投安排、降低跟投总额度上限，并设置门槛收益率和超额收益率，保障万科优先于跟投人获得门槛收益率对应的收益等内容。

当代置业

目前当代有十余个地产项目、600多位合伙人参与跟投。

此外，对核心非地产类业务也开展了跟投。

未来，凡符合跟投条件的地产项目和非地产项目,以及独立核算的创业业务单元，将100%实施跟投。

五、利弊分析

（一）优势

短期：

1、相比员工持股方式，在内部人才保留稳定、人员积极性激发方面有优势；

2、有利于提升经营目标认识一致性、决策有效性、提升业绩（促成全民营销）；

3、有利于暴露内部问题；

4、合伙人回报收益与项目业绩挂钩，更加合理；

长期：

1、有利于推行组合变革转型（平台化、扁平化）；

2、有利于业务模式创新；

3、合伙人优胜劣汰，塑造更有凝聚力的团队；

4、公司战略理解贯彻更加有效。

5、房地产企业的项目盈利与否取决于项目起始的定位和项目操作过程中的精细化管理，这就产生了负责拿地策划定位的经理人是否准确以及项目经理及其团队是否在项目操作中全力以赴的两个层次的代理问题，一次要求一线项目管理人员必须跟投可以强化整个团队的积极性和执行力、凝聚力。

（二）劣势与风险

1、就住宅业务而言，多数企业仍旧追求高周转的策略，此时利用项目跟投的门槛和风险较低，员工自有资金的快进快出和较为丰厚收益具有足够的吸引力。

但是由于单一住宅业务不能带来长期稳定的收入，越来越多的房企开发综合性项目（住宅+商业）的比例不断加重，但由于商业地产完全不同于住宅地产，资金往往是长周期投入，无法快进快出，导致风险和门槛升高，员工参投的积极性降低。

2、尽管跟投合伙人项目能起到“散财聚人”的效果，但外部创业机会更多，收益回报更大、激励、保留问题；

3、三四线城市的区域项目跟投意愿缺乏，部分项目跟投无人问津；

4、现阶段绝大多数地产企业采用“集团—区域—项目”的三级或两级半组织管控架构，但各个企业的授权体系各有差异，比如万科和碧桂园已经完成权限向一线团队下沉的过程，一线项目团队在项目决策上具有决定权或更大的话语权，而像金地以及其他国有企业投资决策的权力还是在集团层面。

而房地产项目的价值在前期就决定了70%-80%，因此对于项目跟投不单单要考虑项目一线操作团队，更应考虑项目投资决策团队的因素，形成利益上的捆绑。

5、大多数非上市地产企业，尤其是中小型地产企业，他们的财务体系并不透明，很多还保持着家族企业的操作模式，在员工和老板之间，往往缺乏足够的信任基础，在这种情况下盲目推出项目跟投机制存在较大变数。

在项目跟投过程中，如果无法做到项目业绩信息公开透明，既破坏了相互信任、公平透明的平台机制，也将使得执行效果大打折扣，最终因小失大。