002马桥控规说明书.docx
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002马桥控规说明书
1．规划背景
1.1海宁市行政区划调整促进马桥用地结构由村镇向城市转变
改革开放以来，海宁市乡镇的行政区划几经调整，特别是1999年和2003年的两次调整，为城市的经济发展注入了新的活力。
随着城市化进程的加快、“东接上海、西联杭州”战略的全面实施以及市域生产力规划布局的调整，2003年11月，海宁市行政区划进一步优化调整，撤销马桥镇，其行政区域改由市政府直辖，设立马桥街道办事处，作为市政府派出机构。
行政区划的优化调整，促进了马桥土地利用模式的转变，由原有的村镇发展模式向城市组团发展模式转变。
1.2海宁市城市总体规划对马桥未来发展提出新的要求
2006年7月，《海宁市城市总体规划（2005—2020）》通过专家评审，新版总规将原马桥镇纳入规划范围，并将马桥组团定位为海宁市七大城市组团之一，重点发展经编制造、商业、文化娱乐、居住等功能，作为海宁市的经编制造业基地和生活服务基地。
这就要求马桥组团在大力发展经编制造业的同时，还要加快生活配套设施的建设，成为海宁市以工业为主的综合性组团。
1.3海宁市环杭州湾现代工贸强市的定位使马桥的产业集群优势进一步发挥
《海宁市国民经济与社会发展第十一个五年规划》将海宁市定位为环杭州湾现代工贸强市、长三角文化旅游名市、杭嘉湖宜居创业城市。
为实现这一定位，规划要求将“中国纺织业基地”的区域品牌优势进一步提升，特色产业核心竞争力增强，打造一批国内外知名、规模化经营的品牌产品和产业集群。
因此，位于马桥组团的浙江海宁经编产业园区（以下简称经编产业园）的建设必将进一步得到发展，产业集群优势将进一步得到发挥。
2．规划依据
（1）《中华人民共和国城市规划法》
（2）建设部《城市规划编制办法》（2005年12月31日）
（3）国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）
（4）《城市居住区规划设计规范》
（5）《城市黄线管理办法》
（6）《城市绿线管理办法》
（7）《城市蓝线管理办法》
（8）《海宁市城市总体规划（2005—2020）》
（9）《海宁市马桥组团分区规划（2006—2020）》
（10）国家相关规范及海宁市人民政府、规划部门的相关规定和设计要求
3．规划期限与规划范围
3.1规划期限
规划基准资料为2005年，规划期限为2006-2020年，其中近期至2010年，远景展望至2050年。
3.2规划范围
本次规划范围东起麻泾港，西至丁屠公路，北起环城航道，南至东西大道，主要包括马桥、新场、柏士、先锋、正阳（部分）、新塘（部分）6个行政村及斜桥镇的祝东村、金石村，丁桥镇的永胜村的部分村民组，总面积24.5平方公里。
4．现状条件分析
4.1区位条件
马桥组团地处长江三角洲杭嘉湖平原，距上海120公里，杭州52公里。
南北大道，东西大道，新海公路，丁屠公路从区内穿过，未来还将建设杭浦高速公路、绍嘉高速公路和萧山至海宁过江通道和环城航道，良好的对外交通环境使马桥组团的发展具备了优越的区位条件。
4.2产业条件
海宁市马桥街道是长江三角洲地区一个新兴的轻工业制造基地，经编产业是马桥街道的主导产业。
2005年全街道完成国内生产总值12.25亿元，同比增长31.7％。
工业总产值43.79亿元，同比增长38.5％。
农业总产值1.04亿元，同比增长4.5％。
2005年人均纯收入7609元，比上年增长9.21％。
完成外贸出口交货值10.28亿元，同比增长118.7%，其中自营出口8158万美元，同比增长147.2%。
规模以上企业125家，实现产值37.24亿元，利税3.18亿元。
4.3用地条件
规划范围土地总面积2451公顷，城市建设用地298.66公顷，约占12.2%；村镇建设用地338.28公顷，约占13.8%；水域及其他用地1814.8公顷，约占74%。
规划范围内地势平坦，除区内沟渠水系需要整治外，整体用地条件良好。
4.4城市建设用地
组团内的居住用地除在建的农民新村居民点（先锋村、柏士村、新场村）外，多为自然村镇建设模式，缺乏相应的规划，居住用地较为分散，主要分布在马桥、新场、柏士、先锋四个行政村以及丁桥镇的永胜村，斜桥镇的祝东村、金石村的部分村民组内，共居住村民15000人左右（不包括丁桥镇和斜桥镇的部分人口）。
此外，外来务工人员也大多租住在村庄内。
马桥组团现状公共服务设施，主要依托新海公路两翼发展，仍然维持原镇区中心的形态，文化娱乐和体育设施缺乏，没有形成具有综合功能的城市组团商贸服务中心。
组团内现有医院1座（马桥医院），成人文化技术学校1所，初级中学1所，小学3所，幼儿园3所以及综合市场1处。
马桥组团现状工业用地主要分布在经编产业园和新海公路两侧。
经编产业园经过8年的建设，基本形成了基础设施配套相对完善，配套功能比较齐全的现代化工业园区。
沿新海公路两侧发展的工业多为近期新建的企业，尚未形成规模。
4.5现状交通条件
马桥组团初步形成了“三纵四横”的主干路网骨架。
“三纵”为南北大道、新海公路、新场路，“四横”为丰收路、红旗路、胜利路和东西大道。
依托主干路网，老镇区与经编产业园区分别在东、西部建设了相应的次干路与支路。
其中经编产业园区内的路网结构相对完整，而老镇区尚未形成完整的路网体系。
平阳堰港以西地区多为村道，没有形成路网体系。
马桥组团现有公交线路两条，分别为7路和8路公交车，主要解决马桥街道居民到海宁市中心区的交通。
4.6现状建筑质量
位于经编产业园内的生产办公用房质量均比较好，属规划应保留建筑；生活用房大部分属于村镇建筑，以农民住房为主，个别质量较好，主要集中在经编产业园东部，先锋村南侧的农民新村内，其他生活性建筑由于缺乏规划，建设年代较早，整体质量不高，属于应从新改建的建筑；组团内部分公共设施建筑属于近期新建，建筑质量良好，如：
马桥医院、马桥中学等，应予以保留扩建。
4.7开发条件
4.7.1发展优势
（1）坚实的经济基础
改革开放20年来，海宁市逐年发展，经济实力逐渐提高，连续多年被评为百强县，成为我国著名的“皮衣之都”、“中国纺织产业基地”，现在已经具有了相对完备的轻工业产业体系。
良性的市场氛围使得作为经编重镇的马桥组团具备了较为完善的营销体系。
（2）活跃的民营经济
马桥组团的工业发展从集体经济起步，以民营经济壮大，目前民营经济已经在国民经济中占有很大的比例。
民营经济的发展完全是在市场竞争环境中成长壮大的，不仅拓展了国内市场，而且还打开了国际市场。
因此在面对新一轮的竞争中，马桥组团的经济将得到进一步发展。
（3）优越的区位条件
马桥组团地处长江三角洲杭嘉湖平原，距上海120公里，杭州52公里。
南北大道，东西大道，新海公路，丁屠公路从区内穿过，未来还将建设杭浦高速公路、绍嘉高速公路和萧山至海宁过江通道和环城航道，良好的对外交通环境使马桥组团的发展具备了优越的区位条件。
（4）主导产业的带动作用
马桥组团内的特色园区——浙江海宁经编产业园，是省重点建设项目。
园区开发面积3.5平方公里，入园企业168家，2005年实现工业总产值58.2亿元，是中国最大的经编生产加工基地。
主导产业的发展促进了产业集群上下游产业链的逐步完善，扩大了竞争优势，同时也促进技术、管理水平的提升。
4.7.2发展的劣势
（1）科技基础相对薄弱，研发能力不足
马桥组团的基础教育水平高，劳动力素质相对较高。
但与其他同类型地区一样，高级研究和技术人才缺乏，科研资金投入较少，科学技术在社会生产中的核心作用未能完全体现。
科技人才在数量、质量和结构上与社会经济发展需求之间存在一定的差距。
从产业本身来看，部分企业的产品研发和设计能力还比较弱。
（2）水环境恶化，生产生活受到影响
虽然马桥组团地处水网密集地区，但是没有源头水系，全部水系皆为过境水，同时地下水储量有限，大量开采造成区域地下水水位急剧下降。
由于工业、生活污水大量排入水体，水环境状况不容乐观。
目前，主要河道水体大都处于V类或劣V类水质，生产生活用水受到严重影响。
水资源将成为制约马桥组团发展的重要因素之一。
（3）村镇建设用地不集约，土地资源相对匮乏
由于马桥于2003年才撤镇设街，街道内居民仍然保持村镇模式的生活方式，部分居民仍旧从事耕种。
城镇建设用地与农保用地矛盾突出，土地资源相对缺乏，城市发展空间受到制约。
（4）发展基础不平衡，组团内部差异较大
马桥撤镇建街后，城镇建设形势发生了改变，各项规划建设亟需整合。
经编针织科技工业园依托良好的经济条件着力创造宜人的投资环境，各项基础设施相对完善；马桥街道办事处驻地基础设施建设有一定基础，但仅仅凭借新海公路两翼发展，各项公共设施建设相对滞后；平阳堰港以西为农村地区，各项基础设施、公共服务设施与东部的马桥街道和经编针织科技工业园差距较大。
从马桥组团整体来看，发展基础的不同，造成组团内部的差异较大，对组团未来的发展产生不利影响。
5.职能、策略与目标
5.1职能定位
根据城市总体规划和马桥组团分区规划，确定马桥组团的职能为：
国家重要的经编制造基地，海宁市主要的综合功能组团，马桥街道的商贸服务中心。
5.2规划策略
5.2.1整体控制，分街区管理策略
依据海宁市城市总体规划所确定的功能、规模定位和分区指引，合理进行功能布局及用地街区细分，配置相应的设施和空间，并根据建设发展的实际作必要的深化和调整。
注重与中心组团建设的协调统一，包括用地功能布局、道路交通联系以及景观风貌建设等方面。
将马桥组团划分5个片区，77个街区，从而形成片区、街区、地块分层次的工作层面，做到宏观、中观、微观多层面的科学规划和管理。
5.2.2注重保障公共利益，建立完备的公共服务设施体系
以生态环境承载力为基础，确定组团的人口及产业容量，提出适度的土地开发强度，并通过“四线”的划定，严格保障公共设施用地的供给，并建立完备的公共服务设施体系，以保证公共利益。
5.2.3充分利用现有自然资源，体现城市特色
从保护和营造生态环境的高度，尊重片区的自然环境，在充分利用现有资源的基础上，合理分配空间，整合用地结构，组织绿地景观系统，形成环境优美的生态型城区。
以城市设计指引为依据，建立完善的控制指标体系，合理划分建筑高度分区，突显城市特色。
5.2.4各开发阶段相结合，充分考虑远景发展
马桥作为以工业为主的城市新区，并不是短期能形成的，规划需要合理确定开发时段，以远景设想为背景，协调各个时段的开发建设以及未来工业区发展关系，做到近期建设与远景发展相结合。
5.2.5强制性与引导性相结合，注重可操作性
本次规划用于指导马桥组团的各项开发建设，对涉及公共利益的开发建设行为必须进行强制性控制，但同时为保持规划的弹性，适应实际建设需要，以引导新区发展，做到刚性和弹性的结合，使规划具有可操作性。
5.3规划目标
将马桥组团建设成为以经编制造工业为主，商务、居住、文化、医疗服务为辅；以优良的环境质量和生活质量为特征的城市综合功能组团。
6．整体性控制
6.1规划控制原则
6.1.1整体性原则
新一轮的海宁市城市总体规划将马桥组团地定位为海宁市的七大组团之一，其规划建设必然从城市整体统筹控制，以海宁市城市总体规划为框架，协调马桥与其他功能组团的相互关系。
同时，对组团内各个功能区也进行整体性的规划控制，协调组团内的用地布局、开发容量、道路交通和环境质量等等各方面。
6.1.2“求同”的控制原则
借鉴美国区划中“求同”的控制原则。
“求同”的做法是遵循地价运作的经济规律，在同一区位，为了保证土地运转（批租）时的地价相同，首先是对地块的面宽和面积进行统一的量化限制，使其形状、大小、朝向和与道路的连接方式尽量相同，再对其它建设控制指标，例如建筑体量、容积率、红线后退距离等做一视同仁的规定。
“求同”控制一是力求土地经济利益的公正分配；二是在城镇建设中可以高效利用土地，统一管线敷设，便利交通组织；三是使规划立法和审批管理标准统一、简单明确，减少节外生枝。
6.1.3环境优先原则
马桥组团现状水系纵横，生态环境良好，但其未来的发展方向以工业为主，其生产以及运输势必会给周边环境带来不同程度的污染。
因此，本地区的规划控制要突出环境保护原则，通过对工业园区的功能分区和绿化隔离带的布局，以及交通管制和环境卫生维护等手段来防止环境质量的下降。
6.1.4可操作原则
马桥组团工业区伴随着招商引资的进程而启动，规划对该区域的开发建设具有直接的指导意义。
规划控制采取强制性控制和引导性控制相结合，在确保强制性控制的前提下，应尽可能增加控制的灵活性，在地块划分等采取弹性控制原则，以确保规划的整体控制意图得以实施。
6.2规划控制重点
根据马桥组团工业集中区的实际特点、控制要求，该区域规划控制的重点为：
6.2.1土地的主要用途
对组团内沿岸各街区地块的土地主要用途进行重点控制，规划区域内仓储地块可实行弹性控制。
同时，把各类工业地块作为本次规划控制重点，以保证工业区的合理布局和开发建设。
6.2.2地块建设容量
对部分混合用地、居住用地和工业用地等地块的容积率、建筑密度和建筑高度等开发建设容量进行控制。
有些根据实际控制要求，采取上、下限值进行共同控制，一方面，防止对地块的过度开发，另一方面，防止个别企业的粗放式建设，以达到充分利用土地资源，实现集约化建设的目的。
6.2.3绿化控制
是保证该区域整体环境和街区环境的主要措施。
规划通过对绿化隔离带、道路绿化带以及结合组团内水系布置的公共绿地的位置、宽度和地块绿地率的控制，达到防护隔离、防止污染、美化环境的目的。
6.2.4道路交通控制
道路运输系统是工业集中区高效运行的关键。
在马桥组团道路系统内部深化工业区内部路网，协调南北大道等竖向道路与周边组团的衔接，保证工业集中区内的交通通畅。
同时，对本区域的停车、交通出入口等交通控制，合理疏解区域内部的交通流。
6.2.5基础设施和公共服务设施配套
新区的开发关键在于基础设施的投资建设。
主要在于区域内的道路建设，随着道路的投资建设，其他基础设施如供电、电信、给水、雨水和污水等等管线也应该与道路同步建设，在建设开发资金许可情况下，保证基础设施一次建设到位。
马桥组团作为一个相对独立的区域，其配套设施事关本区域的功能正常发挥，也是本区域各项活动运转的基础保障。
6.3土地利用的总体布局控制
根据新一轮的海宁市城市总体规划对马桥组团的定位要求，综合确定马桥组团用地类型主要为居住、工业、综合用地和绿地，辅以适量仓储、公共设施与市政设施用地。
●规划期内居住用地67.33公顷，占建设用地的11％；远景居住用地496.05公顷，占总用地面积的22.5%。
●规划期内工业用地252.8公顷，占建设用地的41.2％；远景工业用地597.78公顷，占总用地面积的27.3%。
工业用地规划控制为一、二类工业用地，应严格把好进区项目选择关，大力发展无污染工业，严格控制三类工业进入本区，严禁布置粉尘污染较重的企业。
●规划期内综合用地7.13公顷，占建设用地的1.1％；远景综合用地38.11公顷，占总用地面积的1.7%。
●规划期内绿地94.79公顷，占建设用地的15.4％；远景绿地447.99公顷，占总用地面积的20.4%。
●规划期内未规划仓储用地；远景仓储用地43.3公顷，占总用地面积的2.0%。
规划工业用地地块可部分兼容仓储用地，仓储用地以普通仓库用地为主，不得兼容危险品仓库。
●规划期内公共设施用地66.66公顷，占建设用地的10.9％；远景公共设施用地102.56公顷，占总用地面积的4.6%
表6.1马桥组团2020年规划用地构成统计表
序号
类别代号
类别名称
用地面积
（公顷）
占城市建设用地（%）
1
R
居住用地
67.33
11.0
其中
R1
一类居住用地
4.26
R2
二类居住用地
63.07
2
C
公共设施用地
66.66
10.9
其中
C1
行政管理用地
6.24
C2
商业金融用地
45.63
C3
文娱娱乐用地
8.28
C4
体育用地
3.12
C5
医疗卫生用地
3.39
3
M
工业用地
252.8
41.2
4
S
道路广场用地
121.12
19.7
5
U
市政用地
4.47
0.7
8
G
绿地
94.79
15.4
其中
G1
公共绿地
71.12
G2
防护绿地
23.67
9
C-R
混合用地
7.13
1.1
10
合计
城市建设用地
614.3
100
11
E
水域及其他
1837.44
12
总计
总用地
2451.74
表6.2马桥组团2050年用地构成统计表
序号
类别代号
类别名称
用地面积
（公顷）
占城市建设用地（%）
1
R
居住用地
496.05
22.5
其中
R1
一类居住用地
32.05
R2
二类居住用地
464
2
C
公共设施用地
102.56
4.6
其中
C1
行政管理用地
12.73
C2
商业金融用地
71.6
C3
文娱娱乐用地
10.82
C4
体育用地
4.02
C5
医疗卫生用地
3.39
3
M
工业用地
597.78
27.3
其中
M1
一类工业用地
95.23
M2
二类工业用地
502.55
4
W
仓储用地
43.3
2.0
5
T
对外交通用地
6.12
0.2
6
S
道路广场用地
449.1
20.5
7
U
市政用地
18.87
0.8
8
G
绿地
447.99
20.4
其中
G1
公共绿地
317.91
G2
防护绿地
130.08
9
C-R
混合用地
38.11
1.7
10
合计
城市建设用地
2190.35
100
11
E
水域及其他
261.39
12
总计
总用地
2451.74
6.4“五线”控制
规划范围内的道路红线，绿线、水系蓝线以及市政公用设施、公益性公共服务设施控制线属于强制性控制内容，不得改变。
如果发生变化，应启动相应的地块变更程序，以确保强制性内容得以实施。
6.4.1道路红线控制
道路红线指道路的控制边界。
道路红线控制主要是确定规划道路的中心线和红线的位置，道路宽度和交叉口用地范围，道路两侧规划绿化带控制线和铁路用地及两侧的绿化控制线。
具体规划控制见《道路红线规划控制图》和街区图则控制要求。
6.4.2城市绿线控制
城市绿线，是指城市各类绿地范围的控制线。
城市绿线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设。
本片区主要是沿组团内水系两侧的绿化、道路绿化和城市公园等。
具体规划控制见《城市绿线规划控制图》和街区图则控制要求。
6.4.3城市蓝线控制
城市蓝线，是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。
蓝线控制主要是划定河湖水系、湿地的边界和保护范围，具体确定河道的中心线、宽度和两侧的保护范围。
本片区主要是对组团内3个等级水系的控制。
具体规划控制见《城市蓝线规划控制图》和街区图则控制要求。
6.4.4城市黄线控制
城市黄线，是指城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。
根据马桥组团的实际情况主要是对城市的公共交通设施和市政设施基础设施进行控制，划定用地范围和控制范围，提出要求。
具体规划控制见《城市黄线规划控制图》和街区图则控制要求。
6.4.5城市橙线控制
本次规划为尽可能的保障公共利益的实现，将医疗卫生、体育、文化、居住区教育和社会福利设施等公益性公共设施的用地范围，确定为城市橙线，并提出控制要求。
具体规划控制见街区图则控制要求。
6.5建设高度分区控制
规划从城市设计角度进行分析该区域的建筑高度和天际轮廓线，对规划建设区内（除公园绿地以外）的各个街区建设高度分4个区进行控制：
第一高度控制区：
综合用地内建筑高度控制为20—36米，主要建设综合性办公建筑等，其中，综合用地内建筑在满足交通和环境控制的前提下，鼓励提高建筑高度，以体现马桥组团蓬勃向上意境，形成现代的城市景观。
第二高度控制区：
控制范围内主要为居住用地，一般为建设多层住宅，所以该区域内建筑高度控制为≤20米，其中紧邻公共绿地的地块内建筑高度应适当降低，控制为≤16米。
第三高度控制区：
一类工业建筑区、文化休闲区、专业批发市场区，考虑周边环境的影响，一般建筑高度不超过15米。
第四高度控制区：
主要为二类工业用地，一般为低层工业厂房，高度控制为≤9米。
6.6建设开发强度分区控制
从规划地区的整体开发建设控制要求出发，进行开发强度分区，确定高强度、中高强度、中低强度、低强度四个不同强度开发分区：
高强度开发：
综合用地、行政办公、商业金融等用地为主，建设开发在满足周边环境和交通控制前提下，鼓励较高强度开发利用土地，容积率可控制为1.5—2，建筑密度30％—40％，绿地率25％—35％。
中高强度开发：
以一类工业、二类居住、市场等用地为主，容积率控制在1.0—1.5，建筑密度为25％—30％，绿地率35％—40％。
中低强度开发：
二类工业区和普通仓库用地应满足防火间距和环境控制要求，考虑招商引资的工业项目不确定性，各类工业企业的多样性，容积率控制在0.6—1.0，建筑密度为35％—45％，绿地率25％—35％。
低强度开发：
一类居住、文化休闲、体育用地开发建设应满足环境控制要求，鼓励较低强度开发利用土地，容积率可控制为0.1—0.6，建筑密度控制为5％—15％，绿地率40％—65％。
7．街坊控制
7.1街坊划分原则
（1）保持功能内在的联系和功能区的完整性。
（2）有利于制定合理的公共设施服务半径。
（3）以规划道路、自然河流为参照边界。
7.2街区、街坊划分内容
以主次干路、自然河流为参照边界，划分街区并编号，共分77个街区，面积由7-40公顷不等，每个街区由若干个街坊构成，每个街坊又可细分为若干地块。
本次规划图则编制单元以街坊划分，控制指标细化到每个地块。
7.3街坊控制
7.3.1街坊控制强制性内容
街区控制强制性内容主要是为了保证街区内公益性设施的落实，控制内容主要包括公共设施、市政公用设施、道路交通、对外交通和绿地、水系等。
针对每个街坊管理单元，提出的控制指标包括居住配套设施、市政公用设施。
如：
社区管理中心、社区体育活动场地、垃圾转运站、燃气调压站等。
具体规划控制见《海宁市马桥组团控制性详细规划分图图则》。
7.3.2街区控制引导性内容
街区控制指导性内容主要包括街区主导属性、城市设计导则。
城市设计导则内容包括对街区的街道界面形式、街区内建筑体量、建筑色彩、屋顶形式等提出控制要求。
规划确定混合用地街道界面的要求为连续且富于节奏的变化，建筑体量为中高层，建筑色彩要求丰富、活泼并且能够形成对比，屋顶形式以平顶为主；
工业及仓储用地街道界面的要求为连续、整齐，临绿化空间的界面局部开敞，建筑体量二类工业和仓储为低层，一类工业为多层，建筑色彩要求明快、简洁，屋顶形式以平顶为主；
居住用地街道界面的要求为韵律、局部开敞，建筑体量为多层，建筑色彩要求淡雅、暖色、和谐，屋顶形式不做限制；
商业与文化娱乐用地街道界面的要求为连续、变化，建筑体量为低层，建筑色彩要求丰富、活泼并且能够形成对比，屋顶形式不做限制；
行政办公用地及医疗卫生用地街道界面的要求为连续、统一，建筑体量为多层，建筑色彩要求淡雅、庄重、统一，屋顶形式以平顶为主。
具体规划控制
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