漳州某生活小区项目初步可行性研究报告.docx

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漳州某生活小区项目初步可行性研究报告

漳州漳罐生活小区项目初步可行性研究报告

项目总论

一、项目基本情况

（一）、地理位置

漳州漳罐总厂地块位于漳州市芗城区漳响路，用地性质为二类居住用地，用地现状为厂房，用地面积约148亩。

三面临街，东边以东二号规划路为界，南至漳响路，西至东岳蔬菜批发市场，北临迎宾路（原为迎宾路，现路名不详）。

漳州八中、一七五医院就在该地块的西北侧，距人民广场约500米。

（二）、项目基本数据（按漳州市规划局提供的规划数据计算）

土地面积：

148亩（98667㎡）；

容积率：

1.6以下（如需建一部分小高层，则容积率可调整至1.8），其中商业建筑面积占总建筑面积待定（暂按10%计算）；

建筑密度：

26%以下；

规划绿地率：

45%以上；

总建筑面积为：

157867㎡；其中住宅的总建筑面积为141867㎡,商业建筑面积为16000㎡（其中沿漳响路店铺底层面积为4200㎡,二层面积为2000㎡，沿迎宾路店铺底层面积为4200㎡,二层面积为2000㎡，沿东二号规划路底层面积为2600㎡,二层面积为1000㎡）;

开发进度：

分3期滚动开发，共4年完成建设；

在不同土地成本情况下的项目投资指标：

类别

土地成本4900万元

土地成本7900万元

备注

土地成本

4900万元（317元/㎡）

7900万元（500元/㎡）

括号内为楼面地价

项目总投资

19508万元

22508万元

自有资金投入

4900万元

7900万元

项目销售均价

住宅均价1800元/㎡，店铺均价4179元/㎡

店铺为两层

项目销售收入

32222万元

项目税后利润总额

9596万元

6596万元

未扣除所得税

项目总投资利润率

12.30%

7.33%

项目投资利润率

48.96%

20.87%

二、项目可行性研究报告结论

由以上所列数据可分析：

本项目利润总额较大，投资利润率也较高，在土地成本为4900万元时，其总投资利润率和投资利润率分别为：

12.30%和48.96%；在土地成本为7900万元时，其总投资利润率和投资利润率分别为：

7.33%和20.87%。

两者累计盈余资金较多，因此本项目房地产开发是可行的。

第一部分市场分析

一、漳州市房地产市场分析

初步统计，2002年漳州市实现国内生产总值540.55亿元，同比增长9.5%，财政总收入27.80亿元，可比增长10.3%，地方级财政收入17.08亿元，可比增长10.9%。

城市人均住房面积为14.8平方米，比去年的13.1平方米增加了1.7平方米。

2002年漳州市政府实施工业立市的战略，为推动工业强势发展，漳州市政府近期出台了《关于加快工业化进程的若干意见》和《关于加快城市化进程的若干意见》，提出“建设新区、开发沿江、改善旧城”的发展战略，分两步走，第一步2000—2005年城市化水平达48%以上，城市人口228万人，市区建成区面积40平方公里，市区人口达到40万人；人均居住面积为18平方米，住宅成套率为85%。

第二步2005—2010年城市化水平达55%左右，城市人口273万人。

市区建成区面积50平方公里，市区人口达50万人，人均居住面积为20平方米，住宅成套率为100%。

至2005年市区新增人口需要新建住宅81.5万平方米；至2010年市区新增人口需新建住宅184.1万平方米。

（一）、2002年漳州房地产市场分析

1、住宅建设稳步发展，开发投资势头稳健。

去年全市完成房地产开发投资15.09亿元（其中住宅建设投资8.68亿元），完成施工面积259.19万平方米，完成新开工面积110.65万平方米（其中住宅面积86.45万平方米），竣工面积117.19万平方米（其中住宅面积93.02万平方米），同年预售建筑面积44.7万平方米，实际销售面积65.26万平方米，实际销售额13.42亿元。

出现了供销平衡、销略大于产的可喜局面，房地产市场继续保持平稳发展态势。

2、市场秩序逐步规范，新区建设初具雏形。

3、房地产市场日趋活跃。

据统计，去年全市房地产买卖成交11085起，成交面积122.25万M2，成交金额16.8亿元，同比分别增加14.6%，增加7.8%，增加15.8%，其中商品房买卖成交6405起，成交面积65.39万M2，成交金额10.2亿元；同比分别减少4.6%，减少19.1%，减少18.4%。

二手房成交4680起，成交面积56.86万M2，成交金额6.6亿元；二手房买卖成交约占42.2%，同比分别增加58.2%，增加74.4%，增加86.7%。

市区房地产买卖成交6699起，成交建筑面积62.1万平方米，成交金额11.9亿元，同比分别增加8.8%，减少14.5%，增加1.7%。

其中商品房买卖成交5221起，成交面积50.6万平方米，成交金额10.6亿元，同比分别减少20.3%，减少21%，减少2.7%。

二手房成交1478起，成交面积11.4万平方米，成交金额1.2亿元，同比分别增加78.2%，增加30.2%，增加50%。

办理商品房预售许可证55份，预售建筑面积44.7万M2，预售金额30.5亿元，同比分别增加10%，减少22.8%，减少23.6%。

从市区房地产市场看，商品住宅旺销，套型为100－150平方米的套房，预售阶段基本售出；个人仍是住房消费的主体；二手房市场活跃，尤其是名校片区范围的二手房房源紧俏，价格小幅攀升。

4、商品房空置率不高。

截止去年底全市累计商品房空置为25.01万平方米，其中空置一年以上（含一年）的为14.17万平方米，空置一年以下的为10.84万平方米。

商业营业用房空置5.18万平方米，办公写字楼3.43万平方米，其他0.93万平方米，非住宅空置达9.5万平方米，占空置量的39.58%。

（二）、2003年第一季度房地产市场分析

1、2003年1-3月份开发投资情况分析

全市完成房地产开发投资3.91亿元，同比增加46.81%。

其中，商品住宅2.39亿元，同比增加31.87%；办公楼461万元，同比减少11.00%；商业营业用房2673万元，同比减少13.82%；其他投资1.21亿元，同比增加147.10%。

全市完成实际销售面积8.16万平方米，同比增加6.11%。

其中，商品住宅6.38万平方米，占78.19%，同比增加3.07%；商业营业用房0.80万平方米，同比减少23.80%。

全市历年累计商品房空置面积27.58万平方米，与2002年12月底比较增加了8.71%；占福州的27.58%，占厦门的21.21%，占泉州的39.02%。

分析：

一是今年第一季度漳州市房地产开发投资明显回升，由前两年的负增长，步入微调期，到今年的两位数增长。

旧城改善正加快步伐建设投资，今年底将完成拆迁安置，加上新建商品住宅热销也刺激了投资的加温等因素，促进了投资的明显回升。

二是实际销售面积中住宅及办公楼保持增长，商业营业用房及其他较大幅度减少，这说明商品住宅热销，商业营业用房销售不容乐观。

三是房屋空置面积27.58万平方米，跟福、厦、泉比，仍处于较低水平。

2、2003年1-3月份全市房地产市场运行情况分析

全市新建商品房销售完成1764套，同比增加48.86%，成交面积24.90万平方米，同比增加106.47%，成交金额2.82亿元，同比增加4.59%。

其中，商品住宅24.52万平方米，占98.47%，商业营业用房0.38万平方米，占1.53%。

市区新建商品房预售批准14份，批准预售面积9.94万平方米。

其中，商品住宅6.66万平方米，占67%，商业营业用房2.86万平方米，占28.77%,写字楼0.27万平方米，占2.72%,车库0.15万平方米,占1.51%。

全市存量房买卖成交429套，同比增加35.75%，成交面积6.71万平方米，同比增加186%；成交金额1.14亿元，同比增加121%。

全市房地产开发投资结构：

商品住宅占61.17%，办公楼占1.17%，商业营业用房占6.83%，其他投资占30.83%。

商品房消费结构：

商品住宅占78.19%，办公楼占11.03%，商业营业用房占9.8%，其他占0.98%。

消费群体结构：

据调查统计，个人仍是商品住宅消费的主体，占97.2%。

县里居民来漳购房置业的占28%，市区二次购房置业的约占32%，市区年轻人购房的约占40%。

分析：

一是商品住宅以小区规模、质量、档次、物业管理、环境等为购房的首要考虑因素，住宅基本处于期房热销阶段，新楼盘推出前预约订购的达82%。

新建商品房成为购房投资置业的主打产品，目前在漳州市区要选购一套较理想的现房不容易。

二是商品住宅价格呈上扬之势，约上涨了10%左右（2002年政府公布的漳州市区住宅均价约1600元/㎡），如华元小区二期、瑞京小区、龙文新区的住宅均有不同幅度的上扬。

三是商业营业用房供应量过大，价格较高，销售出现分化，中心区价格高不好销，价格适中的销售约可达85%。

商业营业用房销售价格可能会回落，回落幅度视需求大小来确定。

四是商品住房消费结构，呈现多元化，小公寓成为近阶段住房消费的热门话题，成为年轻人居家的首选，也成为置业投资的首选，购买后有的自住，有的出租，行情看涨。

五是二手房市场较为活跃，尤其是名校园区，由于子女就学划片入学等因素，刺激了二手房源的紧俏和价格的上涨；

二、漳州市芗城区房地产市场分析

（一）、芗城区房地产市场特点

芗城区为漳州市的老城区，该区房地产市场活跃，交易量占漳州市区的95%以上，在该区的繁华地段如九龙公园，延安北路，新华北南路、元光北南路等住宅销售均价达到了2000元以上，靠九龙公园及芝山公园的住宅均价已超过2200元/㎡。

（二）部分楼盘价格表

楼盘名称

房屋类型

平均售价

地段位置

备注

华元小区

住宅

1998元/㎡

元光北路

多层，超大小区

鑫荣小区

住宅

1880元/㎡

南昌路

多层

鸿达花园

住宅

1688元/㎡

元光南路

多层

怡景花园

住宅

1688元/㎡

建元路

多层

福龙苑

住宅

1250元/㎡

漳华路

多层

武夷名仕园

住宅

2040元/㎡

北二号路

多层

陆达花园

住宅

1680元/㎡

苍园路

多层

御泰大厦

住宅

2410元/㎡

胜利东路

高层，景观好

东湖大厦

住宅

2428元/㎡

胜利东路

高层，景观好

世纪广场

住宅

1800元/㎡

新华西路

多层，商业和住宅

三、本项目临近地段房地产市场分析

（一）、区位特点

本项目位于芗城区漳响路，该地理位置距人民广场约500米，离以后的漳州市政府所在地距离也非常近，依据漳州市城市向东南发展的战略，该地块正好处于新城区龙文区和芗城区的边缘，如果居住在这里，以后到那里上班都方便。

本地块附近人气较旺，交通便利，附近的各种生活配套设施十分完善。

（二）、项目购买对象和购买心理分析

从现有该地段提供的商品房项目销售情况来看，该地段客户群多为工薪阶层人士，家庭月收入在2000-3000元左右，喜欢的户型多为二房及三房，二房的面积在75-90㎡,三房的面积在95-120㎡，少量也存在大户型150-180㎡的需求。

在价格上多希望均价在1700-1850元，总价控制在12-20万元。

在独立商铺方面，该地段的投资客较少，主要是因为该地段离传统的商业区有一定的距离，而新的商业区尚未形成。

（三）、竞争对手分析

该地段现有提供商品房的楼盘有：

1、群裕小区：

位于迎宾路北侧，该小区为经济适用房，小区环境优美，建筑风格清晰，物业管理规范，住宅售价在1300元/㎡；店铺均价约3500-5000元/㎡，现尚有大量店面未售。

2、金冠花园：

位于北二号路，小区多层的住宅均价在1650元/㎡，现已销售至尾期，全现房销售，该小区优点是价格便宜，缺点是户型较差，物业管理差，公共配套设施少；店铺均价在5300元/㎡，夹层售价为底层售价的一半。

3、华元小区：

位于北二号路及元光北路的交接处，小区为福建省城市住宅试点小区，福建省智能化住宅试点小区，小区内环境优美，配套齐全，住宅多层均价约为1950元/㎡，底层店面沿元光北路及北二号路的单价为7000-7900元/㎡，其他店面为6000-6500元/㎡，二层店铺售价为2500-2800元/㎡；据笔者了解该小区13号A705室，合同售价为1818元/㎡。

第二部分项目环境分析

一、地块环境分析

（一）、地块性质综述

本项目面积98667平方米，二类居住用地。

该项目东面为东二号城市规划路，南边为漳响路，交通便利，西边距八中及一七五医院仅200米的距离，周边有名流学校、邮局、农行、农贸市场等配套齐全，人民广场就在其东边。

离规划中的新市府办公地点约5分钟车程。

（二）、周围景观描述

本项目自然景观较少，南、北、西三个方向景观都不理想，因为被新的或旧的建筑物和马路环绕，东南向近景不好，远景较好。

总体来说，地块周围景观属该地块的弱项，但该地块面积较大，呈正方形，地势平坦，故将来可以设法通过环境艺术设计来弱化本地块周围景观不利影响。

（三）、卫生及社会治安情况

本地块原本为漳州漳罐总厂用地，不会给本地段遗留下什么污染问题，相反漳罐在漳州知名度较高，该地块的开发必将引起社会的轰动效应。

该地块的南面和东面都是大马路，汽车产生的废气和噪音对将来的小区造成较大的影响。

该地块社会治安状况较好，未经常出现抢劫、偷窃事件。

（四）、交通状况

漳州市内市民出行的主要交通工具为摩托车和自行车，该地块三面沿街，所以交通出行方便，这是本项目的一大优势。

（五）、周围配套设施

本项目周围300米内有中学（八中），小学（名流学校），邮电局、农行、超市、一七五医院，农贸市场等。

本项目所处地段是居住人口比较集中的区域，各种的生活配套设施十分完善，衣食住行等都可以满足居民的需要。

二、项目SWOT分析

（一）本项目SWOT分析

S（优势）W（劣势）

交通便利＋完善生活配套景观＋噪音污染＋商业气氛不够浓

＋离新的市政府较近＋地价低

O（机会）T（威胁）

1、通过全新的“概念”和良好的直接对手：

环境设计来弱化景观劣势，降低群裕小区金冠花园

噪音的影响。

华元小区未来龙机厂用地

2、避免与群裕小区的雷同

（二）、小结

根据SWOT理论分析，该地块在市政配套、交通设施及区位位置有较大的优势，但考虑到本地块临近漳响路及三面环街，汽车噪音对小区环境造成一定的影响，而且周围的环境形象还有待提升，所以，该地块不适于建成豪宅。

另一方面，根据本地块附近楼盘定位都是中档楼盘，因此，本地块的定位不会偏离中档路线太远，但漳罐生活小区项目不能被周围楼盘的定位限制了自己的思路，因为该小区地块占地面积较大，这样便利于小区的规划设计，营造良好的居住环境，所以该小区在设计上，环境规划上创新，从品质上超过周围楼盘，这样，该项目的售价也比周围楼盘价格高，从而最终使楼盘在漳响路及北二路形成“领头羊”地位。

三、项目定位初步建议

本案住宅消费客群：

主要为漳州市区的工薪阶层置业者，家庭月收入在2000-3000元左右，多为一次置业者，但也存在着相当多的换房需求者，该买用途自用为主。

消费特点：

首付在2.5-6万元左右的中档消费群体；

客群关注条件：

售价、小区内会所及共建配套和周围生活设施及小孩的上学，另对户型的合理，通风采光也相当关注；

产品档次：

以中档为主，向中高档靠拢，以多层为主，配以极少数的12层电梯公寓点缀；

户型建议：

户型以三房为主，配以二房，及少量的楼中楼及一房，配比的比例建议为：

45:

40:

8:

7，三房面积在100-130㎡,二房面积在75-90㎡,楼中楼建议带私家花园，面积在150-180㎡,一房面积在50㎡以下。

价格建议：

公寓均价定位为1800元/㎡，店铺应视具体情况而定。

建筑风格：

现代简约的建筑风格，强调朝向、景观、外立面；

第三部分项目可行性研究

方案A：

按容积率为1.6，建筑密度为26%，绿化率为45%的规划指标开发

一、建安成本估算（单方成本）

据笔者在漳州信荣建设监理有限公司了解，漳州多层建安成本在650-700元左右，从漳州市建设工程造价管理站咨询，按漳州建设工程材料信息2003年第四期材料价格预估，建安成本为948元/㎡左右，实际建安成本一般为定额的70%—85%左右，即660-800元/㎡。

本文建安成本取值为650元/㎡。

二、销售均价测算及销售总额预估

（一）、比较法测算售价

现有的楼盘中，华元小区中高档均价1950元/㎡，金冠小区中档均价1650元/㎡，群裕小区经济适用房1300元/㎡，从以上与本案竞争的楼盘分析，加上销售的时间推延，房价的上涨率为3%-10%（据漳州市房地产资料查询，1999年的住宅均价为1438元/㎡，2002年的住宅均价为1600元/㎡，则粗略的估计漳州市住宅每年平均增幅为3%），可以判断本案住宅定位中档偏中高档均价在1800元/㎡是合理的预估。

（二）、成本法测算售价：

据漳州市国土资源局评估该地块市场价值约为90万元/亩，则该地块的单方成本为800元/㎡，。

多层的建安成本为670元/㎡，专业费、税费、管理费用、利润取12%等约占销售单价的23%,则可确定住宅售价为1900元/㎡。

从比较法及成本法测算本项目的住宅售价为1800元/㎡为比较合理的预算；店铺的售价按道路及商业情况结合漳州市房管局发布的主要店面及二手店面交易价格行情参考分析，沿漳响路的店铺底层售价约6500-7000元/㎡，夹层售价为2500-2800元/㎡，沿东二号规划路（路面宽30米）因为尚未建成暂估4000-5000元/㎡，夹层售价为2000-2300元/㎡，沿迎宾路的店面售价为3500-4500元/㎡，夹层售价为1800-2100元/㎡。

则销售总额为：

项目

数量

销售均价（元/㎡）

总额（万元）

住宅

141867

1800

25536

店铺小计

16000

4179

6686

其中：

沿漳响路底层

4200

6700

2814

沿漳响路夹层

2000

2600

520

沿迎宾路底层

4200

4000

1680

沿迎宾路夹层

2000

1900

380

沿东二号规划路底层

2600

4200

1092

沿东二号规划路夹层

1000

2000

200

合计

157867

2041

32222

三、项目成本费用构成分析详见附件一；

四、项目总投资额、税前利润和利润率

项目总投资额：

22626－1991－644－483=19508万元

税前利润为：

32222-22626=9596万元

项目总体投资税前利润率为：

9596÷19508÷4=12.30%

项目投资利润率为：

9596÷4900÷4=48.96%

五、项目不确定性分析

（一）、盈亏平衡分析

19508÷32222÷（1-6.18%-2%-1.5%）=67.03%

（二）、敏感性分析

1、不同开发时间及住宅售价变化对项目投资利润率的影响：

项目

基本方案

变化幅度

土地成本

4900

5160.2

5420.4

5680.6

5940.8

6201.0

住宅售价

1800

1850

1908

1962

2016

2070

销售收入

32222

32932

33755

34521

35287

36053

销售税费

1991

2035

2086

2133

2181

2228

管理、销售费用

1128

1153

1181

1208

1235

1262

开发成本

19508

19768

20028

20289

20549

20809

税前利润

9595

9976

10459

10891

11322

11754

项目投资率润率

48.95%

48.33%

48.24%

47.93%

47.65%

47.39%

注：

本案假设在1年、2年至5年后开发，则土地成本按银行同期贷款利率5.31%计算增加部分，住宅均价按每年3%的增幅比例上浮。

2、土地成本按7900万元，在不同开发时间及住宅售价变化对项目投资利润率的影响：

项目

基本方案

变化幅度

土地成本

7900

8319.5

8739.0

9158.5

9578.0

9997.5

住宅售价

1800

1850

1908

1962

2016

2070

销售收入

32222

32932

33755

34521

35287

36053

销售税费

1991

2035

2086

2133

2181

2228

管理、销售费用

1128

1153

1181

1208

1235

1262

开发成本

22508

22927

23347

23766

24186

24605

税前利润

6595

6817

7140

7413

7685

7958

项目投资率润率

20.87%

20.48%

20.43%

20.23%

20.06%

19.90%

注：

本案假设在1年、2年至5年后开发，则土地成本按银行同期贷款利率5.31%计算增加部分，住宅均价按每年3%的增幅比例上浮。

六、项目效益评价

（一）经济效益

本项目在土地成本为4900万元时投资利润率为48.96%，具有超高的经济回报，经济效益非常好；土地成本在7900万元时，投资利润率为20.87,也高于房地产开发企业的平均利润率，具有较好的经济回报。

（二）社会效益

本项目的房地产开发有利于漳州市整体市容的提高，也符合漳州市2000-2020年发展的总体规划，本案建成后，可满足市场需求，提高人民居住生活质量，为入住居民提供一个安静、高雅、舒适的生活环境，通过项目开发可以提高该地区居住物业档次，提升地价，带动周边地区房地产、餐饮、商品零售、休闲、城市交通等产业的全面发展。

（三）环境效益

项目建成后，可以改变当地厂房低矮密集、设施简陋、环境不雅的现状，形成一个环境优美、配套设施齐全，、注重生态效益的大型住宅社区。

他对改善本地段周边环境，提升区域居住环境质量都将会有显著的环境效益。

方案B：

按容积率为1.8，建筑密度为28%，绿化率为35%的规划指标开发

一、项目基本情况

土地面积为148亩（98667㎡），容积率为1.8，建筑密度为28%，绿化率为35%，则本项目的总建筑面积为：

177601㎡,其中住宅总建筑面积为161601㎡,店面的总建筑面积为16000㎡（店面的面积具体分布与方案A相同）。

二、销售总额估算

161601×1800+16000×4179=35774万元

三、项目成本费用构成分析详见附件二；

四、项目总投资额、税前利润和利润率

项目总投资额：

24314－2211－715－537=20851万元

税前利润为：

35774－24314=11460万元

项目总体投资税前利润率为：

11460÷20851÷4=13.74%

项目投资利润率为：

11460÷4900÷4=58.47%

五、项目不确定性分析

（一）、盈亏平衡分析

20851÷35774÷（1－6.18%－2%－1.5%）=64.53%

（二）、敏感性分析

1、土地成本变化及住宅售价变化对项目投资利润率的影响：

项目

基本方案

变化幅度

土地成本

4900

5160.2

5420