拓展训练中心及休闲生态农场可行性分析报告重点讲义资料.docx
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拓展训练中心及休闲生态农场可行性分析报告重点讲义资料
**公司关于筹建
拓展训练中心及生态农场的可行性分析报告
1项目概述
1.1项目名称
拓展基地及休闲生态农场
1.2建设场地
****
1.3经营范围
以发展养殖、种植果园等为主要的经营项目，带动休闲娱乐，为人们提供观光、休闲、娱乐、运动以及餐饮的乡村生活体验与享受
1.4建设规模
农场总占地面积133400m2，烧烤区300m2，运动区1000m2，会议餐厅500m2，鱼池1500m2，蔬果园67700m2左右，苗圃500m2。
农场分两期建设。
一期开放烧烤园烧烤、运动区拓展运动、以及承接中小型会议。
待果园、苗圃进入丰产期再行开放采摘及观赏等农场项目，远期扩展的农场项目为整修鱼塘和移植观赏性荷花、睡莲等水生植物进入鱼池，修建观景凉亭和垂钓平台，提供观赏、摄影、垂钓等农场休闲项目。
扩展苗圃基地，培植本地畅销苗、木、花卉并投入市场。
1.5资金来源与投资总额
***实业公司自筹，总投资额约180万元
1.6运行周期
规划、申报3个月，建设期6个月，初步计划运营10年
2项目建设的必要性及目的意义
公司长期从事生产养殖和第三产业，为扩展公司的养殖业，利用公司龙头气站闲置土地资源以及原有设施设备，开发建设一家以种植业、养殖业为基础、发展集休闲、娱乐、山野情趣、运动、餐饮为一体的生态农场，以丰富**片区广大职工业余生活、周末以及节假日的休闲娱乐。
为开拓公司业务市场，挖掘新的经济增长点，促进生产，刺激消费，**公司将依照国家政策、地方规定以及公司的规章制度合理规划、合法经营该农场项目，将闲置土地重新利用，看护好**公司的土地资源并利用建设地现有生态农业资源，结合环境优势，合理配置资源。
农场内实现资源循环利用，走“低碳经济”经营路线。
更好地响应环保政策，促进农家乐文化和**公司的发展。
3建设项目优势
3.1地理位置优势
农场位于**市坡头区龙头镇上圩村，距**基地约25公里，驾车需40分钟左右，农场距龙头镇中心3公里，与G325国道以及S287省道毗邻。
**公路为325国道中的一段，是龙头镇主要过境公路之一，龙头镇距离**高速入口约10分钟车程。
厂区西北侧距离500米远的位置有一沟渠向西南方向延伸连接海湾水域，厂区与沟渠的最近点到海湾入口处的距离约5公里。
在周边约200米半径范围内，有一处厂区类建筑物，两所学校、一所养老院以及多处民房居住类建筑物，其余均为空旷的农田或耕地。
靠近的325国道沿线有10KV高压线路，当地有市政自来水供应，交通便利。
3.2自然环境
坡头区属于北热带海洋性季风气候，热量充足，光源丰富。
终年受海洋气候的调节，年平均气温为22.7℃～23.3℃，夏季主要风向为东风或东南风，台风是主要的自然灾害之一。
3.2.1光照条件、降水量
年平均日照时数为1817.7～2106小时。
年平均降雨量为1417～1802毫米。
3.2.2水资源
地下水类型为潜水，水文地质条件良好，浅层水质适宜农业灌溉，可保证未来设施农业的需要。
节排水设施较为齐全。
农场内部有三处水池，夏秋季可有计划的进行贮水活动，供冬春两季用水，可避免雨、热不均对农业生产的不利影响。
3.2.3土壤资源
农场地处丘陵缓坡地带，农场内部地势为东面高，西面低，地势高度相差约2.5米，坡度一般3°左右。
土地生产潜力高，可一年三熟。
植被覆盖情况良好，土壤均为亚粘土，透水性较好，适宜种花生、番薯、生菜、辣椒、西红柿等粮食经济作物，龙眼、荔枝、木瓜等优质水果。
农场内的家畜类粪便以及鱼塘的有机污泥可循环利用，为农场的土壤提供高含量有机质，提高土壤地力。
3.3建设地原有资源
有较为完备的雨水排水系统，有避雷设施，20%左右绿化面积，均为乔木绿化。
有给水系统，有雨水排放口，污水沉淀除油池以及排污池等。
有办公区域、办公设备以及原有小型商务停车场。
建设场地北面方向有面积约1200、1400、3000平方米的水塘三处，厂区大门侧面有现成面积约400平方米的消防水池一处，均互不相连。
3.4农场休闲项目多元、新颖
特色是生态农场发展的生命之所在，愈有特色其竞争力和发展潜力就会愈强，因此，农场规划根据现有资源特点、市场需求以及消费者消费心理做了多元规划，将农场的主要特色锁定在体验上。
体验是消费者内在的心理感受，来自个人的心境与事件的互动。
生活在城市的人们在忙碌的学习、工作之余，希望身心得到放松，回归自然。
而农业拥有最多的自然资源，农业是提供体验最适当的产业。
所以休闲农场以农场为舞台，以山林田园景观为布景，以游客为主角，以农产品和休闲娱乐项目为道具，设计包括采摘蔬果、打鸡瓮、垂钓、攀岩、健身、野战、打靶等特色休闲体验项目，创造出值得游客回忆的活动。
4农场规划具体内容
项目规划建设分为观赏区、运动区、体验区和休闲娱乐区四个功能园区。
从大门口进入农场，东边增建一规模稍大的停车场，再往里利用道路两侧的榕树林，将杂草铲除后修建石桌凳，做为烧烤和打鸡瓮的区域。
在远离烧烤区，靠近池塘附近一带种植果树、在果树带圈定范围内养殖鸡、鸭等家畜；农场最西侧为蔬菜、苗圃种植区；农场中部为两处池塘，计划养鱼和种植观赏性荷花，池塘周边修砌垂钓平台以及摄影凉亭，供游人留影与观赏；农场南面为休闲娱乐运动区；在休闲娱乐区设置会议室、餐厅以及农场工作人员办公室、棋牌乐、公共厕所以及简易污水和垃圾处理设施；运动区设置攀岩、靶场、野战、露营、拓展运动、健身、乒乓球等项目。
农场内其余区域保持原有环境，作为内部的绿化区域。
4.1烧烤场
占地面积：
300m2功能：
体验区
建二十余座石桌凳，桌上开烧烤孔，让游客自助烧烤，同时可以享受打鸡瓮的乐趣。
烧烤区保留场地内原有榕树，这些榕树不仅可以保持原有景观和水土又可夏日遮阴避暑。
4.2会议厅、餐厅
占地面积：
500m2功能：
休闲娱乐区
将原来的两层旧办公楼改为餐厅，楼后面的旧平房改为多功能会议厅，为**基地各单位以后召开中小型会议、接待来宾、举办团队拓展活动的主场所。
会议结束可在餐厅就餐，饭后可在棋牌乐处放松休闲。
4.3靶场、攀岩、CS野战、乒乓球场及室内健身等
占地面积：
1000m2功能：
运动区
改造原有贮罐区为靶场和攀岩场，靶场配置带瞄准器的运动步枪，100米固定靶和移动靶，提供打靶体验。
攀岩场修建一面独立结构的岩墙，根据场地的具体情况确定规格和攀岩的难易程度。
在靶场与会议厅中设置供团体进行拓展运动和CS野战的场地等。
利用原灌气棚修建棋牌乐、健身房、乒乓球等休闲娱乐项目。
4.4蔬菜园
占地面积：
1000m2功能：
观赏区
蔬菜基地种植番薯、土豆、辣椒、生菜、西红柿等一些常用蔬菜。
一般供农场餐厅自用，多余的蔬菜商品可供于当地市场，也可让游人有偿采摘。
4.5苗圃园
占地面积：
500m2功能：
观赏区
根据经营情况，逐步完善苗圃园。
一期工程规划出苗圃园的大致雏形，随着经营管理的成熟再兴建一个大型的日光棚，内部种植各种适合本地生长的绿化植物，按照植物种类的不同划分为五大部分，分别为：
花卉区、地被植物区、草本植物区、灌木区和乔木区。
种植富贵竹、幸福树、发财树、玫瑰等多种绿化苗木和花卉。
或种植一些稀有的树种，增加其可观性，并向花卉市场销售部分观赏树种。
4.6果园
占地面积：
100亩左右功能：
体验区
果园种龙眼、荔枝、木瓜等各种水果，露天栽培，可供游客一年四季参观和采摘。
园区采用对称布局，遵循循序渐进的原则，有计划有步骤地将原有的不良品种铲除，种植优良品种的水果树，同时种植季节性水果，尽量让景色与季节相呼应，营造出一定的观赏性景观。
4.7养殖场
占地面积：
1000m2功能：
体验区
养殖场主要养鸡、鸭和猪。
鸡为果园散养，鸭为池塘散养，猪为集约化笼养，建设鸡、鸭舍3个，猪舍2个。
建成后最大可容纳鸡鸭8000只，猪20头。
养殖场可实现果与畜产品的双收。
鸡和猪的粪便进入贮粪池，发酵后作为蔬菜园肥料，降低了粪便对环境的污染。
4.8养鱼池
占地面积：
1500m2功能：
观赏区及垂钓区
利用原有两个池塘，养几种特色鱼种的鱼，供游客垂钓，两个鱼池可按钓斤和钓天两种垂钓方式计费。
池中可种植荷花，鱼塘边可建设凉亭，供观赏池塘的荷花和拍照留影。
5项目规划原则和发展策略
农场的建设规划将秉承“可持续发展”的原则，提倡自然循环和自然生态，保护好生态环境，把资源开发和经济社会协调发展有机地结合起来，把可持续发展农业与乡村发展有机结合起来，实现产业化发展和生态环境相互促进的良性循环。
农场自身的生产生活将更为注重环保与生态方面的要求，节制引用外来物种，保护和发展本地物种，不会对农场自身和周边乡村产生不良影响。
农场的发展以营造出有特色的休闲度假娱乐中心和拓展训练中心为目标，先规划，后发展，预留旅游空间，防止过度开发。
待农场一期工程运营稳定，即可投资进一步加大基础设施建设，丰富拓展运动项目内容，完善农场步行道系统，为游客提供更宽广的活动空间。
完善农场的接待设施，提升从业人员的素质等。
6项目建设进度
2010年3月前完成农场规划和可行性研究报告，并送去相关部门评审，做好项目建设前期准备工作。
2010年6月前完成项目施工设计，招投标及工程监理工作，并开工建设。
2010年10月完成项目所有工程建设并验收，2010年底正式开放。
7项目效益分析
7.1成本投入分析：
⑴、烧烤区：
修二十台石头圆桌凳，每台500元，总计10000元。
⑵、运动区：
①攀岩计划修32平方米攀岩墙，场地设计、运输安装以及培训等投资10万元，购置攀岩运动工具，投资2万元，共计投资18万元。
②靶场计划100米远，投资修建3万元，购买打靶设备投入2万元，共计投资5万元。
③乒乓球台每张1500元/张，购入3张，其他500元，总投入5000元。
④健身房两间计划修建1万元，购买健身设施2万元，共计投资3万元。
⑤CS野战系统设备30套投入4.5万元，其他设备投资和场地费用投资7.5万元，合计12万元。
⑶、种植区：
①果园100亩，每亩投入0.1万元，共投入10万元。
②蔬菜园计划投入资金3万元。
③苗圃计划投入资金3万元。
⑷、养殖区：
①鸡鸭各4000只，每只4元，共3.2万元，鸡鸭舍0.3万，合计投入3.5万元。
②猪50头猪舍2个，共投入2万元。
③鱼苗共投入5万元。
④池塘整修、种植荷花等水生植物，投入5万元。
⑸、停车场1个：
共投入3万元
⑹、农场配套处理设施：
公共厕所5万元。
简易污水处理场、垃圾堆放场3万元。
⑺、会议室以及餐厅：
计划投入50万元。
⑻、2座凉亭：
每座计划投入2.5万元，总计投入资金5万元。
⑼、供水系统：
计划投资10万元。
⑽、供电设施：
计划投资20万元。
⑾、办公及服务设施：
共投资5万元。
⑿、道路修建：
计划投资5万元。
⒀、不可预见的费用:
10万元
一期建设费用汇总：
项目
内容
费用/（万元）
烧烤区
石桌、凳
1
运动区
野战
12
靶场
5
攀岩
12
健身
3
乒乓球
0.5
家畜
鸡、鸭以及家禽舍
3.5
猪及猪笼
2
鱼苗
5
基础设施
会议室、餐厅
50
办公及服务设施
5
公共厕所
5
停车场
3
道路
5
供水系统
10
供电系统
20
污水处理系统
3
种植区
果园
5
蔬菜园
3
苗圃
3
不可预见费用
10
合计
166
二期建设费用汇总：
项目
费用/（万元）
鱼塘整修
3
水生植物
2
观景凉亭
5
垂钓平台
2
苗圃扩建
10
拓展运动
8
健身器材
5
果园
5
道路等基础设施
10
合计
45
7.2营业收入分析
根据客源市场分析，年计划接纳游客15000人次，按每人次平均消费100元，年可实现旅游收入150万元。
即：
年营业额=15000人×50元＝150万元。
农场总工作人员按14人计算，年工资20万。
其他年经营费用5万元。
根据旅游业税率，按6%的综合税率测算，年可创税9万元。
即150万元×6%＝9万元
按50%的成本预测，年营业利润=年营业额－成本费用－年税金，即150－75－9=66万元
投资回收期=211/66=3.2年
根据以上粗略测算，达产后3.2年可收回成本。
（二期苗圃扩建、垂钓以及果树成熟采摘<成熟期3年>等项目不计入一期利润）
7.3经济效益分析结果
经过对农场一期工程投产后的运营成本费用分析和收入利润分析，该项目在经济上具备可行性。
7.4其他效益
农场主要是利用**公司原有土地资源，以种植、养殖为主业，建设的休闲农场，既盘活了存量土地又对当地的农业生产有一定的促进作用。
还解决了**基地部分人员的就业问题，维护了企业的和谐和稳定。
8风险分析
风险来源于不可预测和无可幸免的事件，导致经济上的损失。
风险主要有生产风险市场风险和安全风险。
生产风险产生于与农业生产有密切关系的自然条件，如台风、暴雨、冰冻、干旱、地震、海啸、虫灾、瘟疫等方面不可抗拒的自然灾害。
市场风险则需考虑资金投入后的社会回报和接受程度，技术设备落后影响游客人数，家畜、农产品市场供需情况导致生产过剩等。
农场内农产品、肉类的食品安全风险，运动项目体验时的风险等。
9人员编制
农场的运行管理人员根据实际岗位的需求，并参照相关标准规定，同时考虑到农场休闲项目本身的特殊性合理编制，灵活安排。
农场运行管理人员总数为14人，包括管理人员、生产人员、工作人员。
所有的农场休闲项目工作人员均须接受所负责项目的使用方法、技能及维修相关培训，人员编制见下表：
岗位设置点
岗位类型
人数
职责
农场负责人
管理人员
2
负责整个农场日常生产经营事务以及协调
财务
管理人员
1
负责农场内财务
会议、餐厅、休闲区
工作人员
5
负责会议接待，餐厅日常事务，棋、牌、乒乓球、健身等项目的维护工作
攀岩
工作人员
2
负责攀岩项目日常事务
靶场
工作人员
1
负责攀岩项目日常事务
CS野战
工作人员
1
负责攀岩项目日常事务
种植、养殖
生产人员
2
负责农场内家畜类养殖和蔬果园种植
以上编制人员中管理人员2人，生产人员2人，工作人员10人，总共14人，不包括餐厅服务员、医务和安保人员等。
10结论与建议
10.1结论
项目具有良好的土地资源和区位优势，有良好的自然环境气候条件，有完善的供电、交通和通讯设施。
农场主要以农业为主，休闲娱乐为辅，独具特色的农场拓展中心具有一定的市场潜力，农场经营的技术要求不高。
综上可知项目具有良好的可行性。
10.2建议
⑴、该项目建设，必须配套建设污水处理和垃圾处理系统，以免造成资源及环境污染，一是有利于旅游景区环境净化；二是确保来景区旅游游客的饮水卫生。
⑵、绿化，花、果、园、林建设根据当地气候，土壤条件安排适宜的花果树种，科学培植，实现预期经济和观赏效益。
其它荒地，建议以天然形态配置混交林，以免人工痕迹过重，破坏自然生态效应。
⑶、所有建筑物设计必须采用地方特征，体现地方民族风俗，确保与自然资源高度和谐，互成一体。
⑷、所有旅游标识设计，必须原始、古朴大方、醒目，使其成为新的景点和确保游客安全。
⑸、合法经营，规范管理，严格实行安全质量环保制度。
附图：
**公司休闲生态农场平面布置图
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