加气站手续及证照办理指引.docx

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加气站手续及证照办理指引

建设项目立项手续办理

一、立项（项目建议书审批）

　　办理范围

　　1）使用政府性资金投资建设的项目

　　2）国家机关的基本建设项目

　　3）城镇基础设施建设项目

　　4）经济适用住房、学生公寓

　　办事依据

　　1）国家计委计投资（1996）693号《关于重申严格执行基本建设程序和审批规定的通知》第一条

　　2）国发[2004]20号《国务院关于投资体制改革的决定》

　　3）国家发改委令（2004年19号）《企业投资项目核准暂行办法》

　　4）国家发改委令（2004年22号）《外商投资项目核准暂行管理办法》

　　申报材料　　

1）项目承办单位申请文件（包括项目申报单位概况、申请理由、建设地点、拟建规模、总投资估算及资金来源）

　　2）项目建议书或可行性研究报告

　　3）行政机关的建设项目需上级主管部门或市政府的书面意见

　　4）规划部门核发的红线图或选址意见书

　　5）经济适用住房需提供房管部门出具的批准文件及其相关附件

　　6）其它与申报项目有关的材料，如：

有关行政管理部门关于该项目立项的会议纪要、符合国家法律法规，具有法律效力的协议、合同等

　　办理程序：

申报-受理-审查-批复

　　办理时限：

10个工作日

　　是否收费：

否

　　备注：

投资额2000万元以上建设项目转报省；外商投资项目投资额1000万美元以上转报省；需国家、省投资的建设项目转报省

二、核准

　　1）企业不使用政府性资金投资建设,列入《政府核准的投资项目目录》（贵州省2004年本）的投资项目

　　2）国家鼓励类、允许类，总投资额在1000万美元以下的外商投资项目

　　办事依据

　　1）国家计委计投资（1996）693号《关于重申严格执行基本建设程序和审批规定的通知》第一条

　　2）国发[2004]20号《国务院关于投资体制改革的决定》

　　3）国家发改委令（2004年19号）《企业投资项目核准暂行办法》

　　4）国家发改委令（2004年22号）《外商投资项目核准暂行管理办法》

　　申报材料

（一）内资企业投资项目需提供

　　1）有相应资格的咨询机构编制的申请报告（包括项目申报单位情况、拟建项目情况、建设用地与相关规划、资源利用规划和能源耗用分析、生态环境影响分析、经济和社会效果分析）

　　2）城市规划部门出具的选址意见

　　3）国土部门出具的项目用地预审意见，房地产开发等经营性投资项目需提供土地公开拍卖确认书

　　4）环保部门出具的环境影响评价文件的审批意见

　　5）根据有关法律法规应提交的其他文件；

（二）外商投资项目需提供

　　1）有相应资格的咨询机构编制的申请报告（包括项目名称、经营期限、投资方基本情况；项目建设规模、主要建设内容及产品，采用的主要技术和工艺，产品目标市场，计划用工人数；项目建设地点，对土地、水、能源等资源的需求，以及主要原材料的消耗量；环境影响评价；涉及公共产品或服务的价格；项目总投资、注册资本及各方出资额、出资方式及融资方案，需要进口设备及金额）

　　2）中外投资各方的企业注册证（营业执照）、商务登记证及经审计的最新企业财务报表、开户银行出具的资金信用证明

　　3）投资意向书，增资、购并项目的公司董事会决议

　　4）银行出具的融资意向书

　　5）环保部门出具的环境影响评价意见书

　　6）规划部门出具的规划选址意见书

　　7）国土部门出具的用地预审意见书

　　8）以国有资产或土地使用权出资的，需由有关主管部门出具的确认文件

　　办理程序：

申报~受理~审查~核准

　　办理时限：

10个工作日

　是否收费：

否

　　备注：

投资额2000万元以上建设项目转报省；外商投资项目投资额1000万美元以上转报省；需国家、省投资的建设项目转报省

三、备案

　　办理范围：

除不符合国家法律法规的规定、产业政策禁止发展、需报政府核准或审批的投资项目外，其他基本建设投资项目一律实行备案。

　　办事依据

　　1）国家计委计投资（1996）693号《关于重申严格执行基本建设程序和审批规定的通知》第一条

　　2）国发[2004]20号《国务院关于投资体制改革的决定》

　　3）国家发改委令（2004年19号）《企业投资项目核准暂行办法》

　　申报材料

　　1）填写《基本建设投资项目备案申请表》

　　2）企业营业执照、资质证书

　　3）项目简介（包括产品方案、配套条件、符合国家法律法规的说明、符合国家产业政策的说明、符合行业准入标准的说明，建设地点、建设内容、投资规模、建设工期、资金来源等）

　　4）发展改革部门认为有必要说明的其他材料

　　办理程序：

申报-受理-备案

　　办理时限：

5个工作日

　　是否收费：

否

备注：

投资额5000万元以上建设项目由省备案

建设项目选址意见书办理

一、法律依据

　　《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条规定：

按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。

二、提供建设项目内容

　　主要是建设项目名称、性质，用地与建设规模，供水与能源的需求量，采取的运输方式与运输量，以及废水、废气、废渣的排放方式和排放量。

三、建设项目规划选址的主要依据

　　1．经批准的项目建议书；

　　2．建设项目与城市规划布局的协调；

　　3．建设项目与城市交通、通讯、能源、市政、防灾规划的衔接与协调；

　　4．建设项目配套的生活设施与城市生活居住及公共设施规划的衔接与协调；

　　5．建设项目对于城市环境可能造成的污染影响，以及与城市环境保护规划和风景名胜、文物古迹保护规划的协调。

四、审批权限

　　县人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由县人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；

　　地级、县级市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由该市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；

　　直辖市、计划单列市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；

　　省、自治区人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；

土地手续办理

一、基本常识

1、土地所有权分几类？

一类是国有土地，另一类是集体土地。

城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。

2、土地取得方式分几类?

土地使用权及其取得方式主要有三种：

即土地使用权出让、转让、划拨。

土地使用权的出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

主要有协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让四种方式。

对于经营性用地必须经过招拍挂程序方可。

协议出让：

是土地使用权的出让者与受让者就某块地皮的使用条件和批租价格，进行一对一谈制，达成协议，签订出让合同的一种出让方式。

这种出让方式的优点是灵活度大，政府对地价等较为容易控制，其缺点是，缺乏公开性，透明度很低，不利于平等竞争，受具体承办者主观意志影响较大。

这种出让方式比较适合于某些市政工程、文化教育、公益福利事业、重点扶持和优先发的基础产业以及短线项目的土地使用权出让。

招标出让：

招标土地及其条件公布后，由应招者在规定日期前把标书和出价以书面形式报给政府，政府考虑用地者所出的价格，所提供的规划设计方案，企业信誉和资金力量等综合因素，最后决定取舍。

这种出让方式虽然引进竞争机制，但出价最高者不一定得标。

政府决标时既要考虑投标的标价，又要对投标规划的设计方案及其业绩进行全面综合评价，然后择优而定。

这种出让方式适合于重大的工程建设和城市规划中的重大发展项目以及大面积土地出让方式。

拍卖出让：

它是指特定时间、特定地点和公开场合，由主管部门公布某块土地的使用条件和底价，各竞争者通过报价竞争，按照"价格高者得"的原则，确定土地使用权受让人的一种出让方式。

采取这种方式出让土地使用权，有利于受让人之间的公平竞争，可以排除人为因素的不利影响，还可以使出让方获得最高地价。

它比较适合于房地产开发、商业服务业、旅游业和金融业等盈利性、竞争性强的行业。

公开拍卖的时机选择很重要，旺市的时候会造成一种激烈的竞争环境，买家被迫一在瞬间作出决定，出价的动机往往是出于压倒对手的考虑，或者不想让对手太容易得手而有意识地把地价抬高，这显然是有利于卖方的。

挂牌出让：

挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

政府土地主管部门编制挂牌文件，竞买人在规定日期前提出竟买申请，按规定交纳保证金、提交法定代表人证明书等资信证明后提交竞买申请书。

在挂牌文件规定的挂牌起始日期，挂牌人应该将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则、增价幅度等内容，在土地交易市场挂牌公布，符合条件的竟买人应定按照文件的要求填写竟买报价单，在挂牌期限内竟买人可多次报价。

如果在挂牌期限内只有一个竟买人在挂牌期限内只有一个竞买人，且报价不低于挂牌底价，并符合其他交易条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或两个以上竞买人报价的，报价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人。

但报价低于底价者除外，在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他交易条件的，挂牌不成交。

挂牌交易的挂牌期限不得少于十个工作日。

竞买人确定后．挂牌人应当向竞买人发出《挂牌成交确认书》。

竞得人应该根据《挂牌成交确认书》所约定的时间与市国土房管局签订《国有土地使用权出让合同》。

挂牌同样遵循“价高者得”的原则．不同之处在于不是现场报价．由于挂牌是以书面的形式报价，所引发的关注程度及暴光不如招标与拍卖。

土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其它合法方式将土地使用权再转移的行为。

土地使用权的划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交由其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

3、土地使用权出让年限是多少？

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让年限如下：

（1）居住用地70年；

（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐、金融、服务用地40年；（5）综合或其他用地50年。

二、目前建设加气站取得土地几种方式：

1、出让取得

出让取得，必须要经过招拍挂程序取得国有土地使用权。

按法律规定的程序进行即可，在签订《国有土地使用权出让合同》中明确取得土地使用权证的时间即可。

2、租赁土地

（1）出租方与承租方明确租赁的时间与租金，并签订合同，双方的权利义务比较明确；但存在弊端是，租赁的土地上建设的房屋无法办理产权登记，或是租赁期满土地出租方不再续约，或是租赁期限也可能会与土地出租方发生纠纷（如土地出租方要求增加租金等），针对此类问题，我们要在合同约定较长的租赁时间，将租金和租金的变化条款约定明确，并且约定较高的违约金，制止对方可能出现违约的情况。

（2）关于土地使用权出租期限

土地使用权出租期限最高为多少呢？

可否适用《合同法》关于租赁合同期限的有关规定呢？

我国合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。

对于这个问题目前法律界还存在一定的分歧。

所以建议应该这样划分，如果我们直接从政府国土部门租赁土地，也就是法律上所说的一级市场租赁可按“工业用地50年；商业、旅游、娱乐、金融、服务用地40年；综合或其他用地50年”的年限