大型社会停车场项目可研报告.docx
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大型社会停车场项目可研报告
**市大型社会停车场建设项目
可行性研究报告
编制单位：
**工程咨询院
二○一四年九月
第一章总论
1.1项目服务单位基本情况
单位名称：
**市城市管理局
联系人：
联系电话：
邮政编码：
342300
1.2项目建设单位
由招商引资单位通过招商确定。
1.3项目基本情况
1.3.1项目名称、建设性质及建设地点
项目名称：
**市大型社会停车场建设项目；
项目性质：
新建；
建设地点：
**市贡江新区。
1.3.2建设规模及内容
本项目占地面积30亩（20000m2），主要建设地上及地下停车场、仓库、修理房、洗车库及供水、供电等配套设施。
仓库、修理房、洗车库总建筑面积4000m2。
项目建成后，可实现机动车停车位950个（其中，小车停车位850个，大车停车位100个），非机动车停车位432个的规模，同时具有3000m2的仓储能力及配套的汽车修理和洗车服务能力。
1.3.3建设工期
本项目建设工期为12个月，即2014年9月-2015年8月。
1.3.5项目投资与资金筹措
（1）本项目总投资11148.53万元，全部为建设投资。
（2）资金筹措：
企业自筹7148.83万元，申请银行贷款4000万元。
1.4研究工作的主要依据与范围
1.4.1研究工作的主要依据
（1）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（2）《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》（国发[2012]21号）；
（3）中共江西省委、江西省人民政府贯彻落实《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》的实施意见（赣发[2012]8号）；
（4）《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）；
（5）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；
（6）《江西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（7）《赣州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（8）《**市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（9）《罗霄山连片特困地区（于都片区）区域发展与扶贫攻坚规划》（2011-2020年）；
（10）《产业结构调整指导目录（2011年本）（修正）》；
（11）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）；
（12）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）；
（13）《建筑给排水设计规范》（GB50015-2009）；
（14）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
（15）《建设项目环境保护管理条例》（国务院[1998]253号令）；
（16）《环境空气质量标准》（GB3095-1996）；
（17）《污水综合排放标准》（GB8978-1996）；
（18）《中华人民共和国劳动法》；
（19）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（发改投资[2006]1325号文）；
（20）建设单位提供的进行可行性研究工作的有关基础资料。
1.4.2研究范围
本可行性研究报告主要对公司拟投资建设**市大型社会停车场建设项目进行综合分析及评价，主要包括以下几方面的内容：
（1）项目所在地概况、规划及建设条件
（2）项目建设的必要性
（3）需求分析与建设规模
（4）工程建设方案
（5）环境影响与劳动安全卫生
（6）节能分析
（7）组织机构与项目管理
（8）项目实施计划
（9）投资估算和融资方案
（10）财务评价
（11）社会评价和风险分析
1.5综合效益分析
1.5.1经济效益分析
本项目建成达产后，达产年将实现营业收入4289.52万元，利税总额2938.18万元，投资利税率26.35%；利润总额2665.78万元，税后净利润2265.91万元，投资利润率20.32%；上缴税收672.27万元，其中企业所得税399.87万元，营业税214.48万元，营业税金及附加57.92万元。
本项目投资回收期4.92年，财务内部收益率19.6%（税后），项目具有财务可行性。
1.5.2社会效益分析
项目的实施有利于解决城市停车难的问题。
近年来，随着**市城市经济的快速增长，汽车进家庭的步伐加快，城市机动车发展迅猛，目前全县机动车保有量已达到5万辆。
相比之下，城市停车设施建设明显滞后，使停车供求矛盾日益尖锐，停车难的问题日益凸显。
停车难，已经成为**市交通发展、汽车消费的瓶颈之一。
本项目建成后可以有效的解决城市停车难这一问题。
本项目完成后将产生显著的社会效益，为**市贡江新区的发展做出贡献。
本项目建设完成达产后，年均可上缴各种税金672.27万元，为社会提供就业岗位20个。
该项目无论从技术上还是从经济分析上来看均是可行的。
1.6主要技术经济指标
主要经济技术指标详见表1-1。
表1-1主要技术经济指标表
序号
指标
单 位
数 量
备注
1
占地面积
m2
20000
30亩
2
总投资
万元
11148.83
建设投资
万元
11148.83
流动资金
万元
0
3
资金筹措
银行贷款
万元
4000
自筹资金
万元
7148.83
4
定员
人
20
其中：
工人
人
12
工程技术人员
人
3
管理人员
人
5
5
主要燃料动力消耗
水
万吨
1
电
万度
45
6
财务评价
总成本
万元/年
2023.61
达产年
经营成本
万元/年
1351.34
达产年
营业收入
万元/年
4289.52
达产年
营业税
万元/年
214.48
达产年
营业税金及附加
万元/年
57.92
达产年
企业所得税
万元/年
399.87
达产年
营业利润总额
万元/年
2665.78
达产年
利税总额
万元/年
2938.18
达产年
投资利税率
%
26.35
达产年
净利润总额
万元/年
2265.91
达产年
投资利润率
%
20.32
达产年
投资回收期
年
4.92
不含建设期
财务内部收益率
%
19.6
税后
盈亏平衡点（BEP）
%
23.10
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
贡江新区规划建设总面积11.2平方公里，是**市城市建设的一大亮点。
**市通过整合长征出发地体验区、文教体育综合区和贡江新城三个项目群，建设产业与城市相融发展的承载平台，力争用8年时间，使之成为**市中央商务区、总部经济发展区、公共服务配套区、红色文化体验区、绿色生态居住区，中心城区人口达50万人、城市规模达50平方公里，实现由中等城市向大城市迈进。
自贡江新区开发建设的全面启动以来，新区的各项事业呈现了蓬勃发展的势头，**市围绕建设现代化商务商贸区的目标，按照先“地下”后“地上”、“先规划”后“开发”、先“框架”后“建筑”的建设原则，坚持“高起点规划、高标准建设、高水平管理”的开发理念，加速推进各项基础、公建配套设施建设，致力于把贡江新区打造为**市最重要的交通枢纽中心和市域次级商务商贸中心。
随着近年来**市贡江新区经济的快速增长，私家车数量的增多，城市停车设施建设滞后使停车供求矛盾日益尖锐，城市停车难的问题日益凸显。
尤其在中心区，由于很多公共建筑配建泊位严重不足，停车位更是一位难求。
停车难已经成为制约城市交通发展和汽车消费的重要瓶颈之一。
**市为了配合新区的发展规划以及满足人们驾车出行的需求，杜绝停车难给城市发展带来的制约，进一步完善贡江新区的基础配套建设，实现贡江新区的和谐发展，使基础设施建设与城市发展同步而行、协调一致。
2.2项目建设必要性
（1）贯彻落实《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》中的相关政策
2012年6月28日，《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》正式出台。
《若干意见》提出，要深入贯彻落实科学发展观，弘扬苏区精神，加大扶持力度，加快新型工业化和城镇化进程，努力走出一条欠发达地区实现跨越式发展的新路子，使原中央苏区人民早日过上富裕幸福的生活，确保与全国同步进入全面小康社会。
本项目的建设正是在这样的大好形势下提出的。
（2）项目建设是解决城市停车难问题的需要
近年来，随着**市城市经济的快速增长，汽车进家庭的步伐加快，城市机动车发展迅猛，截至到2013年，**市城区机动车保有量已达到5万辆，年增长率高达10%以上，私家车数量日益增长。
相比之下，城市停车设施建设明显滞后，使停车供求矛盾日益尖锐，停车难的问题日益凸显。
尤其在贡江新区，由于很多公用建筑配建泊位严重不足，停车位更是一位难求。
停车难，已经成为**市交通发展、汽车消费的瓶颈之一。
通过本项目的实施，可以有效的解决城市停车难这一问题。
（3）项目建设是符合贡江新区规划建设的需要
贡江新区的发展秉持着“先规划、后开发”的理念，加速推进各项基础、公建配套设施建设，致力于把贡江新区打造为**市最重要的交通枢纽中心和商务商贸中心。
本项目的建设是为了适应贡江新区又快又好发展的迫切需求。
（4）项目建设是提高区域服务质量的需要
本项目的建设将有助于改善贡江新区地区交通和停车的环境，缓解区域内的停车位不足的问题，尤其是中心区域停车位难求的现象，从而大大提高了贡江新区的环境档次，改善了新区的停车和交通的状况，缓解贡江新区停车位不足的问题，大大提贡江新区区域的服务水平和服务质量，对于提升贡江新区的知名度和美誉度以及提高贡江新区的区域竞争力和影响力影响深远。
（5）解决城市发展与土地紧缺矛盾的有效途径
现代社会城市已经变得十分拥挤，土地不断被占用，空气污染在加剧，生态环境遭到破坏，以及战争与自然灾害等，这一切都构成了对人类自身生存的威胁。
城市地面空间及上空被高层建筑和高架路挤占，给自然环境带来很大的威胁，开发地下空间将是城市可持续发展，解决城市土地紧缺的有效途径。
耕地资源是一个国家最重要的战略资源之一，土地资源的可持续利用是我国实施可持续发展战略的基础。
我国土地最多能供应17亿人口的粮食是以人均耕地基本维持目前水平为前提的，正规耕地资源极其有限并将继续减少的严峻现实，成为目前中国政府和人民关注的最重大和最迫切的问题之一。
城市地下空间资源的开发利用，可保护现在耕地不被破坏，有利于减少环境污染，提高城市化水平。
我国城市地下空间开发起步于20世纪60年代的人防工程，其主导思想是以防止战争空袭为目的，当时尚未认识到地下空间与城市用地及平时用地的利用关系，因而有相当多的工程没有同城市建设相结合。
随着社会的发展与进步及城市化的程度不断的提高，地下空间开发的意义已被人们所认识，19世纪是“桥”的世纪，20世纪是“高层建筑”的世纪，21世纪是地下空间的世纪，因此，城市地下空间的开发利用是城市建设和发展不可缺少的组成部分，也只有这样才能保证城市空间的可持续发展。
而城市地下空间开发利用的最终目的是为人类活动创造更美好、更有意义的生存环境，通过改善城市空间环境的质量来提高生活质量。
本项目停车场建设工程设置了地下建设，对于解决土地资源紧缺与城市发展的矛盾起到了积极的作用。
综上所述，本项目的建设是贡江新区发展的需要，是解决城市停车难问题的需要，是符合贡江新区规划建设的需要，是提高区域服务质量的需要，是解决城市发展与土地紧缺矛盾的有效途径，项目的建设是很有必要的。
第三章项目需求分析与建设规模
3.1项目需求分析
一、项目区位
本项目停车场工程位于贡江新区内，所处区位位于于都中心城区南部，在构筑于都城市中心中起着及其重要的作用，作为重要的城市区域之一，交通枢纽、现代商务、生态居住三大城市功能的定位已经明确。
目前，停车场地块周边的用地目前处于正在开发阶段，众多用地尚未建成，已建成用地与正在建设的用地目前已经按照规划进行实施。
江星路地块北侧和西侧为教育用地，南侧及东侧为商业用地，其中南侧已规划为多层综合性商场（江星广场）。
外围地区以居住用地为主。
本项目周边的用地主要为商住混合用地、商业用地以及居住区用地。
二、交通需求预测
本项目属于公共停车场性质，吸引客流主要是小汽车出行。
由于各类建筑均严格按照了**市停车配建标准进行了配建，内部员工停车位及大部分访客停车位基本在其项目内解决。
访客停车位不够的情况下，由外部公共停车场解决。
因此，本停车场主要面向于周边地块项目的访客停车需求。
根据停车场的服务半径分析，通常城市的停车步行范围为100-300米。
根据的相关调查，商场顾客的购物时间约为70分钟，行政机关访客的办事时间约为40分钟，文化娱乐的办事时间参考商场顾客，约为70分钟，医院看病人员时间约为90分钟。
再适当考虑目的地与出发地的距离，增加约10-15分钟左右的步行与缴费时间，在高峰时段，假设停车利用率达到80%的情况下，本项目停车设施发生吸引量见表3-1。
表3-1**市大型社会停车场的吸引量与发生量
停车目的
停车比例（%）
周转率
吸引量（pcu/h）
发生量（pcu/h）
商业顾客
60
0.75
168
84
行政办公访客
15
1.20
65
35
文化娱乐顾客
15
0.75
53
28
居民
10
0.50
25
13
合计
100
311
160
3.2项目建设规模
本项目停车场工程分地上和地下两个部分，每个停车场的建设规模如下：
（1）地下停车场：
本项目占地面积20000平方米，利用地下空间建设一层停车场及服务物管、配电间等配套设施，总建筑面积约16000平方米。
主要技术经济指标见表3-2。
表3-2地下停车场规划的主要技术经济指标表
工程名称
地下停车场
总占地面积（m2）
20000
总建筑面积（m2）
16000
其中
地下一层
用地面积（m2）
20000
建筑面积（m2）
16000
停车位
机动车停车位
不少于500个
非机动车停车位
不少于停车场面积的2%
无障碍停车位
不少于12个
（2）地上停车场：
本项目占地面积20000平方米，规划为停车场地，拟建设地上停车场及服务物管、仓库等配套设施。
主要技术经济指标见表3-3。
表3-3地上停车场规划的主要技术经济指标表
工程名称
地上停车场
总占地面积（m2）
20000
停车位
机动车停车位
不少于450个
非机动车停车位
不少于停车场面积的2%
第四章建设条件与厂址选择
4.1所在地理位置现状
4.1.1地点与地理位置
项目拟建于赣州市**市贡江新区，**市位于江西省南部、赣州市的东部，贡水中游，地理坐标为东经115°11′～115°49′，北纬25°48′～26°20′。
东连瑞金、会昌县，南连安远县，西邻赣县，北靠兴国、宁都县。
县境南北长83.25km，东西宽63.33km，总面积为2893.09km2，人口103.6万，为赣南第一人口大县。
境内交通便利，319、323国道和赣龙铁路穿境而过，素有“闽、粤、赣往来之冲”、“赣南六县之母”之称。
4.1.2土地利用现状
根据《江西省赣州市土地利用总体规划（2012～2030）》及《**市功能区分布图》，项目用地属于**市国有工业建设用地。
该项目建设过程中，始终坚持不占或少占耕地的要求，充分利用存量建设用地和荒山荒地等未利用土地，实现了耕地的占补平衡。
依法履行了“占一补一”的义务。
4.2场址建设条件
4.2.1地形地貌
于都属丘陵低山地形，四周群山环抱，东、南、北三面地势较高，逐渐向中西部倾斜。
境内东北为武夷山余脉，南为南岭山脉余脉的九连山余脉，西北为雩山山脉，海拔1000m以上的山峰有10座。
位于靖石、盘古山、利村乡镇之间的屏坑山为县域最高峰；主峰城海拔1312m。
4.2.2工程地质和水文
地质情况：
根据地震资料，本地区没有发生中、强以上地震记录。
根据2003年国家技术监督局1990年颁发的《中国地震参数区划图》，本地区地震基本烈度为5度，设计地震基本加速度为0.10g。
**市地质构造属华夏系构造，境内出现的地层有震旦、寒武系、泥盘系、石炭系、二叠系、第四纪等。
震旦系地层几乎遍及全县，非常发育。
呈东北西南带状，形成于都红岩丘陵盆地。
寒武系主要分布在西部和南部，多为砂页岩。
水文情况：
贡水源出福建长汀新乐山，西流经石城、瑞金、会昌，在锦、湘二江汇合处始称水，接纳濂江、梅江、平江、桃江，在章贡区与章水汇成赣江。
全长319km，流域面积27038km2。
从会昌白鹅入境东起黄麟朱田，流经梓山、西郊、贡江、罗坳、罗江，西至罗坳王屋入赣县，长66km，落差25.6m。
4.2.3气候条件
项目地区属中亚季风湿润气候，气候温和，雨量丰沛，季风显著，四季分明。
年平均气温18.9℃，最高气温39.9℃，极端最低气温-5.8℃；日照1765小时，无霜期289天左右。
年降水量约1507.7mm，于都全年的风向以北风为主，西北风以及东北偏北风出现的次数小，并以静风和小风速的天气为主。
本项目所在区域交通便利。
参考周边地块地质勘察资料，土层物理、力学性质分布较稳定。
项目设计前业主须需委托进行地质勘察，并以本项目实际选址区域的地质勘察报告为依据，进行项目建设。
4.2.4社会环境条件
**市在县委、县政府的正确领导下，认真贯彻落实科学发展观，狠抓各项政策措施的落实，国民经济快速发展，基础设施进一步改善，新型城镇化明显提速，新农村建设稳步推进，发展活力进一步增强，生态建设成效明显，社会保持和谐稳定。
（1）人口
**市总人口103.6万，人口规模为赣州第一。
（2）农业
于部县是以种植业为主的农业县。
经济作物有脐橙、水稻、油菜、花生、大豆、西瓜、棉花、芝麻、烟叶等。
（3）经济
2013年**市完成生产总值140亿元，比上年增长11.5%。
规模以上工业总产值52.1亿元，比上年同期增长16%；实现财政总收入12.7亿元，增长23.3%；公共财政预算收入8.7亿元，增长19.9%。
社会消费品零售总额33.9亿元，增长14%。
（4）于都贡江新区概况
贡江新区规划建设总面积11.2平方公里，是**市城市建设的一大亮点。
该县通过整合长征出发地体验区、文教体育综合区和贡江新城三个项目群，建设产业与城市相融发展的承载平台，力争用8年时间，使之成为**市中央商务区、总部经济发展区、公共服务配套区、红色文化体验区、绿色生态居住区，中心城区人口达50万人、城市规模达50平方公里，实现由中等城市向大城市迈进。
贡江新区位于长征出发地**市贡江南岸，贡江新区由长征出发地体验区、文教体育综合区、贡江新城三大板块组成，与贡江北岸老城区相呼应，构建成“一江两岸”的城市新格局。
市政基础设施建设将在2015年12月底全部工程竣工验收。
到2018年，将完成贡江新区基础性、公益性、功能性、标志性公共设施项目，以项目建设拓展城市发展空间，实现城市规模扩张，提升城市建设品质。
4.2.5交通运输条件
本项目位于**市，具有十分优越的交通运输条件。
公路：
目前，于都拥有各类公路里程2558.15公里，其中：
国道2条（323线、319线），省道2条（银于线、庄黄线），省养县道93.8公里/3条（于盘线、利朱线、三门－金沙线）。
2009年通车的昆厦高速公路，使得于都结束了没有高速公路的历史，于都4小时内可到达厦门经济特区，全程高速直达广州、深圳等珠三角城市。
铁路、水路：
2001年12月开工建设赣龙铁路58公里，2005年4月正式通车。
境内航道2条，航线总里程123公里。
航空：
赣州黄金机场有航班至北京、深圳、上海、南昌、厦门、武汉、杭州、南宁、海口等城市，售票处可同时代售全国各地联程机票，代办国际机票。
4.2.6公用设施社会依托条件
电力：
**市拥有220kV变电站1座，110kV变电站3座，35kV变电站11座，容量45830kVA，35kV线路15条，现已形成以35千伏干线为主、小水电站为辅的电力网络。
**市电力充足，供电质量良好。
项目所在地**市贡江新区区已建设10kV配电网，由**市供电有限责任公司贡江镇变电站供电，变电站总装机容量20万千伏安，剩余容量12万千伏安。
供水：
**市县城拥有较好的自来水质量，供水量5万吨/日，能全面满足企业生产的需要。
通讯：
电话全部程控化，长途电话传输数字化，移动通信已开通，已兴建宽带互联网。
4.2.8环境保护条件
本项目位于贡江新区，建设地点生态环境良好，项目区域内无大的污染工业，空气环境质量良好，能达到《环境空气质量标准》（GB3095-2012）的二级标准。
项目区水质符合国家《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）Ⅲ类标准要求，水环境质量现状较好。
项目所在区声环境能满足《声环境质量标准》（GB3096-2008）3类标准的要求。
4.2.9法律支持条件
项目建设的确定以及项目的选址，应符合国家和地区有关法律法规对项目建设的生存的支持程度和约束条件。
本项目的建设符合赣州市城市总体规划布局，也符合**市的总体规划等相关政策及有关法律法规。
其法律法规支持体系主要包括：
（1）《赣州都市区总体规划（2012-2030年）》
（2）《**市城市总体规划（2010-2030年）》
4.2.10征地、拆迁、移民安置条件
本项目位于**市贡江新区，已取得土地使用权，不涉及征地、拆迁及移民安置。
4.2.11施工条件
本项目位于**市贡江新区，具备施工、用水、用电、道路交通条件，外部交通便利，沙石、水泥、钢筋等建筑用材供应充足。
第五章工程建设方案
5.1停车场总体规划方案
一、地下停车场及配套设施
项目占地总面积20000平方米，本项目拟建地下停车场，总建筑面积约16000平方米，包括停车场及服务物管、配电间等配套设施。
停车场位于地下，停车场共设两个车行坡道、三部楼梯、一部电梯。
车行坡道为双向车道，分别设于西北角和东南角，楼梯设于西北、东南和西南角，电梯设于东南角。
非机动车停车场面积不少于停车场面积的2%，约为320平方米，可停放非机动车辆约192辆；停车场总共可停放机动车辆不少于500辆。
地下车库普通车位按5.3*2.4米设计，机械式车位柱间距按7.6米设计，地下停车场内部通道宽度均大于5.5米，允许双向通行，设置于西侧的地下车库出入口的坡道宽8.1米，设置于南侧的地下车库出入口坡道宽8.5米，均能双向通行。
为了保证道路的通行能力，建议地块西侧的出入口采取右进右出的交通组织；地块南侧的出入口允许机动车左转进入；停车场出入口设置机动车限速、让行标志标线。
二、地上停车场及配套设施
项目占地总面积20000平方米，地块规划为停车场用地，拟建设地上停车场及服务物管、仓库、洗车库、修理房、配电间等配套设施并配以一定的绿化。
停车场共设两个出入口，分别位于西南角和东南角。
停车场设有机动车停车位和非机动车停车位，其中非机动车停车场面积不少于停车场面积的2%，约为400平方米，可停放非机动车辆约240辆。
停车场总共可停放机动车辆不少于450辆。
停车场内部通道宽度大于5.5米，允许双向通行。
地上停车场车位按小车5.3*2.4米设计，大车10*4米设计，出入口通道宽度均大于8.5米，均能双向通行。
为了保证道路的通行能力，建议地块的出入口采取右进右出的交通组织；停车场出入口设置机动车限速、让行标志标线。
5.2建筑结构设计
5.2.1设计依据
一、主要规范和标准
（1）《民用建筑设计通
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