实施方案设计管理流程.docx

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实施方案设计管理流程

实施方案设计管理流程

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1目的

为规范公司项目设计实施方案阶段的操作流程，加强对此阶段各环节的监控，达到确保设计质量、进度和控制成本的目的。

2适用范围

适用于集团进行实施方案阶段的设计管理。

3术语和定义

3.1实施方案阶段：

指规划方案设计、建筑方案设计、扩初设计阶段。

4职责

4.1研发设计部

4.1.1根据项目设计工作的总体计划和实施方案阶段的设计流程控制设计质量和进度；

4.1.2编写《规划方案设计任务书》、《建筑方案设计任务书》、《扩初设计任务书》；

4.1.3组织选择设计单位；

4.1.4组织规划方案、建筑方案、扩初方案的评审；

4.1.5组织外部专家对建筑方案进行评审；

4.1.6向成本管理部提交有效的设计经济技术指标和设计方案；

4.1.7配合项目公司工程部报建主管完成报批报建工作；

4.1.8验收报建主管提出雨水、污水、供水、供电、煤气、电信、有线、人防等配套资料；

4.2营销策划部

4.2.1提出产品定位深化建议；

4.2.2参加规划方案、建筑方案、扩初方案评审；

4.2.3负责确认实施户型方案；

4.3成本管理部

4.3.1负责提供规划方案的项目成本测算、建筑方案设计限额指标；

4.3.2负责对方案设计进行设计匡算，负责设计成本概算的修正，提出成本控制建议；

4.3.3参加规划方案、建筑单体方案、扩初方案评审；

4.4工程管理部\项目公司工程部

4.4.1负责提供地质初勘报告和水文资料；

4.4.2参加规划方案、建筑单体方案、扩初方案评审；

4.5项目公司工程部报建主管

4.5.1提交《建设用地规划许可证》；

4.5.2向集团研发设计部提交雨水、污水、供水、供电、煤气、电信、有线、人防等配套资料；

4.6设计分管副总裁

4.6.1参与《规划方案设计任务书》、《建筑方案设计任务书》、《扩初设计任务书》评审，按权限审核或审批；

4.6.2审核规划方案和建筑单体方案，审批扩初方案；

4.7集团总裁

4.7.1参与《规划方案设计任务书》、《建筑方案设计任务书》评审；

4.7.2审批规划方案和建筑单体方案；

4.7.3备案各阶段设计任务书，备案扩初设计成果。

5工作程序

5.1规划设计阶段

5.1.1资料准备

1）项目公司工程部报建主管提交《建设用地规划许可证》；

2）营销策划部提交产品深化建议；

3）项目公司工程部提交地质初勘报告和水文资料（实施方案完成后完成详堪报告）；

4）营销策划部根据概念设计方案进一步确定物业管理模式，并确定物业管理用房性质、面积及其所需的片区位置，完成《物业管理建议书》；

5）设计前期阶段成果《项目设计指导书》；

5.1.2研发设计部项目设计主管根据5.1.1内容编制《规划方案设计任务书》经评审后报设计分管副总裁审批，集团总裁备案；

5.1.3研发设计部项目设计主管根据《设计承包商选择与管理流程（集团）》选择确定设计单位。

研发设计部组织完成合同签署工作，拟写《设计合同补充协议》，内容应包括：

a）正文

b）附件一《本项目主要设计人员名单》

c）附件二《本项目设计进度及阶段成果要求》

d）附件三《本项目设计指导书》

5.1.4方案回标：

设计单位按《规划设计任务书》要求的时间、成果标准提交规划设计成果。

研发设计部验收依据为下表〈规划设计图纸目录表〉：

规划设计图纸目录表

分类

序号

图纸名称

比例

低、多

层项目

高层

项目

备注

总图

1

总平面图

1:

500～1:

1000

●

●

2

分析图

日照分析图

1:

500～1:

1000

●

●

3

公共服务设施布置分析图

1:

500～1:

1000

●

●

4

交通分析图

1:

500～1:

1000

●

●

5

景观结构分析图

1:

500～1:

1000

●

●

6

小区管理模式分析图

1:

500～1:

1000

●

●

7

详图

小区各道路断面图

1:

200

●

○

8

其他

工作模型

1:

1000

●

●

9

土方平衡图

1:

500～1:

1000

○

○

10

道路及竖向设计图

1:

500～1:

1000

○

○

11

彩色总平面图

1:

500

●

●

12

总体剖面图

1:

500～1:

1000

○

○

13

总体鸟瞰图

●

●

组团

与管理

14

分析图

典型组团管理示意图

1:

200～1:

400

○

15

典型组团交通分析图

○

16

其他

效果图

●

低、多层住宅单元/高层住宅单体

17

高层住宅单体地下及裙房各层平面图

1:

200～1:

400

●

18

标准层平面图

●

●

19

立面图

●

●

20

剖面图

●

●

21

效果图

●

●

主要公共建筑

22

各层平面图

1:

200～1:

400

●

●

包括独立商业建筑、会所、幼儿园或学校

23

立面图

●

●

24

剖面图

●

●

25

效果图

●

●

注:

说明：

1.上表中“●”表示必须完成的图纸，“○”表示可选择完成的图纸。

除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。

5.1.5规划方案设计中期交流讨论，形成会议纪要。

5.1.6设计过程中，研发设计部重点监控的内容是：

1）总体方案：

重点审核设计依据、设计规模、项目组成以及总平面布局、配套设施、占地面积、协作条件、环境保护、防灾抗灾、建设期限、投资概算等的可靠性、合理性、经济性、先进性和协调性，是否满足质量目标和水平等内容，还应关注本项目对周围地块及周围地块对本项目的日照、交通等影响；

2）户型方案：

集团召集专家顾问，组织管理部门进行专题评审；

3）建筑设计方案：

重点审核包括总平面布置、空间布置、立面效果、室内装饰、门窗、幕墙布置、采光环境、消防、人防、环境工程等内容。

5.1.7公司内审

a）研发设计部项目设计主管及时核对设计方案的综合经济技术指标、并组织部门内部人员对设计方案进行评审。

b）组织项目公司工程部、营销部、项目公司总经理、集团营销策划部、成本管理部、工程管理部、集团各分管副总裁、集团总裁等进行内审，形成初步意见，并填写《设计评审表》。

c）各专业或部门在参加评审时，请遵循以下规则：

集团营销策划部主要从销售角度和经营利润实现角度进行设计方案评审；项目公司营销部主要从小区安防分级管理角度进行设计方案评审；工程管理部及项目公司工程部主要从项目开发周期及分期开发角度进行设计方案评审；成本管理部主要从成本角度评审设计方案；各领导则从全面角度进行设计方案评审；

d）资料准备：

方案文本、规划模型、电脑演示稿（PP稿）中设计部分。

5.1.8外部评审

a）研发设计部负责确定参加评审的专家名单；

b）组织外部项目规划方案评审会，形成对各方案的意见；

c）在规划方案评审会结束后将《评审会议纪要》报研发设计部备案。

5.1.9研发设计部根据公司内审及外审结果确定方案，提交分管副总裁审核，集团总裁批准。

5.2建筑单体方案设计阶段

5.3.1资料准备

a）营销策划部提交经确认的深化产品建议；

b）成本管理部提交建筑单体方案阶段的成本控制建议；

c）经批准的规划设计调整成果方案。

5.3.2项目设计主管收集相关资料，编制《建筑方案设计任务书》，报设计分管副总裁批准。

5.3.3如规划设计单位与建筑单体设计单位为同一家，由研发设计部向设计单位提供设计相关资料，否则需重新选定。

设计单位按《建筑方案设计任务书》要求的时间、成果标准提交设计资料，此阶段的设计成果图纸包含以下要求；

建筑单体方案图纸目录表

分类

序号

图纸名称

比例

低、多

层项目

高层

项目

备注

总图

1

总平面布置图

1:

500～1:

1000

●

●

若为首期开发，则还应完成项目总体的总平面图及分期技术指标。

2

总平面定位图

1:

500～1:

1000

●

●

3

总图

1:

300～1:

500

●

●

4

户型分布图

1:

500～1:

1000

●

●

5

分析图

日照分析图

1:

500～1:

1000

●

●

6

公共建筑布置分析图

1:

500～1:

1000

●

●

7

道路及交通分析图

1:

500～1:

1000

●

●

8

景观结构分析图

1:

500～1:

1000

●

●

9

小区管理模式分析图

1:

500～1:

1000

●

●

10

详图

小区各道路断面图

1:

100～1:

200

●

○

总图

11

其他

道路及竖向总图

1:

500

○

○

项目路网复杂时，应单独绘制道路及竖向总图。

12

工作模型

1:

1000

●

●

13

彩色总平面布置图

1:

500

●

●

14

总体鸟瞰图

●

●

典型组团或典型住宅单元组合

15

底层平面图

1:

200～1:

300

●

若无标准层则必须完成各层平面图。

16

标准层平面图

●

17

屋顶平面图

●

18

立面图（四个）

●

19

剖面图

●

20

分析图

典型组团管理示意图

1:

300

○

21

典型组团交通分析图

1:

300

○

22

其他

工作模型

1:

100～1:

300

●

23

效果图（二个立面方向）

●

低、多层住宅单元/高层住宅单体

24

多层住宅单元底层平面图

1:

50

●

低、多层若无标准层则必须完成各层平面图。

高层若无裙房则必须完成一层平面图及有差异的各层平面图。

25

高层住宅单体地下及裙房

各层平面图

1:

100～1:

200

●

26

标准层平面图

低、多层1:

50

高层1:

100～

1:

200

●

●

27

屋顶平面图

●

●

28

立面图（四个）

●

●

29

剖面图

●

●

30

其他

单体入口放大平面图

1:

30

○

○

立面特殊效果或大量出现的部分可作1:

20模型或1:

1现场模型

31

户型放大平面图

1:

50

●

32

立面细部节点放大图

（平立剖面）

1:

50

●

●

33

模型

1:

50或1:

100

●

●

34

效果图

●

●

主要公共建筑（独立商业建筑、会所、幼儿园或学校）

35

总平面图

1:

500

●

●

布置在低、多层住宅底层的商业服务部分直接在典型组团图中表达；

布置在高层单体中的商业服务部分无须另外表达。

36

各层平面图

1:

200

●

●

37

立面图（四个）

●

●

38

剖面图

●

●

39

其他

幼儿园标准单元平面布置图

1:

100

●

●

40

学校教室平面布置图

1:

100

●

●

41

工作模型

1:

100

●

●

42

效果图

●

●

说明：

1.上表中“●”表示必须完成的图纸，“○”表示可选择完成的图纸。

2.除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。

5.3.4建筑单体设计方案公司内部评审

a）资料准备：

经济技术指标分析表、方案文本、规划模型、电脑演示稿（pp稿）。

b）向成本管理部提交本阶段《综合技术经济指标》。

c）组织项目公司工程部、营销部、项目公司总经理、集团营销策划部、成本管理部、工程管理部、集团各分管副总裁、集团总裁等进行内审，形成初步意见，并填写《设计评审表》。

d）如果需要外部专家审核,参照5.1.8执行。

5.3.5评审结果由研发设计部提交设计分管副总裁审核，集团总裁审批。

5.3规划及建筑单体设计方案调整和确认阶段

5.3.1规划方案的调整和确认

1）根据内审、外审的《会议纪要》整理出下一步设计修改建议，编写《设计业务联系单》。

2）《设计业务联系单》交设计单位对方案进行调整。

3）规划调整方案公司内部评审

a）对规划调整方案的设计评审按照《图纸评审及管理作业指引》执行。

b）向成本管理部提交本阶段《综合经济技术指标》。

4）对规划设计方案确认

a）资料准备：

经济技术指标分析表、方案文本、规划模型（视情况）、电脑演示稿（ppt稿）。

b）研发设计部报设计分管副总裁审核，经集团总裁审批通过后，则进入建筑方案设计阶段；否决则返回5.2.1.a）-5.2.1.b）流程；

c）评审通过的规划设计方案，形成《规划设计评审会审批决议》。

5.3.2建筑单体方案调整和确认

1）项目设计主管根据《规划设计评审会审批决议》整理出下一步设计修改建议，填写《设计业务联系单》，发给设计单位进行规划方案的完善，单体方案的深入设计。

公司内部评审参照上述程序执行。

2）对建筑单体方案的设计评审按照《图纸评审及管理作业指引》执行。

5.3.3研发设计部负责向项目公司提供详勘控制点。

5.4扩初设计阶段

5.4.1资料准备

d）项目公司工程部报建主管提交规划局、消防局、人防办关于规划建筑设计方案的审批意见书及雨水、污水、供水、供电、煤气、电信、有线、人防等配套审批意见；

e）项目公司工程部提交地质初勘或详勘报告及水文资料；

f）成本管理部提交扩初设计阶段的成本建议。

5.4.2项目设计主管根据5.3.1提供的信息整理编写《扩初设计任务书》，交给设计单位进行扩初设计。

5.4.3设计单位提交设计成果资料。

此阶段设计成果图纸包括以下：

扩初阶段各专业图纸目录表

分类

序号

图纸名称

比例

低、多

层项目

高层

项目

备注

室外总体

1

管线综合图

1:

500～1:

1000

●

●

项目地形复杂时应完成土方图

2

土方图

1:

500～1:

1000

○

○

结构

3

结构梁板图

1:

200～1:

300

●

●

设备

4

给排水管道总平面图

1:

500～1:

1000

●

●

5

供电总平面图

1:

500～1:

1000

●

●

6

弱电总平面图

1:

500～1:

1000

●

●

7

各专业主要设备材料表

●

●

8

各专业系统图

●

●

9

各专业户型平面布置草图

1:

50～1:

100

●

●

说明：

1.本表中“●”表示必须完成的图纸，“○”表示可选择完成的图纸。

2.除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。

5.4.4扩初设计图的确认

1）结构和设备系统方案完成后，采取专家委员会评审方式对方案进行评审，具体操作办法按《图纸评审及管理作业指引》执行。

2）将评审过程的修改意见以《设计业务联系单》的形式发给设计单位修改扩初设计。

3）扩初设计修改完成后，研发设计部、项目公司工程部、成本管理部、工程管理部等部门总经理在《扩初设计评审表》上签字，设计分管副总裁审批。

5.4.5设计单位完成扩初设计报建图，经批准后完成地质详勘探测点分布图。

5.4.6信息输出

1）向成本管理部提交本阶段图纸及《综合经济技术指标》，以便成本管理部进行成本概算修正。

2）如需报建，向项目公司工程部报建主管提交扩初设计方案报批的图纸文件与电子文件。

5.4.7向项目公司工程部提交地质详勘探测点分布图。

5.5方案及扩初阶段设计各专业应当关注的重点包括但不限于以下几个方面：

5.5.1结构专业

1）结构选型：

对复杂的建筑是否进行试算及结构方案的比较，各层结构布置及主要承重构件截面是否合理，地基基础形式是否经济合理；

2）与建筑配合确定伸缩缝，沉降缝和抗震缝的尺寸和位置是否合理；

3）其他工种配合的特殊要求。

5.5.2建筑专业

1）本工程地形图所采用的坐标、高程系统及其与城市坐标系统的换算关系；

2）本工程与当地水、电、交通公共服务设施的相互关系是否吻合、协调；

3）所示建（构）筑物总平面与单体建（构）筑物是否一致；

4）建筑退红线是否符合有关规定要求；

5）场地标高确定是否合理；

6）日照分析是否达到了规划要求；

7）公用配套设施布置及用地是否满足要求；

8）公建配套是否符合规划设计要点批文要求；

9）户型、单元组合、房间平面尺寸能否符合采光通风、防火要求；

10）建筑层数、层高、垂直交通的设置能否符合现行规范要求；

11）门窗、幕墙大小布置合理与否，是否符合适用、经济、美观要求；

12）装修标准；

13）对特殊功能要求的房间是否满足有关要求，如人防、防爆、隔声等；

14）与总平面布置中所示平面是否一致；

15）对公共建筑，是否确定了幕墙的系统方式以及方式是否合理。

5.5.3给排水专业

1）是否符合已经批准的设计文件或设计委托书的要求；

2）内容是否完整，应包括：

设计说明、设计图纸、主要设备及材料表、成本概算书；

3）设计深度是否达到要求：

应符合审定的方案、符合建筑设计功能要求、能据以准备主要设备和资料、能满足编制成本概算、能据以进行施工图设计、能据以进行施工准备；

4）设计说明是否完整：

应包括设计依据、设计范围、室外给水、室外排水、室内给水排水、各种管材的选用、隔振、防噪声、保温、防腐的要求及技术措施、需提请在设计审批时解决或确定的主要问题；

5）设计图纸是否完整：

应包括的主要图纸有室外给水排水总平面图、主要层（如地下室、首层、标准层）给排水消防平面图、室内给水排水系统图、消防系统图、中水处理装置平面图、流程图、主要设备及材料表。

5.5.4暖通专业

1）图纸深度是否达到有关设计文件规定的深度，图纸文件是否齐全；

2）供暖、空调、通风、消防系统设计是否符合方案设计的标准和要求，或符合方案审定意见，有无大的变动；如系统设计有大的变动，是否有合理可靠的依据。

变动后的系统设计比原方案设计是否更先进合理，审核相应的设计成本建议文件，投资控制有无突破限额；

3）主要设备材料的选型是否齐全准确，是否先进、节能又经济实用，是否符合主体工程的规模档次；

4）暖通管线进户位置、空调水管、风管走向布置是否合理，与其他专业有无严重冲突，有无浪费建筑层高，空调管井面积是否够用，进排风口对周围环境有无不良影响。

5.5.5电气专业

1）用电负荷的设计依据和计算参数是否符合实际需要和有关规范，核算用电总容量是否足够，有无过于偏大或偏小的情况存在；

2）供电方案的选择是否基本符合供电部门的有关规定，确定供电电源的回路数（是单回路还是双回路高压供电）是否根据用电负荷的重要性和国家的有关规定，用电负荷等级（是一类、二类还是三类负荷）是否符合实际需要；

3）供电电源选自何方，供电距离是否合适，电压等级（是低压、高压还是超高压）选择，供电线路的敷设方式（是架空还是埋地敷，是用电缆还是导线）是否符合经济、技术要求；

4）备用电源的选择是否符合消防规定，备用电源的容量、型号选择是否基本符合实际需要和安全经济原则；

5）变、配电房的数量、位置及结构形式是否经济合理；

6）用电负荷有无考虑功率因数补偿，补偿方式、补偿容量及补偿后的功率因数多少是否基本经济合理；

7）建筑物防雷保护等级的选择是否正确，防雷接地线、防雷接地装置及防雷接地电阻值的确定是否符合有关规定；

8）安全接地系统中，配电系统及用电设备的保护接地方式（接零还是接地保护）的确定是否合适，有无考虑等电位连接等安全措施；

9）主要设备、材料表是否符合要求，有无明确名称、型号、规格、品牌、单位数量是否符合协约的规定范围。

5.6扩初完成后，进入《施工图设计管理流程》。

6支持性文件

6.1HRZY-OP-SJ01-A设计承包商选择与管理流程

6.2HRZY-WI-SJ02图纸评审及管理作业指引

7相关记录

7.1《评审会议纪要》

7.2《设计评审表》

7.3《设计业务联系单》

7.4《设计成果审批表》

设计业务联系单

纪录编号：

HRZY-OP-SJ03-QR001

项目名称：

设计单位

签收人

完成时间

内容

项目

设计主管

研发设计部总经理

设计评审表

记录编号：

HRZY-OP-SJ03-QR002

项目名称

图纸名称

参与

评审人员

设计单位

评审时间

评审依据

评审内容

出现问题图纸编号

问题描述

问题

解决时间

问题

解决方式

责任人

参与评审

人员签名

设计院

总责任人

验证

验证人

验证时间

说明：

此表用于各阶段设计评审问题的记录，由设计院负责填写问题解决方式、时间及责任人，由研发设计部项目设计主管负责跟踪问题解决情况。

设计成果审批表

日期：

年月日编号：

HRZY-OP-SJ03-QR003

事项：

研发设计部总经理签字：

日期：

评审会会签意见

签名：

年月日

分管副总裁意见

签名：

年月日

集团总裁

审批意见：

签名：

年月日

备注：

1、事项内容由研发设计部根据《设计评审表》归纳，并由研发设计部总经理签名确认。

2、评审会评审表应附于本表之后。

3、如有需要，可另附表

本表用于“各期详细规划设计”、“户型单体设计”阶段

“各期详细规划设计”阶段首次填写，随着设计的深入，“户型单体及技术方案确认”、“立面方案确认”阶段补充完善

容积率指标表表格1

填表人：

填写日期：

年月日

指标

项目

总体

期

建筑面积

（m²）

占总建筑面积比（％）

建筑面积

（m²）

占总建筑面积比（％）

1.计入容积率面积

住宅

商业

会所

幼儿园

小学

中学

物业用房

计入容积率的泵房、变配电等设备用房