火灾自动报警系统维保方案讲解.docx

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火灾自动报警系统维保方案讲解

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护

方

案

华安消防设备有限公司维保中心

2009年12月20日

尊敬的用户：

您好！

真诚希望通过我们双方共同的努力，使其有效地发挥作用，保护贵单位人身和财产的安全。

公安部于1996年下发了《关于抓紧建立和认真落实建筑消防设施检查维修保养管理制度的通知》，其中规定：

“目前，许多建筑的消防设施存在严重问题不能正常运行，一些建筑消防设施出现故障后不能及时发现，起不到防火、报警和灭火的作用，埋藏下隐患，危及公共消防安全。

究其原因，除设计、施工和产品质量方面把关不严外，主要是建筑消防设施投入运行后，没有建立健全和落实有效的检查维修保养管理机制。

根据《中华人民共和国消防条例》规定和《消防改革与发展纲要》的要求，各类建筑的管理、使用单位应建立和落实建筑消防设施检查维修保养管理制度，以确保建筑消防设施的正常运行”。

据此我公司成立了维保中心，专门负责各种消防设施的维保。

本工程消防系统构成：

消防报警系统设备包括消防报警及联动主机JB-QG-GST5000壹台，现场设备（含各种探测器、手动报警按钮及现场模块）362点、电源盘等。

联动系统含消火栓系统、水喷淋系统、报警系统、非消防电源切断系统。

根据本系统消防设施情况，也结合本大厦自身业主较多的现状，为了系统运行良好，我们提出了以下两种维保方案，希望贵单位研究决定

。

第一种：

全托管式维保方案，即管家式维保。

由我公司派人员在消防监控室24小时值班，负责整个消防系统的维护工作，

定期对消防设施抽检测试，及时处理各种突发问题，并负责每年消防系统的年检。

第二种：

常规式维保。

定期对消防设施检查测试，并在故障发生后及时到现场处理问题，同时负责消

防系统的年检。

第三种：

简易型。

有事打电话，价格面议。

备注：

所辖范围内业主均应按消防规定取得消防许可证，如自行营业，则我公司不承担

相应后果。

如需要装修改造，需与我方结合，在主机上从新注册定义。

1

全托管式维保：

1、首先对系统检测一次，检查有故障的设备进行维修或更换。

2、消防监控室派驻持证人员3人，每人8小时，24小时不间断值班。

3、每年全面检测两次，每月按计划对系统不重复抽检，设专人负责，联动系统设备一次性维修费在100元以内（包括100元）由我公司支付，一次性维修费用在100元以上由贵单位支付，不能维修的设备费由贵单位支付。

我公司对消防报警设备及消防报警主机的常用器件留有备用设备。

检测维护内容包括（具体见附件）：

1）、所有现场消防报警设备的调试；

2）、消防报警测试维护；

3）、消防联动功能的测试维护；

4）、主机所有功能检查维护

5）、消防系统检测（出具消防部门认可的检测报告）

消防监控室值班人员管理制度

1）、持证上岗，证复印件贴与监控室内，随身携带原件。

2）、监控中心的轮值人员具备高度的警觉性和高度的责任心，能够熟练操作设备。

熟悉楼层报警喷淋分布情况，有险情能够迅速找到相关位置。

3）、值班人员在监控中心不准抽烟、喝酒、会客，不准进行其他与工作无关的活动。

4）、做好值班室卫生工作，消防监控中心的设备外观不附有灰尘为合格。

5）、值班时间内不得擅离职守（去现场查看情况时除外），如有特殊情况，应由其他轮值人员顶替方可离开。

如果擅离职守发现一次罚款200元。

6）、值班期间做好设备运行记录，交接时填好相应表格。

7）、春节和节假日不休息，确有事需提前一周请假。

8）、月检时配合做好全套监测工作。

2

常规维保：

1、首先对系统检测一次，检查有故障的设备进行维修或更换。

2、每年全面检测两次，每月按计划对系统不重复抽检，设专人负责，联动系统设备一次性维修费在100元以内（包括100元）由我公司支付，一次性维修费用在100元以上由贵单位支付，不能维修的设备费由贵单位支付。

我公司对消防报警设备及消防报警主机的常用器件留有备用设备。

检测维护内容包括（具体见附件）：

1）、所有现场消防报警设备的调试；

2）、消防报警测试维护；

3）、消防联动功能的测试维护；

4）、主机所有功能检查维护

5）、消防系统检测（出具消防部门认可的检测报告）

3、我方接报紧急故障后，白天在2小时内到达现场（夜晚3个小时到达）

紧急维修第一联系人姓名手机：

固定电话：

第二联系人姓名手机：

固定电话：

3

维护检测费用包括：

1、消防系统维护序消防报警设备号名称12456

消防联动主机光电感烟探测

器（267只）手动报警按钮（13只）消火栓按钮（29只）其它各种模块（53只）

每年度（12个月）服务费

JB-QG-GST5000JTY-GD-G3J-SAP-8402LD-8403北大青鸟

总价

2、消防系统检测

设备型号具体服务时限总计

280053403908701590

2010.1.1-2011.1.12010.1.1-2011.1.12010.1.1-2011.1.12010.1.1-2011.1.12010.1.1-2011.1.1

28005340390870159010990

序号1

设备名称消防火灾报警系

统

设备型号

年度检测费8000总价

具体服务时限20101.1-2011.1.1

总计80008000

3、值班人员工资费用

序号1

人数3

月/人工资1500总计

年/人工资18000

总计5400054000

华安消防设备有限公司维保中心

2009-12-20

4

华安消防设备有限公司维保中心

消防系统维护保养内容

【附件】

【火灾自动报警与联动设备】

一、火灾自动报警系统

1、保养内容

1）各信号线路及线路保护管道维护。

2）控制器的基本功能试验。

包括控制器的开机、液晶和数码管的显示、主备电的工作、显示和切换、声音、打印、时钟、黑匣子记录等。

3）检查控制器的点名、报火警、报故障功能。

4）探测器的报警试验。

包括感烟、感温等所有类型探测器的试验，试验工具符合检测要求。

5）手动报警按钮的报警试验。

2、工作计划

1）控制器每月检测一次。

2）现场探测器和手动报警按钮每月抽检一次，每年的第一次和最后一次全部检测，其余每次抽测总数的10％且不重复。

二、消火栓系统

1、保养内容

消防泵启动功能试验。

在泵房控制柜、消防中心、现场消火栓按钮上启动消防泵，查看消防泵启动情况。

2、工作计划

1）每月抽检测一次。

消火栓按钮每年的第一次和最后一次全部检测，其余每次抽测总数的10％且不能重复。

2）消防泵每月手动、自动试验启动1次。

三、自动喷淋系统

5

1、保养内容

功能试验。

在控制柜及消防控制中心启动喷淋泵，同时试验主备泵的切换功能；

2、工作计划

1）每月抽检一次；

2）喷淋泵每月手动、自动试验启动1次。

四、消防电话通讯系统

1、保养内容

检查消防电话的通话功能。

包括固定电话及电话插孔的检查。

2、工作计划

1）每月抽检一次，每年的第一次和最后一次全部检测，其余每次抽测总数的10％且不能重复。

五、消防电源及配电装置

1、保养内容

1）非消防电源的切换及消防电源的投入。

2）在控制中心手动试验。

2、工作计划

1）每两月一次，每年的第一次和最后一次全部检测，其余每次抽测总数的10％且不能重复。

六、防火卷帘系统

1、保养内容

测试防火卷帘的手动归底信号，对防火分区卷帘自动试验吹烟一步是否归底，对疏散用防火卷帘自动试验吹烟应降至距地面1.8米处，加温试验应归底，并且对反馈信号正常。

2、工作计划

每月抽检一次。

七、气体灭火系统

6

1、保养内容

1）外观检查：

检查各类喷头、贮存装置、管道及附件等。

2）测试控制气体喷洒的电磁阀的动作电压是否正常。

测试分手动和自动，手动是在控制中心、钢瓶驱动盘、现场启动按钮上启动；自动是用烟温探测器联动。

在测试启动后，做停动的测试。

3）检查气体是否有泄漏。

检查气体的压力表和称重装置。

2、工作计划

每月一次。

八、自动联动试验

和贵单位配合，在适当时间系统自动联动试验（演习）：

1）吹烟试验探测器报警或手动报警报警，能否自动联动相应区域卷帘门动作；非消

防电源是否切断；排烟机、排烟阀是否联动启动；各项联动设备是否有反馈信号；2）

3）按下消火栓按钮，消火栓泵是否自动启动，并且反馈信号是否正常；喷淋系统末端防水，水流指示器、压力开关是否有动作反馈，喷淋泵是否自动启

动，反馈信号是否正常。

备注：

乙方的具体保养计划，每月的工作安排，参照以下方案

7

消防维保内容

一、拟采取的维修、保养项目及范围

（一）主机系统的测试及标准

1硬件设备的测试

1.1主机各电压值测定序号项目标准值实测值结果1交流电压值交流220V交流220土10%V

2直流电压值直流24V直流24土10%V

3备用电源电压

值直流24V直流24土10%V

4主信号线电压直流24V直流24土1%V值

1.2线路电阻值测定

序端子名称标准值（正反）测定值结果号

1Z1-1信号总线间>20KΩΩ2Z2-2信号总线间>20KΩΩ3Z3-3信号总线间>20KΩΩ4电源总线间>20KΩΩ5电话总线间无穷大

6总线对地无穷大

8

1.3火灾报警控制器工作状态测试报告控制器情况

控制器型号地址号生产批号程序名称/日期主板特征

控制器故障情况

启机黑匣子打印

数码管注册通讯

指示灯报火警报备电故障

液晶屏功能键报主电故障

时钟死机声音

现场设备

探测器模块

关闭

误报

未注册探测器编码：

其它设备（包括消防广播、消防电话、电源、气体灭火等）

备注：

填表人日期

9

2、标准功能的测试

2.1各类探测器火灾报警的测试。

加烟、加温试验，确认报警信号及显示部位正常。

2.2各类探测器故障报警的测试。

摘下探测器，确认故障报警信号及显示部位正常

2.3消防泵反馈信息的测试

按下消火栓起泵按钮，起动消防水泵，确认启动及反馈信号显示正常。

2.4喷淋泵反馈信息的测试。

2.5湿式报警阀反馈信息的测试。

2.6水流指示器反馈信息的测试。

2.7强切非消防电源反馈信息的测试。

切断非消防电源，现场确认。

2.8其它联动设备的测试

检查启动情况及反馈情况。

2.9消防泵的自动控制。

按下消火栓起泵按钮，起动消防水泵，确认报警信号显示正常。

2.10喷淋泵的自动控制。

压力开关联动启动喷淋泵，确认报警信号显示正常。

2.11强切非消防电源的自动控制

向联动模块发信号，确认相应区域切电正常。

2.12备用电源的自动投入

切断主电源，确认备用电源能自动投入使用，备电显示灯亮。

2.13系统故障的自动报警

人为短路信号线或拆除电源线，确认故障报警信号正常。

2.14各种信息的自动记录

检查打印机的记录结果。

3、主机软件的维护

3.1探测器地址的检测

3.2探测器的增减

3.3相关设备的定义信息

3.4联动关系的检测

当客户区进行装修改造时及时修改探测器地址码及相应联动关系，并做模拟试验。

（二）控制器资料信息的检测

1、标准功能的检测

1.1火灾报警点及报警时间的文字表达

10

1.2火灾报警信息的历史记录

1.3相关联动设备及动作时间的文字表达

1.4联动设备及动作信息的记录

1.5各类探测器故障的时间及文字表达

1.6各类探测器故障的记录

1.7与主机的双向通讯

2、软件的维护

2.1报警系统软件

（三）火灾自动报警系统各类探测器，模块状态动作之确认

1、各类探测器的测试

1.1智能型感烟探测器

1.2智能型感温探测器

1.3手动报警按钮

2、各类模块的测试

2.1

2.2

2.3输入模块的测试输入/输出模块的测试中继器模块的测试

（四）消防设备联动控制台的检查

1、消防设备联动控制台之各项控制功能检测

1.1消防泵的远程手动控制

1.2喷淋泵的远程手动控制

由消防中心控制台操作各联动设备的起动按钮，确认状态指示灯显示正常，并收到其反馈信号。

2、消防设备联动控制台硬件设备的检测

2.1电源的检测

2.2各指示灯/蜂鸣器/控制开关的检测

2.3各模块的检测

2.4各接线端子的检查

检查各个控制按钮应操作灵活，指示灯亮度正常，各接线端子无松动，各模块输出正常。

（五）维修保养步骤

首先对系统线路进行检修，核对地址码，排除线路故障，对有问题的探测器，手报及模块进行更换，对主机的问题进行维修，对相应的软件程序进行更改。

每月定期巡查一次（按合同），测试内容如下：

1）用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯显示。

人工加烟、加温，按系统点位的10%抽检（按合同）。

11

2）试验火灾报警控制器装置：

※

※

※

※

※

※

※火灾报警控制器外观检查；火灾报警自动试验功能；火灾模拟试验（报警及声光信号）；消音、复位功能检查；故障报警功能检查（报警及声光信号）；报警记忆功能检查（记忆和打印）电源自动转换和备用电源的自动充电功能检查

3）试验压力开关等报警功能。

检测水流指示器、压力开关的动作信号是否被主机接收到，并起动消防水泵。

按下消火栓起泵按钮，起动消防水泵，检测报警信号是否被主机接收到。

每季起动消防水泵一次，并进行主、备切换运行试验。

4）对备用电源进行充放电试验，进行主电源和备用自动切换试验。

5）强制切断非消防电源功能试验。

由消防中心发码至各强电配电室联动模块，试验切电功能。

在每月进行回访，进行一般性的常规检查。

具体内容如下：

*检查报警主机工作状态。

*检查联动控制台的工作状态。

了解消防系统的工作状况及业主的要求。

备注：

巡检周期及每次测试百分比按合同，一般每年12次，第一次和最后一次全检，其余每次测10％且不能重复。

（六）专业维修仪器、工具的配备名称

探测器加烟试

验器

探测器加温试

验器

万用电表型号用途烟感探头模拟测试温感探头模拟测试系统电压/线

路电阻测试数量1台1台1台备注

二、日常维护工作计划

根据《火灾报警控制器通用技术条件》的有关要求和所列的维修保养细目，每月对各个中控室的主机及其它设备进行一次工作状态检查，并做好检查记录。

月末将下月工作计划和本月工作量列表上报用户。

遇重大问题及时上报各主管部门，并拿出解决方案。

12

提供紧急救援服务和现场保驾服务，在接到紧急呼叫后，白天一小时，夜间最长两小时内到达工作现场。

每月编制月工作计划表和月工作量完成表，按月排出系统设备的检测及维护计划。

以月报、年报的形式督促日常工作的进行，确保整个维修保养策划和设想的实现。

工作计划表式样：

维修保养月工作量（计划）表

第一

工作内容月

数

量

1#主机检查

探测器检查14040140第二月数量第三月数量年月日备注

安保部：

工程部：

维修保养年度工作（计划）表维保单位：

年

月日

安保部：

三、培训计划及内容工程部：

维保单位：

为了使值班人员和管理技术人员能够更深一步地了解系统功能和提高操作技能，维保前安排一次技术培训讲座。

使每位值班人员达到会操作设备，发生火灾及故障时懂得处理方法；使主管技术人员能够熟练操作整个系统。

其余时间可应用户要求随时培训。

培训内

13

容如下：

1）系统的组成、工作原理和性能；

2）设备的安装方法；

3）系统各设备的功能作用；

4）设备之间的连接；

5）各设备的操作方法及注意事项；

6）系统的日常维护及值班记录填写方法；

7）系统常见故障的处理及消防规范等。

四、整理建立技术文档资料工作计划及承诺

1、完善整个系统的平面布置勘察和图纸的更新工作，做到图物相符。

2、完善主机系统编码表和主机联动关系表的文档编辑工作，做到主机系统资料一目了然。

3、按照主机及时间顺序编制设备维修保养工作记录，详细记录各主机系统的工作情况和维修保养进度情况。

4、建立日常维护工作日志。

5、将每月的维修保养情况列表输入公司计算机管理系统，对各主机系统的工作情况和维修保养进度情况实时监控。

14

消防维保记录

目录

1、消防设备维护记录表（页）2、消防系统设备配置表（页）

3、消防控制中心设备检查记录表（页）

4、探测器/手动报警按钮试验记录表（页）5、自动喷水灭火系统检测记录（页）

6、消火栓系统检测记录（页）

7、卷帘门系统检测记录（页）8、防排烟系统检测记录（页）

9、消防联动设备检测记录（页）、消防维保工作纪录表（页）

本记录含以上表格共（页）项目名称：

填表：

日期：

审核：

10

15

消防设备维护记录表

项目名称客户负责人安装公司检测时间

检

火灾自动报警系统自动喷淋灭火系统消防电源配电系统防火卷帘系统气体灭火系统）抽测（）抽测（）抽测（）抽测（）抽测（

测地址电话竣工日期

参加人员

内

容

消火栓系统消防广播及通讯系统火灾事故照明及疏散指示

系统

全检（全检（全检（

）抽测（）抽测（）抽测（）抽测（）抽测（

防排烟及通风空调系统全检（消防电梯

全检（

：

年

月

日

海湾检测负责人签字：

日期：

第

页

年共

月页

16

日

消防控制中心设备检查记录表

工程名称

控制器部分检查记录

控制器数量

基本配置

现场设备数量

启机声音

控制器

基本功能

黑匣子记录设备定义通讯

手动盘多线制盘

输出电源CRT显示

显示通讯测试

消防广播电话检查记录

卡座型号

基本配置

消防广播

基本功能

CD机型号显示

送话器放音通话器功能

线路检查记录

回路电阻线间电阻线地电阻

1、正常（1、正常（1、正常（

）；2、异常（）；2、异常（）；2、异常（

），其中），其中），其中

回路电阻偏低或短路。

线间电阻偏低或短路。

线地电阻偏低或短路。

分机（）手柄（

）

话筒（）手柄（

）

功放型号

灯检灯检

回路显示打印备电联动公式报火警、故障启动及显示启动及显示输出电压信息传输型号

电话主机型号

消防电话

显示

注：

在选定对象的括号内打“√”或“╳”。

17

探测器/手动报警按钮试验记录表项目名称

探测器/手报

数量感烟探测器型号本次试验探测器/手报数量

试验设备及结果

原码安装位置试验结果安装位置试验结果

不具备试验条件的设备及原因

原码安装位置原因安装位置原因试验人日期

第页共页

备注：

试验结果项按如下选项填写，1—正常、2—不报警、3、报警但时间慢、4—报警但指示灯不亮。

18

自动喷水灭火系统检测记录

项目名称

外观检查

消防泵房工作环境

稳压设备湿式报警阀水泵接合器

正常（正常（正常（正常（

）异常（）异常（）异常（）异常（

））））

喷淋泵电源控制柜

喷头储水设施

正常（正常（正常（正常（

）异常（）异常（）异常（）异常（

））））

泵的启动试验

在电源控制柜启动在消防控制中心启动备用泵的互投试验主备电源互投试验

正常（正常（正常（正常（

）故障（）故障（）故障（）故障（

）不具备试验条件（）不具备试验条件（）不具备试验条件（）不具备试验条件（

））））

报警阀的放水试验

压力开关信号碟阀信号

正常（正常（

）故障（）故障（

））

水力警铃控制阀信号

正常（正常（

）故障（）故障（

））

末端放水装置放水试验

水流指示器动作及

信号反馈

正常（正常（正常（正常（正常（正常（

）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（

））））））

正常（

）故障（

）

正常（正常（正常（正常（正常（正常（

末端放水装置位置

水流指示器动作及

信号反馈）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（

））））））

正常（

）故障（

）

末端放水装置位置

压力开关动作及

信号反馈

备注：

喷淋泵动作及信号反馈

试验人

第

日期页

共

页

19

消火栓系统检测记录

项目名称

外观检查

消防泵房工作环境

稳压设备水带水枪水泵接合器

正常（正常（正常（正常（

）异常（）异常（）异常（）异常（

））））

消防泵电源控制柜消火栓按钮储水设施

正常（正常（正常（正常（

）异常（）异常（）异常（）异常（

））））

泵的启动试验

在电源控制柜启动在消防控制中心启动在消火栓按钮处启动备用泵的互投试验主备电源互投试验

正常（正常（正常（正常（正常（

）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（消火栓的放水试验

充实水柱充实水柱充实水柱

正常（正常（正常（

）故障（）故障（）故障（

）））

放水位置放水位置放水位置

）不具备试验条件（）不具备试验条件（）不具备试验条件（）不具备试验条件（）不具备试验条件（

）））））

消火栓按钮试验

按钮报警信号反馈正常（正常（正常（正常（正常（正常（正常（

）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（启泵功能备注：

）））））））

正常（

）故障（

）

消火栓按钮位置

按钮报警信号反馈正常（正常（正常（正常（正常（正常（正常（

）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（

）））））））

正常（

）故障（

）

消火栓按钮位置

泵动作后信号的指示

试验人

第

日期页

共

页

20

卷帘门系统检测记录

项目名称

外观检查

帘板导轨

防蚀底板与地面间隙

控制功能

序号12345678910111213141516备注：

在控制按钮上启动正常（正常（正常（正常（正常（正常（正常（正常（正常（正常（正常（正常（正常（正常（正常（正常（

）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（

在消防控制中心启动）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（

）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（

）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（

自动联动）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（

））））））））））））））））

卷帘门位置

试验人日期第

页

共

页

21

防排烟系统检测记录

项目名称

外观检查

排烟机排烟阀防火阀

功能检查

序号12345678910111213141516备注：

设备名称

机械启动/停动正常（正常（正常（正常（正常（正常（正常（正常（正常（正常（正常（正常（正常（正常（正常（正常（

）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（

控制中心手动启动）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（

）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（

）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（）正常（

自动联动）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障（）故障