第一季度南昌市房地产市场研究报告.docx

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第一季度南昌市房地产市场研究报告

2010年第一季度南昌市房地产市场研究报告（2010-4-1217:

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一、2010年第一季度南昌房地产市场简析

房价地价高涨，调控政策密集出台

面对快速上涨的房价和频繁出现的地王，中央和地方政策先后出台一系列调控措施，打击投机投资行为，规范房地产市场。

央行在1月12日和2月13日两次上调存款准备金率，国务院办公厅和国土部出台了“国四条”、“国十一条”、“国十九条”等新政。

同时，杭州、广东、成都等省市制定了中央政策的实施细则，北京、上海等地调整土地出让制度。

可以说一季度是近一年政策最为密集的阶段。

土地市场高位运行，朝阳洲频现地王

一季度南昌土地供应2758.146亩，成交2698.096亩，与上年同期相比供应面积和成交面积分别增加2371.484亩和2325.978亩，增长了6.13倍和6.25倍，可以说仍然延续了上季度以来土地市场的火爆。

朝阳洲板块仍然火热，江西铭威和江西万科先后两次刷新朝阳新城土地成交单价。

供求水平环比回落明显，好于上年同期

本季度新推续推面积67.11万㎡，销售面积42.83万㎡，环比分别减少37.18%和31.6%，但是高于上年同期的59.53万㎡和33.69万㎡。

一季度开盘楼盘整体销售率达到63.82%，自07年四季度以来首次超过60%，环比、同比提高5.2和7.23个百分点。

成交均价保持平稳，优惠折扣有所减少

一季度开盘楼盘成交均价为4694.32元/㎡，环比上涨了约60元/㎡，相对平稳。

优惠折扣连续两个季度减少，近三个季度的折扣系数依次是95.3%、95.36%和96.93%。

成交均价同比上涨幅度达905.21元/㎡，上涨了23.89%，上涨幅度较大。

城郊板块供应集中释放，青云谱成为新亮点

城郊结合板块象湖、莲塘和新建板块一季度有9个、7个和5个楼盘开盘，供应面积均在10万㎡以上，分列前三位，累计占总量的59.03%，比09年全年水平高出20.28个百分点。

市中心板块以78.61%的销售率力压群雄，市中心板块开盘楼盘全部来自青云谱片区，随着万科、家乐福等巨头落户青云谱，青云谱吸引了更多的关注。

户型全系供应，户型面积变化呈现两极

一季度户型全系供应，比上年同期增加了七房和别墅，比上季度增加了别墅。

户型供应以二房、三房为主，供应面积分别是24.92万㎡和32.08万㎡，两者合计占总量的84.93%，其他户型供应比例无一超过5%。

户型平均面积呈现两极，一房到四房的户型平均面积环比、同比均有不同程度下降，五房以上户型平均面积环比有所增加。

多层供应占据首位，公寓销售率排名第一

城乡结合部的象湖、莲塘、新建等板块楼盘集中供应使得多层供应达到23.4万㎡，同比增加12.35万㎡，增加了111.76%，占总量的40.82%，远高于其他建筑形态。

公寓的销售率为78.24%，是唯一一种销售率在70%以上的产品，一季度的公寓产品的共同特点是拥有独一无二的资源、高端的品牌形象。

写字楼广告和集团广告增多

南昌写字楼市场逐步活跃，写字楼广告开始增多，本季度广告发布TOP10中有4个项目为写字楼项目，分别是洪大服装大厦、国际金融中心、联发广场和绿地中央广场。

广告发布的另一特点是联合发布广告增多，恒茂、联发、联泰、洪客隆、伟梦、绿地及万科等均携旗下2个或2个以上楼盘联合发布广告。

二、本季度土地市场分析

2.1全国土地市场简述

“地王、退地、新政”等是今年一季度全国土地市场最关键的字眼，调控要求与现实呈现截然相反的方向，几乎是越控，地价越往上调。

北京、上海等大中城市相继诞生多个地王，1月21日中海地产集团有限公司以总价59.7亿元竞得北京丰台区六圈A居住项目用地，刷新总价新记录;2月1日，上海外滩国际金融服务中心（8－1）地块以92亿元的总价被上海证大置业竞得，刷新上海土地总价，排在全国第三位;20天后央企华侨城集团抢得上海闸北区苏州河北岸东块1街坊（苏河湾）地块，该地块成交楼板价达52783元/㎡，刷新了之前上海黄浦区163地块51821元/㎡的单价纪录，成为新一任全国单价地王;3月15日，远洋地产则以40.8亿元将望京地块收入囊中，楼面价达到24066元/㎡，楼面单价超过了去年保利竞得东风高井地块2.3万元/㎡，成为北京竞拍楼面地价新地王。

同时无锡、福州等地也不断诞生地王。

针对不断出现的地王，中央和地方政府出台了一系列的调控措施。

国土资源部1月21日发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，城市申报住宅用地时，经济适用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于70%，通知提出，要提高效率，缩短用地报批周期。

国土部此举目的在于增加有效商品房供应，缓解楼市供需矛盾。

3月10日，国土资源部又出台了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。

通知明确开发商竞买保证金最少两成、拿地后10天内必须签合同、1月内付清地价50%、楼盘开工竣工时间要申报、囤地开发商将被“冻结”，大力整顿土地市场。

国资委3月18日召开新闻发布会表示，78家不以房地产为主业的央企将退出房地产业务，这78家企业将加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后“有序”退出房地产业务。

另外，地方政府也加强了政策的执行力度。

上海市在1月初对8块闲置土地提出警告后，又于20日发布公告，宣布开展2个月的闲置土地登记工作。

地方政府加强政策执行力度将有效解决土地供应问题。

2月3日，成交总价达到24.1亿元的南京仙林地块因土地首付款问题被南京国土局回收;北京去年成交的总价50.5亿元的顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地因未按时签订土地使用权出让合同同样被北京市国土局收回。

3月19日，北京宣布将改进土地交易方式等。

2.3 供应和成交同比、环比

从上图可以看出，2010年一季度南昌土地供求环比略有下降，但同比实现了数倍的增长，供应面积和成交面积分别增加2371.484亩和2325.978亩，增长了6.13倍和6.25倍，可以说仍然延续了上季度以来土地市场的火爆。

2010年第一季度推出的37宗土地中有8宗为限套型地块，总面积为855.853亩，约占总量的三分之一，限套型地块全部成交。

从上图可以看出，今年第一季度南昌土地供应逐月增加，并且增幅呈现扩大。

2月、3月土地供应环比增加220.075亩和891.585亩，增长了48.32%和131.98%。

2.4 土地成交分布

从上图可以看出，与上季度相比，除红谷滩板块外，其余板块土地供应均有所增加，其中京东板块增量最大，增加了854.423亩;市中心板块增幅最大，增长了598.59%。

朝阳洲板块是变化最小的板块，却最为人瞩目：

朝阳新城土地成交单价被连续刷新，1月份江西铭威实业有限公司竞得编号为JDP0926原江西新闻出版学校及周边用地，成交单价达到701万元/亩，刷新了12月份由江西万和创造的662万元/亩成交记录;接着在3月5日，江西万科又以821万元/亩的价格再次刷新朝阳新城土地成交单价，该地块楼面地价约3518元/㎡，将是一个中高端项目，预计将开发成金域蓝湾。

从上图可以看出，与上季度相比，各种用地所占比例更加均衡，工业、商住和商服用地比例均在20%以上，而上季度商住用地比例高达53.7%。

商业和商服用地同比、环比有了几何级的增长。

2010年1～3月份南昌市居住和商住用地累计成交855.853亩，其中京东板块占65.65%。

居住和商住用地规划建筑面积155.51万㎡，楼面地价为1556.56元/㎡。

2.5 下季度土地供应趋势分析

在连续两个季度大量供地的情况，预计下季度南昌土地供应将有所回落，预计供应不会超过1600亩。

通过对比可以发现，今年一季度红谷滩和昌北两个片区供地偏少，英雄开发区仍无供应，预计以上三个区域是下季度供地的重点方向。

三、2010年第一季度住宅市场综合分析

1、住宅市场整体供求分析

3.1.1 新推、续推楼盘一览

从上表可以看出，一季度南昌市房地产住宅市场共有36个楼盘新推、续推，其中新推楼盘3个。

与上年同期相比，推盘总数增加7个，但是新推楼盘减少1个;与上季度相比，推盘总数和新推楼盘分别减少19个和3个。

从分布情况上看，36个楼盘分布在除青山湖外的九大板块，象湖、莲塘和新建板块推盘数量分列前三位。

3.1.2 整体供求

从上图可以看出，2010年一季度供求环比有较大幅度的下降，供应面积和销售面积减少39.72万㎡和19.79万㎡，减少了37.18%和31.6%。

但是好于上年同期，销售率自07年四季度以来首次超过60%，环比、同比提高5.2和7.23个百分点。

一季度供求环比大幅下降主要是因为：

1、一季度恰逢春节期间，为楼市的传统淡季，大多数楼盘工作重点放在促销上;2、经过1年的消化，工程进度又赶不上销售速度，库存不足，新批预售量大幅下降。

销售率创近期新高有以下方面的影响：

1、春节期间，大量外出务工人员返乡置业，需求旺盛;2、大多数楼盘开展了迎春、庆春等营销活动，推出了春节大礼包、老带新、返乡置业基金等促销活动;3、大盘带动作用明显，康泽园、英伦国际等6个楼盘推盘量在3万㎡以上，整体销售率高达76.31%。

1月份中央密集地出台了一系列调控政策，开发商希望尽早出货，同时众多外出务工人员返乡置业，多重力量汇聚使得新推续推达到50.88万㎡，创历史新高;2月份为传统淡季，供求迅速回落，为09年来新低;3月份楼市活跃度逐步回升，开盘、发卡等活动日渐增多。

3.1.3 板块供求

一季度住宅市场供应板块分布最明显的特点是城乡结合区域供应集中释放，象湖、莲塘和新建板块供应面积均在10万㎡以上，分列前三位，累计占总量的59.03%，环比、同比提高8.84和24.09个百分点。

从销售情况上看，市中心、朝阳洲、京东和新建板块不分仲伯，但是市中心板块无疑吸引了更多的关注。

随着万科、家乐福等巨头落户青云谱，青云谱片区房地产开发也迎来了更大的发展机遇。

昌北板块销售率偏低受南天阳光影响较大，该楼盘一直以品质取胜，之前保持着良好的销售率，本次销售率较低主要是因为：

大体量推盘，1月9日项目推出420套房源，供应面积达到4.21万㎡;开发商有惜售心理，多层均价达到4400元/㎡。

2、第一季度市场4P分析

（一）PRODUCTS-----产品性能分析

3.2.1.1 户型

从上图可以看出，今年一季度户型全系供应，比上年同期增加了七房和别墅，比上季度增加了别墅。

但是户型供应更加集中，二房、三房供应比例达到84.93%，比09年全年水平提高7.65个百分点，其他户型供应比例无一超过5%。

从销售上看，二房、三房销售平稳，销售率在64%左右。

一房和五房受单个楼盘影响较大，一房的供应主力为联发广场克拉公寓，万元奢装公寓的高端形象，CBD核心、江景等资源吸引了大量投资者;出五房产品的楼盘主要是绿地中央广场和世纪风情，前者已经成为南昌豪宅的标杆，深受富豪们的追捧;世纪风情五房产品为临湖花园洋房，拥有开阔的视野和优秀的景观。

3.2.1.2 平均面积

从上图可以看出，一房到四房的户型平均面积环比、同比均有不同程度下降，五房以上户型平均面积环比有所增加。

数据表明，满足首次及改善型需求的户型越来越紧凑实用，满足舒适型和享受性需求的户型越来越宽阔舒适。

3.2.1.3 各面积区间环间供销套数对比

2010年一季度南昌住宅市场供应6840套，销售4489套。

面积区间70～90㎡供销套数排名第一，该面积区间户型设计以二房为主，但是出现了越来越多的小三房，也有少量通过赠送面积实现二房的一房产品。

3.2.1.4 建筑形态成交对比

从上图可以看出，多层、小高层、高层供应面积依次递减，与上年同期截然相反。

多层同比增加12.35万㎡，增加了111.76%;高层供应面积减少14.88万㎡，减少了一半多。

今年一季度，众多外出务工人员返乡置业，城乡结合部的象湖、莲塘、新建等板块楼盘集中供应，大多以多层为主，而原来以高层为主的市中心一季度供应全部来自青云谱片区，也是多层产品占多数。

从销售情况上看，公寓产品78.24%的销售率独占鳌头，推出公寓产品的皇冠国际和联发广场分别位于赣江两岸，都有着独特而丰富的江景资源，且均为精装修房源，在目前南昌高端公寓市场稀缺的形势下，公寓的投资价值被众多购房者认可。

其他户型销售情况相对平稳。

（二）PRICE----产品价格分析

3.2.2.1 第一季度市场价格纵向对比

从上图可以看出，本季度开盘楼盘均价相比上季度保持平稳，成交均价上涨了约60元/㎡，但是同比上涨幅度达905.21元/㎡，上涨了23.89%，上涨幅度较大。

09年一季度，受政策影响，南昌楼市降价风潮已经从最初的象湖、莲塘等周边偏远板块传到市中心、青山湖等板块，09年一季度是南昌楼市近年的低谷。

3.2.2.2 近期内月度价格横向对比

1月份，虽然周边板块象湖、莲塘和新建等板块供应比例较大，但是联发广场、绿地中央广场和绿地香颂均价都在9000元/㎡以上，其中绿地中央广场均价达到了17000元/㎡，南昌高层最高均价直奔2万元大关。

2月份，象湖、莲塘、新建和湾里板块供应占总量的85%以上，直接拉低了2月份的整体均价。

3.2.2.3 板块间横向对比

从上图可以看出，市中心、朝阳洲和红谷滩板块均价与实际情况有一定的偏差，其他板块基本吻合。

一季度市中心3个开盘楼盘全部位于青云谱片区，因此价格较低;红谷滩板块有5个楼盘开盘，其中绿地香颂、中央广场和联发广场均价全部在9000元/㎡以上，中央广场均价更是达到17000元/㎡，拉高板块整体均价;朝阳洲板块只有皇冠国际1个楼盘开盘，而且是有着一线江景的精装公寓。

3.2.2.4 各价格区间环间供销套数对比

从上图可以看出，价格区间2500～4500元/㎡供应套数占总量的70%以上，与板块供应相对应。

但是并不意味着售价越低销售的就越好，价格区间2500～3500元/㎡的销售率只有54.59%，排在最后一位，而价格区间8000元/㎡以上以82.09%高居榜首。

价格在8000元/㎡以上的楼盘有皇冠国际、联发广场、中央广场和绿地香颂四个楼盘，这四个楼盘要么占据全市独一无二的资源、地段，要么产品开创南昌新例，销售喜人。

四、南昌楼市展望

土地供应回落，红谷滩和昌北是供地重点

09年第四季度和本季度南昌供应土地3346.254亩和2758.146亩，经过了连续两个季度大量供地，预计下季度南昌土地供应将有所回落，预计供应不会超过1600亩，红谷滩和昌北是下季度供地的重点方向。

编号JDG1006和JDP1009地块虽然面积较小，但是地段优越，对中小开发商有很大吸引力。

新盘老盘汇聚，供应面积超百万

从去年下半年开始，楼市逐步火热，开发商们也加快了工程进度，经过近一年的时间，新房源将在5、6月份集中供应。

同时，第二季度为传统旺季，众多新盘也将择机入市。

预计第二季度将有57个楼盘开盘，其中新盘6个，比本季度增加20个和3个，基本与09年第四季度持平，预计供应面积将在百万以上。

红谷滩、象湖和莲塘是供应的重点

从预计下季度入市项目一览表中可以看，红谷滩、象湖和莲塘板块将有14个、11个和9个楼盘开盘，占总数的六成以上。

红谷滩自09年第四季度以来无房可售的现象将明显消除，除了新地阿尔法、奥克斯盛世经典等纯新盘外，像东方海德堡、名门世家等长时间未开盘的楼盘也将争相入市。

高层供应为主，电梯多层成为亮点

在预计开盘中，所推产品为高层楼盘数量达到20个，预计高层供应面积将占总量的40%左右。

电梯多层成为新亮点，此前南昌推出电梯多层的只有绿湖豪城、中大青山湖和红谷一品，下季度绿湖豪城、新地阿尔法和中兴和园将共同推出电梯多层。

别墅产品越来越稀缺，下季度只有保利一个楼盘将推出别墅产品。

房价继续上涨，整体均价约5500元/㎡

今年一季度，象湖、莲塘和新建等低价板块供应量占总量的近6成，拉低了整体均价。

下季度市中心和红谷滩等高价板块楼盘集中入市，其中预计均价在5500元/㎡以上的楼盘有22个，均价在6500元/㎡以上的楼盘有13个，这将直接提高整体均价，预计整体均价将在5500元/㎡左右。