北京商业地产分析.docx

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北京商业地产分析

北京商业地产分析

随着中国经济日益繁荣进展，消费文化日趋多元化，定向消费市场的潜力庞大。

精品百货和主题商场的进展保持着平稳增长态势，社区商业也渐露锋芒。

近年来，国内高收入阶层数量显著增加，居民消费观念日趋成熟，现有的商业物业市场日显匮乏。

借此东风，越来越多的住宅开发企业也开始了商业地产的开发工作，但由于专业商业开发知识的匮乏，众多房地产专业人士意识到，要成为这场猛烈的竞争中最后的生存者，就必须直面市场规那么的改变，积极做好应对预备。

商业地产是房地产市场进展到一定时期的产物，以商业运营为主体，地产开发为依靠的一种开发经营模式，是房地产行业的一个重要分支，它的运作过程相对与房地产开发是比较复杂的。

一些市场嗅觉度敏捷、有创新意识的地产商较早转行，涉足商业地产领域。

随后而来的，是相当一批地产商，其中多为有实力的品牌地产商，纷纷从住宅地产开发转做商业地产开发。

一时刻，商业地产投资滚滚而来，大型商业设施八面开花，导致商业地产市场显现局部投资过热的不良势头。

伟业商业作为专业的商业房地产、商业营销策划顾问公司，具备国内最强的系统营销策划模式和丰富的操作体会。

作为业内的资深专家，靠着多年来对近百个商业项目的成功操作体会，伟业商业对北京以及其他特性化的商业进展都市一直保持着高度的关注，并进行着深入的研究。

为了让中国商业地产更加和谐稳步的进展。

使开发商、投资者更加了解其商业进展特性所在。

我司现将2002——2005年北京商业进展各项数据及特性分析公布如下。

第一部分：

分析目的和缘故

商业房地产作业房地产市场重要的组成部分，在现今的市场地位愈加重要，随着市场扩大，商业市场的进展，猛烈的竞争，商业市场愈发受到如进展商、零售企业、投资者、各专业公司以及对行业紧密关注的相关人士及团体的重视。

分析商业房地产行业的现状，推测出北京市商业地产06年进展的趋势，总结行业的进展规律，从而对商业项目的开发作出前置性的推测，对项目的操作作出应有的指导意义，是对行业研究的意义所在，这也是此次白皮书发表的初衷。

伟业商业期望通过自身对北京市近几年商业市场跟踪研究分析，结合多年市场运作体会的基础上，分析总结近几年北京市商业市场的总体情形及区域特性，将自身的研究成果运用于项目的操作，以推动行业市场的进展，并对市场的良性进展作出应有的奉献。

第二部分：

分析的范畴和内容

本次分析的基础数据来源于北京伟业多年来从事商业地产领域的顾问策划工作中积存的商业项目统计数据库，并从«北京市商铺大全»中抽取近年来开发的367个项目进行分析，贴近市场，贴近商业地产开发商，从实际的项目动身，结合北京市商业市场和地产市场的进展状况，敏捷和求实的分析北京市及各个区的商业地产现状和进展趋势。

本次数据分析的范畴及内容确定

 分析时刻段的确定⌝

为了便于数据的比较及数量的有效性，我司将白皮书的分析范畴时刻段确定在2002年——2005年之间。

通过对这一时段内北京商业地产的进展变化来对其特性进行深入研究，从而对以后进展趋势进行有效的展望。

 所分析项目来源及数量的确定⌝

本次白皮书的分析内容来源，为伟业商业自近年以来所收集到的北京商业开发楼盘数据〝伟业商铺大全〞，抽样的总共数量为367个楼盘。

 所分析项目体量确定⌝

由于北京商业目前的火热开发状况，使得许多项目不能代表都市商业进展特性〔例如众多小型零时商业个体〕，对此，我司在进行分析之前对其商业进行了选择〔要紧选择原那么为项目商业体量〕，我司确定，所分析商铺体量均在5000平米以上。

 所分析的商业类型划分确定⌝

为了使分析更加明晰，我司将商业地产的物业类型和商业业态做了统一划分，将商业物业类型划分为独立集中商业、社区商业、写字楼底商等；将商业业态划分为餐饮业、娱乐业、服装业、超市、百货、专业市场等。

按照商业项目建设规划情形，我们又能够将商业物业分为待建、未建和已建。

第三部分：

要紧分析内容

Ⅰ北京市商业市场分析

商业与房地产是两个截然不同的概念，我们所说的商业更多的是指一种虚无的事物，它包括零售、批发、服务等一系列内容，属于经营方式的一种描述；而房地产那么属于不动产的范畴，具有不动产的所有属性，以一种实物的形状被大众所认知。

商业地产，商业是内因，地产是外因。

商业地产的进展其内在因素是商业市场进展的一种直观表现。

因此，在研究商业地产的过程中，我们第一来分析的是北京市的商业市场进展情形。

一、 北京商业物业进展整体概况

2000年以后，京城商业整风光貌有了较大改观。

商业街和专业市场调整改造步伐加快，定位清晰准确，经营特色初步显现。

王府井、西单灯要紧繁华商业区顺利完成了新一轮的调整改造，而形成京城〝主流〞商业街区。

重点商业企业的〝错位经营〞，结果调整取得新进展，多个专业经营商业区脱颖而出，形成个性鲜亮的特色商业街、酒吧街、餐饮街、电子街、茶叶街等。

大型现代化商厦，连锁超市，便利店等星罗棋布，表达出北京商业格局逐步走向成熟，行业结构日见合理，让宽敞投资者在必要与补充之间取得平稳，而消费者更能够从中增加选择的余地。

依照商业物业发达国家或地区进展规律能够看出，从简单的房地产项目配套物业进化成为具有独立经济形状的物业主体，北京商业物业的进展目前差不多经历了4个进程。

二、 北京商业物业经营概况

2.1综述

从北京市2003年消费市场分析，全年实现社会消费品零售额1916.7亿元，增长14.5%，扣除价格因素，实际增长16.6%。

结构升级成为推动消费需求增长的重要因素，消费热点要紧集中于住房、交通和通信等领域。

全年销售各类汽车40.8万辆，实现零售额305.2亿元，分别增长56.6%和51.2%。

城镇居民人均消费支出11123.8元，增长8.1%。

其中，服务性消费比重达到30.3%，与上年差不多持平；城镇居民人均用于交通通信方面的支出1688.1元，增长32.8%。

农村居民家庭人均消费支出4655.3元，增长10.7%，扣除价格因素，实际增长11.7%。

全市最终消费率为53.1%，比上年提高1个百分点。

92年以后，京城大型商厦连续拔地而起，截止到97年，大小商厦超过百家。

但随着市场逐步成熟，消费者消费意识不断增强，消费更加理性化，加之亚洲进入危机的报复，导致经济衰退。

因此98年一些经营治理不善的大兴商厦开始接连倒闭，如纤村百货、海兰云天等。

还有部分大型商厦被迫转型为小商品市场，如万通世界等。

通过几年来市场的选择，到2003年京城具有代表性的大型商厦有三、四十家。

近两年，京城内、合资大大小小连锁超市也不断进展壮大，店铺遍布京城，数量超过千家。

另外行业细分的现象日见普及，几乎一夜之间，所有场主都有在做〝高精尖，大而全〞的专业主题商场的盘算，如电器城、家居城等，使京城商业竞争更加猛烈。

面对猛烈的竞争，商家采取各种形式的降价促销活动，导致销售利润下降，因此说：

商业经营差不多进入了微利时代。

2.2商业业态供需状况分析

现时期，北京市商业物业市场供应结构出现出多元化趋势，从现代化大型购物中心、中档、高档综合性商场、大型、中型、小型超级市场、不同业态之专业市场等到各种中、小型专业店、专卖店都有不同程度的供应和需求。

大型商场的数量增长有限，但所占面积比重相对较大。

2002年北京市新开业之大型商场有安贞华联、方庄贵友、亚运村华堂、庄胜崇光二期等，消化了大量的市场供应面积，累计超过20万平方米。

相对而言，小型商业场所和中、小型店铺的数量增长速度较快，同时年租赁成交量较大，对商业物业的供应、需求增长较大。

按行业划分，北京市对商业物业的消费集中在超市连锁业、餐饮服务业、服装服饰业等行业，具体市场状况如下表所示。

三、北京市居民消费状况

3-1居民收入水平

2004年北京都市居民人均可支配收入15637.8元，比上年实际增长11.5%。

人均消费支出为12200.4元，比上年实际增长8.6%。

由于粮油及相关副食品价格上涨，都市居民恩格尔系数为32.2%，比上年上升0.5个百分点。

3-2居民消费水平

2004年北京市居民消费价格指数为101%，高于上年0.8个百分点，比全国低3个百分点。

其中，食品类价格上涨最多，达到4.8%；2005年居民消费价格上升的拉动力将强于抑制力，加之2004年价格上涨的滞后阻碍，北京市居民消费价格总水平将出现稳中有升的态势，估量全年居民消费价格指数在103%左右。

3-3居民消费结构

2004年消费品市场稳中见旺。

批发零售业实现增加值263.7亿元，比上年增长6.8%。

全年实现社会消费品零售额2191.8亿元，增长14.4%。

其中，吃类商品零售额610.8亿元，增长22.7%；穿类商品零售额242.1亿元，增长15%；用类商品零售额1224.6亿元，增长8.2%。

居民消费结构稳步升级，汽车、家居、通讯类商品消费快速增长。

全年销售机动车44.7万辆，比上年增长9.8%。

其中，新车30.4万辆，增长3.9%；旧车14.3万辆，增长24.8%。

北京社会消费品零售额构成〔按用途分类〕

四、 关于对北京市商务局«05年北京市商业白皮书»的分析

北京市商务局、市进展和改革委员会正式印发了〝北京市流通业进展分类指导名目〞。

那个被人们称为〝北京商业白皮书〞的名目已是第五次印发，它明确指出了05年鼓舞和限制进展的商业项目。

尽管，商业的进展有一定的自然性，但随着都市理性化的进展不断深入，政府对商业的规划和良性的进展起到了一定的指导作用。

该书列出了鼓舞进展的商业业态及设施、商业中心和商业街区建设、物流配送与批发体系建设、农产品流通、商业新技术应用、流通服务行业、新型营销方式、循环经济项目等九大类鼓舞进展的项目,将对企业投资商业起到引导作用。

                             北京市商务局05年初公布的«05年北京市商业白皮书»原文

北京市商务局去年颁布的«2005年北京商业白皮书»明确列出鼓舞商业设施专业规划设计、商业经营治理咨询、商业信用评判中介组织、商业开发商、商务专业服务、商业房地产信息服务等〝商业经营治理咨询〞、〝商业开发商〞等行业的进展,鼓舞商业房地产开发商进行投资的前期调研。

并对北京各区域的商业进展提出了指导性意见，原文如下：

                       北京市商务局关于印发北京市流通业进展分类指导名目〔2005年〕的通知

京商规字[2005]10号

各有关单位：

　依照新的北京都市总体规划要求，为合理引导社会投资方向，加快流通业结构调整和功能水平提升，促进北京流通业连续、和谐、健康进展，构建适应人民生活水平提高、满足首都现代国际都市进展需要的现代流通服务体系，特制定本分类指导名目。

一、北京流通业进展趋势及特点

相伴首都经济进展，北京市流通业进展出现以下进展趋势：

〔一〕市场规模逐步扩大。

2004年，北京全市商品销售总额达到5428.9亿元，比上年增长18.4%，全年社会消费品零售额实现2191.8亿元，实际增长14.4%，连续8年保持两位数增长，北京已成为我国北方重要的市场中心。

能够预见，今后几年北京市场将连续保持这种势头，规模将会连续扩大。

〔二〕社会投资商业积极性较高。

随北京都市建设的步伐加快，大型商业设施建设也有较快进展。

至2004年底北京市已建成开业营业面积1万平方米以上的大型店铺116家，营业面积约281万平方米。

随着北京市场进一步开放，国内外闻名零售企业进入北京速度加快，全市经批准已运营外商投资商业企业26家，开设零售店铺139个，营业面积107万平方米左右。

估量借助奥运会商机，专门是都市总体规划修编后，众多新城和新的功能区域的确定，商业设施将会进入新一轮建设高潮。

同时，至2004年底全市空置一年以上的商业营业用房面积达20万平方米左右。

〔三〕现代流通方式快速进展。

随着流通现代化不断推进，现代流通方式快速进展。

至2004年底，各类连锁店铺累计达到5159家，连锁企业实现零售额635亿元，占全市零售额的比重达到29%。

现代物流业进展速度加快，物流专业化、社会化特点有所增强，实力水平和服务能力稳步提高。

同时，随着物流进展规划的实施，物流基地等公共物流区建设步伐加快。

以后几年，物流节点空间布局调整、资源整合和社会化、专业化物流进展将连续推进。

〔四〕新区、郊区、社区将为商业提供新的进展空间。

新的都市总体规划提出将北京建成宜居都市，进展社区商业是方便居民生活、提高生活品质和建设宜居都市的有效载体，目前社区商业服务业虽有较快进展，连锁超市、便利店覆盖率达到85％左右，但在一些新区、郊区、社区商业仍旧不足，总体看社区商业还有专门大进展空间，是以后都市商业进展重点，并已逐步成为商业投资新热点。

二、2005年北京流通业进展原那么和重点

2005年北京市流通业将坚持科学进展观，以筹办2020年奥运会为契机，积极推进现代流通方式进展，加快流通产业调整升级，完善便民服务体系，加强市场调控，规范经营秩序，强化规划的引导作用，营造良好的进展环境，保持城乡市场的繁荣稳固。

2005年重点鼓舞进展符合国家产业政策和新的北京都市总体规划、商贸流通进展规划的要求，适应首都经济进展需要的行业、基础设施建设项目、营销方式、技术；限制进展不符合国家产业进展政策、不适应北京都市进展需要的行业和商业建设项目。

对属于鼓舞进展的，政府将在政策和谐、资金扶持等方面给予必要的支持；对属于限制进展的，有关部门将采取有效地措施予以限制；关于不符合首都经济进展需要和违反都市规划、产业规划的项目，将予以禁止。

五、 零售业对外开放对北京市商业市场的阻碍分析

中国自1992年开始进行零售业对外开放试点。

十几年来，商业对外开放吸引了外资，引进了先进的经营理念、流通方式和营销技术，大大推进了中国零售业的现代化进程，满足了人民群众的消费需求，也带动了中国消费品的出口。

实践充分证明，中外企业通过商业对外开放，实现了互利合作、优势互补、〝双赢〞进展。

截至2004年底，经正式批准设立的外资商业企业314家，合同利用外资51.8亿美元，开设店铺3997个，营业面积约920万平方米。

列入2004年«财宝»500强的商业零售企业中，有11家已在中国开设店铺，其中包括亚太零售商联盟成员地区的日本永旺、伊藤洋华堂、大荣等公司。

2004年外资商业占消费品零售总额的比重，大约在3%左右。

外资商业比重北京为8.1%、。

全国商业利用外资累计合同金额，占全部利用外资累计合同金额的0.5%。

2004年12月11日起，中国取消了对外资商业的地域、股权和数量限制，显现了一些新的情形和动向。

一、外资商业企业申报数量明显增加　

2005年1～6月，商务部已批准设立外资商业企业245个，为2004年全年批准设立企业的近6倍，相当于商业对外开放前12年总和的78%。

其中，零售〔含批零兼营〕企业59个，为2004年批准的零售企业的1.9倍。

二、外商独资企业明显增加　

2004年底取消对外资商业的股权限制后，今年1～6月新批准了216个外商独资企业，占全部新批外资商业企业的88.2%。

其中，新批的59家外资零售企业中，外商独资企业38家，比重为64.4%。

三、外资批发企业明显增加　

2003年底开放批发经营后，2004年批准设立11家外资批发企业。

今年1～6月共批准186家批发企业,占新批准企业总数的75.9%。

四、外资并购案例明显增加　

今年上半年，商务部已批准家乐福等外资企业的并购项目8个。

此外，英国百安居公司从境外收购了德国欧倍德公司在国内开设的25个大型建材专业店。

英国TESCO公司从境外收购了国内〝乐购〞25个大型超市50%的股份，并正式入驻北京，据伟业商业进展中心可靠消息，乐购差不多与北京一家知名房地产公司签署协议，入驻北京东四环的一个大型商业项目一至三层，协议面积19000平米。