购房合同存在霸王条款需要退房.docx

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购房合同存在霸王条款需要退房

购房合同存在霸王条款需要退房

　　篇一：

房产合同霸王条款

　　工商局公布购房合同“霸王条款”霸王条款一：

迟交首付认购定金不退

　　买房时，从支付定金之日算起，若是5个工作日内未能按时签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，商家则有权单方面解除商品房认购或订购合同，前期支付的定金则不予退还。

　　点评：

认购或订购合同等是意向合同，此条款仅对买受人未能签订合同情况进行约束，未对出卖人进行约束，双方权利义务不对等。

　　霸王条款二：

面积误差超3%不能退房

　　合同规定：

面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款;面积误差比绝对值超过3%的，买受人不得退房,产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由买房人补足;超出3%部分的房价款由出卖方承担，产权归买房人。

　　点评：

您的购房合同中若真有这一条，那就是遭遇霸王条款了，因为这些规定排除了消费者在面积误差比绝对值超过3%的赔偿请求权或解除合同的权利。

霸王条款三：

违约金竟有“双重标准”

　　买房者逾期缴款，每天要支付总房款万分之五的违约金，而开发商逾期交房，每天只要支付总房款万分之一的违约金，同样，您买房若是违约，要缴纳百分之五的违约金，开发商违约则只要支付总房款百分之一的违约金。

　　有时您还会在合同中看到，如果买房者逾期缴款超过60天，开发商有权解除合同，可开发商逾期交房超过90天，买房者才有权解除合同。

　　点评：

买卖双方违约金数额不一致，违反了《合同法》第五条的公平原则及《消费者权益保护法》第十条“消费者享有公平交易的权利”之规定。

　　霸王条款四：

交房不符约定不愿赔差价

　　在交接房屋时，会有些买房者发现房屋的设备、装饰与双方约定的不一样，但是一些合同中的条款房产商会以继续完善、协商处理打发消费者，而最多是出卖人提供临时水、电等，对于设备装饰的差价赔偿却置之不理。

　　点评：

这种合同出卖人除承担继续完善的责任外，还应当承担相应的赔偿责任。

国家工商总局、建设部联合监制的《商品房买卖合同示范文本》第十三条就明确要求出卖人未按约交付装饰、设备时应当赔偿买受人双倍的装饰、设备差价。

　　霸王条款五：

出现争议限定诉讼地点

　　一些合同中规定对于协商不成的纠纷，消费者只能在当地人民法院起诉。

　　点评：

虽然《民事诉讼法》规定了合同争议的当事人可以约定管辖权的法院，但约定的基础是双方协商合意的结果。

限定卖方所在地法院的格式条款，一方面限制了消费者寻求救济的渠道;同时可能由于消费者不与卖方在同一地，消费者的经济负担会加重。

　　霸王条款六：

虚假宣传开发商不担责

　　合同指出：

开发商约定在本合同的签订之前对本房屋及本房屋的相关事项以及文字、图片、模型、口头描述等方式所作的广告宣传和印刷品仅为邀请，不具有要约效力，甲乙双方的权利义务以本合同之明确约定的内容为准。

　　点评：

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定：

“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就

　　商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

”开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的，应对虚假宣传承担违约责任。

　　篇二：

典型房地产交易合同霸王条款

　　典型房地产交易合同“霸王条款”忽悠手法面面观

　　前言

　　维护公平公正的房地产市场交易秩序，是建设和谐社会的关键，也是广大消费者的迫切要求。

2007年以来，大田县工商局发挥部门职能作用，进一步贯彻《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》和《福建省实施（消费者权益保护法）办法》，依据职责，在全县开展了一系列房地产专项整治工作，加大了对房地产市场交易秩序的监管力度，努力创造公平、诚信、和谐的消费环境。

近五年来的房地产专项整治，主要以房地产开发商、房产中介机构、物业企业为对象，严厉查处利用合同不平等格式条款、虚假违法广告等侵害消费者合法权益的行为，保护守法房地产经营者及广大消费者的合法正当权益取得阶段性成效。

现将近年来我县工商部门纠正及查处的房地产不平等格式条款列举如下，广大消费者在日常消费中如遇到合法权益被以下不平等格式条款或类似条款以及其他行业不平等格式条款侵害的情况，可向工商局举报投诉。

　　小贴士：

什么事“不平等格式条款”？

　　《合同法》第三十九条第二款规定：

“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。

当格式条款提供方将免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容使用于格式条款，那么格式条款就违背了《合同法》第五条所规定的“当事人应当遵循公平原则确定各方权利和义务”的重要原则，失去了合法性和公平性，成为不平等格式条款，也就是我们俗称的“霸王条款”。

　　不平等格式条款及点评

　　不平等格式条款1：

“该商品房所在楼宇的屋面使用权属于出卖方，该商品房所在楼宇的外墙面使用权属于出卖方，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属于出卖方”。

　　工商部门点评：

《物业管理条例》第五十五条规定，“利用物业共用部位、共用设施设备惊醒经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。

业主所得权益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。

建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条第一项规定，“商品房的外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半计入整幢商品房的公用建筑面积”。

根据上述规定，商品房外墙面的所有权和使用权属于该幢商品房的全体业主共同所有。

该条款违背《合同法》第三十九条第一款所规定的公平原则，违反了上述规定，剥夺了业主拥有的对商品房外

　　墙的合法所有、使用及权益权，属于违反法律、法规，排除消费者合法权利的不平等格式条款。

　　不平等格式条款2：

开发商单方事先在《商品买卖合同》合同示范文本有关空白处自行填写减轻自身的责任，加重了消费者责任的不平等格式条款作为必须项。

如：

《商品买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任“逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。

出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付支付违约金。

买受人愿意继续履行合同的，经出卖方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应款之日止，买受人按日向出卖人支付预期应付款万分之叁的违约金”，与《商品买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的%向买受人支付违约金。

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限和第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付预期已付款万分之贰（该比率应不小于第七条中的比率）的违约金”进行对比，违约金不对等，约定的比率显失公平，畸轻畸重，消费者支付的违约金比率高于开发商支付给消费者的违约金，显然违背了《合同法》第三十九条第一款所规定的契约公平原则，规定消费者支付的违约金或损害赔偿金超过合理数额，属于违反法律规定，免除经营者责任，排除消费者合法权利的不平等格式条款。

　　不平等格式条款3：

在《商品房买卖合同》附件六：

补充协议第二天“买受人逾期办理按揭贷款手续的违约责任”的第1、2、3、4项中约定的违约金，同样要求消费者支付违约金的比率大大高于《商品房买卖合同》中因逾期交房、不能按合同约定的商品房质量或使用功能交付商品房、不能按合同约定的期限办理产权登记消费者要求退房开发商违约所支付给消费者的违约金比率，违约金比率显失公平，违背了《合同法》第三十九条第一款所规定的契约公平原则，规定消费者支付的违约金或损害赔偿金超过合理数额，属于违反法律法规，免除经营者责任，排除消费者合法权利的不平等格式条款。

　　不平等格式条款4：

在《商品房买卖合同》附件六：

补充协议第五条“退房违约。

签订本《商品房买卖合同》后，若买受人提出退房的，买受人应按所购房产总价款的30%支付出卖人违约金，并承担由此产生的相关费用?

?

”，该条款未考虑到消费者为什么要求退房的情形，简单粗暴单方强行规定只要消费者提出退房，就要支付总房价款30%违约金。

该条款违背《合同法》第三十九条第一款所规定的契约公平原则，单方免除了因开发商的过错应承担退房责任，属于违反法律法规，免除经营者自身责任，限制消费者获得违约金及其合理赔偿的不平等

　　格式条款。

　　不平等格式条款5：

在《商品房买卖合同》附件六：

补充协议第七条“交接。

买受人应在接到出卖人交房通知书之日起，三日内到指定地点办理该房屋交接手续，逾期超过30日未办理房屋交接手续，视同于交接，并从逾期之日起按日支付给出卖人总房价款万分之一的代管金。

”该条款属于强行交房条款，将未及时办理交房手续的责任或者商品房达不到交付使用条件应由开发商承担的责任全部规责于消费者，并且附加收取代管金等其它不合理条件，违反了《福建省实施（消费者权益保护法）办法》第十七条规定，属于违反法律、法规，加重消费者责任的不平等格式条款。

　　不平等格式条款6：

《商品买卖合同》第八条支付期限中“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、为配合政府的法规、规章、通知或市政规划、基础设施变更而引起的延误如：

停水、停电及交通管制等；3、遭遇大雨、暴雨及六或六级以上大风、36℃以上高温等影响施工停止或进度缓慢的气象因素，遭遇重大传染病等突发事件的”。

　　点评：

《合同法》第118条规定，“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻给对方造成的损失，并在合理期限内提供证明”。

告知期限太长，不利于买受人及时做出是否退房的选择，影响到买受人已付房款的银行利息损失，合理的告知期限应为15日之内；同时，该条款的第2、3项的情形是可预见的，可避免、可克服的客观情况。

这是开发商单方在扩大自己的免责范围，属于违反法律规定，免除经营者自身责任，规定消费者承担应由经营者承担的经营责任风险，限制消费者获得逾期交房违约金及其他合理赔偿的不平等格式条款。

　　不平等格式条款7：

《商品房买卖合同》附件四：

合同补充协议第五条“出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传广告等，除有特别说明外，均仅供买受人购房参考，不得视为合同内容条款”。

　　点评：

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三天规定：

“出卖人就商品房开发规划范围内的忘怀及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。

该条款混淆要约与要约邀请的法律概念，利用法律术语玩文字游戏，属于违反法律规定，免除经营者责任的不平等格式条款。

　　不平等格式条款8：

“交房通知由出卖人根据合同地址以挂号信形式发出，

　　并在出卖人销售部张贴公告，告知之日起三个日历日后视为送达；买受人延期办理交房手续的，视为该商品房已按期交付”。

　　工商部门点评：

该条款是强行交房条款，剥夺了消费者对商品房的审验和拒绝权，违背了《合同法》第三十九条第一款所规定的公平原则，属于违反法律规定，免除经营者责任、排除消费者合法权利的不平等格式条款。

　　不平等格式条款9：

“因遭受不可抗力而导致的违约行为，出卖人不承担违约责任，不可抗力因素包括但不限于：

自然灾害、战争爆发、政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。

出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房”。

　　工商部门点评：

《合同法》第一百一十七条第二款规定，“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。

该条款对“不可抗力”作任意扩大解释，扩大了经营者的免责范围，属于违反法律规定，免除经营者自身责任，规定消费者承担应当由经营者承担的经营责任风险的不平等格式条款。

　　不平等格式条款10：

“买受人不管因何种原因退房时，若房屋已装修，出卖人不承担装修的费用及其损失”。

　　工商部门点评：

该条款违背《合同法》第三十九条第一款所规定的公平原则，单方面免除了因开发商的过错应承担的退房责任，属于违反法律规定，免除经营者自身责任，限制消费者获得违约金及其他合理赔偿的不平等格式条款。

　　不平等格式条款11：

“因市政规划变化，消防等其他非出卖人的原因所做的设计变更，买受人无权选择解除合同，出卖人也可不再另行通知买受人”。

　　工商部门点评：

设计变更属于合同的重大变动，出卖人应通过合理的方式通知买受人。

该条将第三人造成的合同变更的责任转嫁到买受人头上，并限制了买受人解除合同的权利，免除了出卖人应承担的责任。

属于免除经营者责任，限制消费者依法解除合同权利的不平等格式条款。

　　不平等格式条款12：

“出现不可抗力的情况时，合同履行期限自然顺延，出卖人不须通知买受人”。

　　工商部门点评：

《合同法》第一百一十八条规定，“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。

该条款属于违反法律规定，免除经营者应当承担的合同基本义务的不平等格式条款。

　　不平等格式条款13：

“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款

　　的%向买受人支付违约金”。

　　工商部门点评：

《商品房销售管理办法》第三十四条第二款规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。

该条款违背《合同法》第三十九条第一款所规定的公平原则，擅自将需要由出卖人提供的资料报备时间延长至360日，且限制了消费者解除合同及获得赔偿的权利。

属于违反相关法律规定，限制消费者解除合同及获得赔偿的权利，免除经营者在法定期限内提供相应资料义务的不平等格式条款。

　　不平等格式条款14：

“逾期付款超过30天，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，出卖人应当退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”。

　　工商部门点评：

该条款违背了《合同法》第三十九条第一款规定的公平原则。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“出卖人迟延支付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。

该条款一方面未作催告规定，预先拟定双方不平等的逾期天数；另一方面在违约金的规定上显失公平，属于违反法律规定，规定消费者支付的违约金超过合理数额的不平等格式条款。

　　不平等格式条款15：

“买受人在接到出卖人入户通知之日起15日内，到指定的地点办理房产的入户手续，逾期不办理的，视为已同意入户。

买受人除应支付物业管理费外，从逾期之日起每日按该房产总价款的万分之二向出卖人支付代管费”。

　　工商部门点评：

该条款将未及时办理入户手续的责任全部归于买受人，且附加收取物业管理费和代管费等其他不合理条件，违背《合同法》第三十九条第一款规定的公平原则，违反了《福建省实施（消费者权益保护法）办法》第十七条规定，属于违反法律、法规，加重消费者责任的不平等格式条款。

　　不平等格式条款16：

“出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定的标准。

达不到约定标准的，出卖人应整修或更换至本合同约定标准”。

　　工商部门点评：

按照该条款规定，出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准

　　篇三：

买房合同要注意的霸王条款及风险防范

　　买房合同要注意的霸王条款及风险防范

　　本文来源“民事审判参考”

　　霸王条款一：

“本广告为要约邀请，一切图片、文字说明以合同为准。

”专家点评：

《合同法》第15条第二款规定：

“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

”根据最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定情形，该广告即使未载入合同，亦应当视为合同内容，如果违反，应承担违约责任。

　　霸王条款二：

“出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传广告等，除有特别说明的外，均仅供买受人购房参考，不得视为合同内容条款，出卖人享有最终解释权。

”或者“甲方提供的售楼资料及沙盘展示用于广告宣传，如乙方对于售房资料及沙盘和甲方有不同理解，甲方拥有最终解释权。

”专家点评：

根据上一条款的解析，广告即使未载入合同，亦应当视为合同内容，如果违反，应承担违约责任。

《合同法》第40条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

即经营者不得在格式条款中排除消费者解释格式条款的权利。

　　霸王条款三：

“本认购书签订7日内，认购人未能交纳首付款或与出卖人签订正式购房合同的，认购人所付定金不予退还。

”或者“乙方须在本协议签定之日起，XX日内到“XXXXX”售楼现场与甲方签定《商品房买卖合同》及其它相关文件;若乙方逾期未与甲方签订买卖合同，甲方有权将乙方所定的该套商品房另行销售而无需告知，本协议自动作废，且上述定金不予退还。

”

　　专家点评：

此条款仅对认购人未能签订合同情况进行约束，未对出卖方进行约束，双方权利义务不对等。

按照《商品房销售管理办法》第22条及最高法《解释》第4条规定，如因不可归责于当事人双方的事由导致合同未能订立的，出卖人应返还。

　　霸王条款四：

“楼宇屋面及外墙使用权不属于买受人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属出卖方。

”或者“出卖人有权无偿使用建筑外墙、屋面，用以标注本项目开放商名称、小区名称等，而不需要征得买受人的同意。

”

　　专家点评：

此条款侵害了业主权利。

《物权法》第71条明确规定业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

《成都市物业管理条例》

　　第49条规定：

通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。

　　霸王条款五：

“小区的道路或场地用于停放的车位，全部归出卖人，出卖人有权出售、出租。

”

　　专家点评：

此条款违反了《物权法》第73、74条，排除了业主占用、使用、收益、处分小区道路和车位的权利。

此外，《合同违法行为监督处理办法》第11条规定，经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中排除消费者应当享有的权利。

　　霸王条款六：

“因设计调整、气候变化等原因导致未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任。

”或者“政府行为导致工程施工期延长的，出卖人房屋交付时间相应顺延并免予承担逾期交房的违约责任。

”

　　专家点评：

《商品房销售管理办法》第30条规定：

未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。

设计调整、气候变化等原因不属于不可抗力范围，出卖人延期交房的，应视为违约。

　　霸王条款七：

“因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付房产总价款万分之一的违约金，合同继续履行。

若因买受人原因未能在出卖人通知入户之日起15日内，配合出卖人办理产权登记的，从超过之日起，每日按房产总价款的万分之五付给出卖人。

”专家点评：

买卖双方违约金数额不一致，加重了消费者责任，违反了合同法的公平原则，且排除了消费者变更或解除合同的权利。

　　霸王条款八：

“买受人违约或解除合同的，买受人按应付款的20%向出卖人支付违约金;出卖人违约或解除合同的，出卖人按应付款5%支付违约金。

”专家点评：

买卖双方违约金数额不一致，加重了消费者责任，违反了《合同法》的公平原则及《消费者权益保护法》第10条消费者享有公平交易的权利。

霸王条款九：

“买受人在办理入住手续时应缴纳物业、保险、公证、煤气、水、电、有线电视、固定电话、装修保证金等费用，否则不予办理入住手续。

”专家点评：

出卖人订立这样的条款，实际上是在免除自身的法定义务。

业主买了房子，出卖人就应该履行《商品房买卖合同》，在规定时间内交钥匙;而交纳物业、水、电等费用是业主与其他单位订立的另外一个合同关系，违反了《消费者权益保护法》第9条中“消费者享有自主选择商品或者服务的权利”的规定。

霸王条款十：

“买受人不管因何种原因退房时，若房屋已装修，出卖人不承担装修的费用及其损失。

”

　　专家点评：

“不管因何种原因”排除了消费者请求损害赔偿的权利，如因房屋质量不合格，根据《商品房销售管理办法》规定，买受人可以退房并请求赔偿。

并且违反了《消费者权益保护法》第11条“消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的，享有依法获得赔偿的权利。

”

　　霸王条款十一：

“买受人在接到出卖人入户通知之日起15日内，到指定的地点办理房产的入户手续，逾期不办理的，视为已同意入户。

买受人除应支付物业管理费外，从逾期之日起每日按该房产总价款的万分之二向出卖人支付代管费，或者有的合同约定出卖人可以解除合同。

”

　　专家点评：

此条款加重了消费者责任，违反了《合同法》第四十条规定。

根据《合同违法行为监督处理办法》第10条规定，经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中加重消费者依照法律法规不应承担的责任。

　　霸王条款十二：

“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，按照下列第2种方式解决。

1、提交仲裁委员会仲裁;2、依法向人民法院起诉。

”

　　专家点评：

依据《仲裁法》第2条、《合同法》第128条、《消费者权益保护法》第34条和《民事诉讼法》第13条，当事人双方可以选择通过仲裁方式解决纠纷，也可以通过民事诉讼的方式解决。

此条款开发商通过事先固化选项，擅自排除和剥夺了消费者选择合同争议解决方式的权利，违背了《合同法》、《民法通则》、《消费者权益保护法》等相关法律法规中关于公平、自愿的原则，违反了《四川省合同监督条例》第20条之规定。

此类条款在《商品房买卖合同》中有关“逾期付款责任、交房条件、逾期交房责任、面积差异处理”等具有多项可选择性条款时，出现的情形较多，开发商往往会在合同中通过印刷体对可选项进行事先选择固化，并对其他消费者可与开发商进行协商选择的条款用“X”予以固化，违背了《合同法》公平、自由的原则，排除了消费者的自由选择权。