天津市新建商品房预售资金监管办法.docx

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天津市新建商品房预售资金监管办法

津政办发 〔2008〕65 号

转发市国土房管局拟定的天津市新建商品房

预售资金监管办法的通知

各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：

　　市国土房管局拟定的《天津市新建商品房预售资金监管办法》已经市人民政府领导同志同意，现转发给你们，请照此执行。

　　　　　　　　　　　　　　　二○○八年六月二十六日

天津市新建商品房预售资金监管办法

第一条 为促进房地产市场健康发展，维护商品房交易双方的合法权益，规范商品房预售资金的监督管理，根据《天津市房地产交易管理条例》及相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市新建商品房预售资金的收存、支出、使用，适用本办法。

本办法所称新建商品房预售资金，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房出售给购房人，按照商品房买卖合同约定的房价款。

第三条 本市新建商品房预售资金监管，遵循专款专户、专款专存、专款专用的原则，采用全程全额的监管方式。

新建商品房预售资金监管期限，自核发商品房销售许可证开始，至办理房地产初始登记后止。

新建商品房预售资金应当用于购买开发建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费、其他相关费用。

支付以上建设资金仍有剩余的情况下可以偿还在建工程抵押贷款。

第四条 市国土资源和房屋管理局是本市新建商品房预售资金监管主管部门。

市房地产交易资金监管中心是本市房地产交易资金监管机构，具体负责新建商品房预售资金的监管工作。

第五条 本市实行新建商品房预售资金监管网络管理制度。

市房地产交易资金监管中心应当建立并通过全市统一的新建商品房预售资金监管系统，实施新建商品房预售资金网上监管。

第六条 房地产开发企业申请商品房销售许可证前，应当选择商业银行开户行开立新建商品房预售资金监管账户，并由市房地产交易资金监管中心、商业银行开户行、房地产开发企业三方签订天津市新建商品房预售资金监管协议。

房地产开发企业应当按幢或多幢开立新建商品房预售资金监管账户。

第七条 新建商品房预售资金监管协议主要包括以下内容：

（一）当事人的名称、地址；

（二）监管项目的名称、坐落；

（三）监管账户名称、账号；

（四）监管项目范围；

（五）新建商品房预售资金使用计划；

（六）违约责任；

（七）争议解决方式。

第八条 房地产开发企业签订天津市新建商品房预售资金监管协议时，应当向市房地产交易资金监管中心提供以下资料：

（一）经有关部门备案的施工合同及建筑材料、设备的购销合同等；

（二）建设工程规划许可证；

（三）标准地名使用证书；

（四）预算书；

（五）房屋建筑施工图；

（六）监管前项目付款明细。

房地产开发企业变更项目工程相关合同，应当向市房地产交易资金监管中心提供变更后的有关资料。

第九条 房地产开发企业应当在使用新建商品房预售资金前，向市房地产交易资金监管中心提供用款计划，并按计划分次申请用款。

用款计划应当按建设工程形象部位完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点制定。

使用新建商品房预售资金支付管理及营销等费用的，按每次支付的施工款的5％同时计提。

使用新建商品房预售资金支付法定税费的，按实际发生情况随时申请。

第十条 购房人应按商品房买卖合同约定的时间，凭新建商品房预售资金缴款通知书，将房价款直接存入新建商品房预售资金监管账户。

商业银行通过网络系统核实缴款信息，按缴款通知书收取预售资金并向购房人出具缴款凭证。

购房人凭银行出具的缴款凭证，向房地产开发企业换领交款票据。

房地产开发企业不得直接收存房价款。

第十一条 房地产开发企业应当通过新建商品房预售资金监管系统申请使用新建商品房预售资金，填写新建商品房预售资金拨付申请表，并根据下列不同申请款项提交相应材料：

（一）申请施工进度款的，提供项目监理单位出具的建设工程形象部位及其造价证明；

（二）申请购买建筑材料、设备款的，提供购销合同；

（三）申请设计监理等相关费用的，提供相关合同或缴费证明；

（四）申请法定税费的，提供相关单据。

（五）申请偿还在建工程抵押贷款的，由抵押权人提供他项权证明、借款及抵押合同。

首次拨款后，每次申请拨款时还应当提交上一次申请用款事项的收款票据。

第十二条 房地产开发企业申请使用新建商品房预售资金，提交本办法第十一条规定的资料的，市房地产交易资金监管中心予以受理，出具新建商品房预售资金拨付申请受理凭证，并自受理之日起10个工作日内审核完毕。

符合条件的，出具同意拨付证明，同时将电子信息通过网络系统传递给新建商品房预售资金监管账户开户银行；不符合条件的，应当通知房地产开发企业并出具新建商品房预售资金不予拨付通知书。

第十三条 有下列情况之一，市房地产交易资金监管中心不予办理用款手续：

（一）已拨付款项未专款专用；

（二）房地产开发企业申请超出用款额度部分；

（三）收款单位、用途等内容与合同约定不符。

房地产开发企业在办理商品房销售许可证之前应支付而未支付的各项费用不得在新建商品房预售资金监管账户中支取。

第十四条 商业银行开户行依据市房地产交易资金监管中心的同意拨付证明及网络系统确认信息，将核准使用资金拨付给与房地产开发企业签约的合同当事人或相关单位。

第十五条 商业银行于每个工作日将上一个工作日内新建商品房预售资金监管账户的收支情况按照约定的方式以电子信息和纸质文件形式提供给市房地产交易资金监管中心。

商业银行每月将新建商品房预售资金监管账户的收支情况提供给市房地产交易资金监管中心。

第十六条 预售双方达成退房协议并已办理相关退房手续的，房地产开发企业可以向市房地产交易资金监管中心提交退房退款申请书，申请解除退款部分的监管。

经核实，市房地产交易资金监管中心应当在3个工作日内通知商业银行开户行解除该部分房款的监管。

第十七条 房地产开发企业办理房地产初始登记后，应当书面告知市房地产交易资金监管中心。

经核实，情况属实的，新建商品房预售资金监管协议自行解除，并于3个工作日内通知商业银行开户行撤销对新建商品房预售资金监管账户的监管。

第十八条 有关部门对新建商品房预售资金监管账户进行冻结和扣划的，商业银行有义务证明新建商品房预售资金及监管账户的性质，并及时书面告知市房地产交易资金监管中心。

第十九条 市房地产交易资金监管中心可以对新建商品房预售资金的使用情况进行检查。

第二十条 申请办理新建商品房预售资金监管业务的商业银行总行或分行应当与市房地产交易资金监管中心签订天津市新建商品房预售资金监管合作协议，开展新建商品房预售资金监管业务。

第二十一条 房地产开发企业有以下行为，由房地产交易行政主管部门责令其限期整改，整改期间不得申请拨付预售资金：

（一）未按规定使用新建商品房预售资金；

（二）未按规定将房价款存入新建商品房预售资金监管账户；

（三）以收取其他款项为名变相逃避监管。

情节严重或拒不改正的，由房地产交易行政主管部门关闭该项目网上销售，并按照有关规定予以处理。

第二十二条 商业银行开户行未按新建商品房预售资金监管协议约定,擅自拨付、挪用监管资金的，由其上级主管部门责令其改正、追回款项，市房地产交易资金监管中心不得与该行再行签订新建商品房预售资金监管协议，并由有关部门依法处理。

第二十三条 市房地产交易资金监管中心工作人员在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法予以处理。

第二十四条 本办法自2008年7月1日起施行，至2013年7月1日废止。

　　　　　　　　　　　      天津市国土资源和房屋管理局

　　　　　　　　　　　　　      二○○八年六月十日

前几年，有的地区曾出现过这样的情况：

购房者交钱买期房，开发商卷款走人，留下刚打基础的楼盘，成为烂尾楼，使购房者蒙受巨大损失。

 　　为避免和杜绝这种情况的发生，天津市从二手房交易市场开始采取措施，对交易资金进行监管，取得了很好的成效。

在此基础上，该市于2009年8月20日启动新建商品房预售资金监管工作，将市内6个行政区域内的新建商品房项目预售资金全部纳入监管。

　　制定切实可行的监管办法

　　为强化房地产市场监管，天津市依据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，2007年颁布实施了《天津市房地产交易管理条例》，规定“本市实行新建商品房预售资金、私有房屋交易资金和房屋使用权转让资金监管制度”。

2008年，天津市出台了《天津市新建商品房预售资金监管办法》；2009年又制定《市内六区实施新建商品房预售资金监管工作方案》及有关配套文件，进一步明确了新建商品房预售资金监管的主体、原则、方式以及程序。

　　为使政策具有可行性，避免一放就“乱”，一管就“死”的现象。

天津市国土房管局先后就监管模式、监管范围、监管时间等方面多方征求开发企业及行业商会意见，进行面对面的沟通，讲解监管政策和流程，使开发企业放下了包袱，态度上由忧虑变为支持配合。

天津市房地产商会有关负责人表示，目前，该市房地产市场实行新建商品房预售资金监管条件已经成熟，对预售资金实行监管没有意见，并对按比例实行资金监管的模式给予肯定和认可。

　　2008年11月1日至2009年8月，天津市国土房管局启动了预售资金监管的试点工作，在富力、万科、永泰红磡等6家房地产开发企业、8个项目、9.25万平方米新建商品房进行了监管试点，累计监管金额36893.87万元。

经过试点，开发企业体会到按比例监管模式额度适度、程序简便、免费优质高效服务的优势。

普遍认为，这种办法，既最大限度地满足对资金的迫切需求，又不影响资金的使用效率，还提高了企业管理水平。

万科公司代表说，“资金监管对于提高公司资金管理水平具有一定的促进作用，同时监管比例符合实际，可以满足项目后续建设需要”。

　　据悉，按比例监管就是其监管范围不针对所有预售资金，而是指项目取得商品房销售许可证后所需的后续建设资金和有关费用。

后续建设资金和有关费用额度，主要依据上年度新建商品房每平方米建安造价加有关配套费用与新建商品房每平方米平均销售价格之比进行确定，每年调整一次。

开发企业可以按照施工进度，申请使用被监管资金，用于支付建筑工程总承包工程款、区内自来水工程款、区内排水工程款、燃气工程款、热力工程款及电力工程款。

这样做的好处是，充分考虑了开发企业对资金的需求和建设项目资金的使用效率，既达到了即时监管、防控风险的目的，满足了建设项目资金需求，又使开发企业拥有一定自主权，提高企业资金使用效率。

　　监管中不忘服务

　　天津市国土房管局既承担着政府监管的职责，又着力于服务企业。

　　他们在监管流程设计上，主要有四个环节：

一是账户开立及监管签约。

房地产开发企业申请办理销售许可证前，需办理资金监管账户开立手续并将项目总承包合同及区内有关配套费用登记到监管系统，然后与商业银行开户行及资金监管部门三方签订《天津市新建商品房预售资金监管协议》，办理销售许可证。

二是资金收存。

新建商品房购房人，凭房地产开发企业在商品房销售管理网上打印的缴款通知书，到商业银行网点柜台将购房款直接缴入监管账户，或通过资金监管专用pos机将购房款直接缴入监管账户。

三是资金拨付。

房地产开发企业按规定的资金用途和工程进度提出使用资金申请。

资金监管部门项目现场核查符合用款条件后，及时予以拨付。

四是撤销监管。

监管项目完成房地产初始登记后，房地产开发企业可申请解除监管。

这四个环节，环环相扣，封闭运行，安全快捷，资金运转规范顺畅。

　　天津市资金监管流程，依托多年来数字房管平台，将商品房销售管理系统、房地产产权产籍管理系统、商业银行结算系统以及银联系统进行跨行业、跨部门的链接，对预售资金从办理商品房销售许可证开始至完成房地产初始登记终止，全程实行网络化实时监管，实现了程序优化、方便企业群众。

　　一是方便购房群众交款。

其交款网点多达14家银行、1300余个柜台，涵盖全市。

资金监管专用pos机刷卡交款方式，更提供了方便及时快捷服务。

二是全面实施网络化监管，开发企业从监管账户开立、三方协议签订、施工用款申请、监管资金拨付等操作均在网上进行，操作简便快捷。

三是实行网上电子审批。

开发企业只需将使用资金申请在系统上提交，审批部门通过网络审核，足不出户即可办理资金拨付手续。

四是实行人性化服务。

实行一站式服务、首问负责、一次性告知和公开办事制度，公开各环节要件、业务流程和工作时限，做到了服务管理到位。

五是实行全程免费监管，不增加开发企业成本，不增加群众购房负担。

开发企业申请使用监管资金，经审核符合规定的，3个工作日即可拨付。

　　全面实施预售资金监管意义重大

　　首先，进一步增强了政府的市场控制力。

房地产开发企业是资金密集型的企业，其经营活动中有大量的资金在生产、流通、消费各个环节上流转。

通过对资金的有效监管，使政府进一步增强了对房地产市场的控制力，弥补了政府对建设资金监管缺位的不足。

特别是在全球金融危机形势下，未雨绸缪、防患未然,实施新建商品房预售资金监管，对于有效的防范金融风险和保障房地产市场健康发展更具有现实意义。

　　其次，进一步强化了对房地产开发建设项目资金的即时监管，有效防止了开发企业随意挪用预售款而导致了“烂尾”楼、“半拉子”工程的发生，确保了专款专用和建设项目按质量按期限交付，从而根本上保护购房人的合法权益。

中新集团负责人深有感触的说，群众购买实施监管的房地产开发项目放心，资金监管成为开发项目销售的新卖点。

　　最后，增强了开发企业的竞争力。

通过实施监管，有助于开发企业进一步加强内控管理，依法运作，防范风险，保护了守法经营企业的正当权益，促进房地产市场的重新“洗牌”，做大做强一批充满活力、依法合规运作的开发企业，不断给行业持续健康有序的发展注入生机和活力，推动房地产行业在整体规模上、在发展速度上、在经济效益上有一个更大的提高。

天津新建商品房预售资金监管模式特点创新

《天津市新建商品房预售资金监管办法》颁布后，结合我市房地产市场的实际情况，我局在坚持依法依规监管的前提下，按照“监管资金适量，操作程序简便、服务优质高效”的基本思路，采取了按比例监管的方式。

所谓按比例监管是指被监管的预售款的额度，是以后续建设资金与新建预售商品房预售款的比例来确定的，后续建设资金主要是参照建筑安装工程预算定额及小区内配套费用标准计算的；新建商品房预售款是按照一定区域内平均价格计算的。

开发项目开始预售，监管账户进款后，按照监管比例确定监管资金。

开发企业可以按照施工进度申请工程款和相关配套费用。

按比例监管的模式体现了以下三大优点和创新：

　　一、操作程序简便。

最大限度方便购房群众和企业是设计资金监管操作程序的出发点和落脚点。

我市新建商品房预售资金监管是依托我局多年来数字房管的建设成果，将商品房销售管理系统、房地产产权产籍管理系统、14家商业银行结算系统以及银联系统进行跨行业、跨部门的链接，对预售资金从办理商品房销售许可证开始至完成房地产初始登记终止，实行全程网络化实时监管。

一是交款方式更便利于购房群众。

我市新建商品房预售资金监管在14家银行1300余个网点柜台交款的基础上，与天津银联分公司合作增加了资金监管专用pos机刷卡交款的方式，实现将专用pos机终端与监管账户挂接，既方便购房人缴款，又保证了预售资金的及时入账。

二是全面实施网络化监管，开发企业从监管账户开立、三方协议签订、施工用款申请、监管资金拨付等操作均在网上进行，操作简便快捷；三是在审核用款环节上，为方便企业用款，减少企业往返跑路，采用电子审核方式，开发企业申请使用预提费用在系统上提交申请，经电子审核通过后可以直接在监管系统打印加盖同意拨付专用章的申请表，足不出户即可办理资金拨付手续。

　　二、服务优质高效。

我局对新建商品房预售资金的监管体现在优质高效的服务之中。

一是精简业务流程，坚持一站式服务，开发企业申请使用监管资金，经审核符合规定的，3个工作日即可拨付；二是公开办事制度，以《天津市新建商品房预售资金监管办事指南》的形式，公开各环节要件、业务流程和工作时限，实行首问负责和一次性告知制度；三是实行全程免费监管，不给开发企业增加成本，不给群众购房增加负担。

　　三、模式切实可行。

为了保证对预售资金按比例实施监管万无一失，顺利进行，我局自2008年11月1日始，启动了预售资金监管的试点工作，选择了永泰红磡、万科等6家房地产开发企业，共8个项目进行了监管试点，累计监管面积9.25万平方米，监管金额3.7亿元。

通过近9个月的试点实践，证明对预售资金监管是完全必要和切实可行的。

开发企业认为，既最大限度地满足对资金的迫切需求，又不影响资金的使用效率，还提高了企业的社会公信力；购房群众认为，既从根本上维护了自身的合法权益，又维护了交易市场秩序；金融机构认为，对预售资金实施监管，能够有力地保证在建工程按时保质保量的建成，从而防止了“烂尾”楼盘的发生，有效的防范金融风险，保证国民经济持续健康稳定的发展。

索引号:

AAA28G-2101-2010-00122

主题分类:

其他公开信息

附加码:

000125444/2010-00174

发布机构:

天津市国土资源和房屋管理局

发文日期:

2010-09-04

名    称:

关于调整新建商品房预售资金监管有关流程的通知

文    号:

津国土房市〔2010〕309号

主题词:

内容概述

关于调整新建商品房预售资金监管有关流程的通知

内容全文

关于调整新建商品房预售资金监管有关流程的通知

各房地产开发企业、有关单位：

为进一步优化新建商品房预售资金监管工作流程，满足房地产开发企业尽快办理商品房销售许可证的需求，经研究决定，对新建商品房预售资金监管有关流程进行调整。

现就有关事宜通知如下：

一、房地产开发企业持相关资料到市国土房管局行政服务大厅申请办理监管账户开立前的相关审核手续；经市房地产交易资金监管中心审核通过后，向房地产开发企业出具新建商品房预售资金监管账户开户通知书。

二、房地产开发企业凭新建商品房预售资金监管账户开户通知书到商业银行开立监管账户。

三、房地产开发企业开立监管账户后，直接登陆天津市新建商品房预售资金监管系统，打印《天津市新建商品房预售资金监管协议》，经市房地产交易资金监管中心、商业银行开户行、房地产开发企业三方盖章后，房地产开发企业即可办理销售许可手续。

房地产开发企业在办理商品房销售许可证的同时，应及时到市房地产交易资金监管中心办理合同登记相关手续，以保证监管资金顺利拨付。

二〇一〇年九月四日