红谷滩家居广场类商业可行性分析报告.docx
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红谷滩家居广场类商业可行性分析报告
红谷滩家居广场类商业
可行性分析报告
一、XX概览：
1、XX市概况：
XX是XX的省会，全省政治、经济、文化的中心。
Ø地理位置：
XX地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城市，承东启西，纵贯南北。
地理位置十分重要，南朝人雷次宗在《豫章记》中描述XX：
“豫章，水路四通，山川特秀，咽扼荆楚，翼蔽吴越”，是历代兵家必争之地。
XX——以其特殊的地理位置决定了城市广阔的成长空间。
正在为中部地区崛起而奋斗。
ØXX人口：
2009年，全市年末户籍总人口为497.33万人，比上年末净增2.6万人。
其中，非农业人口234.13万人，增长4.1%。
据2009年全市人口变动抽样调查结果显示，2009年全市年末常住人口464.89万人，人口出生率为13.86‰，死亡率为6.03‰，自然增长率为7.83‰。
2、XX经济：
XX作为XX的省会城市，较省内其他城市更具有经济发展的优势，历年来经济发展迅猛，居民收入稳定提升。
经济的发展加快了XX的城市化进程，推动了城市房地产业的高速发展，同时也带动了城市消费的快速增长。
2009年全年实现地区生产总值1837.50亿元，按可比价格计算，比上年增长13.1%。
其中，第一产业增加值109.65亿元，增长7.7%；第二产业增加值1018.69亿元，增长14.6%；第三产业增加值709.16亿元，增长11.7%。
三次产业结构由2008年的6.1：
55.4：
38.5调整为2009年的6.0：
55.4：
38.6。
人均生产总值39669元，增长12.3%。
2009年，城镇居民人均可支配收入16472元，增长9.0%。
人均消费性支出12406元，增长7.4%。
其中，家庭设备用品及服务类、交通和通讯类、衣着类、医疗保健类支出增幅较大，分别增长21.7%、12.8%、9.6%、7.5%。
全年农民人均纯收入6296元，增长9.1%。
农民人均生活消费支出3791元，增长9.7%。
2011年是实施“十二五”规划的起始之年，全省对明年的经济发展目标：
生产总值突破1万亿元，固定资产投资突破1万亿元，地方一般预算收入突破1000亿元，在此基础上力争财政总收入达到1500亿元，也就是说XX省要在明年加入万亿元“俱乐部”。
与此同时，2010年岁末的房价，也是翻着跟斗往上窜，老城区普通型的住宅每平方米也是突破万元，红谷滩、青山湖板块的万元房价楼盘也不鲜见，可以预测，2011年XX楼市由此真正进了“万元时代”，许多楼盘也可以信心满满地跨进“房价万元俱乐部”。
3、XX规划：
城市规划：
一江两岸、一核五片；西进、东拓、北控、南延，多点多组团建设；
◆一江两岸：
指沿着赣江两岸的投资建设重点
◆一核五片：
一核指中心城区；五片区指东面的昌东片区、南面的莲塘片区、西南面的望城组团以及梅岭风景区的湾里组团
◆东拓是指东面的高新技术开发区，但该片区由于受到艾溪湖影响发展空间有限
◆北控指XX市城区的发展在北面应得到控制，主要是受昌北机场的影响
◆南延是指城市发展向南面的XX县延伸
从XX市发展的规划可以看出，红谷滩是一个规划发展重点区域，属于和XX市老城区同样属于市级定位。
二、红谷滩概览：
1、红谷滩概况：
红谷滩新区是XX市委、市政府为适应现代城市发展的需要，拓展城市规模，加速城市化进程，加快“一江两岸”城市格局的形成，实现现代文明花园英雄城市建设目标，经批准于2002年5月15日正式成立的城市新区。
地处昌北赣江之滨，与昌南中心城隔江相望，东濒滔滔奔流的赣江；西临昌九高速公路；南连生米大桥和规划中的外环路；北接赣江大桥。
距昌北机场、XX火车站仅20分钟车程，现有赣江大桥、八一大桥和XX大桥与昌南中心城相连，320国道、昌樟高速公路、昌九高速公路、京九铁路以及临江大道、丰和大道、庐山南大道等构筑了快速交通网络。
2、红谷滩规划：
按照XX市“以赣江为主轴，一江两岸、一核五片、南北两城、双城拥江”的城市空间布局，红谷滩新区定位为XX的新行政中心、新商务中心、新文化中心、新生活中心、新商业中心和新休闲中心，也是体现XX未来，展示“一江两岸”现代都市风采和滨江城市特色魅力的主要区域。
红谷滩区域规划总面积约78平方公里，分为红谷滩中心区、红角洲、凤凰洲和九龙湖四大片区。
Ø红谷滩中心区由4.28平方公里的核心区和6平方公里的周边地区组成，为集商贸金融、行政办公、信息、文化、居住等多功能为一体的现代化新型城市中心区——中央商务区（CBD中心区），是已经建设成熟的一个区域。
Ø凤凰洲片区规划用地约11平方公里，为重要的江岸景观区，布置了蝶子湖体育公园综合项目，是以旅游、居住为主的城市生活新区。
Ø红角洲片区规划用地面积约25平方公里，为集高教、科研、旅游、体育和高级商住为一体的生态新城，也是XX打造山水都城、XX水城的精华示X区。
Ø九龙湖区片区规划用地面积约28平方公里，主要是为满足XX国际体育中心、华中国际物流城等项目建设需要，于去年从新建县生米镇划入的区域X围，目前该片区的详规正在修订之中。
（1）红谷滩中心区详细规划图：
（2）凤凰洲详细规划图：
（3）红角洲详细规划图：
（4）九龙湖片区规划：
3、红谷滩新区前景分析：
红谷滩新区作为XX市“一江两岸”发展格局中的重要组成部分，在XX市的城市规划、政策支撑、市政资源支配以及开发商投入力度等方面具有不可比拟的优势。
优势资源的整合将极大提升片区价值，对片区内物业的价值也会形成支撑。
红谷滩经过几年的发展已经基础设施的建设已经基本完成，道路的通达性，生活所需的社区配套、教育配套、医疗配套等已基本成型，随着住宅项目的陆续交房入住，区域人气也得到提高，随着绿地中央广场、金融大街、联发广场等几个重大商业项目的启动，下一阶段红谷滩将进入商业发展的高峰期，高档CBD的区域格局将逐步呈现。
4、人口情况分析：
在红谷滩的规划中，预计在2020年达到人口数量为50万。
经过几年的高速发展，红谷滩已经由原来的一片滩涂，发展成为一个充满活力的城市新区。
与此同时红谷滩的区域辐射力也越来越强，吸引了大量周边县区的人来消费和置业。
1）红谷滩区域居住人口情况：
在市政府及其他政府单位的迁入以及房地产业发展的带动下，随着居住环境的不断改善，已经有相当规模的人口从市区迁入到红谷滩，随着各个楼盘的交付使用，红谷滩的居住人口数量将会在未来几年出现高速增长。
红谷滩新区目前除去沙井小区、凤凰花园、供电小区以及原住房除外，可统计到居住楼盘及小区共49个，总建筑面积1355万㎡，住房约为11万套，居住人口可达37万余人，据初步统计，目前居住人口已达到15万余人，加上未能统计人口，片区人口已达到近20万人。
（1）、红谷滩中心区楼盘情况：
交房状态
项目名称
总建筑面积（万㎡）
总户数
预计人口数
（3.5人/户）
当前交房部分入住率约为
部分交房
红谷经典
3.2
563
1971
40%
洪客隆国际金融中心
17.28
728
2548
70%
联泰·香域中央
35
2000
7000
50%
窗体顶端
绿地中央广场
窗体底端
42
128
448
40%
世纪中央城
41.82
3521
12324
60%
现代铭园
4
250
875
70%
红谷凯旋
38
2130
7455
60%
红谷春天花园
15.22
1060
3710
60%
鹿璟名居
29.88
1337
4680
50%
万达华府
29
2300
8050
40%
西雅图国际会馆
8.15
740
2590
70%
阳光枫情
9.76
800
2800
60%
完全交房
滨江豪园
24
1588
5558
90%
博泰江滨威尼斯
20
751
2629
90%
窗体顶端
昌北高层
窗体底端
3.37
窗体顶端
272
952
95%
东华苑
5
390
1365
/
丰和都会
5.5
660
2310
50%
丰和花园
14
1000
3500
85%
海航白金花园
7.46
802
2807
65%
窗体顶端
红谷世纪花园
窗体底端
46.2
3000
10500
85%
红谷现代城
5
408
1428
50%
泓德新厦
5
407
1425
20%
洪城比华利
13.84
1055
3693
70%
洪城时代广场
10.6
600
2100
80%
XX国际花园
26
2000
7000
85%
空军十四师营房
6.8
500
1750
60%
理想家园.泉水湾
14.5
1078
3773
90%
名门世家
26
1300
4550
85%
普瑞花园
11.9
670
2345
80%
商城世纪村
15
1000
3500
80%
圣淘沙花园
6.3
500
1750
75%
万达星城
100
6000
21000
75%
卫东花园
51
30000
105000
75%
窗体顶端
银燕名园
窗体底端
3
180
630
80%
中兴华庭
3.87
321
1124
70%
总计
697.65
70039
245137
目前红谷滩中心区域发展最为成熟，楼盘数量及交付楼盘数量最多，远远超过其他片区。
（2）、红角洲楼盘情况：
交房状态
项目名称
总建筑面积（万㎡）
总户数
预计人口数
（3.5人/户）
当前交房部分入住率约为
开
工
阳光新地
18
800
2800
/
奥克斯·盛世经典
27
2944
10304
/
部分交房
香域滨江
200
10000
35000
40%
联发江岸汇景
36
2000
7000
60%
金融街紫金园
30
2400
8400
80%
新里梵顿公馆
30
2000
7000
90%
地中海阳光
30
1165
4078
50%
香域尚城
45
2000
7000
40%
绿湖豪城
50
2300
8050
60%
总计
466
25609
89632
（3）、凤凰洲楼盘情况：
交房状态
项目名称
总建筑面积（万㎡）
总户数
预计人口数
（3.5人/户）
当前交房部分入住率约为
部分交房
凤凰城
56
2100
7350
50%
保利国际高尔夫花园
35
1320
4620
70%
天赐良园
26
1758
6153
60%
东方海德堡
14.3
1093
3826
/
丰和新城
60
4500
15750
85%
总计
191.3
10771
37699
2）新建县人口情况：
新建县地处XX省中部偏北，赣江下游西岸，中国第一大淡水湖──鄱阳湖的南面，东经115.31'至116.25',北纬28.20'至29.10'，呈长条状。
县城长堎镇与XX市区隔江相望，随着XX市“一江两岸”发展格局的推进和XX市红谷滩新区的建设，已成为XX市的新城区，全县区域面积2337.84平方公里，辖乡镇19个，309个行政村。
根据《新建县2009年国民经济和社会发展统计公报》显示:
2009年，全县年末户籍总人口为68.80万人，其中非农业人口15.81万人。
2009年，全县城镇从业人员人均劳动报酬20896元，增长12.8％。
在岗职工年平均工资达21889元，增长13.4%。
城镇居民可支配收入11788元，增长9.3%；
农村居民年人均纯收入6037元，比上年增长10.0%；
农村居民年人均生活消费支出3728元，增长10.0%。
3）人口特征分析：
（1）、随着外来人口超过原住民，区域素质得到大幅提升：
从整个红谷滩区来看，随着中心区的基本成型，住宅格局基本完成，大量的外来人口开始进入红谷滩，外来人口在数量上已经超过原住民，随着凤凰洲和红角洲的发展，将会有更多的外来人进入到红谷滩。
受到红谷滩房价的影响，进入到红谷滩的条件也越来越高，在一定程度上对人口进行了筛选，从而使得高素质高收入人群才能进入，区域素质得到提高。
（2）、经济条件宽裕，购买力强劲：
无论是政府高官、公务员、商人还是白领，他们的经济基础都相对较好，汽车保有量比较高，而且而这部分人观念较为先进，消费力较强。
（3）、家庭结构单纯，看重休闲娱乐：
家庭结构单纯，主要以一家一户为主，大家族或者和老人住一起的相对较少。
家庭对休闲娱乐较为关注，比较关注运动及旅游。
三、红谷滩板块房地产发展
据不完全统计，2009年XX市（含四县五区）实现销售住宅成交面积约666.6万平米，非住宅面积成交约80万平米，其中XX市住宅成交约419万平米，非住宅面积成交约70万平米，远超历年。
2009年红谷滩区新增供应量和成交量及成交均价分别为87.83万平方米、162.48万平方米和5154元/平方米。
涨幅分别为-25.69%、157.98%、5.74%。
根据11月份XX主要在售楼盘均价进行统计，XX市整体均价为6485元/㎡，环比10月份6334元/㎡上升2.38%。
在9大板块中，本月9大板块中，仅新建湾里在售房源价格略微下滑，其余市中心、红谷滩、XX新城等8个板块价格均有不同程度的上涨。
2010年，从XX各个板块市场的楼盘成交表现看，红谷滩板块依旧是成交量重镇，供应量也是位于所有板块中首位，产品的品牌、价格、结构等各方面成熟的条件导致板块销售率的迅速增加，整个板块呈现出供不应求的局面，写字楼与豪宅的入市有利的推动了房价的上涨。
红谷滩板块正在由普及型向高端型发展。
随着板块价值的不断被挖掘，红谷滩板块CBD核心区的高端综合区域正在进一步凸显。
小结：
当前，红谷滩的现代化商业金融中心、商务会展、五星级宾馆、写字楼、酒店式公寓的建设已被有利的分割，市场表现活跃。
从XX市总体规划和远景来看，红谷滩板块是XX城区最具核心的组成部分之一，也是最具增值潜力的城市副中心。
也因此，增强了人们对红谷滩板块的信息和期望，2010年，红谷滩新区迎来了一个新的商务高潮，板块内房源销售也推向了白热化阶段。
四、红谷滩商业情况分析：
1、红谷滩商业发展历程：
1998年-2001年红谷滩区域规划功能定位年；
2001年-2003年红谷滩区域居住与商业配套建筑年；
2003年-2005年红谷滩区域居住与商业人气提升年；
2005年-2007年红谷滩区域版图扩展与配套完善年；
2007年-2009年红谷滩区域商业发展年；
2009年-2010年红谷滩区经济与商业腾飞年。
2、红谷滩目前大型卖场情况：
目前红谷滩处于运营中的大型卖场仅有2个，均在红谷滩中心区，天虹百货于09年8月开业。
运营状况
项目
业态
体量
片区
备注
已开业
洪城大厦时代广场超市
大型超市
1万㎡
红谷滩中心区
第一街区洪客隆超市
大型超市
1万㎡
红谷滩中心区
天虹百货
百货＋超市
2.1万㎡
红谷滩中心区
未来两年内开业
洪客隆财富·奥特莱斯购物广场
百货＋超市
2.5万㎡
红谷滩中心区
洪客隆地中海阳光店
大型超市
未定
红角洲
已开工
绿地中央广场
城市综合体
10万㎡
红谷滩中心区
联发广场
大型商业
3万㎡
红谷滩中心区
XX金融大街
大型商业
红谷滩中心区
新地中心
高档品牌店
0.5万㎡
红谷滩中心区
阳光新地
购物中心
4万㎡
红角洲
铜锣湾百货
百货中心
15万㎡
凤凰洲
普菲特国际购物广场
商场
3万㎡
红谷滩怡园路96号
3、红谷滩现推商业楼盘细节一览表
楼盘
路段
层数
面积/㎡
层高/米
均价（元/㎡）
世贸168
世贸路
一
100
4.5
11000-13300
二
100-500
6050
与泰耐克大酒店相邻的支路
一
100
3.7
8000-10000
二
200-300
4200-5200
商城世纪村
丽景路
一
300（二层一起卖）
4
12000-16000
二
5.9
6000-8000
名门世家
红谷六路及丰和一路
一
100
4.5
10588-11288
二
100
3.5
5698
海航白金汇
与西雅图相邻
一
27-40（另有两间200）
4.8
12800
万达星城
星光大道一期
一
30
5.5
13000
星光大道二期
一
50-60
4.5
11000
博泰江滨
红谷大道
一
100
5.4
2.5-3万
中兴华庭
丰和大道
一
30
14800-18000
鹿鼎名居
红谷七路
一
30
4.2
11000
红谷春天
规划路
一
35
4.5
11000
2010年，红谷滩商业成为XX市房地产市场的亮点。
11月，绿地中央广场精装写字楼——元创国际，整层面积1700㎡，100㎡起卖，主力面积为120㎡，均价为16000元/㎡。
位于中央广场对面的唐宁街目前项目主体已经封顶，不久也将入市销售。
另外，博能佰瑞琪也有写字楼推出。
面积268-1200㎡不等和拥有8.4米层高，面积180-240㎡的LFOT写字楼两种房源类型。
预计均价7000-8000元/㎡。
另一商业巨头，亿丰·普菲特国际购物广场，11月27日新闻发布会盛大召开。
商铺目前正在进行预约登记。
小结
红谷滩是市政府重点发展的新区，集市政、商业办公、高尚居住、旅游休闲为一体，市场前景较为广阔，升值潜力较大。
目前红谷滩商业处于快速发展的准备阶段，市场的同质化竞争不激烈，较容易在区域内做出品牌，引导市民的消费习惯。
但目前商业项目规划和启动较多，未来几年将会出现较为激烈的商业竞争，因此，需要项目快速启动，提前抢占市场，避免激烈竞争的风险。
4、红谷滩商业租金情况调查
本调查根据红谷滩比较集中的商业路段进行划分，分别以红谷大道、丰和大道、庐山南大道、赣江新天地商业展开。
（本数据制定于2009年12月，仅供参考）
路段
形态
业态
面积
租金
备注
红谷大道北端
博泰江滨底层商铺
银行、房产经纪、美容健美、小超市
40-50㎡
平均40元/月/㎡
红谷中大道
XX国际住宅沿街商铺
银行、房产经纪、美容健美、私营家装建材、餐饮、社区服务、超市
60㎡左右
一楼为35元/月/㎡；二楼15元/月/㎡；三楼约10元/月/㎡；
红谷大道南端
洪城大厦时代广场、“西雅图”商业裙楼
餐饮、酒店、房产经纪、银行及社区服务店等
60㎡左右
一层30元-40元/㎡左右，二层以上为15-20元/㎡。
XX五中对面万达星城沿街
房产经纪、装饰店、超市等
35元/㎡
庐山南大道
沿八一大桥往北靠左边商业
餐饮、房产经纪、专卖店、超市等
10-20㎡左右
55元/㎡
丰和大道
由丰和大道和庐山南大道交汇处为起点向南
家装建材、房产经纪、餐馆、医疗、超市
北边商铺35元/㎡；靠南商铺20元/㎡。
绿茵路商铺，红谷世纪花园沿街商铺
餐饮、装饰、食杂店等
35元/㎡
赣江新天地
酒店、餐厅、会所、酒吧等
300—500平米之间
整栋出租，每栋整体租金为8—10元/㎡，租期不少于5年，免租期通常为20个月
小结：
1、根据市场调查分析，目前红谷滩商业主干道的商业业态主要包括餐饮（馆）、宾馆酒店、房产经纪、私营建材装饰店、银行、美容美发、小型超市以及多个百货商场和大型超市等；大型商业配套严重不足，生活休闲娱乐商业及儿童游乐项目几乎没有。
制约了红谷滩新区内的人口入住率。
2、商铺租金价格一般在20-55元/月/㎡间浮动，仍处于初级起步阶段,商铺的租金价格都处于较低的水平,因此商铺未来具备了较大的升值空间。
3、开发商自有物业经营较好，租金政策科学，考虑全面且有专业的团队经营管理。
小业主店铺经营杂乱，追求租金收益期望强烈，无法做到较规X的经营。
五、红谷滩商业需求分析：
1、商业现状分析
红谷滩成为市民心中向往的居住区域，这个区域已经得到了消费群体的认同，在此购房的居民是商业的一大消费群体，但是，目前这部分群体大概需要3-5年才能成为消费主体，居民都盼望有大型的购物中心出现,除能满足一般生活需求外，还能有消费性业态开业。
未来在红谷滩的居民不用到老城区的商业中心就能满足一站式消费需求。
我们认为，未来主题式的消费场所是符合红谷滩商业要求的。
购物、餐饮、休闲娱乐、家庭休闲消费、儿童、女性及学生等一系列主题式消费不仅能细分目标消费群，还能提升业态细化合理分工，提高了消费档次，打造一个全新的商业中心，而非是对老城区商业的一个补充，是满足新城区特色消费需求的。
但从目前看，在此居住的消费者已期待很久。
2、商业消费潜力分析
红谷滩的商业消费群体具体有以下几种：
（1）红谷滩居民，随着红谷滩的住宅建设用地的相继开发落成，大量的住户带来无限商机；
（2）新建等地一带居民，红谷滩建设速度的加快，市政配套的完善，如果红谷滩有浓厚的商业氛围，新建等地居民就不会舍近求远，选择XX市市中心，而会选择红谷滩消费；（3）白领阶层，市政府决心把红谷滩打造成为XX市的中央商务区，日前随着住宅建设用地相继开发完毕，写字楼等商业项目将相继开发，大批的公司将进驻，大量的公司白领将是商业的目标客消费群体；（4）大学城的高校教师及学生。
3、商业发展趋势分析
目前，红谷滩有大量的住宅和商业项目的开发，住宅与商业体量均十分巨大，红谷滩商业中心凭借大开发优势，注入了前瞻性商业规划。
以红谷滩中心区为重点说明，红谷滩中心区从2001年步入正式开发阶段，市委、市政府对红谷滩中心区的发展十分重视，并把它定位为XX的中央商务区（CBD），红谷滩中心区将建成XX的行政、金融、文化和商业区，市政府也在把机关人员的生活圈引入红谷滩。
目前，红谷滩中心区内的土地也已基本出让，所剩无多，证明了众多开发商对红谷滩中心区的认可。
红谷滩中心区的发展建设速度可以说在XX市是史无前例的。
因此，从目前发展趋势来看，随着红谷滩的市政配套的不断完善，再过3-5年时间，红谷滩人口基数达到市政府规划的40万人时，红谷滩中心区的商业氛围在档次和规模上会达到甚至超过老城区中心，红谷滩将真正成为XX市的行政中心与商业中心。
小结：
红谷滩新区，作为一个正在高速发展中的，将成为XX市的“浦东新区”，将成为XX市的“陆家嘴”的城市CBD新区来说，形成以现代多功能购物中心，大卖场、大酒店、品牌专卖店广场为中心的现代商业群体，才能适应新的消费需求。
大量居民的入住，势必带来无限商机，红谷滩将成为商家的必争之地，这样必然带来给红谷滩的商业一次全新的变革，竞争也会越来越激烈，商业业态越来越全，功能越来越多。
六、XX市各建材市场优缺点比
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