商业地产项目众筹协议.docx
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商业地产项目众筹协议
****项目众筹项目协议
重要提示：
您在点击确认前，请务必认真阅读本协议（包括附件）的全部内容。
您在网络页面或手机客户端等APP界面等点击或以其他方式点击确认后即构成
您对本协议所述内容的同意，本协议自您点击确认并根据本协议第3.3条的约
定支付相应认购价款后即对您产生法律效力。
当您点选同意支付，即视为您接
受本协议的内容及约束，并自愿支付本协议项下的全部认购价款。
如果您不同
意本协议的任意内容，或者无法准确理解该条款的含义，可以不进行后续操作。
本《****项目众筹项目众筹项目协议（线上版本）》（以下简称“本协议”）
由上海****稳酬投资管理合伙企业（有限合伙）（以下简称“发起人”）和快
钱信息平台用户（以下简称“投资人”）订立。
上述主体单称“一方”，合称“双方”。
鉴于：
1.发起人系由****（上海）投资管理有限公司（以下简称“****”）
作为普通/执行事务合伙人及上海钱融信息科技有限公司作为有限合伙人共
同投资设立的有限合伙企业；
2.发起人通过交易安排拥有本协议项下约定的众筹标的，并拟转让该等众筹标
的；
3.投资人为具备一定经济能力和风险识别能力的市场投资人；
4.发起人拟同意以认购价格将众筹标的份额转让给投资人，投资人拟同意以认
1
购价格自发起人处受让众筹标的份额。
双方经平等协商，根据相关法律、法规和规章的规定达成如下条款，以兹信守。
1
定义
如无另有约定，本协议中有关词语的定义如下：
保密信息
本协议
不可抗力事件
指
指
指
本协议第10.1条所规定的含义
本协议首部所规定的含义
依合同法规定在本协议签订并生效后，非由于任
何一方的过失或故意，发生了双方不能预见、不
能避免并不能克服的事件，且该事件妨碍、影响
或延误任何一方根据本协议履行其全部或部分义
务。
该事件包括但不限于地震、台风、洪水、火
灾、瘟疫、战争、政变、恐怖主义行动、骚乱、
罢工以及新法律或国家政策颁布或对原法律或国
家政策的修改等因素
超筹
到期日
指
指
本协议第3.5条所规定的含义
依据本协议第6.2条或第6.3条的约定，由发起
人向投资人回购众筹标的份额之日
发起人
工作日
机构投资人
指
指
指
本协议首部所规定的含义
中国法定节假日、休息日之外的日期
****金融邀请的有意参与项目公司投资的特定机
构投资人
机构投资人投资资
金
交易安排
指
机构投资人作为合伙企业的有限合伙人对合伙企
业进行出资而投入的资金
指
本协议第2.2条所规定的含义
2
****金融
****信息平台
指
指
****（天津）金融服务有限公司
****信息平台公司运营的用于****项目众筹项目
相关信息展示的网络平台
****信息平台公司
****账户
****支付
指
指
指
上海****金融信息服务有限公司
投资人或发起人在****支付公司开立的支付账户
****支付公司为本协议项下的资金支付提供的第
三方支付服务
****支付公司
年化收益
指
指
****支付清算信息有限公司
本协议第2.2.2条第
（1）项所规定的含义，“年”
按365日计算
认购价格
认购价款
实际众筹资金
指
指
指
本协议第3.2条所规定的含义
投资人根据认购价格向发起人支付的价款
****项目众筹项目项下发起人通过众筹方式最终
取得的投资人购买众筹标的份额的认购价款
收益派发日
收益起始日
指
指
本协议第5.1条所规定的含义
在众筹成立的情况下，本协议附件一****项目众
筹项目要素所述之收益起始日
投资人
退出收益
****项目众筹项目
指
指
指
本协议首部所规定的含义
本协议第2.2.2条第
（2）项所规定的含义
众筹项目推广名，具有本协议第2.1条所规定的
含义
****商业地产
合伙企业
指
指
大连****商业地产股份有限公司或其指定关联方
发起人与****金融（普通合伙人）共同设立的有
限合伙企业，该有限合伙企业投资于项目公司。
机构投资人（如有）可以作为有限合伙人后续加
入合伙企业
合伙企业合伙协议
指
合伙企业的全体合伙人签署的合伙协议，包括对
其所作的修订、补充或重述
项目成立日
指
****项目众筹项目要素所述之项目成立之日
3
项目公司
指
自有租赁物业的开发建设和运营主体，原则上一
处自有租赁物业应设立一个项目公司
再转让受让方
指
根据本协议第4条的规定由投资人向其转让所持
众筹标的份额的主体
中国
指
中华人民共和国，仅为本协议之目的，不包括香
港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区
众筹标的
指
根据本协议第2.2.2条的约定，发起人作为合伙
人拥有的在合伙企业中的各项收益权利，但发起
人作为合伙企业合伙人的任何其他权利仍归发起
人所有
众筹标的份额
众筹标的份额凭证
指
指
本协议第3.1条所规定的含义
发起人在****信息平台展示的证明投资人持有众
筹标的份额的电子凭证
众筹成立
众筹期
指
指
本协议第3.5条所规定的含义
本协议附件一****项目众筹项目要素所述之众筹
期。
发起人保留提前终止众筹期的权利，如有变
动，实际众筹期以****信息平台上的公告为准
众筹规模
指
本协议附件一****项目众筹项目要素所述之资金
规模
自有租赁物业
最长持有期限
指
指
本协议第2.2.1条所规定的含义
本协议第6.1条所规定的含义
2
2.1
****项目众筹项目
根据本协议约定，发起人向投资人转让众筹标的份额，且拟将转让众筹
标的份额取得的实际众筹资金通过交易安排最终投资于建设自有租赁物
业，再通过年化收益和退出收益等方式向投资人支付投资收益；投资人
同意认购众筹标的份额并有权取得众筹标的份额对应的投资收益（按上
述方式及本协议进一步约定所定义的众筹项目简称“****项目众筹项目”
4
）。
双方一致同意，****项目众筹项目仅作为商业推广名称，不应被视为发
起人以任何明示或暗示的方式向投资人做出了保本付息或固定收益回报
的承诺，发起人有权根据政府监管部门、****信息平台的要求或根据发
起人自身需求，更换该等商业推广名称，且无须提前通知投资人，但发
起人应在该等商业推广名称更换后及时在****信息平台上予以公告。
2.2
2.2.1
****项目众筹项目的交易安排
交易安排
发起人拟联合其他机构投资人，通过合伙企业及项目公司将实际众筹资
金和机构投资人投资资金扣除众筹费用之后投资于自有租赁物业，并以
第2.2.2条所得收益分配给投资人。
机构投资人的收益分配方案由发起
人、机构投资人及合伙企业另行约定。
合伙企业以受让项目公司股权和/或对项目公司增资等方式，通过项目
公司新建自有并对外招商出租****项目项目（以下简称“自有租赁物业”
，具体参见本协议附表）。
根据实际众筹资金及机构投资人投资资金最
终到位情况，合伙企业有权确定最终投资的自有租赁物业项目。
为免疑
义，双方同意合伙企业有权选择或更换部分自有租赁物业项目。
2.2.2
收益来源与分配
****项目众筹项目项下发起人向投资人分配的收益主要来源于年化收益
和退出收益，具体收益来源及其分配方式如下：
（1）
年化收益主要由下列两种收益来源产生：
（a）
自有租赁物业净物业收入：
就每个自有租赁物业项目
而言，项目公司每年取得的净物业收入的部分分成支
付给合伙企业；净物业收入的其余分成将支付给****
商业地产（****商业地产每年就该项目已经收取的各
项费用应从其分成中扣除）；
5
（b）
合伙企业合理使用资金产生的收益：
合伙企业以合理
使用账上留存资金等其他方式所产生的收益。
每年合伙企业在取得该等上述（a）、（b）两项收益后，首先在发起
人与各机构投资人之间按实缴合伙份额比例分配，发起人分得
的相应收益再作如下安排：
相应收益不足实际众筹资金的6%，合伙企业将全部相应收益
分配给发起人，由发起人按各投资人的实际众筹份额比例派发
收益；相应收益超过实际众筹资金的6%，超过部分支付给普
通合伙人****金融作为其分得利润。
为本条之目的：
“净物业收入”是指在任何整个或部分财政年度内，项目公司
经营自有租赁物业所获得的毛物业收入超出扣除额的部分；
“毛物业收入”是指在任何整个或部分财政年度内，项目公司
经营自有租赁物业所获得的或累积产生的全部收入，包括但不
限于租金收入、物业费收入、停车场收入、多种经营收入及广
告收入、政府补贴及税收返还、业务受阻保险赔偿、无需退回
的保证金及押金、沉淀资金理财及其他基于项目获取的收入，
但不包括各种待退回的保证金或押金、代收代付款项及基于经
营目的给予商户、客户的减免额等；
“扣除额”是指在任何整个或部分财政年度中，项目公司基于
对自有租赁物业的租赁、经营与管理产生/支出的各种成本和费
用。
以上“净物业收入”、“毛物业收入”及“扣除额”的最终定
义和范围以及净物业收入具体分成比例，以合伙企业合伙协议
及其他相关协议中的约定为准。
（2）
退出收益由下列三种方式之一产生并进行分配：
6
（a）
如根据本协议第6.2条的约定，自第三（3）个收益派发
日之后自有租赁物业通过房地产信托投资基金或其他方
式上市的，则投资人有权取得按照以下公式计算出的金
额作为退出收益，同时投资人对众筹标的份额的全部权
利消灭。
A
N=A+（X–A–B）x（A+B）x70%
其中：
N为退出收益；
A为实际众筹资金；
B为机构投资人投资资金；
X为上市融得资金扣除各项上市费用后的净收入。
（b）
如根据本协议第6.2条的约定，自第三（3）个收益派发
日之后发起人或合伙企业向第三方出售相应权益或自有
租赁物业，则投资人有权取得按照以下公式计算出的金
额作为退出收益，同时投资人对众筹标的份额的全部权
利消灭。
A
N=A+（Y–A–B）x（A+B）x70%
其中：
N为退出收益；
A为实际众筹资金；
B为机构投资人投资资金；
Y为向第三方出售相应权益或自有租赁物业所得价款（扣除
出售过程中所需税费）。
（c）
如根据本协议第6.3条的约定，发起人于最长持有期限
届满之日之前促使大连****集团股份有限公司（以下简
7
称“****集团”）或其指定的第三方收购自有租赁物业
或相应权益的，则投资人有权取得实际众筹资金的
1.5倍作为退出收益，同时投资人对众筹标的份额的全
部权利消灭。
上述三种处置方案中，发起人收到的相应上市融得资金或转让
价款对应部分，在支付投资人的退出收益后如有余额的，则余
额归****金融所有。
2.3
关于****项目众筹项目的相关项目要素，请参见本协议附件一。
3
3.1
认购众筹标的份额
认购众筹标的份额
投资人同意根据本协议规定的条款和条件，向发起人认购本协议投资人
信息登记表所列份数的众筹标的份额（以下简称“众筹标的份额”）。
3.2
认购价格
每份众筹标的份额的认购单价为人民币1,000元，投资人认购的总金额
为本协议第一部分投资人信息登记表所列金额，最终认购价格按实际成
交的众筹标的份额对应的总金额为准（以下简称“认购价格”）。
3.3
认购价款的支付
投资人同意，按其认购众筹标的份额，通过****支付将相应认购价款支
付至
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