某新区科技交流中心建设项目可行性研究报告.docx

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某新区科技交流中心建设项目可行性研究报告

某新区科技交流中心建设项目

可行性研究报告

附件：

1.某市新区经济发展集团总公司公司营业执照

2.关于某新区科技交流中心建设方案的批复

3.回收协议书

附图：

1.规划红线图（现状图）

2.总平面布置方案图

3.区域位置图

第1章总　论

1.1项目概况

1、项目名称：

某新区科技交流中心

2、项目建设单位：

名称：

某市新区经济发展集团总公司

住所：

某市旺庄路138号-5

注册资本：

30亿元人民币

公司类型：

全民所有制企业

经营范围：

组织新区的国有土地开发、使用权转让、基础设施建设及参与新区内企业的投资建设。

公司概况：

隶属于某市人民政府新区管理委员会，是某新区开发建设的主体。

成立于1995年1月，前身是1992年7月成立的某市开发区发展总公司；1998年，通过省高新技术企业认证；2004年度被评为某市纳税百强企业和地方财政收入贡献十强企业；2005年1月，与某新区管委会实施政企分设；2005年度被评为某市纳税百强企业和地方财政收入贡献十强企业；2006年度被评为某市纳税百强企业；2007年6月，注册资本30亿元，总资产达95亿元，净资产达35亿元；主要从事新区内国有土地开发、贮备、使用权转让，投资参股高新技术企业，基础设施建设及企业厂房代建，仓储物流服务，文化商贸娱乐服务等；参与投资新区内能源、通讯、基础设施开发建设、软件设计等大批高新技术企业；拥有全资、控股、参股公司40家，对外投资达17亿元；拥有标准工业厂房、综合办公用房、商业娱乐用房、高档住宅公寓等各类房产50万平方米。

十年间，某市新区经济发展集团总公司（简称“经发集团总公司”）与某新区管委会实行政企合一的开发管理模式，在快速推进园区发展的同时，实现了“从无到有，从小到大，从弱到强”的飞跃发展。

经济综合实力迅速壮大。

站在前十年“一次创业”的高起点上，面对“二次创业”的重任，在某新区党工委、管委会的正确领导下，经发集团总公司全体员工将开拓创新，抢抓机遇，不断创新发展理念，创新经济增长方式，走出一条创新型经济发展新路，为加快把某新区建设成创新型、国际化科技新城做出新的贡献！

3、项目建设的地理位置

本项目位于某太湖国际科技园的中心商务区、某新区科研南路以南，浪溪路以北，科技东路以西，科技西路以东的中心地块上。

位于某新区的中心，地理位置极佳。

1.2项目投资背景

项目所在地某太湖国际科技园于二〇〇六年六月全面启动。

这是某市把握新一轮科技进步趋势、提升对外开放能级的重大举措，对于增强中心城市集聚带动功能、加快创新型城市建设具有战略意义。

某太湖国际科技园是经国务院批准设立的某国家高新技术产业开发区的重要组成部分，是某市建设创新型城市的关键载体和标志工程，是以科技、研发、创意为主体功能，以高新技术产业为支撑，以生态休闲、商务服务为配套的滨水型国际化科技新城。

根据规划，到2008年，某太湖国际科技园基本完成园区基础设施开发和功能开发，建成一批特色鲜明、功能完善、环境一流的创新创业载体，引进一批研发机构、科研院所、科技服务单位和重大高科技企业，形成创新、创造和创业相结合，研发、交流和生活相融合的创意生态环境。

到2010年，建成各类创新载体100万平方米以上，占全市1/5；集聚研发机构100家以上，集聚科技创新人才1万名，占全市1/9；入驻孵化器企业300家以上；专利申请量达到2000件；启动区引进2个以上5-10亿美元重大高科技项目，高新技术产业增加值达到100亿元以上。

为适应高层次人才的需求，接轨国际、多元文化的高品质生活环境、投资环境和公共交流空间，完善园区配套，丰富节假日休闲娱乐，提升园区国际形象，特提出拟建设科技交流中心。

1.3项目性质和主要特点

本项目为大型综合性公共建筑，主要包括影剧院，科技园区业绩展厅，规划展示厅，艺术作品展厅，市民服务中心，企业服务中心，小型演出厅，艺术创作交流等等。

规划布局在满足使用功能的前提下，充分利用现有的环境，使整个建筑与北侧的科技商务中心相协调，并体现自身特有的特点。

本地块周边环境宁静、幽雅、交通便利，很适合于某新区科技交流中心的建设。

1.4项目可行性研究编制依据

1、某市新区经济发展集团总公司关于编制该项目的委托书。

2、国家和某市对科技交流中心建设开发的有关政策，法令和法规。

3、某市国民经济和社会发展统计年鉴和“十一五”计划纲要及有关酒店、旅游、房地产等统计分析资料。

4、某市土地及规划管理部门签发的有关该项目用地和规划红线，设计要点以及总体规划设计方案的批复。

5、国家发改委、建设部颁发的有关设计规范标准、法规等。

6、某市新区经济发展集团总公司提供有关项目的前期资料。

1.5主要经济技术指标

总用地面积：

40622㎡

总建筑面积：

36483㎡

其中，地上建筑面积：

17768.48㎡

　　　地下建筑面积：

18715.08㎡

容积率：

0.42

绿地率：

42.5%

建筑密度：

15.3%

机动车停车位：

245辆

总用水量：

最高日70.0m3

变压器：

1台1600kVA和1台2000kVA

总投资额：

44837万元人民币

投资利润率：

4.53%（税前）3.39%（税后）

投资利税率：

1.14%

内部收益率：

8.93%（税前）7.85%（税后）

静态投资回收期（含建设期）：

10.75年（税前）11.22年（税后）

动态投资回收期（含建设期）：

21.92年

1.6项目评价结论和建议

本项目建设符合某市总体规划和国家产业政策，项目主要内容为建设某新区科技交流中心。

本项目建在某太湖国际科技园的中心商务区，主要以新区服务为主，辐射长三角地区，可以更好更快的提升新区的国际形象，带动新区的发展。

建议加强工程设计与施工的专题研究，优化设计方案和融资方案。

同时关注国家产业政策的变化，加强开发项目的策划，同时尽可能考虑降低工程成本，降低投资风险。

第2章项目投资环境分析

2.1社会经济条件

某市处于长江三角洲中部，江苏省南部，东邻苏州市，距离上海市128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州市，距离南京市183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望，地理位置很优越。

作为江苏省省辖市，某全市总面积达到4787.61平方公里（市区1622.64平方公里），下辖江阴、宜兴二个县级市县和市区锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区。

某市对外交通便捷，具有沿江（长江）、靠港（黄田港）、临湖（太湖）和临近上海的优势。

京沪铁路、沪宁高速公路、长江及京杭大运河横亘东西，锡澄、锡宜公路、锡澄高速公路以及正在建设中的新（沂）长（兴）铁路、锡宜高速公路纵贯南北，组成了铁路、公路、水运、航空为主体的交通运输网络。

陆路交通方面，某成为全国54个公路运输中心之一。

水运交通方面，某已成为全国34个港口主枢纽之一。

某机场通航城市已达20多个，机场年吞吐量逼近百万人次，并在积极申请一类口岸开放，成为国际航空口岸。

某处于上海和南京两大都市圈的汇集地带，又处于苏锡常都市圈的核心位置，是沪宁城市聚合轴线和新宜城市聚合轴线的交界地带，优越的地理位置及交通枢纽的地位为某的未来发展提供了先天优势，良好的自然地理环境预示着某必将朝着苏南中心城市、特大型中心城市的方向发展，成为产业、资本、人才资源东西传递、南北辐射的高地与集散中心。

城市地位的上升，城区的规模扩大，经济的高速发展，都为房地产业的发展及办公楼市场的需求提供良好的环境和土壤。

2007年某市在中国社科院全国城市综合竞争力排名中（包含了港澳台地区的10个城市），位列第6。

近10年来某经济发展呈逐年上升趋势，GDP总量从2001年的1360亿元增长至2006年的3320亿元。

从GDP排名来看，2006年某在长三角15个城市中仍保持第4位，在全国仍保持第9位。

某的经济总量和增长速度都是较强的，结合国家宏观经济整体利好的形势，相信可以实现某经济高速、稳定增长。

近年来某市财政收入大幅增加，年均增长率都在20%左右，2006年全年完成财政收入517.35亿元，财政收入逐年增加，表明某市政府经济实力不断增强。

2005年城镇居民人均可支配收入16005元，同比超出17.8%，增幅居长三角15个城市之首。

某市城镇居民人均可支配收入持续增长的同时，人均消费支出也在不断增加，说明市民的生活水平不断提高。

某是中国近代工业化的先驱城市之一，制造业基础雄厚、实力强劲。

目前，某地区机械、电子、化工、轻纺等制造业已形成行业密集趋势；高新技术产业发展迅猛，形成了微电子工业园、某软件园等信息产业基础，高新技术产业占全部工业的比重已达26%；2006年某第二产业总产值占GDP的比重达到57.7%，保持首要地位，而第三产业（含服务业、房地产等）比重亦达到40.5%，显示第三产业的蓬勃活力。

某第二产业的实力较强，这也意味着工业发达，工厂多，就业机会多，居民收入稳定，为第三产业的发展带来了机遇。

2.2投资环境分析

某新区是某市最重要的经济增长极、改革开放的重要窗口和参与国际竞争的产业高地。

1992年经国务院批准设立某国家高新技术产业开发区，1995年在某高新区和某新加坡工业园快速发展的基础上设立某新区。

某新区下辖某国家高新技术产业开发区、某出口加工区、某新加坡工业园等多个专业科技园区和四个镇、三个街道，辖区面积近200平方公里，户籍人口近25万。

十多年来，某新区认真贯彻落实中央关于发展高新技术产业的一系列重大决策和部署，积极顺应先进生产力的发展要求，解放思想，与时俱进，抢抓机遇，开拓创新，区域经济保持快速增长势头，高新技术产业迅速聚集，已经成为国际化、现代化、特征鲜明的科技产业城，被国家科技部授予“全国先进高新区”称号，经济发展和创新能力居全国高新区第二位，赢得了“璀璨的太湖明珠”等美誉。

十多年来，地区生成总值年均增长50%，技工贸总收入年均增长45%，财政收入年均增长70%。

2004年，完成技工贸总收入1240亿元，地区生产总值330亿元，财政收入47亿元，一般预算收入17.6亿元，各项经济指标提前一年实现“十五”计划目标。

园区将全方位、宽领域、多层次实施对外开放，建成在长江三角洲有重要影响的国际制造业基地。

截止2004年底，累计批准外资项目1151个，总投资153亿美元，实际利用外资53亿美元。

美国柯达、通用电气、希捷，日本夏普、索尼、东芝、松下、住友、三井、三菱、丸红、普利司通、CMK，德国西门子、拜耳、博世，瑞士罗氏，瑞典阿斯利康、沃而沃，法国欧尚、圣戈班，台湾统一、光宝、东元等一批世界著名公司落户园区，区内汇集了43家全球500强公司的投资项目，成为国内著名的“日资高地”。

区内有54家企业兴办了研发中心，初步形成了研发、生产、销售一体化和产业关联化的良好态势。

2004年，完成进出口总额115亿美元，其中自营出口55.8亿美元。

园区的目标是形成以电子信息、精密机械及机电一体化、生物制药、精细化工和新材料为重点的五大支柱产业。

建成了国家集成电路设计某产业化基地、国家火炬计划软件产业基地和国家级科技创业服务中心，成为国家高新技术产业出口基地和江苏省电子信息产业基地。

建设了某大学科技园、留学生创业园、某科技职业学院。

高新技术产业产值占工业总产值85%以上，科技进步对工业的贡献份额达到55%，省级以上高新技术企业157家。

与清华、北大、中科院等建立了密切的合作关系，与美国北卡洲三角研究园、英国纽兰兹科学园、英国剑桥大学科技园、法国蓬塔斯工业园成为友好合作园区。

园区先后投入120多亿元进行基础设施建设，高标准实施“九通一平”，建成区面积达到50平方公里。

园区绿化覆盖率达到40%，形成了完整的环境保护体系，建成ISO14000国家环保示范区。

建立了一站式服务中心，建成了行政性收费“零费区”，国际医院、国际学校、外商公寓、外商俱乐部一应俱全。

建立了海关直通点、高新物流中心、公共型保税仓库。

建设了园区光纤网，开通了中文、英文、日文、韩文网站，实现了网上办公、网上申报、网上统计。

全区就业人数达到14万人，其中高新区创造就业岗位10万多个。

2004年，在岗职工平均工资20000元，农民人均纯收入8328元。

完成“农转非”11.28万人，有4万多人在企业就业，建成农民公寓470万平方米。

落实了农民最低生活保障，建立了覆盖全区城乡、惠及所有居民、城乡统一接轨，以社保、医保、低保和社会救助为内容的“三保一助”保障体系。

面向未来，某新区将围绕“创新型、国际化科技新城”的发展定位，加快实施科技产业化和园区一体化战略，集中力量发展高新技术产业，实现经济增长方式向集约型、创新型的全面转变，建成创新经济的先行区、集约发展的示范区、和谐社会的样板区。

2007年，实现地区生产总值750亿元，占全市的比重达到1/5；2010年，实现地区生产总值1660亿元，占全市的比重达到1/3，在经济规模上再造一个2002年的某市。

2.3项目建设必要性和社会经济意义

1、某太湖国际科技园区环境建设以适应高层次人才的特殊需求为目标，建设接轨国际、多元文化的高品质生活环境、投资环境和公共交流空间。

该项目建设具有良好的社会经济意义。

2、该项目建设符合新区总体规划和国家经济发展方向与政策。

3、该项目建设将对园区建设，完善园区配套，提升园区国际形象，吸引外商投资，丰富居民假日生活，起到促进作用。

4、根据某太湖国际科技园的规划及园区在某市社会经济中的地位和地理位置，为了满足入园企业对展览及会议的需求，为了给某市市民提供一个较好的节日休闲娱乐的场所，配套建设一座具有国际水准的展览及会议的场所和建筑很有必要。

第3章

项目建设条件

3.1基础设施和市政条件

某太湖国际科技院园，南临太湖，东接某国家高新技术开发区，北联老城中心区，是某南拓战略的重要承接区域。

滨湖综合发展区拥有良好的区位优势，丰富的风景资源和初具规模的产业特色，是某市推进“城市南进、产业北移”城市发展战略的重点地区，是某市建设滨湖城市的重点区域，是建设山水城、生态城的标志性板块。

滨湖综合发展区规划成为某的行政文化中心、某的商务服务中心、某的科教研发中心、某的旅游度假中心、先进的设计创意中心等“五中心”。

某太湖国际科技园功能定位为以创意研发为主导，以高新技术产业为支撑，以休闲居住商务为配套，产业研发、软件设计、商务服务、居住休闲良性互动、综合发展的滨水生态国际科技园；发展IC设计、软件产业、创意产业、光电子产业等自主创新的高科技产业，以及服务于高科技产业的现代服务业。

某太湖国际科技园规划形成“两轴、两带、五区”的功能结构。

“两轴”：

共享交流轴和浪溪路复合功能轴。

将滨湖综合发展区建成国内外著名的风景旅游区、高效的高新技术产业区、繁荣的商贸服务区、现代化的都市生态农业区、体现现代城市风貌的某新城区等“五大区”。

“两带”：

高浪路公建带和环境共生滨湖生态休闲带。

“五区”：

高新技术产业区、科技研发区、新安居住社区、华庄居住社区和滨湖休闲区。

某科技交流中心坐落于某太湖国际科技园内，科技园位于某主城区南部，太湖新城东端。

位于园区科研南路以北，科研北路以南，东西侧紧邻待建的规划道路，地理位置极佳。

交通便捷，供水主管，排污水主管，10kV高压线路，通讯等配套市政设施，从开发地块附近经过，基础设施完备，具体良好的建设条件。

3.2自然条件

某科技交流中心位于北纬31度07分至32度02分，东经119度33分至120度38分，长江三角洲腹地，江苏省东南部。

东距上海市128公里，与苏州市接壤；南濒太湖与浙江省相望；西离南京市183公里，与常州市交界；北临长江，与天然良港--张家港为邻。

沪宁铁路横亘东西，京杭运河纵贯南北，水陆空交通便捷。

全市总面积为4787.61平方公里（市区1659平方公里，其中建成区面积188.14平方公里），其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%，水面面积为1502平方公里，占总面积的31.4%。

2006年耕地面积为2180535亩。

某市境内以平原为主，星散分布着低山、残丘。

地面高程1～5米，地形由中西向东缓缓倾斜。

某市区的山丘总体上呈北东走向，其高度由西南往东北逐级下降。

最高峰为惠山的三茅峰，海拔328.98米。

某市属北亚热带季风气候区。

夏季盛行东南风，天气炎热多雨；冬季大多偏北风；春、秋是冬、夏季风交替时期，春季天气多变，秋季则秋高气爽。

某市气候特征是：

四季分明，热量充足，降水丰沛，雨热同季。

雨季较长，主要集中在夏季。

全年降水量大于蒸发量，属湿润地区。

年平均雨日126天。

全年无霜期为230天左右，年平均日照时数为1877.4小时左右。

常见的气象灾害有台风、暴风、连阴雨、干旱、寒潮、冰雹和大风等。

气温：

年平均气温17.7℃

极端最高气温38.1℃

极端最低气温-4.4℃

降水：

年年平均降水量1096.9㎜

风力、风向和其他

冬季室外平均风速2.5m/s

最多风向及频率冬季NW14%，WNW12%；

夏季SE15%，ESE15%

空气湿度：

年平均相对湿度70%

气压：

夏季大气压1004hPa

冬季大气压1025.2hPa

3.3工程地质概况

1、工程地质及水文地质条件：

场地地层自上而下分为十五层，分述如下：

层号

土层名称

土层厚

度（m）

层底标

高（m）

层底埋

深（m）

土层描述

①

素填土

0.60

～1.40

2.26

～3.19

0.60

～1.40

灰~灰黄色，软塑状，含少量植物根茎，其主要成分为粉质粘土。

②-1

粉质粘土

1.40

～2.20

0.78

～1.58

2.30

～3.00

浅灰黄色，可塑，含少量铁锰质结核，无摇震反应，光滑，干强度和韧性较高。

②-2

粉质粘土

2.00

～2.90

-1.84

～-1.05

4.80

～5.50

浅灰黄色，可-硬塑，含铁锰质结核，无摇震反应，光滑，干强度和韧性高。

③-1

粉质粘土

1.10

～4.70

-6.28

～-2.40

6.10

～9.90

灰黄~浅灰黄色，可塑，局部夹少量粉土，无摇震反应，干强度和韧性中等。

③-2

粉质粘土

1.50

～2.60

-8.21

～-7.21

11.00

～11.90

浅灰色，软塑，无摇震反应，稍光泽，干强度和韧性中等。

③-3

粉土夹

粉质粘土

2.60

～3.70

-7.26

～-5.51

9.30

～10.90

浅灰色，湿-很湿，中密，局部夹软塑状粉质粘土，摇震反应中等，干强度和韧性低。

③-4

粉土

2.60

～5.70

-11.86

～-10.54

14.50

～15.50

灰色，中密，湿-很湿，无光泽，含较多云母片。

摇震反应中等，干强度和韧性低。

④-1

粉质粘土

3.60

～4.60

-15.66

～-14.91

18.60

～19.30

青灰褐~灰黄色，可~硬塑，局部缺失，无摇震反应，光滑，干强度和韧性高。

④-2

粉质粘土

5.60

～6.70

-22.06

～-20.96

24.70

～25.70

灰绿~褐黄色，硬塑，无摇震反应，光滑，干强度和韧性高，均匀分布。

⑤

粉质粘土

4.10

～5.40

-26.59

～-25.66

29.50

～30.20

灰黄~黄褐色，可塑，含少量铁锰质结核，无摇震反应，光滑，干强度和韧性中等。

⑥-1

粉质粘土

1.40

～2.80

-28.96

～-27.77

31.40

～32.50

浅灰色，软塑，无摇震反应，稍光泽，干强度和韧性中等。

⑥-2

粉土

2.10

～3.70

-31.96

～-30.29

33.90

～35.60

灰色，中密，湿-很湿，无光泽，含较多云母片。

摇震反应中等，干强度和韧性低。

⑦

粉质粘土

4.40

～7.60

-37.88

～-36.68

40.50

～41.50

灰黄~黄褐色，可塑，含少量铁锰质结核，无摇震反应，光滑，干强度和韧性中等。

⑦A

粉砂

1.50

～1.70

-35.18

～-34.66

38.30

～38.80

灰~青灰色，中密状，饱和，含云母片、石英。

⑧

粉质粘土

＞6.50

未穿透

灰绿~褐黄色，硬塑，无摇震反应，光滑，干强度和韧性高，均匀分布。

2、本工程建筑场地类为Ⅲ类，高层结构设计特征周期为0.45s。

拟建场地未发现地裂缝、滑坡不良工程地质现象。

视场地为可进行建设的一般场地。

3、拟建场地内地下水类型属第四系松散层中孔隙潜水及微承压水。

据区域水文地质资料，孔隙潜水赋存于浅部，水量贫乏；微承压水赋存于-3层以深砂性土中，水量较为丰富。

场地地下水水质类型为HCO3·Cl-Ca·Mg型。

其水对砼无腐蚀，对钢筋混凝土结构中钢筋具弱腐蚀，对钢结构具弱腐蚀；土对砼无腐蚀，对钢筋混凝土结构中钢筋无弱腐蚀，对钢结构具弱腐蚀。

第4章市场供需情况调查和分析

4.1市场概况和现状

科技交流中心作为某太湖国际科技园的核心区域，是规划确定的高科技产业的管理决策、产品和技术的展示中心区，是开展高科技产业活动的“窗口”和与国际经济接轨的基地。

本项目的建成将填补园区此类项目的空白，对于推动园区乃至整个新区甚至是某市的建设将有重要意义。

某新区的各经济、工业技术开发区正处于一个良好的发展阶段，境内外企业对某新区发展前景看好，纷纷入驻。

另外，步入小康的某市民更加注重生活质量，娱乐休闲消费的需求扩大，对高科技含量的产品以及艺术品也越来越感兴趣。

在满足一般生活需求后，追求高质量生活的人们，向娱乐、享受型更高的生活层面迈进，更趋向于频繁光顾一些集展览、娱乐为一体的综合性场所。

目前，某新区仅有一处同类场馆――某市新区科技会展中心，目前该会展中心主要面向包装、印刷企业，行业定位有限制；规模档次也远不能适应新区快速发展对科技交流、会议及娱乐消费的需求。

4.2供需分析

根据某太湖国际科技园的规划及园区在某市社会经济中的地位和地理位置，为了给某市市民提供一个较好的节日休闲娱乐的场所；为了满足入园企业对展览及会议的需求，同时也为了提升园区的国际形象，配套建设一座具有国际水准的科技交流及会议的场所和建筑，在某太湖国际科技园建设一个国际标准的科技交流中心很有必要。

科技交流及展示的公益性活动有利于地方的精神文明建设，政治宣传类展览有利于政令畅通，政通人和；司法展览有利于营造良好的治安秩序；文体类展览可以丰富人们业余生活，科教类展览可以提高全民素质，公益性的社会效益不可谓不大。

鉴于此，我国一些地方政府采取财政投入或财政补贴的形式，将建设科技交流中心作为一种公益性事业来办，将其建设成城市的标志性建筑物。

科技交流活动也是实施终生教育的大学校，从传播对象看，它面向全社会不同层次，不同性别、年龄、职业、文化水平、习俗的广大群众，进行广泛的社会教育。

用交流及展示形式进行社会宣传教育，目的性强，形式生动活泼，内容丰富多彩，宣传教育对象集中、广泛，通俗易懂，老少咸宜，影响力大，宣传社会效果好。

毫无疑问，科技交流及展示活动属于服务业，但其涉及范围却非常广泛，从上游到下游，从酒店餐饮到旅游、广告、设计、装璜、市场调研等都涉及，带动性很好，能够带动服务、交通、旅游、餐饮等相关产业的发展。

第5章

总平面布局和开发方案

5.1地块规划方案

某太湖国际科技园是某市建设创新型城市的关键载体和标志工程，将围绕“创新发展模式，建设创新型城市”的总体要求，按照国际化、创新型发展方向，突出科技研发，孵化应用的主题，优化创业创新环境，活化科技资源配置，把太湖国际科技园建设成为自主创新的研发园区。

某新区新的