阳江区国有农用地基准地价成果征求意见稿.docx
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阳江区国有农用地基准地价成果征求意见稿
阳江市市区国有农用地基准地价成果（征求意见稿）
阳江市国土资源局
二〇一八年十月
1工作范围及基准地价内涵
1.1工作范围
根据《广东省国有农用地基准地价评估指导意见》，阳江市市区国有农用地基准地价编制的工作范围为：
阳江市市区现有的国有农用地和国有宜农未利用地，包括辖区内各种农垦农场、华侨农场、国有林场、国有未利用地、耕地后备资源，以及其他国有农用地进行国有农用地基准地价编制。
本次工作范围包括阳江市市区所有国有农用地及宜农未利用地，总面积为224228亩，其中耕地面积为16736.75亩，园地面积为15405.27亩，林地面积40788.51亩，草地面积为1233.54亩，水域及水利设施用地面积为148969.52亩，其它农用地面积为1094.41亩。
本次公布基准地价用地类型为国有农用地，地类划分标准参照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）、《土地利用现状分类》（GBT21010-2017）与阳江市市区实际地类分布情况及基准地价应用现实需求，定为耕地、园地、林地、坑塘水面、滩涂五类。
表1-1-1阳江市市区国有农用地基准地价土地用途分类表
一级类
二级类
地类含义
耕地
水田
指用于种植水稻、莲藕等水生农作物的耕地。
包括实行水生、旱生农作物轮种的耕地。
水浇地
指有水源保证和灌溉设施，在一般年景能正常灌溉，种植旱生农作物的耕地。
包括种植蔬菜等的非工厂化的大棚用地。
旱地
指无灌溉设施，主要靠天然降水种植旱生家作物的耕地，包括没有灌溉设施，仅靠引洪淤灌的耕地。
园地
果园
指种植果树的园地。
茶园
指种植茶树的园地。
其他园地
指种植桑树、可可、咖啡、油棕、胡椒、药材等其他多年生作物的园地。
林地
有林地
指树木郁闭度≥0.2的乔木林地，包括红树林地和竹林地。
灌木林地
指灌木覆盖度≥40%的林地
其他林地
包括疏林地（指树木郁闭度≥0.1、＜0.2的林地）、未成林地、迹地、苗圊等林地。
水域及水利设施用地（坑塘水面）
坑塘水面
指人工开挖或天然形成的蓄水量＜10万m3的坑塘常水位岸线所围成的水面。
水域及水利设施用地（滩涂）
沿海滩涂
指沿海大潮高潮位与低潮位之间的潮侵地带。
包括海岛的沿海滩涂。
不包括已利用的滩涂。
内陆滩涂
指河流、湖泊常水位至洪水位间的滩地；时令湖、河洪水位以下的滩地；水库、坑塘的正常蓄水位与洪水位间的滩地。
包括海岛的内陆滩地。
不包括已利用的滩地。
1.2国有农用地基准地价内涵
本次国有农用地基准地价内涵：
是指在一定标准耕作制度、农田基本设施状况和正常年景条件下，根据阳江市市区国有农用地自然、社会经济等因素，对同一级别内大宗作物所能达到的国有土地使用权价格，又是一种国有农用地质量价格。
评估对象主要指耕地、园地、林地、坑塘水面和滩涂，具体如下：
（1）价格类型
国有农用地基准地价为地面地价。
（2）评估基准日
评估基准日为2017年12月1日。
（3）基本设施状况
耕地：
基本设施状况为宗地红线外“两通”（通路、排水），红线内场地不平整，开发程度设定为具备基本的灌排设施（旱地无灌溉设施，具备一定的排水条件）及田间机耕道路体系。
园地：
基本设施状况为宗地红线外“两通”（通路、排水），红线内场地不平整，开发程度设定为具备基本的灌排设施。
林地：
基本设施状况为宗地红线外“一通”（通路），红线内场地不平整，开发程度设定为不具备基本的灌排设施。
坑塘水面：
基本设施状况为宗地红线外“三通”（通路、排水、通电），红线内场地不平整，开发程度设定为具备基本的灌排设施。
滩涂：
基本设施状况为宗地红线外“一通”（通路），红线内场地不平整，开发程度设定为不具备基本的灌排设施。
（4）土地使用期限
土地使用期限设定为50年。
（5）土地使用权类型
国有农用地出让使用权。
（6）标准耕作制度
耕地：
水田种植“早稻-晚稻”，旱地种植“花生-秋甘薯”，一年两熟制。
园地：
种植“荔枝、龙眼”等多年生果树。
林地：
种植可收益的“桉树、杉树、松树”等多年生用材林。
坑塘水面：
养殖可收益的“四大家鱼（青鱼、草鱼、鲢鱼、鳙鱼）”等淡水鱼类。
滩涂：
养殖可收益的“四大家鱼（青鱼、草鱼、鲢鱼、鳙鱼）”等淡水鱼类。
表1-1-2国有农用地基准地价内涵表
土地用途项目
耕地
园地
林地
坑塘水面
滩涂
估价期日
2017年12月1日
基本设施状况
两通
两通
一通
三通
一通
法定使用年期
50年
50年
50年
50年
50年
土地使用权类型
国有农用地出让使用权
标准耕作制度
水田种植“早稻-晚稻”，旱地种植“花生-秋甘薯”，一年两熟制。
种植“荔枝、龙眼”等多年生果树。
种植可收益的“桉树、杉树、松树”等多年生用材林。
养殖可收益的“四大家鱼（青鱼、草鱼、鲢鱼、鳙鱼）”等淡水鱼类。
养殖可收益的“四大家鱼（青鱼、草鱼、鲢鱼、鳙鱼）”等淡水鱼类。
2阳江市市区国有农用地基准地价成果
2.1耕地级别价
表2-1-1国有农用地耕地级别分布表
耕地级别
级别价（元/m2）
所含街道、镇、林农场
所含行政村、社区、坐落单位
一级
67.11
岗列街道
岗列十里农场
双捷镇
红十月农场
二级
53.97
岗列街道
岗列农场
双捷镇
红十月农场、阳江林场（双捷镇）
三级
46.93
白沙街道
阳江林场（白沙街道办）、白沙办事处
岗列街道
北山林场、市林科所
平冈镇
平冈镇政府
双捷镇
红十月农场、茶水村、阳江林场（双捷镇）、长坑村
四级
39.89
白沙街道
阳江林场（白沙街道办）
平冈镇
平冈农场
双捷镇
红十月农场、双捷镇林场、阳江林场（双捷镇）
闸坡镇
观堂村、麻礼村、山白村、闸坡镇政府
2.2园地级别价
表2-2-1国有农用地园地级别分布表
园地级别
级别价（元/m2）
所含街道、镇、林农场
所含行政村、社区、坐落单位
一级
53.07
白沙街道
阳江林场（白沙街道办）、石河水库管理所
岗列街道
岗列农场、北山林场、市林科所
平冈镇
良朝村
双捷镇
红十月农场
二级
45.99
白沙街道
阳江林场（白沙街道办）、石河水库管理所
岗列街道
市林科所、北山林场
双捷镇
红十月农场、双捷镇林场、阳江林场（双捷镇）
三级
39.31
白沙街道
阳江林场（白沙街道办）
双捷镇
红十月农场、双捷镇林场、阳江林场（双捷镇）
四级
31.45
白沙街道
阳江林场（白沙街道办）
双捷镇
红十月农场、双捷镇林场
2.3林地级别价
表2-3-1国有农用地林地级别分布表
林地级别
级别价（元/m2）
所含街道、镇、林农场
所含行政村、社区、坐落单位
一级
25.07
白沙街道
白沙办事处、阳江林场（白沙街道办）
城东办事处
城东办事处
岗列街道
北山林场、岗列十里农场、南排村、市林科所
双捷镇
红十月农场
闸坡镇
闸坡镇政府
二级
21.62
白沙街道
阳江林场（白沙街道办）、石河水库管理所
岗列街道
北山林场、市林科所
平冈镇
元头村
双捷镇
红十月农场、阳江林场（双捷镇）
闸坡镇
闸坡镇政府
三级
18.17
白沙街道
白沙办事处、阳江林场（白沙街道办）
埠场镇
那蓬村
岗列街道
北山林场、马曹村、坪郊村、市林科所、奕垌村
平冈镇
平冈镇政府、廉村村
双捷镇
红十月农场、双捷村、双捷镇林场、阳江林场（双捷镇）
闸坡镇
北极村、观堂村、闸坡镇政府
四级
13.63
白沙街道
石河水库管理所、阳江林场（白沙街道办）
岗列街道
随垌村
闸坡镇
丹济村、海陵镇海岛、新盐村、闸坡镇政府
2.4坑塘水面级别价
表2-4-1国有农用地坑塘水面级别分布表
坑塘水面级别
级别价（元/m2）
所含街道、镇、林农场
所含行政村、社区、坐落单位
一级
72.19
岗列街道
北山林场、岗列村、市林科所
平冈镇
平冈农场
二级
60.16
白沙街道
白沙办事处、石河水库管理所、阳江林场（白沙街道办）
岗列街道
岗列农场
南恩办事处
南恩办事处
平冈镇
平冈镇政府、平冈农场
双捷镇
红十月农场
三级
52.31
白沙街道
阳江林场（白沙街道办）
平冈镇
平冈农场
双捷镇
红十月农场、双捷镇林场、阳江林场（双捷镇）
闸坡镇
闸坡镇政府
四级
39.23
平冈镇
平冈农场
双捷镇
红十月农场
闸坡镇
山白村
2.5滩涂级别价
表2-5-1国有农用地滩涂级别分布表
滩涂级别
级别价（元/m2）
所含街道、镇、林农场
所含行政村、社区、坐落单位
一级
21.23
埠场镇
端逢村、那蓬村、山外西村
城西街道
碧桥村、冲表村、第一埒村、龙湾村、麻布演村、阮东村、阮西村、三江村
岗列街道
大朗村、司朗村
平冈镇
东一村、东二村、平冈镇政府、沙头垄村
闸坡镇
观堂村
二级
18.43
白沙街道
地美村、埠头村、福岗村、岗新村、麻桥村、石河村、阳江林场（白沙街道办）
埠场镇
埠场居委会
城西街道
华龙村、津朗村、山津村
岗列街道
对岸村、龙涛村、那格村、三洲村、四围村
平冈镇
廉村村、平冈镇政府
双捷镇
康州村、朗东村、坭湾村
闸坡镇
北极村、丹济村、观堂村、南村村、平兰村、石塘村、下朗村、闸坡镇海岛
三级
14.74
白沙街道
石河水库管理所
埠场镇
埠场镇海岛、南埠村、山外东村
平冈镇
东二村、大魁村
双捷镇
双捷村
闸坡镇
北汀村、丹济村与南村村争议地、海陵镇海岛、麻礼村、那拿村、平章村、山白村、石塘村、新盐村、雪流村、闸坡镇政府
3基准地价修正体系
为更好地发挥基准地价的作用，需分析基准地价与宗地地价的相关关系，编制基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的修正体系，从而可以在国有农用地分等定级的基础上，根据待估宗地各影响因素的情况，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价，满足各方面对宗地价格的需求。
3.1宗地地价影响因素及其权重
建立基准地价修正体系，应首先根据当地的具体情况确定影响地价的因素，然后确定各级土地内地价影响因素的修正幅度，计算各因素的修正系数。
不同用地类型，其影响因素的选择也不同，本次国有农用地估价，组织专家以特尔菲法，在对分等因素、定级修正因素综合分析的基础上，确定了国有农用地地价的影响因素及其权重。
不同用地类型其各个因素因子的权重如表3-1-1——表3-1-5所示。
表3-1-1影响耕地宗地地价的因素及其权重
因素
因子
权重
自然因素
地形状况
田面坡度
5.85
坡度
5.19
土壤条件
表层土壤质地
6.31
剖面构型
6.59
土壤有机质含量
7.61
土壤pH值
5.5
有效土层厚度
5.07
水利状况
地下水位
3.87
水质
5.81
区位因素
区位条件
中心城镇影响度
5.91
农贸市场影响度
3.7
交通条件
道路通达度
5.5
对外交通便利度
3.59
经济因素
基础设施
灌溉保证率
5.41
排水条件
5.2
田间路密度
2.28
耕作便利条件
田块形状
3.5
耕作距离
3.1
资源状况
人均耕地
3.22
土地利用
土地现状
3.3
土地用途分区
3.49
合计
100
表3-1-2影响园地宗地地价的因素及其权重
因素
因子
权重
自然因素
地形状况
坡度
6.29
土壤条件
表层土壤质地
8.11
土壤有机质含量
9.72
土壤pH值
8.79
有效土层厚度
7.6
水利状况
地下水位
5.19
水质
6.3
区位因素
区位条件
中心城镇影响度
7
农贸市场影响度
6.21
交通条件
道路通达度
6.09
对外交通便利度
4.5
经济因素
基础设施
灌溉保证率
6.31
排水条件
4.9
耕作便利条件
耕作距离
5.3
土地利用
土地利用方式
4.19
土地用途分区
3.5
合计
100
表3-1-3影响林地宗地地价的因素及其权重
因素
因子
权重
自然因素
地形状况
坡度
6.08
土壤条件
表层土壤质地
8.2
土壤有机质含量
8.28
土壤pH值
10.82
有效土层厚度
8.53
水利状况
地下水位
4.58
水质
5.51
区位因素
区位条件
中心城镇影响度
7.48
交通条件
道路通达度
7.71
对外交通便利度
6.31
经济因素
基础设施
灌溉保证率
7.2
排水条件
4.49
耕作便利条件
耕作距离
6.6
土地利用
土地用途分区
8.21
合计
100
表3-1-4影响坑塘水面宗地地价的因素及其权重
因素
因子
权重
自然因素
地形状况
坡度
5.81
土壤条件
表层土壤质地
9.41
土壤有机质含量
9.79
土壤pH值
9.59
水利状况
地下水位
6.2
水质
9.7
区位因素
区位条件
中心城镇影响度
7.62
农贸市场影响度
6.49
交通条件
道路通达度
7.52
对外交通便利度
5.67
经济因素
基础设施
排水条件
5.39
田间路密度
4.6
耕作便利条件
耕作距离
5.19
土地利用
土地用途分区
7.02
合计
100
表3-1-5影响滩涂宗地地价的因素及其权重
因素
因子
权重
自然因素
地形状况
坡度
6.69
土壤条件
表层土壤质地
9.29
土壤有机质含量
10.76
土壤pH值
9.43
水利状况
地下水位
6.22
水质
11.11
区位因素
区位条件
中心城镇影响度
8.58
交通条件
道路通达度
11.12
对外交通便利度
9.9
经济因素
基础设施
排水条件
6.51
土地利用
土地用途分区
10.39
合计
100
3.2地价影响因素修正幅度
计算各地价影响因素修正幅度是以各基准地价区片为单位，用各评估单元的土地单价减去该级别的基准地价，得到上调或下调的幅度。
上调或下调幅度的计算公式为：
F1＝（Inh-Ilb）/Ilb×100%
F2＝（Ilb-Inl）/Ilb×100%
式中：
F1——基准地价上调最大幅度；
F2——基准地价下调最大幅度；
Ilb——基准地价；
Inh——基准地价区片内土地价格的最高值；
Inl——基准地价区片内土地价格的最低值。
3.3基准地价修正系数表
根据前面确定的宗地地价影响因素的权重，计算各因素的修正系数，计算公式如下：
F1i=F1×Wi
F2i=F2×Wi
式中：
F1i：
某一因素的上调系数；
F２i：
某一因素的下调系数；
Wi：
某一因素对宗地地价的影响权重。
以基准地价为一般水平，其修正系数为零。
在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正系数，同时确定较优条件下的地价水平；在一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正系数，在此基础上按优、较优、一般、较劣、劣编制各级别修正系数说明表及基准地价修正系数表。
表3-3-1耕地宗地地价影响因素指标说明表
因素指标数因素体系
优
较优
一般
较劣
劣
因素指标
因素指标
因素指标
因素指标
因素指标
自然因素
地形状况
田面坡度
＜2°
2°～5°
5°～8°
8°～15°
15°～25°
坡度
＜2°
2°～5°
5°～8°
8°～15°
15°～25°
土壤条件
表层土壤质地
壤土
粘土
砂土
剖面构型
通体壤、壤粘壤
砂粘粘、壤粘粘、粘砂粘、通体粘
砂粘砂、壤砂砂
粘砂砂
通体砂
土壤有机质含量
≥3.0
3.0-2.0
2.0-1.0
0.6-1.0
＜0.6
土壤PH值
6.0-7.9
5.5-6.0
5.0-5.5
4.5-5.0
＜4.5，＞7.9
有效土层厚度
≥100
60-100
30-60
＜30
水利状况
地下水位
≥60
30-60
＜30
水质
Ⅰ类水质
Ⅱ类水质
Ⅲ、Ⅳ类水质
Ⅴ类水质
劣Ⅴ类水质
区位因素
城镇影响
一级城镇
0~4000
4000~8000
8000~12000
12000~20000
≥20000
二级城镇
0~2000
2000~4000
4000~6000
6000~10000
≥10000
三级城镇
0~1000
1000~2000
2000~3000
3000~5000
≥5000
农贸市场影响
一级市场
0~1092.75
1092.75~2185.5
2185.5~3278.25
3278.25~4371
≥4371
二级市场
0~1393
1393~2786
2786~4179
4179~5572
≥5572
交通条件
道路条件
一级道路
0~3315
3315~6630
6630~9945
9945~13260
≥3260
二级道路
0~1312.5
1312.5~2625
2625~3937.5
3937.5~5250
≥5250
三级道路
0~877.5
877.5~1755
1755~2632.5
2632.5~3510
≥3510
高速路口
阳江高速路口
0~8250
8250~16500
16500~24750
24750~33000
≥33000
其他高速路口
0~5750
5750~11500
11500~17250
17250~23000
≥23000
火车站
0~8250
8250~16500
16500~24750
24750~33000
≥33000
港口
阳江港
0~4250
4250~8500
8500~12750
12750~17000
≥20000
闸坡港
0~5000
5000~10000
10000~15000
15000~20000
≥20000
经济因素
基础设施
排水条件
健全
一般
无
灌溉保证率
充分满足
基本满足
一般满足
无灌溉条件
田间路密度
≥0.25
0.15~0.25
0.05~0.15
0.001~0.05
0
耕作便利条件
田块形状
规则
较规则
不影响生产
轻微影响生产
影响生产
耕作距离
0~20
20~40
40~60
60~100
≥100
资源状况
人均耕地
≤0.3亩
0.3-0.5亩
0.5-0.7亩
0.7-1.0亩
≥1.0亩
土地利用
土地现状
水田
水浇地
旱地
土地用途分区
生态安全控制区
基本农田保护区
一般农用地
其他用地区
城镇建设用地区、村镇建设用地区
表3-3-2耕地基准地价修正系数表（一级）
耕地
级别
一级地
等
优
较优
一般
较劣
劣
因素
因子
%权重
3.02
1.51
0.00
-2.51
-5.02
自然因素
地形状况
田面坡度
5.85
0.1767
0.0883
0.0000
-0.1468
-0.2937
坡度
5.19
0.1567
0.0784
0.0000
-0.1303
-0.2605
土壤条件
表层土壤质地
6.31
0.1906
0.0953
0.0000
-0.1584
-0.3168
剖面构型
6.59
0.1990
0.0995
0.0000
-0.1654
-0.3308
土壤有机质含量
7.61
0.2298
0.1149
0.0000
-0.1910
-0.3820
土壤pH值
5.5
0.1661
0.0831
0.0000
-0.1381
-0.2761
有效土层厚度
5.07
0.1531
0.0766
0.0000
-0.1273
-0.2545
水利状况
地下水位
3.87
0.1169
0.0584
0.0000
-0.0971
-0.1943
水质
5.81
0.1755
0.0877
0.0000
-0.1458
-0.2917
区位因素
中心城镇影响度
一级城镇
2.8
0.0846
0.0423
0.0000
-0.0703
-0.1406
二级城镇
2
0.0604
0.0302
0.0000
-0.0502
-0.1004
三级城镇
1.11
0.0335
0.0168
0.0000
-0.0279
-0.0557
农贸市场影响度
一级市场
2.5
0.0755
0.0378
0.0000
-0.0628
-0.1255
二级市场
1.2
0.0362
0.0181
0.0000
-0.0301
-0.0602
交通条件
一级道路
3
0.0906
0.0453
0.0000
-0.0753
-0.1506
二级道路
1.8
0.0544
0.0272
0.0000
-0.0452
-0.0904
三级道路
0.7
0.0211
0.0106
0.0000
-0.0176
-0.0351
高速路口
1.2
0.0362
0.0181
0.0000
-0.0301
-0.0602
火车站
1.2
0.0362
0.0181
0.0000
-0.0301
-0.0602
港口
1.19
0.0359
0.0180
0.0000
-0.0299
-0.0597
经济因素
基础设施
排水条件
5.2
0.1570
0.0785
0.0000
-0.1305
-0.2610
灌溉保证率
5.41
0.1634
0.0817
0.0000
-0.1358
-0.2716
田间路密度
2.28
0.0689
0.0344
0.0000
-0.0572
-0.1145
耕作便利条件
田块形状
3.5
0.1057
0.0529
0.0000
-0.087
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