贵阳市房地产市场运行分析报告.docx

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贵阳市房地产市场运行分析报告

贵阳市2005年房地产市场运行分析报告

贵阳市2005年房地产市场运行分析报告

透过报告中大量翔实的数据我们看到，2005年贵阳房地产市场开发投资稳步增长，商品房供需基本平衡，商品房供应结构进一步趋向合理，房价平稳上行，房地产开发已由城市中心区向金阳新区及周边城区发展，大盘项目增多，住宅建设品质大幅提高，房地产市场总体保持良性发展态势，可以预期我市房地产业将会继续支撑全市的经济发展。

用数字盘点2005贵阳楼市，有利于我们把握市场，也有利于我们及时发现楼市运行中存在的问题，还有利于房开商决策参考，为此，本刊今日整版推出一组报道，敬请读者留意。

土地出让面积共266.87万平方米同比下降51.3%小河、花溪等五区共136万平米占50.9%

记者从有关部门获悉，2005年，我市土地出让面积共266.87万平方米，同比下降51.3%，其中住宅面积同比下降比例最大，达63.7%。

据介绍，去年我市出让的266.87万平方米土地中，住宅面积为165.51万平方米，同比下降63.7%；商业营业房面积38.2万平方米，同比增长0.1%；办公房面积4.45万平方米，同比下降11.9%；用于其它开发的土地面积58.71万平方米，同比增长20.9%。

从各类型用地出让的比例来看，用于住宅开发的面积占62%，用于商业营业房开发的面积占14.3%，用于办公房开发的面积占1.7%，用于其他开发的面积占22%。

从土地供应的区域情况看，我市土地供应已明显由云岩、南明两城区向郊区及一市三县转移。

在2005年全市土地出让面积中，云岩、南明两城区共出让61.14万平方米，占22.9%，同比下降8.5倍；小河、花溪等五个区共135.71万平方米，占50.9%，同比增长29.5%；一市三县70.02万平方米，占26.2%，同比增长42.2%。

房地产开发投资完成90.74亿元同比增长25.3%

2005年，我市房地产开发完成投资90.74亿元，同比增长25.3%，房地产投资占固定资产投资比重为26.4%。

这是日前记者从有关部门获得的消息。

据了解，2005年以来，在宏观调控政策的作用下，我市2005年初房地产投资增速过快的势头得到了有效控制，全年投资增幅比上半年下降了

据统计，去年我市商品房施工面积1363.15万平方米，同比增长3.1%，其中住宅面积1012.6万平方米，同比增长4.5%；商品房新开工面积363.23万平方米，同比下降9%，其中住宅面积282.78万平方米，同比下降11.6%；商品房竣工面积260.1万平方米，同比下降20.8%，其中住宅面积215.85万平方米，同比下降22%。

据了解，在宏观调控及拆迁等因素作用下，我市商品房建设进度略有放缓，商品房施工面积保持小幅增长，商品房新开工面积则有所下降；同时，由于自前年以来我市云岩、南明两城区高层项目逐渐增多，商品房建设周期延长，因此去年商品房竣工面积与前年相比也出现一定幅度的下降。

商品房批准预售面积406.02万平方米同比下降29%

商品房预（销）售面积300.58万平方米同比下降14.5%

据有关部门的统计数字显示，我市2005年，商品房批准预售面积406.02万平方米，同比下降29%，商品房预（销）售面积300.58万平方米，同比下降14.5%，商品房供需总量基本平稳。

据统计，2005年，我市商品房批准预售面积406.02万平方米，同比下降29%，其中住宅面积338.37万平方米，同比下降29.1%，办公房面积17.08万平方米，同比下降47.7%，商业营业房40.38万平方米，同比下降24.4%。

在批准预售的商品住宅面积中，普通住宅259.27万平方米，经济适用住房72.13万平方米，别墅及高档住宅6.97万平方米，普通住宅、经济适用住房、别墅及高档住宅供应比例为76.6%、21.3%、2.1%，住房供应结构得到进一步改善。

去年，全市商品房预（销）售面积300.58万平方米，同比下降14.5%，其中住宅面积275.24万平方米，同比下降14.9%，办公房面积8.78万平方米，同比增长7.6%，商业营业房面积11.82万平方米，同比下降33%。

金阳新区经济适用住房销售47万平方米占全市供应量的64.5%

去年我市经济适用住房供应量占商品住宅供应量21.3%，供应比例基本与去年保持平稳。

在经济适用住房批准预售面积中，金阳新区46.85万平方米，占全市经济适用住房供应量的64.5%。

这是日前记者从权威部门获得的消息。

据统计，2005年，我市经济适用住房投资占房地产开发投资的14.5%，占住宅投资的30%；经济适用住房供应量占商品住宅供应量的比例达到21.3%，供应比例基本与去年持平。

对改善我市住房供应结构、促进居民住房消费、平抑住房价格起到了积极作用。

2005年，贵阳市经济适用住房完成投资13.14亿元，同比下降10.6%，施工面积402.13万平方米，同比增长16.2%，竣工面积75.73万平方米，同比下降25.8%，批准预售面积72.13万平方米，同比下降25.5%，预（销）售面积52.37万平方米，同比下降23.4%，销售均价1500元/平方米，同比增长8.8%。

据了解，我市近两年经济适用住房开发项目大多在金阳新区，经济适用住房供应量占全市的60%以上。

在2005年全市经济适用住房批准预售面积中，金阳新区46.85万平方米，占全市经济适用住房供应量的64.5%。

在全市预（销）售的经济适用住房中，云岩、南明两城区29.29万平方米，占55.9%，金阳新区20.91万平方米，占39.9%，小河、花溪等五个区1.23万平方米，占2.4%，一市三县0.94万平方米，占1.8%。

全市商品房销售均价2340元/平方米同比增长13.3%

2005年，我市商品房销售均价平稳上行，全市（含一市三县）商品房销售均价为2340元/平方米，同比增长13.3%，其中住宅均价为1925元/平方米，同比增长9.9%。

这是日前记者从有关部门获得的消息。

据介绍，市场需求是支撑我市房价平稳上行的主要因素，其次，商品房结构性因素也在一定程度上导致了全市商品房销售均价的上升，由于目前我市房地产市场仍主要以云岩、南明两城区为主，在2005年全市商品房预（销）售面积中，云岩、南明两城区销售面积占全市的比例为59.3%，其中住宅占全市的比例为58.5%，两城区2005年预（销）售的高层项目较多，销售均价相对较高（商品房销售均价2930元/平方米，同比增长14%，商品住宅销售均价2560元/平方米，同比增长10.9%），对全市商品房均价的影响较大；另外,房屋设计、环境、配套、物管等综合品质的提高也是商品房销售均价上行的因素之一。

不过，从全市住宅均价增长幅度看，仍然低于城镇居民可支配收入增长0.6个百分点。

外来消费者买走我市33%商品房

记者从权威部门获悉，去年我市商品房外销比例达33%，外来购房者成为支撑我市住房需求增长的重要力量。

据了解，近年来，商品房外销一直占据着我市商品房销售的较大比例，外来购房者成为支撑我市住房市场需求增长的重要力量。

在全市商品住房销售对象结构中（按销售套数划分），贵阳市城区占37.9%，贵阳市其它地区占29.1%，省内其他地区占24.6%，外省及境外占8.4%，商品住房实际外销比例达到33%。

由此可见，随着我市城市经济持续快速发展，市政基础设施日臻完善，无论是居住、经商、子女就学都十分便捷，住房市场幅射力不断增强。

贵阳市城市功能的不断完善，居住环境的不断改善，省会城市辐射、带动全省的力度在不断增强。

实现存量房交易90.4万平方米同比增长5.6%交易均价1550元/平方米同比增长19.9%

日前记者从有关部门获悉，2005年我市存量房交易面积90.4万平方米，同比增长5.6％。

其中住宅交易数量下降，办公和商业营业房交易面积倍增。

据统计，去年我市存量房市场保持活跃，交易量继续放大，全市存量房交易面积90.4万平方米，同比增长5.6%，其中住宅面积68.18万平方米，同比下降12.9%，住宅交易套数7655套，同比下降14%，办公房交易面积9.83万平方米，比去年同期增长10.7倍，商业营业房交易面积9.44万平方米，比去年同期增长2.6倍。

存量房交易均价1550元/平方米，同比增长19.9%，其中住宅均价1350元/平方米，同比增长19.8%。

另悉，2005年房屋租赁登记备案量保持增长，全市房屋租赁登记备案1711件，租赁登记备案面积36.27万平方米，同比增长46.5%，其中住宅652件，同比增长23.7%，面积2.23万平方米，同比增长3.7%；商业营业房863件，同比增长15.1%，面积31.35万平方米，同比增长75.6%。

中心区共拆迁54.21万平方米同比增长27.7%占全市拆迁面积的80％

据有关部门的统计数字显示，2005年我市共批准拆迁面积77.65万平方米,实际拆迁住户5192户，云岩、南明两城区共拆迁54.21万平方米，同比增长27.7％，占全市拆迁面积的80.9%，这是记者日前从有关部门获得的消息。

据统计，2005年，贵阳市共发放拆迁许可证75个，批准拆迁面积77.65万平方米，实际拆迁住户5192户，同比增长89.1%，拆迁房屋建筑面积67.01万平方米，同比增长53%，其中住宅面积58.38万平方米，同比增长41%，商业营业房6.26万平方米，同比增长159.8%，其他用房3.01万平方米。

从各区域情况看，云岩、南明两城区拆迁面积54.21万平方米，同比增长27.7%，占全市拆迁面积的80.9%；五个区拆迁面积5.58万平方米，同比增长5倍，占全市拆迁面积的8.3%；一市三县拆迁面积7.22万平方米，占全市拆迁面积的10.8%。

房开企业自筹资金35.75亿元同比增长23%

记者日前从有关部门获悉,2005年,我市房地产开发到位资金情况良好，开发企业自筹资金35.75亿元，同比增长23%，所占比例比去年提高了2个百分点。

据统计，2005年，我市房地产开发到位资金136.35亿元，同比增长19.9%，其中上年末结余资金26.99亿元，本年资金来源109.36亿元。

在本年资金来源中，国内贷款28.22亿元，同比增长38.4%，利用外资0.6亿元，同比增长130.8%，自筹资金35.75亿元，同比增长23%，其它资金来源44.8亿元，同比增长0.2%。

国内贷款、利用外资、自筹资金及其它资金来源所占比例分别为25.8%、0.5%、32.7%、41%，自筹资金所占比例比去年提高了2个百分点。

购买中低价住房消费者达60.8%

记者日前从权威部门获悉，从我市2005年房地产市场的运行特征和走势上看，广大购房者对中小户型住房的需求逐渐增多，60.8%的消费者购买中低价位住房。

据统计，从2005年购买住房的面积上看，100平方米以下的占35%，100-120平方米的占21%，120-150平方米占26%，150平方米以上占18%，120平方米以下的户型所占比例上升较快，市场对中、小套型住房的需求逐步增大。

从购买住房价位看，大部分集中在1000-3000元/平方米价位段之间，其中1000-2000元/平方米价位段占60.8%，2000-3000元/平方米价位段占20.8%，3000元/平方米以上的占10%，1000元/平方米以下的占8.4%，可见市场需求以中低价位住房为主。

公积金贷款4亿元同比增长40.2%

本报讯记者日前从权威部门获悉，2005年，我市商业银行办理的个人预购商品房抵押贷款金额下降24.4%，与此相比，个人住房公积金贷款却出现大幅增长，个人住房公积金贷款占预购商品房抵押贷款金额的18.7%，市公积金管理中心共发放住房公积金4.01亿元，同比增长40.2%。

公积金已逐渐成为支持我市住房消费的一个重要资金渠道。

伴随着商业银行对个人住房贷款的逐渐从紧，个人住房公积金贷款则出现快速增长态势。

据贵阳市住房公积金管理中心统计数据显示，2005年有13943人使用个人公积金购房，支付个人公积金金额为1.21亿元，市公积金管理中心共发放公积金贷款2835户，同比增长20.7%，公积金贷款金额4.01亿元，同比增长40.2