集体土地流转合同如何签订.docx
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集体土地流转合同如何签订
集体土地流转合同如何签订
篇一：
怎样订立农村土地流转合同
怎样订立农村土地流转合同
文/天高云淡
《中华人民共和国农村土地承包法》颁布实施后，农村土地流转工作逐步走上了“权属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅”的轨道，全面推进了农业向规模化、区域化、专业化、标准化、社会化发展，他解决了农村剩余劳动力转向非农产业问题，提高了土地的产出效益，增加了农民的收入，为实现农村土地集约化经营奠定了基础。
但是，通过农村土地承包案件审理、农村承包合同审计和实际调查发现，现有的农村土地流转合同在不同程度上存在着违法违规、标的不清、期限不明、惠农政策和征占土地补偿受益人约定不详的问题，其主要原因：
一是农村土地承包期限长，在承包合同履行期间，党和政府的惠农政策从无到有，而且力度在逐年加大，有些问题在签订流转合同时是无法预见的；二是部分农户不了解相关政策法规，法律意识淡薄，未能依法签约、依法履约；三是农村土地流转合同的鉴证行为缺乏强制性，私下流转土地现象严重，使农村承包合同管理部门无法及时履行职责，严把土地流转合同订立关口，所以，因流转合同签订时存在的瑕疵，导致当事人利益受到侵害的案件屡见不鲜，在桦甸市农村土地承包仲裁机关审理的近五百起案件中至少占三分之一以上，直接影响着农村土地承包关系和农村社会的稳定。
那么，怎样才能签订一份合格的农村土地流转合同？
笔者经过调查认为，订立农村土地流转合同应着重考虑六个方面的问题：
一、了解农村土地的流转方式及其内涵
我国现行的农村土地流转方式主要有七种，即转包、转让、出租、互换、入股、反租倒包、托管，其内涵是：
转包，是指农村土地承包人把自己承包到的土地，以一定的条件发包给第三者，由第二份合同的承包人向第一份合同的承包人履行，再由第一份合同的承包人向原发包方履行合同的行为。
在承包人与第三者确定转包关系后，承包人与原发包方所确定的权利义务关系不变。
转包无需经原发包方许可，但合同需向发包人备案，承包人将土地交给他人代耕不足一年的除外。
转让，是指承包人经发包方同意自找对象，由第三者代替自己向发包方履行承包合同的行为。
转让合同的内容虽无改变，但是变更了承包人，终结了原承包人与发包方的权利义务关系，重新确立了受让人与发包方的权利义务关系。
土地承包经营权转让时，承包方与第三者应订立书面协议。
受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织以外的单位和个人，但受让方必须从事农业生产，从事工业、商业、服务业的人不得成为土地承包经营权的受让方。
受让方还必须是农户，投资开发农业的工商企业、城镇居民、外商不能成为受让方。
出租，是指农村土地的承包方作为出租方将自己承包的土地在一定期限内租赁给本集体经济组织以外的单位或个人从事农业生产，并收取租金的行为。
出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原
土地承包合同规定的权利和义务。
承租方按出租时约定的条件对承包方负责。
互换，是指承包人将自己的土地承包经营权交换给他人行使，自己行使从他人处换来的土地承包经营权。
一般都是承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。
互换土地承包经营权，是农户在自愿的基础上，在同一集体经济组织内部，对人人有份的承包经营权进行的微调。
该种调整改变了原有的权利分配，涉及到承包义务的履行，因此，应当报发包方备案。
入股，是指在承包期内，承包方将土地承包经营权量化为股份，以股份入股形式与他人共同生产，按股分红。
《农村土地承包法》第四十二条规定：
“承包方之间为发展农业经济，可以联合自愿将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。
”，其含义：
一是入股应在承包户之间进行，不包括将土地承包经营权量化为股份，投入到从事农业生产的工商企业或者公司，也不包括将土地承包经营权人作为投资成立农业经营公司；二是土地承包经营权收入，是农户以入股形式组织在一起，从事农业合作生产，收益按照股份分配，而不是将土地承包经营权入股作为赚取经营回报的投资。
反租倒包，是指由农村集体经济组织出面把农户的承包地反租过来，集中连成一片，给予农户适当的经济补偿，再把土地进行转租或发包给农户、个人或企业单位从事农业生产。
托管，是指承包方将承包地委托农业服务组织或农户代为管理，托管双方签订协议，委托方向受托方支付一定的费用。
托管期间原承包合同规定的权利义务可以由原承包方履行，也可以在协议中明确由托管方履行。
在订立流转合同时，作为农村土地流转的当事人，为了防范其权益受到侵害，保证土地流转行为在法律允许的范围内进行，流转土地前，必须全面了解农村土地的流转方式及其内涵，依法确定流转形式，特别是在原承包人在向本集体经济组织以外人员流转土地时，其流转应以“出租”形式为主，其他方式不符合法律规定。
二、掌握农村土地流转中的禁止性规定
为保护农村集体经济组织和农村土地承包方的利益，依法维护农村土地承包关系和农村社会的稳定，防止农民在土地流转后失去生活保障，党和政府对农村土地流转行为制定了一些禁止性的规定，而且这些规定直接影响着农村土地流转合同的效力，当事人在订立合同时一旦违反了这些强制性规定，其流转合同将无法得到保护，发生纠纷时，仲裁机关可依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项：
“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”之规定，对所订立的合同作出无效裁决，农村土地流转的受让方经济利益会受到损失。
按照现行的政策法规，这些禁止性规定主要有六项：
一是所流转的土地必须是已经与集体经济组织签订承包合同并取得农村土地承包经营权的土地；二是受让方不得改变土地的农业用途；三是流转期限不得超过承包期的剩余期限；四是受让方再次流转土地时须征得原承包
方的允许；五是以转让、互换方式流转土地时须经本集体经济组织同意；六是以转让方式流转土地的受让方必须是农户，投资开发农业的工商企业、城镇居民、外商不能成为受让方。
土地流转的当事人只有掌握了这些规定，所签订的合同才能合法有效，才会受到法律保护。
三、拟全农村土地流转合同的必备条款
合同主体、合同标的、合同条款是订立农村土地流转合同的必备条款，缺一不可，无此三者则合同不能成立。
流转合同的主体，是指订立流转合同的当事人，也就是转出方和受让方，在订立流转合同时，双方当事人必须具有主体资格，转出方享有转出土地的经营权，受让方的资格符合法律规定，如：
转出人应当是年满十八周岁具有独立民事行为能力的当事人，不具有独立民事行为能力和限制民事行为的当事人不能作为流转土地的当事人订立流转合同；非本集体经济组织成员只能以“出租”方式流转土地；投资开发农业的工商企业、城镇居民、外商不能以转让方式流转农村土地等。
流转合同的标的，是指双方当事人流转的具体地块，是流转合同成立的必要条件，没有标的，合同不能成立。
农村土地流转合同的标的必须是已经签订承包合同并取得农村土地承包经营权的土地，个人临时经营的集体“四荒”、水面和“册外地”等资源性资产，因没有签订承包合同，不享有土地承包经营权，禁止流转。
签订合同时，要写清地块名称、坐落、面积、地类、四至，在条件允许的情况下，最好经实测后画出草图作为流转合同附件备查。
篇二：
农村集体土地流转合同书
农村集体土地流转合同书
发包方：
民勤县苏武乡泉水村八社联户18户（以下简称甲方）承包方：
民勤县三雷镇三陶村四社周生忠（以下简称乙方）
根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》及其相关法律法规和政策规定，甲、乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，签订本合同，供双方共同信守。
一、土地的面积、位置
甲方受泉水村第八生产合作社18户联户村民委托（委托书附后）经泉水村民委员会同意，报苏武乡人民政府批准将位于民湖路13公里总干渠东泉水村委会所属泉水八社18户联户经营的东荒地200亩，依法流转给乙方使用。
土地范围：
东起沙丘西沿，西至总干渠东边路东沿，南至五社荒地界线，北至总干防洪渠南岸（后附图）。
二、土地用途及流转形式
1．土地用途为种植业和林果业。
2．流转形式：
承包经营。
承包范围内现有机井及水电线路等附着物一并移交乙方使用、维护（清单附后）。
三、土地的流转经营期限
该地流转经营期限为20年，自20XX年4月1日起至2033年4月1日止。
四、土地的流转费标准及金额
该宗土地流转费每年每亩200元，合计每年流转费金额4万元，20年
共计金额80万元。
五、土地流转费支付方式及时间
乙方负责将土地流转费分三次支付给甲方，第一次于合同签定时一次性付清前五年的流转费20万元；第二次于XX年12月31日前一次性付清第二个五年的流转费20万元；剩余十年的流转费于2023年12月31日前一次性付清。
六、甲乙双方的权利和义务
（一）甲方的权利和义务
1．依法拥有土地的所有权。
承包到期后，甲方有权收回乙方的土地经营权。
2．有权监督乙方仿照流转合同约定的用途合理利用土地。
3．按照合同约定时收取土地流转费。
在合同有效期内，如遇政策性调整，甲乙双方可共同商量解决，但必须充分考虑由此对乙方造成的损失，并予以赔偿。
4．维护乙方的土地承包经营权，不得单方面解除流转合同，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。
5．甲方应当保障乙方正常生产所必须的水权配置和通路条件。
6．甲方按合同签订时的现有状态无偿向乙方提供机井、取水设施设备、供水渠道、供电设施设备及取水、供电手续。
7．经营过程中，若发生土地权属地界纠纷及当地群众干扰、阻挠、破坏等情况，甲方应及时出面，按时化解，若给对方造成损失，甲方应给予相应赔偿。
8．乙方如果发展政府鼓励提倡的产业，甲方应当给予乙方相应的政府政策性扶持。
（二）乙方的权利和义务
1．按照合同约定的用途和期限，有权依法利用和经营所流转的土地。
2．享有流转土地上的收益和林权和按照合同同约定购置财产的所有权。
3．享有对公共设施的使用权。
4．乙方可在流转的土地上建设与农业生产有关的生产、生活设施。
5．不得随意改变土地用途。
按合同约定只能用于种植业、林果业，决不允许用于搞工业厂房修建、养殖小区的修建、砖厂等办企业用地。
6．乙方不得用流转土地抵押贷款。
7．乙方不得用流转土地抵偿债务。
8．承包期内，若甲方提供的原机井和供水、供电设施不能正常使用，由乙方负责更新，产生的费用均由乙方承担，流转期满后，乙方保证归还甲方原有农电设施的完整性（以清单为准）。
七、合同的转包
1．在合同有效期内，乙方可以将流转的土地全部或部分转包给第三方。
2．转包时签订转包合同，不得擅自改变原来流转合同内容。
3．本合同转包后，甲方与乙方之间仍应按原流转合同的约定行使权利和承担义务；乙方与第三方按转包合同的约定行使权利和承担义务。
八、合同的变更和解除
1、本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变
更或者解除合同。
经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同。
2、在合同履行期间，任何一方法定代表人或人员的变更，都不得因此而变更或解除本合同。
3、本合同履行期间，如遇国家建设征用该土地，征地补偿归甲方所有，乙方自建的地上附着物和林木的补偿归乙方所有。
4、如甲方重复发包该土地或擅自断电、断水、断路，致使乙方无法经营时，乙方有权解除本合同，其违约责任由甲方承担。
5、本合同期满，如继续流转，乙方无条件享有优先流转权，双方应于本合同期满前续签流转合同。
九、违约责任
1、乙方应当按照本合同约定的期限足额支付流转费。
如乙方不能按合同规定时间缴清土地承包费，则甲方有权解除本合同。
2、本合同转包后，因甲方的原因致使转包合同不能履行，给转包后的承包方造成损失的，甲方应承担相应的责任，导致合同不能履行的应承担相当于承包期所有流转费的违约金。
十、合同纠纷的解决办法
本合同履行过程中发生的纠纷，由双方协商解决，双方协商不成的，首先请求村委会和苏武乡人民政府调解；调解不成的，向民勤县农村土地承包纠纷仲裁委员会申请仲裁或直接向民勤县人民法院提起诉讼。
十一、本合同未尽事宜，依照相关法律法规及政策的规定，由双方约定后作为补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
十二、本合同经甲乙双方签章后生效，一式五份，甲乙双方和见证人各执一份，乡镇农经部门存档一份。
附件：
1、流转土地示意图
2、流转土地地上附属物移交清单
甲方：
民勤县乡村民委员会（盖章）
法定代表人（签字）：
乙方：
三雷镇三陶村四社（印章）
负责人（签字）：
监证单位：
民勤县苏武乡人民政府（盖章）
负责人（签字）：
民勤县农村经营管理站（盖章）
负责人（签字）：
签订时间：
二O一四年三月二十二日
篇三：
农村集体土地流转合同
农村集体土地流转合同
甲方：
身份证号码：
乙方：
身份证号码：
根据《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》和《重庆市实施中华人民共和国农村土地承包办法》等有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等协商、自愿、有偿原则，就本宗土地承包经营权的流转事宜达成一致，订立本合同。
一、合同标的
甲方将其承包经营的镇村社亩土地（详情见下表）流转给乙方从事生产经营。
转包土地详细情况
二、流转期限
自年月同期限不得超过年月日。
三、土地流转价款的支付
1、流转价款的计算与支付：
田坎计入田的面积内。
2、支付方式与时间：
将此产量按当年9月20日至30日之间的______平均价折合现金于
四、双方约定的权利与义务
1、甲方在签订合同后应报土地发包方备案，并按期将合同标的物移交给乙方经营使用，转让或互换须报发包方变更原土地承包合同和承包经营权证书。
2、甲方有权按期收取流转费用，并承担作为原土地承包方应履行的相应义务。
3、乙方应按期交纳土地流转费用，并在法律和政策允许的范围内合法经营，不得擅自改变土地用途，不得荒芜土地。
4、甲乙双方不得未经对方同意将土地转租给第三方。
五、其他约定
1、在流转经营期间，如国家支持农业生产的政策性补助由甲方享受。
仅限种粮直补，如遇由乙方原因取消直补，由乙方按当年标准补给甲方。
2、流转经营期间，如遇开发征地，征地补偿由甲方享受，种养殖及设施补偿由乙方享受。
3、本合同到期后，甲方如需继续流转，在同等条件下乙方有优先权。
4、本宗流转合同属（转让、转包、出租、互换、入股）合同，双方协商是（否）请乡镇农村土地管理机构进行鉴证。
5、合同到期后，土地归还及地面附着物和相关设施的处理：
由双方协商是否拆除不利于耕种的设施。
六、违约责任及争议的解决
1、如违约，应由违约方支付给未违约方10000元/亩违约金，并承担相关的违约责任。
2、如双方发生争议，可请求村组干部或乡镇农村土地管理机构调解，也可向法院起诉。
七、本合同未尽事宜由甲乙双方协商解决。
八、本合同经双方签字后生效，一式三份，具有同等法律效力。
甲乙双方及各一份。
甲方代表人（签章）：
乙方代表人（签章）：
身份证号：
身份证号：
住址：
住址：
签约日期：
年月日注：
转包：
指家庭承包方式的承包方，在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转给本集体经济组织内其他农户经营。
出租：
指承包方在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权租赁给他人从事农业生产经营。
互换：
指家庭承包的承包方之间为方便耕种或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地进行交换。
转让：
指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入的，经发包方同意，将全部或者部分土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户。
入股：
指家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营。
其它承包方式的承包方将土地承包经营权作为股权，组成公司或者合作社等，从事农业生产经营。
篇四：
农村集体土地流转的合同范本
造该土地的合理补偿金________元。
六、土地交付、收回的时间与方式
甲方应于________年________月________日前将流转土地交付乙方。
乙方应于________年________月________日前将流转土地交回甲方。
交付、交回方式为________________________________________。
并由双方指定的第三人________________________________予以监证。
七、甲方的权利和义务
（一）按照合同规定收取土地流转费和补偿费用，按照合同约定的期限交付、收回流转的土地。
（二）协助和督促乙方按合同行使土地经营权,合理、环保正常使用土地，协助解决该土地在使用中产生的用水、用电、道路、边界及其他方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。
（三）不得将该土地在合同规定的期限内再流转。
八、乙方的权利和义务
（一）按合同约定流转的土地具有在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动的自主生产经营权，经营决策权，产品收益、处置权。
（二）按照合同规定按时足额交纳土地流转费用及补偿费用，不得擅自改变流转土地用途,不得使其荒芜，不得对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产。
履约期间不能依法保护，造成损失的，乙方自行承担责任。
（三）未经甲方同意或终止合同，土地不得擅自流转。
九、合同的变更和解除
有下列情况之一者，本合同可以变更或解除。
（一）经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的；
（二）订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的；
（三）一方违约，使合同无法履行的；（四）乙方丧失经营能力使合同不能履行的；（五）因不可抗力使合同无法履行的。
十、违约责任
（一）甲方不按合同规定时间向乙方交付流转土地，或不完全交付流转土地，应向乙方支付违约金________元。
（二）甲方违约干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方承担赔偿责任,应支付乙方赔偿金元。
（三）乙方不按合同规定时间向甲方交回流转土地、或不完全交回流转土地，应向甲支付违约金________元。
（四）乙方违背合同规定，给甲方造成损失的,由乙方承担赔偿责任,向甲方偿付赔偿金________元。
（五）乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权。
1.不按合同规定用途使用土地的；
2.对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产,荒芜土地的,破坏地上附着物的；3.不按时交纳土地流转费的。
十一、特别约定
（一）本合同在土地流转过程中，如遇国家征用或农业基础设施使用该土地时，双方应无条件服从，并
约定以下第________种方式获取国家征用土地补偿费和地上种苗、构筑物补偿费。
1.甲方收取；2.乙方收取；
3.双方各自收取________﹪；
4.甲方收取土地补偿费,乙方收取地上种苗、构筑物补偿费。
（二）本合同履约期间，不因集体经济组织的分立、合并,负责人变更，双方法定代表人变更而变更或解除。
（三）本合同终止，原土地上新建附着构筑物，双方同意按以下第________种方式处理。
1.归甲方所有，甲方不作补偿；
2.归甲方所有，甲方合理补偿乙方________元；3.由乙方按时拆除，恢复原貌,甲方不作补偿。
（四）国家征用土地、乡（镇）土地流转管理部门、村集体经济组织、村委会收回原土地重新分配使用,本合同终止。
土地收回重新分配给甲方或新承包经营人使用后，乙方应重新签订土地流转合同。
十二、争议的解决方式
在履行本合同过程中发生的争议，由双方协商解决，也可由辖区的工商行政管理部门调解；协商或调解不成的，按下列第________种方式解决。
（一）提交***仲裁委员会仲裁；
（二）依法向________________________人民法院起诉。
十三、其它约定
本合同一式四份，甲方、乙方各一份,乡（镇）土地流转管理部门、村集体经济组织或村委会（原发包人）各一份,自双方签字或盖章之日起生效。
如果是转让土地合同，应以原发包人同意之日起生效。
本合同未尽事宜，由双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。
补充协议与本合同具有同等法律效力。
双方约定的其他事项________________________________________________。
甲方：
____________________________乙方:
____________________________（自然人）签字__________________自然人）签字___________________（法人）签字盖章______________（法人）签字盖章_____________住所：
____________________________住所：
___________________________身份证或营业执照号码:
_____________身份证或营业执照号码：
___________委托代理人：
______________________委托代理人：
_____________________联系电话：
________________________联系电话：
_______________________银行账号：
________________________银行账号：
_________________________________年_________月_________日__________年_________月________日乡（镇）土地流转管理部门或村集体经济组织、村委会备案（盖章）_________
篇五：
·农村集体土地流转协议书
荒山租用协议书
甲方：
法定代表人：
乙方：
法定代表人：
身份证号码：
身份证号码：
甲乙双方本着“平等自愿、诚实信用、公平合理”的原则，根据我国《农村荒山承包法》、《合同法》等法律、法规规定，经充分协商一致，特就荒山租用的具体事宜达成协议如下：
一、租用目的：
甲方同意将其位于的荒山（大写亩），每亩元，租用给乙方，具体面积以四至界畔为准，四至界畔：
东至：
南至：
西至：
北至：
双方到现场以红油漆确认为标记（以下简称“本协议项下荒山”）二、租用期限：
本协议项下荒山以租赁形式租用的期限：
永久使用。
三、租用费用及付款方式：
本协议签订后，由乙方一次性将荒山租用费共计元（大写
后，就向乙方出具收据。
乙方一次性付清前述费用后，不再向甲方支付其他任何费用，在本协议期限内，甲方不得以任何理由再向乙方索取任何费用。
四、荒山交付时间：
本协议签订之日，甲方应立即将本协议项下荒山及地上附着物交付给乙方，本协议项下荒山需办理有关手续时，甲方应无条件积极配合。
五、附着物及资源利用：
乙方有权利用本项目项下荒山及使用。
对该过宗荒山及地上附着物利用，因此而产生的任何收益归乙方所有，甲方对此不再享有任何权益。
六、有关补偿收益的归属：
本协议在有效期间，如出现国家征收本协议项下荒山情形时，乙方所投入的设施设备的补偿费归乙方所得。
七、争议解决过程中协议的履行：
本协议在履行过程中，如发生争议，在争议解决过程中，应继续履行本协议，即乙方有
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