住宅小区廉租房项目建设可行性研究报告.docx
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住宅小区廉租房项目建设可行性研究报告
住宅小区廉租房项目建设
可行性研究报告
第一章总论1
1.项目概述1
2.建设单位基本情况2
3.可行性研究报告编制依据及研究范围3
4.主要技术与经济指标6
5.可行性研究结论7
第二章项目建设背景、必要性与意义9
1.项目建设行业背景9
2.区域经济发展背景11
3.项目建设的意义12
第三章市场分析、预测与对策15
1.区域经济发展与规划15
2.项目竞争力分析22
3.市场风险分析与防范对策24
第四章建设地点及建设条件25
1.项目建设区概况25
2.项目建设条件分析26
第五章工程规划技术方案30
1.指导思想与设计原则30
2.建设任务和规模30
3.总体布局31
4.项目建设内容及标准32
5.环境影响评价53
第六章项目组织与管理55
1.组织机构与职能划分55
2.项目管理模式与经营措施55
第七章项目实施进度安排56
1.项目实施各阶段进度安排建议56
2.项目实施进度计划表56
第八章工程招标方案58
第九章投资估算与资金筹措60
1.投资估算60
2.投资计划与资金筹措62
第十章财务分析与评价63
1.财务评价依据63
2.盈利能力分析63
3.财务评价结论65
第十一章贷款风险评估67
1.概况67
2.申请贷款的种类、金额、期限、用途68
3.抵押物及其估价68
4.投资筹资评价69
5.抵押贷款风险的评估69
6.贷款偿还能力的评估69
十二章结论与建议70
1.结论70
2.建议70
第一章总论
第一节项目名称及承办单位
一、项目名称
XX市新田住宅小区南区配建廉租住房项目
二、项目承办单位
XX市XX街道XX社区
三、承办单位概况：
XX社区为2005年12月批准成立的新型社区，地处城市建城区范围内，现有家庭户数1100户，人口4200人，居民房屋占地面积600亩。
近年来，在社区各级领导的大力支持下，利用地处城区优势，积极兴办各类项目，经过近几年的发展，已初具规模。
2009年社区实现各类社会生产总值近两亿元，完成税收700余万元，在经济建设方面取得良好的成绩，为社区其他各项社会事业的发展打下了良好的经济基础。
在发展经济的同时，严格按照村改社区的程序，对企业进行改制，实现了农民向市民，向股民身份的转变，社区经济发展呈现出蒸蒸日上的势头。
2007年，按照市委市政府的的工作安排，XX社区率先在全市启动了城中村改造工程，到2009年底完成铁东社区12栋居民楼建设，建筑面积6万平米，安置回迁居民600户。
在此基础上社区还加大了对社会公共事业的投入，社区环境有
第二节可行性研究的依据与范围
一、可行性研究的依据
1、国家发改委、建设部印发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）
2、国家及省市有关政策、法规和文件
3、有关标准和规定
4、项目初步设计方案
5、项目承办单位提供的有关技术资料
6、《XX市城市建设总体规划》（2005-2020年）
二、可行性研究范围和内容
1、项目提出的背景和建设的必要性
2、建设场地和建设条件
3、建设规模和建设内容
4、工程设计方案
5、环保与节能
6、实施计划进度安排
7、投资估算和资金筹措
8、社会效益分析
9、可行性研究结论
第三节经济技术指标
技术经济指标表
序号
项目
单位
数量
1
项目总用地面积
平方米
5271
2
总建筑面积
平方米
7460
2.1
住宅
平方米
6420
2.2
储藏室
平方米
1040
3
居住户数
户
120
4
居住人数
人
384
5
户均人口
人
3.2
6
容积率
1.41
7
建筑密度
%
21.8
8
建筑占地面积
平方米
1149
9
绿化率
％
31.56
10
绿化面积
平方米
1664
11
道路硬化
平方米
2458
1、进度安排：
本项目工程建设期为12个月，计划2010年9月份开工建设，2011年8月底全部建成。
2、投资概算：
本项目建设投资为805万元。
3、建设资金筹措：
资金全部由XX市财政拨款解决。
第三节可行性报告结论
1、本项目符合国家住房政策，选址符合XX市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。
2、根据需求调查表明，本项目建设将在很大程度上改善低收入者住房问题，本项目的建设是必要的。
3、本项目建设主要包括廉租房及其公共设施、道路、绿化等，目前XX市对廉租房住宅的设计和施工技术都十分成熟，结合选址点较好的地质地形条件，本项目的建设是可行的。
第二章项目提出的背景和必要性
第一节项目建设的背景
一、廉租房政策的提出
廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。
中国建设部明确要求，全国所有市县在2007年年底前必须建立“廉租房”制度。
推进廉租住房建设，是XX市委、市政府落实党的十七大会议精神，以人为本、关注民生、构建社会主义和谐社会的重大举措，是一项民生工程和民心工程。
XX市委、市政府高度重视，专门责成相关部门必须按照XX市委、市政府的统一安排和部署，切实履行好政府职责，精心组织、强化措施、建立健全各项制度，确保这项工程落到实处，真正把好事办好，实事实办，让老百姓得到实实在在的实惠。
XX市是文明遐迩的孔孟之乡，是国家级历史文化名城，虽然XX市当前处于高速发展阶段，但仍有部分城市低收入家庭住房比较困难，有的家庭人均住房面积还不足15平方米，甚至还有部分无房户。
目前国家正在实施廉租房政策，这是一个非常好的机遇，给XX市大部分低收入人群提供了居者有其屋的保障。
二、该项目提出的背景
原新田住宅小区居民住宅，多为砖木结构，单层住户较多且建设凌乱、无序，有些房屋年久失修、破烂不堪，小区内居民文化、娱乐活动配套设施简陋，设备陈旧，道路布置狭窄，居民出入不便。
以上各种客观条件表明，已远远不能适应居民的正常生活水平要求,且与XX市总体规划及XX市旧城改造建设步伐不一致，直接影响社区居民的正常生活水平且与经济社会发展不谐调，亟待落实。
针对XX市XX社区居民的具体情况，对居民进行了初步调查：
大部分居民住房紧张，有的曾多次申请宅基地建房，但是居委会无力解决；商品住房价格居高不下，居民的购买力不及，居民住房需求矛盾突出。
因此，加快城中村改造，改善居民生活条件，解决部分居民住房困难是民心所向，众望所归，根据XX市XX社区的实际情况，社区党支部、居委会及有关专家多次现场考察和论证，一致认为进行城中村改造及配建部分廉租住房，改善居民生活条件迫在眉睫。
新田住宅小区配建廉租住房按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，始终把改善群众居住条件、加快城市建设、促进经济发展放在第一位，大力发展社区居民住房建设。
目前，XX市正在积极完善住房保障体系和加快推进城市化进程，该项目符合目前我国经济发展需要和产业政策以及XX市城市发展规划，并对改善XX市城市面貌、加快城市化进程具有积极意义。
第二节项目建设的必要性
一、符合国家相关政策需要
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）指出：
“逐步扩大廉租住房制度的保障范围。
城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。
2007年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；2008年底前，所有县城要基本做到应保尽保。
‘十一五’期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；2008年底前，东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。
”
《山东省人民政府办公厅关于印发山东省廉租住房保障办法的通知》（鲁政办发〔2008〕16号）指出：
“市、县人民政府应当把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和政府公共服务的重要职责，编制解决城市低收入家庭住房困难的发展规划及年度计划，明确廉租住房保障工作目标、措施，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划。
市、县人民政府建设、房产管理主管部门根据职责分工负责本行政区域内廉租住房保障管理工作。
”
《山东省第十一个五年规划纲要》指出：
“加大城乡社会福利和社会救济力度。
做好优抚安置工作，重点帮扶弱势群体和低收入群体，提高各级政府对社会救助的财政支出。
实行政府救助为主、优惠减免和社会救助相结合，大中城市都要建立困难群众医疗、教育、住房等专项救助制度。
”
以上政策表明国家对建设廉租房项目十分重视，本项目符合国家相关政策。
二、解决城镇中低收入家庭住房困难的需要
住房问题是重要的民生问题，直接关系老百姓生活水平的提高和生活质量的改善。
目前XX市还有部分困难家庭人均住房建筑面积不足15平方米，住房结构性矛盾比较突出，商品住房价格上涨过快，影响了人民群众的切身利益。
解决低收入家庭住房困难，进一步做好城市住房工作，是履行政府职能的必然要求，是全面建设小康社会的客观需要，是促进房地产市场健康发展的重要途径，也是深入贯彻落实科学发展观、促进社会和谐的重要内容。
项目单位坚持以人为本，进一步建立健全廉租住房制度，多渠道解决城市低收入家庭住房困难，逐步改善低收入家庭住房困难群体的居住条件。
三、加快小城镇建设的需要
小城镇作为一种社会形态，是生产力水平发展到一定历史阶段的产物，它既有一定区域内的政治文化中心的职能，还具有组织生产、商品流通、交流信息、技术服务、交通运输、金融信贷及提供其他服务等多种职能。
小城镇的建设和发展，是我国社会主义新农村建设的一个重要组成部分，也是构建和谐社会的一个重要环节。
四、加快XX市经济发展的需要
从长远来看，XX市经济的快速发展不仅需要良好的政策导向、便利的交通环境，更需要完善的市政基础设施和优美的外部生态环境的支撑，本项目建设，改善居民住房环境，将带动地方经济的快速发展。
第三章项目选址及建设条件
第一节项目选址
一、选址原则
项目选址是一项涉及经济、技术的综合性工作，必须贯彻国家建设的各项方针政策。
根据建设单位提供的备选地址，经现场踏勘，外业调查，综合分析，优选各地址的对外交通、水文、地质及相关市政配套设施条件，提出投资省、建设快、运营费用低，具有最佳经济效益、环境效益和社会效益的推荐项目地址。
选址主要遵循以下原则：
1、项目地址选择首先要符合城市规划用地性质的要求。
2、选址符合国家现行土地管理法规的有关规定，应节约用地，尽量少拆民房。
3、充分利用公用设施。
应选择具备公用设施（水、电、气管线）条件的地址，避免重复建设，减少建设投资。
4、符合环境保护的要求。
符合现行环境保护法的规定，有利于保护环境与景观，科教文卫单位，考虑空气、水源污染、噪音干扰、交通拥挤等因素，并妥善处理三废。
5、场地地质可靠，地形平坦。
场地地形应平坦，避开低洼地，满足建筑物及管网布置的要求，尽量减少地基处理的工程量，以节约费用，保证工程质量；地质条件应符合项目选址建设的要求，具备抗震条件。
二、项目选址方案
根据以上选址原则，项目承担单位会同建设单位与城市规划等有关部门的专业人员经实地踏勘、分析和论证，确定XX市新田住宅小区配建廉租住房地址。
本项目选址位于XX市圣都花园小区东侧，圣都北路南侧（详见项目位置示意图）。
现状自然条件良好。
与市内多条城市干道相通；并有多条公交线路开通，便于区内居民转乘。
本项目地理位置优越，符合XX市规划要求。
第二节建设条件
一、自然条件
XX市位于山东省西南部，地处东经116°24'—117°30'，北纬35°11'—35°32'。
XX市东倚沂蒙山区，西临鲁西平原，南襟徐淮要冲，北枕泰岱南脉。
全市地貌类型大体分为低山丘陵和山前倾斜平原两大类。
按地形可分为低山、丘陵、平原、洼地和水面五种类型。
以京沪铁路为界，以东及西南部为低山丘陵区，占总面积的66％，海拔高度大部分在200—300米，山脉自东向西呈规律的展布，构成断续的低山丘陵区，地形复杂，切割强烈。
以西为平原洼地，系山前倾斜平原，占总面积的34％，海拔高度多在40—80米。
二、气象条件
XX市属暖温带，为东亚大陆性季风气候区，四季分明，降水集中，雨热同步，冷热季和干湿季区别明显。
全市年平均太阳辐射总热量120.64千卡／平方厘米，年日照时数为2151—2596小时，平均占可照时数的55％，年平均气温为14.1℃，日平均气温稳定超过0℃农耕期297天，其间大于0℃的积温为5217℃，日平均气温≥10℃的活动积温为4697℃，持续217天。
全年无霜期平均为202天，平均初霜日在10月28日，平均终霜日在4月8日。
年平均降水量为777.1毫米，主要集中在6、7、8月份，年最大降水量为1225.5毫米，年最小降水量为434.4毫米，年际之间和年内各季节的降水极不平衡。
历年平均相对湿度64％。
三、水文地质条件
XX市河流多发源于境内，河水主要来源于降水，基本无客水入境。
水系属淮河流域，主要有泗河、沂河、白马河等河流40余条，绝大部分河流属季节性间歇河，源短流急，含沙量大，平均年地表径流量3.71亿立方米。
大中小型水库110座，其中孟子湖设计库容l亿立方米以上。
项目建设区地层自上而下有第四系、上侏罗统蒙阴组，上二迭统上石盒子组、下二迭统下石盒子和山西组、上石炭统太原组、中石炭统本溪组、中下奥陶和寒武式。
区内地基承载能力为110KPa考虑，地下水常年水位10～12m，根据地震烈度区划图（1990），该区地震烈度为6～7级。
四、基础设施条件
区域内基础设施已经实现了“六通”（通上水、通下水、通路、通讯、通电、通暖）。
道路：
四通八达；
供水：
区域内为地下水源，地下水源来自城市规划内的承压水层，城市给水网络以环状为主，辅以支网，用水保证率95％以上；
排水：
由市政排水管道排水，排水畅通；
供电：
由市政变电站供电网供电；
通讯：
区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通；
通暖：
由市政集中供暖网络系统供暖。
五、外部运输条件
项目建设所需的砖、砂、石子等建筑材料，以及钢材、木材等材料均可采用公路运输解决，且运力充足，能够满足项目建设需要。
第四章建设规模和建设内容
本项目拟建2栋6层砖混结构住宅楼，共120户，每户53.5平方米，可供居住人数为384人，总占地面积为5271平方米，总建筑面积为7460平方米，同时配套建设水、电和网络等工程，外墙面装修采用釉面砖，内墙面和地面用砂浆收光即可。
第五章工程设计方案
第一节规划设计方案
一、设计依据
本项目设计依据主要有：
1、《中华人民共和国城乡规划法》
2、《民用建筑设计通则》
3、《建筑设计防火规范》（GB500016—2006）
4、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50—2001）
5、《山东省XX市城市总体规划》（2005-2020年）
6、济规【2006】17号文《XX市城市规划管理简明技术规定》
7、《XX市总体规划》（2005-2020年）
8、政府有关主管部门批文
9、现行的有关国家政策、标准、规范及地方基本建设规定
二、规划设计方案
1、指导思想
本项目的设计指导思想为：
严格执行国家和地方有关法律规定和城市总体规划要求，力求通过规划促进该片区建设，合理控制开发强度，科学挖掘城市土地价值，达到社会效益、环境效益、经济效益的统一。
彻底改造旧区面貌，为公众创造一个环境优美、舒适、方便、安全的生活环境。
2、规划方案
本项目位于XX市圣都花园小区东侧，圣都北路南侧。
本项目总占地面积为7.91亩（5271平方米），总建筑面积为7460平方米，容积率为1.41，总建筑密度21.8%，绿地率为31.56%。
建筑物为多层住宅，共2栋。
本项目创作时引入高舒适度的全新居住理念、生态化的环境景观设计、人性化的建筑布局和人车分流道路系统。
贯彻“以人为本”的规划设计理念，创造舒适宜人的现代居住环境。
满足人们的生活需求。
该住宅小区由多层楼盘组成，形成活泼的韵律感，在规划上是一个高绿化率、低密度的中档住宅区。
以严谨、科学的精神，摒弃多余装饰，简约、纯净、自然，追求建筑、环境、园林的和谐统一，极力打造“建筑中的风景，风景中的建筑”，简约而不失变化，朴素而不失典雅。
始终遵循人本性、现代性、生态性、协调性、立体性设计原则，完美诠释现代简约主义。
小区内步移景异，在快节奏的现代生活中开辟出一片修身养性的静土，为居民在繁忙的工作之余，提供一个休息、学习、交友的家园，使小区有机地融汇在城市的大环境中，又为城市的总体建设增加亮点，为居民营造一个健康的生态环境和一个温馨的家园。
三、主要经济技术指标
技术经济指标表
序号
项目
单位
数量
1
项目总用地面积
平方米
5271
2
总建筑面积
平方米
7460
2.1
住宅
平方米
6420
2.2
储藏室
平方米
1040
3
居住户数
户
120
4
居住人数
人
384
5
户均人口
人
3.2
6
容积率
1.41
7
建筑密度
%
21.8
8
建筑占地面积
平方米
1149
9
绿化率
％
31.56
10
绿化面积
平方米
1664
11
道路硬化
平方米
2458
第二节建筑设计方案
一、设计依据
1、《民用建筑设计通则》；
2、《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001）；
3、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；
4、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
5、国家、省、市有关政策、规范、标准和条文。
二、概况
本项目总占地面积为7.91亩（5271平方米），总建筑面积为7460平方米，容积率为1.41，总建筑密度21.8%，绿地率为31.56%。
建筑物为多层住宅，共2栋。
新建建筑均为三类建筑，建筑防火等级为三级，合理使用年限为50年。
三、平面设计
在平面设计中突出对入住者的尊重，体现真正的人性化、个性化的满足。
为住户提供一个灵活的平台，使入住者有充分的想象空间及发挥余地，套内动静分区、部分套型的错层变化，体现了开发理念与设计成果的完美结合。
本项目平面设计对楼梯间的采光通风及噪声问题进行了认真思考和科学的处理，入户景观花园的引入使进入客厅有了合理的过渡，让人对家的感觉会更为亲切。
本项目设计户型充分体现了国家康居住宅示范工程对建筑平面设计的要求，做到通风、采光、房间尺寸布局、动静分区及使用功能的均好性。
四、立面设计
建筑立面设计以现代风格为主格调，并与周边规划相协调，形成典雅、和谐、优美、舒适的住宅公共空间。
建筑形态大气而不失亲切，为新小区塑造了独特优美的整体形象。
建筑立面设计符合总体定位——经济实用，作为沿街景观应遵循城市规律。
建筑立面以大虚实组合确立形象，以材质和色彩的对比突出效果。
建筑主体色彩质朴雅致，比例和谐统一，体量错落有致，富于变化，再加上精致的细部处理，使建筑获得极佳的形体效果。
立面设计从建筑内在形式思考建筑的外部表现，将立面从单一的承重构件中解放出来，不仅是围合内部空间的功能性层面的东西，而且是通过材料、颜色、质感等多种手法的处理，体现居住建筑的时代感、区域性及独特的个性。
五、景观设计
景观设计充分考虑入住者的参与性，设计中以一条空间为主导景观带，以水为主题的景观体现，为居民提供回归自然的意念。
组团之间的走廊，结合住宅底层架空安排更近人的景观体系，使人感到出门即花园，步移景异，真正感受到现代生活的全方位关怀。
整个小区规划，坚持了人性化的设计思维，把环境与人融为一体，突出了住宅的私密性和安全感，巧妙利用临街绿化带阻隔交通噪声，使小区环抱在绿色景观之间，增添了幽静、深邃的个性。
给人以世外桃源、别有洞天之感，突出了小区的亲密性、和谐性和安全感。
第三节结构设计方案
一、设计依据
1、《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068—2001）
2、《建筑结构荷载规范》（GB50009—2001）
3、《砌体结构设计规范》（GB50003—2001）
4、《混凝土结构设计规范》（GB50010—2002）
5、《建筑抗震设计规范》（GB5001l—2002）
6、《建筑地基基础设计规范》（GB50007—2002）
7、《建筑地基处理规范》（JGJ79—91）
8、其它现行国家、部委、省市有关规范
二、基本设计参数
1、建筑结构的安全等级为三级。
2、建筑结构可靠度采用的设计基准期T取50年。
3、抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速值为0.05g，设计地震分组为第一组。
4、建筑抗震重要性分类为丙类建筑，地震作用符合6度抗震设防烈度的要求。
三、上部结构方案
1、该项目建筑物采用砖混结构，现浇楼屋面。
2、砖砌体结构建筑物墙体均采用实心煤矸石墙体。
连系梁兼做门窗过梁。
围护墙皆按有关结构规范要求设置构造柱、圈梁、并设置墙柱拉结筋，以满足结构抗震设防要求。
四、基础设计方案
1、建筑物拟采用混凝土条形基础。
2、具体的基础形式应根据实际的地质勘查资料和结构荷载情况确定。
五、结构荷载
1、基本风压Wo=0.40KN／m²，地面粗糙度取B类。
2、雪荷载：
0.35KN／m²
3、主要楼面和屋面荷载标准值按建筑结构荷载规范取值：
住宅楼2.0KN／m²
商场4.0KN／m²
厕所、楼梯2.5KN／m²
上人屋面2.0KN／m²
非上人屋面0.5KN／m²
六、结构材料
l、本项目建筑物主体结构混凝土强度等级：
基础垫层混凝土为C15；基础混凝土强度等级为C35；砖砌体上部主体混凝土强度等级为C25；其它处皆为C30；
2、钢筋采用HPB235级和HRB335级钢筋；
3、砌体材料强度等级为Mu10，砌筑砂浆地面以下采用M5.0水泥砂浆，地面以上为M5.0混合砂浆。
未说明的其它结构问题皆按国家有关规范、规程执行。
第四节给水、排水设计方案
一、设计依据及设计范围
1、建设单位提供的有关设计任务书和建筑专业方案资料。
2、国家颁布的现行有关规范和标准。
3、设计范围：
规划基地内室内外给排水，消防设计。
二、给水方案
1、需水预测
本项目新鲜用水量为109m3/d，供水来源由XX市自来水公司供水管网供给，项目用水平衡见下表
拟建项目用水平衡表
项目
人数
人均用水量
日用水量
年用水量
住户
384人
200L/d
76.8m3
28032m3
绿化及道路用水
-
-
18m3
6570m3
不可预见用水
（总用水15%计）
-
-
14.2m3
5183m3
总计
-
-
109m3
39785m3
2、供水水源及水压
（1）水源：
取自市政给水管网，拟从北宿镇引入一路DN150给水管，引入后在基地内成环布置，以满足生活和消防用水。
市政水压按0.25Mpa考虑。
（2）水质：
水质符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）。
（3）给水系统：
供水系统采用下行上给平给供水系统。
3、管网的布置
为了提高供水的安全可靠性，管网的布置采用环状与枝状相结合的方式。
主干管以环状网布置，支管以枝状网布置。
在道路上布置给水主干管。
三、排水方案
1、排水体
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