海口国际会展中心规划与设计投资建设可行性分析论证研究报告.docx

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海口国际会展中心规划与设计投资建设可行性分析论证研究报告

海口国际会展中心可行性研究报告

二零零九年五月

目录第一部分项目总论一、项目背景二、项目概况三、项目开发的作用第二部分会展业概述一、会展业及会展经济的概念二、本研究报告重点关注的会展三、会展业发展概述第三部分项目建设的可行性和依据一、项目建设背景二、项目提出理由第四部分市场初步预测一、概况二、国内市场概况及发展趋势三、国际市场概况及发展趋势第五部分建设规模与内容一、建设规模的确定二、建设内容第六部分海南会展场馆项目对比分析第七部分海口西海岸房地产项目对比分析

第八部分海南会展业的SWOT分析一、海南会展业的优势分析二、海南会展业的劣势分析三、海南会展业的机遇分析四、海南会展业的挑战分析第九部分博鳌亚洲论坛对会展业的影响和带动一、博鳌亚洲论坛对会展业的影响二、博鳌亚洲论坛对会展业的带动第十部分项目经济测算第十一部分社会评价及结论一、项目对社会的影响分析二、项目与所在地区互适性分析三、社会风险分析第十二部分结论第十三部分投资开发建议一、项目核心战略二、相关建议三、综合分析

第一部分项目总论

一、项目背景

（一）项目名称：

海口国际会展中心

（二）项目性质：

新建项目

（三）研究范围

按照国家的有关规定及《可行性研究与项目评价》的要求，本可行性研究报

告不仅论述了海口市国际会展中心项目的必要性、建设方案的可行性及其所带来

的社会效益等，而且对于其经济效益方面也做了分析。

具体研究范围如下：

1、项目背景与建设必要性

2、市场初步预测

3、项目规模与内容

4、海南会展场馆项目对比分析

5、海口西海岸房地产项目对比分析

6、海南会展业的SWOT分析

7、博鳌亚洲论坛对会展业的影响和带动

8、项目经济测算

9、社会评价及研究结论

10、投资开发建议

二、项目概况

（一）拟建地点：

海口市长流新区

（二）建设规模与目标

1、建设规模

按照整体规划，本项目总建筑面积为410000㎡。

2、建设目标

使海口市展览业向着“法制化、市场化、产业化、国际化”方向发展，理顺

展览管理体制，发挥行业自律作用，规范展览市场。

加强对会展场馆建设的指导，形成科学、合理的场馆布局、结构和规模。

要以人为本，切实提高展会信息和其他各项服务的质量和水平。

要加大展会知识产权保护工作力度，培育重点地区和

行业的自主展会品牌。

要进一步加强展览理论研究和人才培养，促进海口市展览

业的可持续发展。

（三）主要建设条件

1、符合地区规划要求。

本项目拟在长流新区，在2003～2020年的《海口城市总体规划》中，将海口的城市结构划分为三个组团，即以中心旧城区为核心的中心组团，以南渡江以西片区为主的江东组团和以长流片区为重心的长流组团。

2、市场容量大。

海口市是海南省省会，是经济发达地区，人才密集，各类工业产品和农产品丰富，符合会展条件和要求。

3、交通运输便利。

长流新区地理位置优越，水、陆、空交通十分便利。

（四）项目投入总资金及效益情况

本项目投入总资金估算为27亿元。

本项目效益：

同时作为城市综合服务功能重要载体之一的会展经济，辐射能

力、带动作用不断增强；展览经营主体多元化趋势明显，展览业国际化水平不断

提升。

会展中心建设将加快国际经济、金融、贸易和航运中心建设步伐，加快发

展现代服务业，逐步形成服务经济为主的产业结构。

进一步推进展览市场的对外开放，进一步提升会展市场的国际化程度，本项目的建成推进海南省海口市经济结构调整、加快经济增长方式转变的必由之路。

会展业带动当地交通、餐饮、住宿、旅游、购物等相关产业的收入。

无论从财务评价还是社会评价角度看，项目都可以接受的。

三、项目开发的作用

（一）本可行性研究报告的基础是基于会展中心正式举办所必须的大部分基础设施，包括供水、供电、供气、污水处理、公路等交通运输、通信等都有海口市行政中心将迁移至长流新区，或通过招商引资配套建设，目前新行政中心对此

虽有很好的规划，有的已开始建设，但需保证进度，以满足项目需要。

（二）由于本项目有显著的经济效益和社会效益，对海南省海口市发展起着举足轻重的作用，提高海南省经济整体竞争力。

建议有关政府职能部门尽早给予批复，建设单位与各级管理部门紧密配合，加快项目前期工作进度，加强经济核

算，提高资金使用效益，保证项目的顺利按期实施，争取项目早建成，早发挥效益。

第二部分会展业概述

一、会展业及会展经济的概念

（一）什么是会展业会展业是指通过举办各种形式的会议和展览展销，为参展商和观众提供会议

和展览服务，从而产生直接或间接经济效益和社会效益的产业。

按照一般国家标

准（GNS）服务部门分类法，根据日内瓦WTO世界贸易组织统计和信息系统局

（SISD）提供的数据，经WTO服务贸易理事会评审认可，会展业属于服务业的一

种。

会展业通常包括会议和展览两个基本组成部分，在西方，会展业一般被称为

会议展览业。

展览场地一般都同时兼有接待会议和举办展览会的功能，称为会展

中心。

会展是人们进行信息交流、洽谈商业合作和进行市场营销的场所，它发挥

的是一种桥梁和媒介作用。

会展业通常被称为“朝阳产业”、“无烟产业”，经济学家将会展业与旅游业、房地产业并称为新经济产业。

（二）什么是会展经济

会展经济是第三产业发展日趋成熟后出现的一种综合性更强，关联性更大，收益率更高的经济形态，它的出现可以作为该地区第三产业成熟化和完善化的标志。

对于会展经济的理解，有广义和狭义之分。

广义的会展经济是以会议和展览为载体，通过举办大规模、多层次、多种类的会议和展览，带来商流、物流、人流、资金流、信息流，从而对经济发展产生直接的、间接的经济效应和社会效应，

形成一个以会议展览活动为核心的经济群体的一种经济现象和经济行为。

狭义的会展经济是指通过举办各种形式的会议和展览、展销，使参展者从会

展中直接获得交易收入的一种经济现象和经济行为。

主要指的是贸易型博览会

（展览会）、贸易洽谈会等一些产生直接交易的会展。

二、本研究报告重点关注的会展

根据不同的分类标准，会展可以划分为多种不同类型。

例如按照性质不同，

可分为贸易性会展和消费性会展；按照内容不同，可分为综合性会展和专业性会展；按照规模不同，可分为国际性、国家性、地区性和地方性会展；按照场地不同，可分为在大型展览场馆举办的会展和在酒店宾馆类场馆举办的会展；等等。

国家统计局官方数据一般按照场地划分会展类别，即宾馆饭店接待会展和展

览场馆接待会展。

本研究对会展类型的划分，同样遵循这一做法。

从全国目前房地产市场的发展现状看，高容积率、高土地成本是一大特色，

大型会展场馆由于场地大、容积率低，不可能进行大规模开发。

而根据会展市场

的现状看，无论是大型展览场馆的开发建设，还是大型会展的主办，都采取的是

政府主导而非市场主导的开发/举办模式，由此更决定了大型会展场馆不可能进

行大规模开发，而要受诸多因素制约。

鉴于此，本研究重点关注酒店宾馆类会展

或类似的中小型会展场所；较之大型会展场馆，此类会展场所的开发风险更小，

也更切合北京房地产开发市场与会展市场的现实。

三、会展业发展概述

（一）国际会展业发展概述会展活动最早出现在希腊，希腊最初的集市是交换、买卖奴隶的集市。

到了

古奥林匹克时期（公元前800－公元前700年），希腊有了常规的集市，与奥林

匹克运动会同时举行。

在古罗马，民众每隔8天就聚集一次，听官吏颁布法令、

宣布裁决。

同时也举办集市，农民、小生产者、商人在大街上搭起临时摊位，交

换、出售产品。

罗马帝国扩张版图时，把罗马集市带到了欧洲其他地区。

德国莱比锡博览会，号称最古老的博览会，始建于1165年，1894年由传统

的集市转变为样品博览会，于1918年发展成为工业技术博览会。

德国法兰克福

博览会是在1240年经王室授权之后开始举办的。

1798年，法国政府举办了“共和国工业产品展”，这是世界上第一个由政府

组织的国家工业展览会。

法国国家工业展览会具有很强的政治色彩，是一种宣传

鼓舞性质的展览会。

1851年英国举办了世界规模的“万国工业大展览会”，该展览会在伦敦海德

公园的水晶宫内举办，展出面积约10万平方米，展览会分为原料部分、机器部

分、产品部分和工艺部分等，参展者达17000家，其中约50％是英国的参展者，

50％来自世界其他地区的40个国家，展出产品约10万件，展览时间为141天，

参观者达6039145人次。

从性质上和形式上看这都是一个全新的展览会，以后被

称作第一届世界博览会，并被认为是现代展览会的开始。

现代科技展览会、经济

展览会、贸易博览会、宣传展览会等都是在世界博览会的基础上发展成型的。

另

外，世界博览会也是许多国际活动和国际组织的先驱。

世界博览会直接导致产生

了国际评奖、国际会议等活动，世界博览会对扩大国际贸易起到了积极的推动作

用，并产生了深远的经济效益和社会影响。

在此之后，各国竞相举办类似的展览

会，从整体上影响了西方世界的经济和社会生活。

第一次世界大战后，综合性质的贸易博览会获得了很大发展，成为展览的主

导形式。

第二次世界大战后，尤其是进入世界经济高速发展的20世纪60年代，

技术更新和经济发展速度加快，工业分工越来越细，新产品层出不穷。

从1945

年到1966年，市场上出现了约400万种新产品，这使包罗万象的综合贸易展览

会和博览会很难全面、深入地反映工业和市场，展览会开始走向专业化，专业性

质的贸易展览会成为展览主导形式。

目前，世界上定期举行的大型展览会与博览

会约有4000多个，每年产生的直接经济效益达2800亿美元。

展览业还没有完整

的全球统计数字，据估算，国际展览业的产值约占世界生产总值的1％。

。

在世

界展览业中的“超级大国”是德国和美国，其他重要的国家和地区有法国、意大

利、英国、荷兰、日本、新加坡、香港等。

欧洲会展经济的发展经历了三个阶段：

第一个阶段是销售功能阶段。

此阶段会展的作用在于将供需双方组织起来，

让他们见面。

第二个阶段是客户营销阶段。

在20世纪的七十年代，参展商意识到展会是

展现公司实力和形象的好场所，现场观众与参展商比较熟悉，买家自己出价，营

销围绕着数据库进行，寻找目标客户、目标群体。

在西方很多国家，专业杂志的

出版商与会展主办方的关系非常好，因特网则为消费群体与会展公司架起了非常

好的桥梁。

第三阶段是客户管理阶段。

目前正处在这个阶段，此时会展的中介作用、桥

梁作用更专业化。

（二）国内会展业发展概述1、中国会展业发展三步曲国内会展业的发展历程可以用“三步曲”来概括：

（1）产品类会展阶段（产品密集型，产品贸易），参展商主要展示其产品。

中国第一展——广州广交会诞生于计划经济时期，是典型的商品产品展示会。

（2）技术类会展阶段（技术密集型，技术贸易），参展商主要展示其技术。

主要为贯彻实施科教兴国，技术创新的方针政策。

北京立足首都高新技术产业密集特举办科博会以探讨科技产业；深圳市立足特区高新技术成果多并靠近国际金融中心香港，特举办高交会以促进高科技成果交易；上海市因为其工业发达特举办工博会，进行工业产品展览。

（3）服务类会展阶段（文化密集型，服务贸易），参展商主要展览其服务。

2002年海南博鳌举办了博鳌亚洲论坛，立足亚洲探讨亚洲论坛探讨区域经济合作；广西南宁市立足东盟地区举办东盟博览会；2002年上海举办现代服务业大会；2004年北京举办首届中国国际服务业大会，探讨服务业发展；2004年首届深圳"文博会"召开，2006年第二届文博会召开；2005年沈阳也举办了首届中国东北（沈阳）文化产业博览会。

2、近几年中国会展举办总数及增长趋势