因节能科学而生动.docx

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因节能科学而生动

因节能、科学而生动

◎　杨海边　伊　一

□案名振业城

□操盘振业集团　　　　　　　　　　　　　　　　　　

据统计数字显示，中国一立方米房子的耗能、耗电是日本的３倍！

我们的房地产长期习惯于低效高耗。

这一切将因振业城的出现而改变。

振业城在节能上的超前规划及最高可达５０％的节能效果，达到了国际标准。

沉寂三年，精雕细琢。

作为华南地区首个纯ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ社区，振业城为我们诠释了品质阶层的“新新生活”模式。

振业城位于深圳关外的横岗六约育马场，是２００１年１０月振业集团力挫包括中海、万科、华侨城、招商地产在内的众多知名地产商而中标的最大的一块深圳市公开出让土地，总占地面积４１万平方米。

根据规划，振业城总共将有约千套的独院住宅（ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ）崛起于梧桐山北麓，是真正的豪宅巨无霸，建成后将是深圳市有史以来最大的独院住宅社区。

巨龙出世，引来无数艳羡目光。

然而三年多前，当振业集团投得此地块时，市场人士却毁誉参半，喜有之、忧有之。

问题：

误区“误”倒众人

问题一横岗地处偏僻？

横岗距离深圳市区实际并不远。

依据准确的丈量数字，横岗距离深圳市区地标建筑——地王大厦的路程仅仅１６．２公里，距火车站也只有１８公里，说其偏远，实际上是一种心理上的距离。

因为深圳有“关”！

二线关的存在，客观地将深圳分隔为特区内特区外，影响了深圳经济和社会的方方面面，楼市也不例外。

２００４年前，二线关外地产发育缓慢，开发商素质普遍不高，经营粗放。

尽管处于关外的横岗到深圳的其中一个二线关“布吉关”仅有７分钟的路程，然而一“关”之隔，竟觉路途拉远了。

问题二关外环境脏、乱、差？

关内关外二重天，这是以往陈规固习。

二线关外给人的印象就是脏、乱、差。

然而横岗是“全国乡镇投资环境１００强”和“国家卫生镇”，是珠江三角洲地区颇具盛名的工业卫星城镇。

从实地看来，梧桐山群山怀抱中的横岗是深圳夏季气温最低的地区之一，和旺区罗湖的温差高达３℃；空气粉尘含量也是比较低的；梧桐山脉俨然是个天然大氧吧，负离子含量水平比较高；湿度常年保持在４０～６０％、风速较市区快２５％。

在这里，有深圳罕见的深坑原始森林，有密布的水库，有茂盛的客家围生态公园，还有占地１０多平方公里的园山自然风景区和马峦山瀑布等旅游景点，是块难得的“风水宝地”。

从各个指标来看都是深圳最适宜大规模居住的片区之一。

问题三交通不便？

随着城市化、住宅郊区化程度的深入，特区通往横岗的交通发生颠覆性变革。

振业城临近的深惠公路拓宽工程与地铁３号线施工即将捆绑同步进行。

拓宽后的深惠公路７０米，将设计成双向８快车道２慢车道。

地铁３号线从市区通往龙岗，在横岗育马场振业城所处位置设立车站。

南坪快速路西起南山西部通道，东至龙岗东部通道，全长约４４．５公里。

其中一期工程的主线西起大学城９号路，东接水官高速龙景立交桥将于２００５年５月１日完工。

支线南起广深高速公路，北接南坪快速路主线，计划于２００５年６月底完工。

该路主线按双向８车道设计，将是我市最宽的城市快速干道。

水官高速延长段，全长５．２８公里，预计２００５年５月完工；此路将打通经清水河出关的通道，从清水河至振业城仅需１０分钟左右，极大地拉近振业城和特区的联系！

解题：

拨云见天　创造山水宜居豪宅

振业城项目地块以３．４６９８亿元的价钱在强手如云的情况下竞标胜出，随之而来的是地块高价竞得引起的行家们的担忧。

这块地的招标底价为３亿元，振业集团以高出底标近半个亿、高出对手１５００万元的报价成功夺标投得地块，意味着振业城的用地成本昂贵。

振业集团一向专注于开发“大众精品住宅”，从未在高端市场一显身手。

振业集团能否做好横岗项目，业界一直持怀疑的态度。

关内消费者“破关”置业的动力何在？

振业城能否吸引置业者？

策略一：

精雕细琢　营造华南地区首席ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ独院社区

振业城一期共７００多套单位，单是独院住宅占了６００多套，容积率仅０．７４。

坡地、溪畔、独院……振业城精心打造的华南地区首个纯ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ独院社区，震撼了整个深圳业界。

按照振业集团在投得地块当日作出的承诺，振业城本会在投得地块的第二年即２００２年开工，但事实上并非如此，振业城的开工延至２００４年９月。

“振业城”为何三年不鸣？

三年沉寂，缘起振业集团在规划设计上的尽善尽美、精雕细琢，以求达致产品适销。

振业城原定的方案是严格依照规划建设。

根据规划，项目地块绿化率４０％；容积率１．３。

振业城最初的方案即为低容积率的一般公寓。

然而，振业集团上层却不惜成本将本已成型的方案全盘否定，主动将本来就偏低的１．３的容积率进一步降低至一期的０．７左右，建造一个以联排别墅为主的社区。

为何如此变更？

是出于以下几个因素——―

［地块的特质］　

联排别墅基本上都建在市郊区域，一方面土地成本相对市区要低得多，另一方面规模化的产出也使建筑成本大大降低。

其二，高绿化率和优美的小区景观，使居住环境更贴近自然。

联排别墅的绿化率一般在５０％以上。

其三，联排别墅住宅功能的齐全性，是普通公寓住宅无法比拟的。

除了具有高级公寓所具备的基本功能外，还有门厅、车库、私家花园、阁楼等，并在储藏、露台退台、步入式衣柜、工作阳台等功能上放大。

联排别墅所具有的这些功能，同时也满足了自有空间和私密性的要求。

［市场的需求］

据统计，深圳目前每１０１５户家庭才拥有１套ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ，且多为中、高层社区中的点缀品。

从２００４年及其２００５年度的深圳市场供应量来看，深圳特区内的联排别墅仅仅不足百套，而且多被高层建筑所包围，远远不能满足精英阶层“同阶层居住”的心理要求。

从数量上讲，“振业城”一期六百余栋的数量在深圳楼市是空前的，可能也是后无来者。

从品质上来说，“振业城”以其宜人的尺度和空间氛围，更利于保证居住的私密性和交往性，具有良好的接地性和自然的亲和性，凸显景观、自然、生态及人文等优势，强调低密度、低容积率、高绿化率，凸显生活品位和居家品质，“卖的是房子，送的是生活方式”！

这样就使那些纯粹的ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ社区成为地产投资市场追捧的对象，尤其是ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ的升级版独院住宅社区更是稀缺的地产品种。

业界人士指出，土地资源的高度稀缺、院落精神的极致表现以及差异化特征使独院住宅具备了非比寻常的居住价值和长期投资价值，市场前景乐观。

［精品细雕琢］

然而，目前国内联排别墅房型设计还不够成熟，室内部分区域设计过小，部分区域设计过于浪费。

为了营造一个环境优美、健康生态、节约能源、使用成本较低的社区，振业地产认真研究人体感到舒适的最佳状况，力图通过总体规划、园林设计、单体设计、建筑材料等方面的考虑体现这一要求。

目标很艰巨，也很有挑战性，更是建设者的梦想！

建筑师也因此而充满创作激情，从总体入手、庖丁解牛，将难题转化为课题，细节处理很好体现以人为本的原则。

２００４年９月份，振业城一期开工。

振业城一期共７００多套单位，容积率仅０．８６，产品类型包括独院住宅与公寓，其中独院住宅占了６００多套，其容积率仅０．７４，包括双拼别墅、联排别墅、叠加别墅以及复式单位等，其中，亦有少量临湖的独立别墅。

独院住宅采用退台布局、三重院落以及双主卧设计等，而且，房屋各功能区间围绕中庭的技术处理，也有效克服了传统ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ因进深大而产生的采光不足等问题。

此外，更重要的是，该项目进行了住宅的自然通风模拟试验，保证户户都有自然风穿过。

独院住宅赠送面积最多可达５００平方米，除了前后花园、中庭，还包括地下车库、露台、储藏室等。

好的建筑不仅仅是提供一所能够舒适居住的房子，更能创造一种高尚优雅的人文生活方式；不仅仅是建造一座座值得欣赏并珍藏的建筑艺术品，更能创造一个与自然完美融合的园林化景观环境；不仅仅是提供一件可供销售的商品，更能建造有较深文化内涵和较长影响力的精品。

振业地产提出“院落精神”的主题，营造乡村意象的社区环境，体现城市意象的建筑、街区及庭院处理，两者合一，以水景、森林等元素，营造一个位于深圳近郊的特大型时尚化、生态化的高尚社区。

“振业城”的横空出世引领了品质阶层的居住潮流。

振业城的入市，改变了横岗当地大多为普通商品房的业况，并促使横岗楼市形成有差异化的梯级消费结构，使关外豪宅市场形成点式布局。

策略二：

凉风送爽科学营造自然生态

“搞房地产开发能有什么技术？

”这可能是中国诸多房地产企业不约而同的疑问，因为中国房地产已经习惯于低效率的增长并同时大量消耗能源。

中国一立方米房子的耗能、耗电是日本的３倍！

但是，这一切，将因振业城的出现而改变。

“住宅之间保持多大的距离，风才能保持原来的速度？

”

根据坡地的自然状态设计的振业城，利用北高南低的地形，充分利用自然风和太阳能，从而使该项目成为真正的节能型的绿色住宅。

振业城对建筑节能作了科学研究，充分利用自然资源节约能源，创造最佳的居住环境。

该项目一期的居住建筑达到了节能５０％的目标，最大限度地给居住者创造了良好的室内外热环境。

在一期住宅中投入大量人力物力，对每套住宅统一安装太阳能热水器，对环保和节能的品质具有显著的实际意义。

而在住宅设计上，也充分考虑建筑物的排列间距与自然风的关系，使风能在建筑物间充分流动，保持其原有的速度。

在这样的设计下，居民每年使用空调的时间可以减少３０％。

研究结果显示，人体居住感到舒适的最佳状况可以通过诸多指标衡量，比如：

温度２０℃～２６℃、湿度４０％～６０％、声音３５～４５分贝。

振业集团为了给业主真正营造一个环境优美、健康生态、节约能源、使用成本低的社区，力图通过总体规划、园林设计、单体设计、建筑材料等各方面的考虑体现这一要求，让人们居住起来更舒适。

据专家分析，振业城在规划布局、节能、水处理和住宅单体设计等方面都达到甚至超越ＡＡＡ住宅标准的要求。

［自然通风模拟］

众所周知，自然风最舒适和有利于人的健康，通常的设计是做定性分析，本项目委托深圳建筑科学研究院进行自然通风模拟，就是用定量分析的方法来指导设计，模拟分两个层次：

第一、总体布局方面，通过电脑以深圳自然风特征为依据进行模拟，分析每一栋建筑的风环境及其相关影响，目的是使每一栋建筑都有良好的自然条件。

第二、单独户型方面，针对每种户型及其所在的自然条件模拟其室内的通风情况，目的是让每户每间房都有良好的自然通风。

在这个过程中设计和模拟是互动的，依据模拟结果修改设计，再模拟再修改，达到和谐，设计中对总体布局、开门开窗、门窗的具体开启方向都做了详细的调整和修改。

［节能优化设计］

由于项目是独院住宅，每一户都有天有地，所以节能从房顶到侧墙、到窗，本项目委托深圳建筑科学研究院进行节能优化设计，其目标是实现比一般房屋节能５０％，这既是一项国策，同时也让用户长期受益。

为此，具体通过遮阳构件、ＬＯＷ－Ｅ玻璃等技术措施实现。

［天然雨水收集系统］

我国是缺水的国家，雨水应该充分利用，这在西方是早已成熟的技术。

雨水自房顶开始收集，包括草坪绿地的雨水通过收集系统汇总，再经过过滤使用。

车行道路、广场等公共场所和交通场所的雨水污染严重不收集。

［雨水自洁系统］

通过雨水收集系统补充干净的水，７米水深（最深处）提供低温环境减少湖底植物生长，水流动增氧和保持，天然水草过滤排除多种污染（包括重金属污染）等，还有居民教育体系减少肥料进入湖水（减少氮和磷）使整个湖水达到生态自洁。

［太阳能利用］

电辅助太阳能热水器给每一家提供中央热水。

太阳能板和屋顶结合，与水箱分离，达到形式与功能的统一。

［放射性污染控制］

探测与改良土壤放射性含量，控制混凝土的放射性含量，控制外饰和内装饰材料。

［减少居住区热岛效应］

组织自然通风，加强遮荫树植被，为了减少吸热面少用深色屋顶和地面。

振业城的科技含量令国内外专家为之动容。

美国能源基金会科学家甚至用“罕见”这样的词予以高度肯定振业城在节能上的超前规划及最高可达５０％的节能效果。

由于在可持续发展及环保节能上的优异表现，振业城引起了国内、国际同行的密切关注，成为国家建设部向国际社会展示中国在房地产业领域应用科技成果的重点推荐项目。

以振业城为发端，深圳地产将从粗放开发转向“精细化”、“科技化”。

策略三：

湖水依依　营造城市的亲水生活

振业城要造一个生态人工湖。

湖面面积达１．７万平方米人工湖设计费高达５００多万元，为国内少见。

湖边有水池、景台、小溪、瀑布，组成了一幅主次有序、动静结合的动态水景。

振业城所在的育马场地块地势北高南低，中间还有块天然的洼地。

怎样充分利用这种地形，营造一个更加让人舒适的居住环境和新城市生态呢？

开发商专门邀请了国际上著名的园林景观顾问公司——加拿大丹尼尔·阿博联合设计集团（ＤＡＡ），结合育马场地块北高南低的地形特点，对振业城的环境进行综合设计，形成了以水体为核心的景观体系。

水体景观因建造成本高、维护难度大，许多小区对于大面积水景建设都是“望水却步”。

即使有些建了水系统，也经常是只有池而没有水。

ＤＡＡ的设计充分利用深圳天然雨水较多的特点，成功解决了湖水的来源，并将欧美成熟的自净水处理系统吸纳进来，使湖水能够净化。

［人工湖有生态净化系统］

振业城的湖水有一个生态自净系统，这个湖的湖水平均达５米深（最深处７米），这样湖水的上下就有了温差，使水能够进行上下循环，以补充水中的氧气；同时，湖的周边还有许多小溪流流入，使水面形成水平循环；由于地势南北有６米的高差，这样水能够循环流动，不会成为死水潭。

为保证雨水在入湖前是清洁的，ＤＡＡ还专门在水源流水的地方设计种植了水生植物，形成人工生态湿地，从而达到净化水体的作用。

鉴于水体的最终设计目的是为社区创造优良的居住环境并满足人的亲水本能，因此ＤＡＡ极为注重水体的安全性设计。

为保障小区居民居住在这么大这么深的湖能确保安全，振业城在湖边设计为缓坡，在近岸２米范围内，水深为０．６～１．２米，然后再过渡到陡坡，同时在湖边陡岸处加装护栏。

这种设计既能保证近水赏玩，又能提供意外落水时的自救条件。

雨水收集系统的设计得到国家建设部的高度肯定，建设部专家来考察后说，这种设计在国内是少见的。

据测算，如果不用雨水收集系统，按每年换４次水，就需要１４万立方米的地下水。

深圳本身是个严重缺水的城市，怎样更好地利用天然的水资源，一直是振业集团思考的一个课题。

充分利用自然资源，就是在创造和谐中又体现出效益。

［丰富的水体景观］

“营造新的城市生态系统”——这是振业城环境设计的宗旨。

为实现这一目标，振业城建立了以水体为核心的综合景观体系，并通过对整个社区各类活动场所的巧妙组织及形态设计使之外部环境与人们的生活行为达成完美融合。

整个社区的景观水体形式包括了室内外泳池，喷水池，戏水池，景台落水，景观小溪，人工瀑布及一万平方米的中心人工湖。

景观水体的平面形式以规则的几何形为主，但却风格各异，从平整的方形到圆润的椭圆形逐级过渡，将人工因素与自然要素巧妙地融合在一起，凸显匠心。

各种景观水体分布于宅间庭院及主要的活动区并围绕着中心湖泊构成主次有序，动静结合的水体景观系列。

振业城鲜明地树立了自然与文化、西方古典形式与现实生活相结合的设计理念，运用中西合璧的造园手法，奉献出反差与兼容，外向与含蓄相得益彰的景观系统。

在公共活动空间的形态营造上，景观设计更多地借助了几何式的西方构图，通过娴熟的技巧创建出具有激励性的空间感受，并利用不同主题变化的植物形态与硬质景观元素营造“步移景异”的环境氛围，着力凸显恢弘、庄严、热烈、喧闹等活力四射的景观个性。

形式丰富，自然生态与注重安全结合在一起，综合反映出了这一水体系统设计的领先理念。

使“振业城”在真正意义上成为人与自然和谐的居住乐土！

结局：

区域升值　带起品质居住生活

在振业集团投得地块两年后，深圳开始了关外两区宝安、龙岗的城市化进程，深圳在２００４年将原来特区内外两套不同的城市规划标准体系重新调整，实行关内外统一标准。

过去散乱的关外房地产开发时代已经结束，一个新的地产时代已经破晓，关外的房价得到了充分的体现。

近几年来深圳出让土地供应量的九成在关外，关外两区的地产影响愈来愈深远，甚或达致重构整个深圳的地产秩序。

随着就业人口、人均收入增长，住房需求日渐增长，拉动两区房价上升。

加之关外地块规模普遍较大，自然资源上有优势，就比较容易做出品质一流的产品，促进深圳关外楼盘的质素有了质的飞跃。

关外住宅正呈现出日益多元化的发展趋势，在区位、配套、品质方面已能与关内不少高档楼盘看齐。

过去，我们说决定房价的关键因素是地段，房价随与主城区的距离而逐级递减。

而现今，交通定义地段。

地铁及交通网络的完备，使横岗的楼市大为改观。

交通改变居住观念，正在成为东部交通枢纽的横岗是新的居住热点。

作为横岗融入大深圳版图的推进力量，振业城从规划到定位，乃至开发的时机始终都是与横岗的城市化进程相契合的。

２００４年中，振业城一期纯Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ社区动工，２００５年５月份推向市场。

与此同时，清平快速一期、南坪一期将通车。

到２００６年振业横岗二、三期亮相之际，深惠高速公路将全线贯通、横岗的交通网络体系改造也将基本完成，市政配套更加完善。

２００７年振业横岗项目第四期（最后一期）推出，一个成熟的大规模高尚住宅区将完整呈现，进一步提升横岗的居住质素。

而地铁３号线将于２００８年初试运行，地铁的开通必将给“振业城”带来无限的潜力。

“车子领着房子跑”，横岗已经进入了深圳城区的３０分钟生活圈，其物业升值前景将会越来越明朗。

今日深圳正处于从“特区居住”到“城市工作，郊区居住”的巨大变革时期，振业城作为掌握这一机遇的领军力量，将有望以规模优势成为深圳最大的健康、生态、可持续发展住区。