市场分析年济南房地产市场概况分析报告.docx

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市场分析年济南房地产市场概况分析报告

一、前言……………………………………………………………………………………3

二、城市规划建设及政策分析……………………………………………………………4

2.1.整体城市规划分析………………………………………………………………4

2.1.1济南市基本地理布局………………………………………………………4

2.1.2济南市主城区行政区划简介…………………………………………4

2.1.3济南市城市规划………………………………………………………6

2.1.4城市重点建设片区……………………………………………………7

2.1.5城市交通规划…………………………………………………………9

2.1.6人口规模………………………………………………………………10

2.1.7规划发展目标…………………………………………………………11

2.1.8小结……………………………………………………………………11

2.2.政策环境分析……………………………………………………………………11

2.2.1政策综述……………………………………………………………………11

2.2.22010年十大房地产政策……………………………………………………12

2.2.3政策简析……………………………………………………………………15

2.2.4小结…………………………………………………………………………21

三、土地市场分析……………………………………………………………………………21

3.1土地概况……………………………………………………………………21

3.2济南市2010年土地市场供应分析…………………………………………22

3.3济南市2010年土地市场成交分析…………………………………………24

3.4小结…………………………………………………………………………25

四、各物业类型分析………………………………………………………………………25

（一）住宅公寓……………………………………………………………………25

4.1市场概述……………………………………………………………………25

4.2济南市2010年住宅市场供应分析…………………………………………25

4.2.1住宅供应情况分析………………………………………………………25

4.2.2公寓供应情况分析………………………………………………………26

4.3济南市2010年住宅市场新增供应分析……………………………………27

4.3.1住宅新增供应情况分析…………………………………………………27

4.3.2公寓新增供应情况分析…………………………………………………28

4.4济南市2010年住宅市场成交分析…………………………………………28

4.4.1住宅成交情况分析……………………………………………………28

4.4.2公寓成交情况分析……………………………………………………29

4.5均价分析……………………………………………………………………30

4.5.1住宅成交均价分析……………………………………………………30

4.5.2公寓成交均价分析……………………………………………………30

（二）写字楼……………………………………………………………………31

4.6市场概述…………………………………………………………………31

4.7供应及成交情况…………………………………………………………31

4.8价格走势…………………………………………………………………32

（三）商业…………………………………………………………………………32

4.9市场概述……………………………………………………………………32

4.10供应及成交情况…………………………………………………………32

4.10.1底商供应及成交情况…………………………………………………32

4.10.2纯商业供应及成交情况………………………………………………33

4.11底商成交价格…………………………………………………………33

4.12在售纯商业项目………………………………………………………34

五、区域项目分析…………………………………………………………………………35

5.1市中区…………………………………………………………………………35

5.1.1典型楼盘分析……………………………………………………………35

5.1.2新增楼盘简析……………………………………………………………36

5.2历下区…………………………………………………………………………38

5.2.1典型楼盘分析……………………………………………………………38

5.2.2新增楼盘简析……………………………………………………………38

5.3历城区…………………………………………………………………………39

5.3.1典型楼盘分析……………………………………………………………39

5.3.2新增楼盘简析……………………………………………………………40

5.4槐荫区…………………………………………………………………………41

5.4.1典型楼盘分析……………………………………………………………41

5.4.2新增楼盘简析……………………………………………………………42

5.5天桥区…………………………………………………………………………43

5.5.1典型楼盘分析……………………………………………………………43

5.5.2新增楼盘简析……………………………………………………………44

5.6高新区…………………………………………………………………………46

5.6.1典型楼盘分析……………………………………………………………46

5.6.2新增楼盘简析……………………………………………………………46

六、总篇……………………………………………………………………………………47

前言

2010年，是名副其实的“政策年”，国家加大了的对房地产市场的监管力度和调控力度，新年伊始，就不断的出台全国性的政策，抑制房价的过快上涨，并在全国展开了一场声势浩大的闲置土地彻查活动，严惩违法违规单位，各省市区域也都出台了当地相关政策（如山东省出台的鲁版新政），在很大程度上起到了警戒作用，也使得房价停止了疯长的势头，尤其是一线城市的房地产市场受新政影响较大，表现出政府对房地产市场调控的决心。

济南作为二线城市，受国家政策影响较小，尤其是下半年，济南楼市表现出回温的迹象，主要是济南刚性需求旺盛，另外与传统旺季“金九银十”的到来有关。

整体来说，2010年的济南楼市运行稳健，房价稳中有涨，并没有在严厉调控下出现大幅震荡，刚性需求旺盛，且依然是支撑楼市发展的重要因素。

全国性的实力开发商来济南安营扎寨，给济南房地产市场带来新的元素，丰富了济南的高端产品，也促进了济南房地产市场的完善，2010年的济南楼市不断地在徘徊中理性成长。

二、背景篇

2.1整体城市规划

2.1.1济南市基本地理布局

济南市位于北纬36°40′，东经117°00′，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。

地形可分为三带：

北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。

济南境内主要有黄河、小清河两大水系。

湖泊主要有大明湖和章丘市辖的白云湖。

济南北接京津唐，南接黄淮海，西连黄河中上游大中原，东连胶东半岛，在全省处于承东接西的位置；在全国来说是连接华东与华北的门户，是连接华东、华北和中西部地区的重要枢纽；位于环渤海经济圈，是黄河三角洲的中心城市。

2.1.2济南市主城区行政区划简介

区域

面积

界定范围

重点支持

行业

限制及禁止

项目

现状

与济南市区关系

市中区

275

东邻历下区，西靠长清区槐荫区，北倚天桥区，南接历城区

高新技术产业、特色农业

禁止发展大气、水污染的重工业

政治经济中心

济南市中心城区之一

历下区

109

西邻市中区，北接历城区

电子信息产业、生物制药、机械制造业、旅游业

辖区内主要是科教文卫设施、禁止发展有污染的项目

经济文化中心CBD

济南市中心城区

历城区

1334

东接章丘市、北为历下区、市中区，西为天桥区

机械制造、制药业、特色农业等

禁止发展重大污染的工业项目

经济中心之一

济南市中心城区之一

槐荫区

149

南邻市中区、北为天桥区，东为历下区

汽车改装配件、建材业

禁止发展高耗能及污染较重项目

老城区之一、国有企业较多

济南市中心城区之一

天桥区

249

南邻市中历下，东为历城区

汽车制造、商贸业

辖区内河流较多、禁止发展对水资源污染较大的项目

老城区之一，老工业区

济南市中心城区之一

长清区

1178

南邻平阴县、东邻历城区

特色农业、旅游业

区内自然景观较好禁止发展高污染、高耗能项目

内目前主要是大学城、高校较多

郊区

2.1.3济南市城市规划

城市规划总体布局及发展战略

济南市将其办公、教育等功能从城市中心区域向外疏解；同时，中心城主要工业向东部产业带及西部工业带迁移，加强东部传统产业的改造和济南市高新技术的发展。

济南市中心城将以主城区（玉符河以东、绕城高速东环线以西、黄河与南部山体之间）为核心，形成“一城两区”的城市总体布局。

一城指主城区；两区为西部新区和东部城区。

城区发展重点方向为东、西向，着重发展东部区域。

主城区

主城区是指玉符河以东、绕城高速东环线以西、黄河与南部山体之间的区域；由腊山党家老城燕山王舍人和贤文六个片区组成。

规划重点是强化政治、经济、科技、文化和旅游中心功能，着重发展会展、体育、物流等新兴服务行业。

建设腊山、燕山两个新区疏解老城区的中心功能。

东部城区

东部城区由郭店、孙村和彩石三个片区组成；人口规模控制在70万人，用地规模控制在70平方公里。

东部城区的规划重点是发展高新技术产业、高附加值制造业和加工业，并完善生活居住、公共服务配套，形成现代化新城区。

1）郭店片区位于东部城区北部。

重点发展机械装备、环保新材料和现代物流等产业。

2）孙村片区位于绕城高速公路东环线以东、胶济铁路和经十路之间，以发展电子信息、汽车制造、食品药品等产业为主。

在唐冶建设东部城区公共服务中心。

3）彩石片区位于东部城区南部。

片区西部以出口加工区为依托、重点发展电子信息、汽车装备新材料等产业；片区东部以科教、居住为主。

西部城区

西部城区由城关、平安和崮山三个片区组成。

人口控制在50万人，用地规模控制在50平方公里。

西部城区规划以发展高等教育、高科技产业、生活居住为主。

1）城关片区位于西部城区西部，以原长清县城为基础，加强公共服务和居住配套建设，形成综合性片区。

2）平安片区位于西部城区北部，以经济技术开发区建设为主导，并规划相关配套设施及生活居住用地。

3）崮山片区位于西部城区东南部，以安排高等教育、科研机构为主导，配套完善城市公共设施、生活服务设施。

在片区北部建设西部城区公共服务中心。

2.1.4城市重点建设片区

济南市围绕“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略，市域产业发展规划实施两翼展开、跨河发展的总体战略，形成主城区产业聚集区和沿交通走廊向东、向西、向北的三条产业聚集带。

2010年以来，济南市政府全面实施统筹战略、精品战略、提升战略，全力加快老城区、东部新区、西部新城、滨河新区“一城三区”规划编研步伐，各项规划工作进展顺利。

在老城区改造提升方面，优化完善了明府城保护改造规划，开展了百花洲—苗家巷片区修建性详细规划、6层以下简易楼群及城中村的改造规划，均已形成初步方案。

围绕东部新区规划，开展了齐鲁外包城核心区城市设计、出口加工区创新创业基地综合体、汉峪总部基地等项目的规划编研，取得了阶段性成果。

围绕西部新城规划，编竣了西客站站前综合体规划，委托世界著名建筑大师安德鲁设计团队开展了济南市文化中心规划设计工作，并形成了单体设计初步方案。

围绕滨河新区规划，开展了滨河新区核心区城市设计、功能定位与产业发展策划、村居改造整合规划、重点片区规划策划、滨河新区“十二五”发展规划、华山历史文化公园规划等多项规划编研，均已形成阶段性成果，为加快我市“一城三区”建设发展提供了有力保障。

奥体片区

奥体中心片区位于济南的东部，距离市中心自2009年全运会在济南成功的举行，市政府的东迁，济南东部新城区在市政府的大力支持下，将逐步发展为济南新的城市核心区，2010年政府对周边的规划建设：

以奥体中心为核心，推进全运村二期、黄金时代广场、鲁商国奥城等8个在建项目。

开建4个住宅项目，完善周边商业配套和生活居住社设施，使其成为最能代表省会都市形象的综合性公共中心区。

西客站片区

西客站片区位于济南市主城区西部，槐荫区南部，距离济南市中心区约10公里。

规划范围东到二环西路，西至京福高速公路，北到小清河，南至腊山分洪道，规划面积约26平米方公里，规划居住人口约30万人。

西客站片区规划主要围绕京沪高铁济南站和张庄机场两大要素展开，力求打造成为“山东新门户，泉城新商埠，城市新中心”。

滨河新区

滨河新区功能定位为“城市副中心、发展新空间、风貌新传承、北跨桥头堡”。

通过整合资源，改造环境，完善功能，发展经济，提升形象，将滨河新区规划建设成为以商贸物流、休闲旅游、商务办公、商业居住为主导功能的宜居、宜业、宜游的山水绿城。

在规划布局结构上，滨河新区将形成“一带、两轴、三心、四园、多片”的布局形态。

2.1.5城市交通规划

在城市的外围结合绿化隔离带规划快速路，构筑“两纵六横”的快速路网系统。

名称

道路

两纵

济青与京福高速公路连接线及其西向延长线—工业北路、经十东路、二环南路及其西向延长线

六纵

贤文路、二环东路、顺河高架路、二环西路、大金路和西部城区东边界一条城市快速路

城市公共客运交通系统

大量公共交通采用轨道交通和快速公交（BRT）相结合的服务模式，控制轨道交通走廊和建设用地。

主城区快速公交系统的网络结构为“四纵五横”：

名称

道路网络

四横

北园大街线、经一路线、经四路线

五纵

腊山新区南北线、为十二路线、纬二路线、历山路—舜耕路线、刘智远路线

东部城区快速公交系统的网络结构为“一横两纵”：

名称

道路网络

一横

经十东路线

两纵

港西路线和孙村西路线

轨道交通网络由市区线、市域线构成：

名称

轨道线路

市区线

1号线：

主城区北部；2号线：

西部城区

3号线：

济南站—机场；4号线：

纬二路—分水岭；5号线：

经四路—东部城区；6号线：

燕山新区—东部城区

市域线

7号线：

由2号线向外延伸至平阴；8号线：

在历程车站和3号线相接延伸到章丘；9号线：

由3号线向北延伸到济阳、商河

2.1.6人口规模

2020年市域城镇化水平将由2004年的62%增至75%以上。

2020年市域户籍总人口将由2004年的590.1万人增至700万人左右，城镇人口将由2004年的366.7万人增至530万人左右。

2020年全市暂住半年以上人口将由2004年的55万人增至140万人左右，计入城镇总人口规模。

2020年全市总人口将达到840万人，城镇总人口为670万人。

2020年市区总人口将达到550万人，城镇总人口为480万人。

2020年中心城人口规模将由2004念得289万人增至430万人。

2.1.7规划发展目标

按照“实现新跨越，建设新泉城”的总要求，发挥省城优势，到2020年把济南建成具有独特自然风貌、悠久历史文化底蕴、浓云现代化气息、代表山东形象的区域中心城市和繁荣、和谐、宜居、魅力的泉城。

（1）繁荣的城市——经济实力雄厚、物质财富充裕、综合服务功能完善的现代化城市。

各项社会事业全面进步，率先全面实现小康社会，基本实现现代化。

（2）和谐的城市——坚持科学发展，促进社会公平，构建平安有序、社会安定、公平正义的和谐济南。

（3）宜居城市——生态环境良好，城市布局合理，城乡协调发展，就业和创业机会充分，市政设施及服务完善，追求舒适享受，居民工作与生活条件优良。

（4）魅力的泉城——彰显“山、泉、湖、河、城”融为一体的泉城特色风貌，传承历史文脉，并与现代都市文明相融合，成为举世闻名、特色鲜明、富有魅力的泉城和区域性旅游中心城市。

2.1.8小结：

济南市中心城区将以主城区为核心，向东、西方向发展；依托城市现状，重点发展东部城区和西部新城以及空港城市组团。

形成“一城两区”新的城市空间布局界结构。

未来几年内济南将构筑两横六纵的城市快速路网，以有效的疏解过境交通、对外交通和跨区的长距离机动车交通；同时优先发展促城市公共交通，构建以轨道交通和快速公交为主的综合公共交通体系。

由于南部山区和北部黄河的影响，济南未来的发展将主要以东西向扩展为主。

随着燕山新区的建设和东部新城的规划，未来东部区域将成为房地产开发的主要区域。

2.2政策环境分析

2.2.1政策综述

面对2009年房价的飙涨，进入2010年，国家采取了强有力的宏观调控政策，加强了对房地产的调控力度，新年伊始，就开始不断地出台宏观调控政策抑制房价的过快上扬。

从商业贷款公积金利率、存款准备金率、购房首付比例等货币政策方面给房地产市场施压，从土地出让、保障房建设、房地产预售、市场监管等层面出台指导性意见。

政策出台后，市场上观望气氛浓厚，房价也逐步进入到平稳增长的时期，调控取得了阶段性的成果，随着政策影响的消退，刚性需求的旺盛，2010年下半年楼市表现出反弹的迹象，政府为表明决心，稳定民心，在9月底又出台了新的政策，也可以称之为加强版“新国十条”，此政策不再只针对房价过快上涨的城市，而是采取一刀切的方式全面调控，尤其是政策对限购三套房，二套房首付比例上调至50%，首套房利率不再享受7折优惠，打击了投机性购房者的行为，限制了改善性购房者的需求，增加了首套房购房者的负担。

整体来看，2010年政府对房地产市场的调控政策还是比较奏效的，但是面对全国如此强烈的刚性需求，要想让房价在很短的时间内下降，也是非常有难度的，政府下一步会出台何种政策，还是会依据房地产市场的动态而论。

2.2.22010十大房地产政策

政策一：

“国十一条”

1月10日，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。

一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给；二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；三、加强风险防范和市场监管；四、加快推进保障性安居工程建设；五、落实地方各级人民政府责任。

点评：

此次调控政策主要集中在增加供地、打击囤地、差异化信贷政策等方面，与此前楼市调控政策相似，并未见更多新招。

而且多数政策实际一直在实施，包括二套房首付超四成，增加保障性住房等。

调控效果如何，关键要看各部委和地方政府落实情况。

政策二：

《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》

4月13日住房和城乡建设部发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，《通知》要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。

进一步加强房地产市场监管；完善商品住房预售制度；加强预售商品住房交付和质量监管；健全房地产市场监督管理机制。

此外，《通知》还要求在全国范围内开展预售商品住房项目清理。

点评：

该《通知》对维护我国房地产市场平稳健康发展具有重要意义。

《通知》的出台对部分城市出现的一些房地擦很难开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为起到抑制作用。

《通知》促使个地方切实负起责任，加大查处力度，强化了房地产市场监管。

政策三：

差别化住房信贷政策

国务院总理温家宝4月14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。

对购买自套自助房且套型建筑面积在90平米以上的家庭贷款首付不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付比例和贷款利率水平。

地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机行性购房。

点评：

政策措施再次表达了中央遏制高房价的决心，为下一步调控投机投资性购房等行为展开“精确指导”。

差别化信贷，直指投机性需求。

提高房贷首付，提高利率，甚至十多套房贷不给予贷款，是希望在保有环节增加购房者的持有成本，让投机者少买或者不买房子。

政策四：

“新国十条”

国务院4月17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

通知要求，样限制各种名目的炒房和投机性购房。

地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内线订购方套数。

点评：

“新国十条”陈际泰有效抑制楼市投机，合理地引导了民众预期，部分城市出现的楼市“抢购风”得到了抑制，这对中国房地产市场的健康发展具有重要意义。

“新国十条”可以说是“病急中的猛药”，新政推出后，起到了对房地产市场有效降温的作用。

政策五：

《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》

4月22日住房和城乡建设结合部下发了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，《通知》要求相关部门：

严格建设管理，规范准入审核，强化使用监督，加强交易管理，完善监督机制。

《通知》还依法明确了有关工作人员滥用职权，徇私舞弊，以及建设单位、中介机构违法违规责任和追究制度。

点评：

这份文件有严格建设和准入管理、强化使用过程的监督和加强上市交易管理三大看点。

保障应该保障的人群，这个政策和商品房市场打击投机投资政策有异曲同工之妙，就是要维护保障性住房的公平，让低收入家庭得到保障。

政策六：

《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》

5月4日，住房和城乡建设结合部、民政部、财政部发布《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》，《通知》强调，对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，住房保障部门要按照有关规定或合同约定严肃处理，直至收回廉租住房，并取消该家庭在一定时间内再次申请廉租住房保障的资格。

点评：

住房保障部门要按照有关规定或合同约定严肃处理，直至收回廉租住房，并取消该家庭在一定时间内再次申请廉租住房的资格等，对于进一步加强廉租住房管理、切实保护低收入家庭的居住权，对于进一步落实中央对弱势群体的关怀、构建和谐社会起到积极作用。

政策七：

“新国五条”

9月29日国家有关部委再推多项铁腕政策，包括贯彻加大落实房地产市场宏观调控政策措施的力度、玩撒谎呢差别化的住房信贷政策、增加住房的有效供给、加快推进房产税改革试点工作等，以巩固房地产市场调控成果。

点评：

“新国五条”使国家调控对住宅物业进行了严格的限制。

“新国五条”虽然条数上没有“新国十条”数量多，但是措辞却更为严厉，内容也更加明确。

“新五条”的操作性更强了，从财政、税收、问责等方面入手，对遏制房地产上涨更具有操作性。

政策八：

“限购令”

“限购令”是4月30日北京出台“国十条实施细则”中首先明确提出的；从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房。

倍成为“最严厉楼市调控政策”的“限购令”先后在多地实施。

9月29日国家有关部委出台“新国五条”，其后更多城市出台“限购令”，目前已经有14个城市实施“限购令”。

点评：

在此轮的调控中，各地的限购令被认为是体现了政府调控房价的决心。

尽管有些学者批评“限