安民中国房地产报告.docx
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安民中国房地产报告
中国房地产特别报告
两会后，温总理在答记者问上表示，必须密切关注今年国内外经济形势的走向，因时而动，就是说时进则进，时退则退，动静不失其时。
“这需要十分谨慎和灵活。
”总理强调我们必须保持政策的连续性和稳定性，也就是说要继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，以巩固来之不易的经济企稳回升的大好形势。
如果经济再出现反复的话，那么带来的损失就太大了。
“但同时，我们要根据形势的变化增强政策的针对性和灵活性，把握好政策的方向、力度和效果。
”根据总理的这个回答，我们判断中国政府出台政策抑制房地产泡沫的时机已经成熟。
一、当前的宏观经济形势
我们对当前宏观经济形势的判断是，自金融危机已来，中国第一个经济增长的高峰和第二个高峰已经来到。
1．投资
（1）固定资产投资已于2009年12月份现第一个低谷
从投资来看，投资的低谷出现在08年12月，增速为22.27%;第一个高峰出现在09年5月,投资增速为38.67%,已经高于经济危机之前了。
09年12月，城镇固定资产投资月增速为24.09%,这是政府出台四万亿刺激政策以后的第一个低谷,因为与金融危机最盛的08年12月份的增速相差不大,因此,我们判断,在今后一两年的时间里,中国的投资增速,很可能难以低于这个数据多少。
换句话说，金融危机之后，投资的第一个低谷可能已经出现。
到2010年2月份，投资增速已经回到了26.6%。
我们认为这是一个比较正常的速度。
在过去3年中，中国城镇固定资产投资增速一般处在22%到30%之间，26%是一个中值。
但从3月份开始，月度投资增速会再度下降，5月份和9月份会再现两个低点，增速应该不会低于24%。
总之，今年5月份和9月份前后，城镇固定资产投资增速的第二、第三个低点就会出现。
我们认为它即使比09年12月份的数据低，也不会太低，而从6月份开始，特别是9月份以后，这个数据就会自然好转。
总体判断，今年全年投资增速会在25%左右。
9月份之前，投资增速都不会太高，10月份开始，投资增速会加速。
表1 城镇固定资产投资情况
当月
1至当月累计
金额
%
金额
%
2007年2月
6535.01
6535.01
23.4
2007年3月
8008.6
14543.61
25.3
2007年4月
8050.8
22594.41
25.5
2007年5月
9450.37
32044.78
25.9
2007年6月
14033.04
46077.82
26.7
2007年7月
10620.01
56697.83
26.6
2007年8月
9961.17
66659
26.7
2007年9月
11587.78
78246.78
26.4
2007年10月
10706.54
88953.32
26.9
2007年11月
11651.29
100604.61
26.8
2007年12月
16809.3
117413.91
25.8
2008年2月
8121.29
24.3
8121.29
24.3
2008年3月
10195.65
27.31
18316.94
25.9
2008年4月
10093.13
25.37
28410.07
25.7
2008年5月
11854.13
25.44
40264.2
25.6
2008年6月
18171.783
29.49
58435.983
26.8
2008年7月
13724.097
29.23
72160.08
27.3
2008年8月
12759.61
28.09
84919.69
27.4
2008年9月
14951.02
29.02
99870.71
27.6
2008年10月
13318.36
24.39
113189.07
27.2
2008年11月
14425.07
23.81
127614.14
26.8
2008年12月
20553.11
22.27
148167.25
26.1
2009年2月
10275.79
26.5
10275.79
26.5
2009年3月
13286.21
30.31
23562
28.6
2009年4月
13520.3
33.96
37082.3
30.5
2009年5月
16438.02
38.67
53520.32
32.9
2009年6月
24578.03
35.25
78098.35
33.6
2009年7月
17833.66
29.94
95932.01
32.9
2009年8月
17052.78
33.65
112984.79
33．0
2009年9月
20191.81
35.05
133176.6
33.3
2009年10月
17533.4
31.65
150710
33.1
2009年11月
17924.21
24.26
168634.21
32.1
2009年12月
25504.41
24.09
194138.62
30.5
2010年2月
13014
26．6
13014
26．6
2010年3月
16779
26．29
29793
26．4
2010年4月
16950.32
25.37
46743
26.1
2010年5月
20615
25.41
67358
25.9
（2）房地产投资。
已于09年11月现第一个低谷，09年3月份是高峰。
金融危机之后，房地产投资的低谷出现在09年2月份，增速为1%，09年9月份达到高峰，为37.06%,已经接近金融危机暴发前的最高月增速（37.54%）;09年11月份进入4万亿刺激政策之后的第一个低谷,为7.73%,2010年2月份恢复到31.1%，3月份为高峰，增速为39.01%。
我们预计中国房地产投资将在今年6月份和9月份再次出现两个低谷，但速度应该不会太低，而且对今年的投资增速总体影响不会太大。
从今年10月份开始，房地产投资增速会自然加快。
房地产投资是一个晴雨表，代表了民间投资的走向。
相对于城镇固定资产投资，房地产投资的波动幅度要大得多。
具体见表2。
表2 房地产投资情况
当月
1至当月累计
金额
%
金额
%
2007年2月
1785.66
1785.66
24.3
2007年3月
1758.12
3543.78
26.9
2007年4月
1720.83
5264.61
27.4
2007年5月
1949.75
7214.36
27.5
2007年6月
2672.87
9887.23
28.5
2007年7月
2247.49
12134.72
28.9
2007年8月
2142.03
14276.75
29
2007年9月
2537.3
16814.05
30.3
2007年10月
2378.16
19192.21
31.4
2007年11月
2439.67
21631.88
31.8
2007年12月
3647.75
25279.63
30.2
2008年2月
2373.72
32.9
2373.72
32.9
2008年3月
2314.03
31.62
4687.75
34.3
2008年4月
2264.33
31.58
6952.08
32.1
2008年5月
2567.2
31.67
9519.28
31.9
2008年6月
3676.385
37.54
13195.67
33.5
2008年7月
2687.875
19.59
15883.54
30.9
2008年8月
2546.43
18.88
18429.97
29.1
2008年9月
2847.72
12.23
21277.69
26.5
2008年10月
2640.02
11.01
23917.71
24.6
2008年11月
2628.02
7.72
26545.73
22.7
2008年12月
4034.09
10.59
30579.82
20.9
2009年2月
2398.15
1
2398.15
1
2009年3月
2482.14
7.26
4880.29
4.1
2009年4月
2409.69
6.42
7289.98
4.9
2009年5月
2875.23
12.00
10165.21
6.8
2009年6月
4340.12
18.05
14505.33
9.9
2009年7月
3215.12
19.62
17720.45
11.6
2009年8月
3426．85
34．57
21147.30
14．7
2009年9月
3903.13
37．06
25050.43
17．7
2009年10月
3389．57
28．39
28439.73
18．9
2009年11月
2831.19
7.73
31270.92
17．8
2009年12月
4961.08
22.98
36232
16.1
2010年2月
3143.64
31．1
3143.64
31．1
2010年3月
3450．36
39．01
6594
35．1
2010年4月
3337.6
38.51
9932.05
36.2
2010年5月
3985
38．60
13917
38．2
本文从今年3月中旬开写,后来政府出台了抑制房地产投机的政策。
这会对后面的房地产投资形成影响。
因此，今年下半年，特别是明年，房地产投资增速会明显放缓。
总体来看，2010年中国投资对经济增长的刺激作用仍然比较大，我们预计在4.6个百分点左右。
低不会低于4,高不会高于5。
2．出口
我们的结论是，中国第一个出口的高峰已现，就在2010年2月，增速为45.7%。
第二个高峰，也是最高峰，就在5月份。
增速为48.5%。
金融危机之后，中国的出口低谷出现在09年2月份和5月份，增速分别为－25.7%和－26.4%;之后一路攀升到今年2月份的高峰；我们预计今年5月份，还会出现第二个高峰。
总体来看，今年上半年出口增速都会不错，因为去年上半年的绝对数据都不高，因此，今年上半年出口数据会无忧。
而下半年，从7月份开始，特别是9月份，出口增速会下滑，但下滑的幅度不会太大。
我们预计全年的出口增速会呈现出前高后低的局面。
出口对GDP的贡献的弹性会比较大。
出口增速的低谷,将会在今年12月份到明年2月份前后来临，最晚会出现在明年5月份。
出口情况见表3。
表3 全国出口情况
月度出口 单位：
亿美元，%
出口
当月
1至当月累计
金额
同比（%）
金额
同比（%）
2008.01
1095.8
26.5
1095.8
26.5
2008.02
873.0
6.3
1968.8
16.7
2008.03
1089.0
30.3
3057.8
21.2
2008.04
1187.2
21.8
4245.0
21.4
2008.05
1205.3
28.1
5450.3
22.8
2008.06
1211.4
17.2
6661.7
21.7
2008.07
1366.1
26.8
8027.8
22.6
2008.08
1348.5
21.1
9376.3
22.4
2008.09
1364.3
21.5
10740.6
22.2
2008.10
1283．27
19．2
12023.31
21.9
2008.11
1149.87
-2.2
13171.62
19.3
2008.12
1111.6
-2.8
14285.5
17.2
2009.1
904.54
-17.5
904.54
-17.5
2009.2
648.9
-25.7
1553.3
-21.1
2009.3
902.91
-17.1
2455.4
-19.1
2009.4
919.3
-22.6
3374.2
-20.5
2009.5
887.6
-26.4
4261.4
-21.8
2009.6
954.1
-21.4
5215.3
-21.8
2009.7
1054.2
-23.0
6270.97
-22.0
2009．8
1037
-23.1
7307.4
-22.2
2009.9
1159.38
-15.02
8466.8
-21.17
2009.10
1107.6
-13.8
9573.6
-20.5
2009.11
1136.5
-1.2
10709.8
-18.8
2009.12
1307.24
17.7
12016.63
-16.0
2010．1
1094.8
21.0
1094.8
21.0
2010.2
945.23
45.7
2040.03
31.34
2010．3
1121．67
24．23
3161．7
28．7
2010.4
1199.2
30.5
4360.89
29.24
2010.5
1317.6
48.5
5677.4
33.2
3．消费
我们对消费的判断是，第一个消费增速的高峰也已经来临，就在今年二月份。
金融危机之后，消费增速的低价出现在09年2月份，为11.6%;第一个高峰在今年二月份显现。
国家统计局公布的数据显示，今年2月份消费增速是22.1%,而我们用国家统计局公布的数据计算的结果则是32.29%;前两个月,统计局公布的消费增长速度是17.9%,而我们用国家统计局公布的全国社会消费品零售总额数据计算出的增速则是24.76%,已经高于危机之前的最高消费增速（23.2%）。
这是今年消费增速的第一个高峰数据。
我们预计一直到今年7月份,中国的消费增速都不会低。
而消费增速的低谷，应该在今年12月份到明年3月份之间出现。
但我们估计到时的数据也不会太低。
总之，在不考虑物价涨幅的情况下，我们预计今年全年的消费增速会达到22%以上，对GDP的拉动会达到5.5个点左右。
如果考虑国家统计局的平滑处理,也会达到4个点以上。
表5 全国社会消费品零售总额情况
月度 单位：
亿元，%
当月
1至当月累计
金额
同比（%）
金额
同比（%）
2008.01
9077.3
9077.3
2008.02
8354.7
19.1
17432.0
20.2
2008.03
8123．2
21．5
25555.2
20.6
2008.04
8142
22
33697.2
21
2008.05
8703.5
21.6
42400.7
21.1
2008.06
8642.0
23
51042.7
21.4
2008.07
8628.8
23.3
59671.5
21.7
2008.08
8767.7
23.2
68439.2
21.9
2008.09
9446.5
23.2
77885.7
22
2008.10
10082.7
22
87968.4
22
2008.11
9790.8
20.8
97759.2
21.9
2008.12
10728.5
19
108487.7
21.6
2009.1
10756.6
18.5
10756.6
18.5
2009.2
9323.8
11.6
20080.4
15.2
2009.3
9317.6
14.7
29398
15．04
2009.4
9343.2
14.8
38741.2
14．97
2009.5
10028.4
15.2
48769.6
15．02
2009.6
9941.6
15
58711.2
15．02
2009.7
9936.5
15.2
68647.7
15.04
2009．8
10115.6
15．4
78763.3
15．1
2009.9
10912.8
15.5
89676.1
15.1
2009.10
11717.6
16.2
101393.7
15.3
2009.11
11339.0
15.8
112732.7
15.3
2009.12
12610.0
17.5
125342.7
15.5
2010．1
9323.8
9323.8
2010.2
12334
22.1（32.29）
25052
17.9
2010．3
11321.7
18（21.51）
36374
17.9（23.73）
2010.4
11510
18.5（23.19）
47884
（23.6）
2010.5
12455
18.7（24.2）
60339
18.2（23.72）
正因为如此，全面考虑2010年中国的投资、出口和消费各项因素，我们认为，今年的GDP增速会达到11%左右。
而政府定下来的目标是8%，很显然，这个目标跟今年的实际情况来比较，显得比较低。
因此，我们认为，现在正是政府不失时机调整经济结构的时候，也是政府出手抑制房地产泡沫的关键时机。
二、抑制房地产泡沫正当其时
在考察了全年GDP走势以后，我们认为，现在正是政府出台政策调整经济结构、抑制房地产泡沫的大好时机，政府可以不失时机地出手，来解决好这个问题。
关于房地产泡沫，我们不用看太多数据，就知道这个泡沫已然存在。
今年两会上，政协和人大代表针对这个泡沫的提案最多。
另有些政协委员说房地产泡沫不能挤，挤的话房价也不会降。
说这话的人，都是开发商。
这表明目前围绕房地产泡沫，社会上已经形成了两个阵营，两个对立的团体。
一个是开发商，他们是出头露面的，站在他们背后的是地方政府，他们从卖地中得到了极大的实惠，房价的上涨，也对当地GDP的增长起了很好的促进作用。
09年卖地收入15910亿，这还不算农村卖地收入。
我们的调查表明，即使在极偏僻的山区，农民盖房，宅基地已经卖到三五万块钱了。
这些钱被乡村干部花了或私分了。
这又是一笔巨大的收入，还没有计入地方财政收入之中。
因此，我们估计，2009年，各级地方政府卖地收入在2万亿左右。
1．房地产泡沫的副作用有哪些？
第一，房地产泡沫严重地激化了社会矛盾。
09年有一部电视连续剧在全社会热播，这就是《蜗居》。
其背景应该是大批70年代末到80后的人进入结婚生子阶段，但他们买不起房，导致许多人结不了婚。
下面是我们根据国家统计局每年公布的统计公报数据和历年小学生入学数据推算的1978年以来我国的每年出生人口数据。
见表4。
其中1984年以前的数据是根据国家统计局年度公报数据推算的，而1984年开始的数据，是根据国家教育部公布的每年小学新生入学人数倒推过去的。
表4 中国历年出生人口数据
年份
出生人口数
年份
出生人口数
年份
出生人口数
1978
1695.13
1986
2183.2
1994
1946.47
1979
1714.98
1987
2353.48
1995
1944.21
1980
1796.2
1988
2537.03
1996
1952.8
1981
1915.97
1989
2531.81
1997
1829.39
1982
2101.03
1990
2524.66
1998
1747.01
1983
1890.69
1991
2462.04
1999
1671.74
1984
2063.97
1992
2201.38
2000
1729.36
1985
2073
1993
2029.53
2001
1736.07
从表中可以看出，1978年，中国出生人口数不足1700万，这批人今年32岁，正值买房年龄。
1988年到1990年三年，出生人口数都在2500万以上。
其中1988年出生人口今年22岁，大学毕业，1990年出生人口2012年大学毕业。
这批人将在近几年内相继进入婚育年龄，要结婚买房。
1978年到2001年，中国共出生了48631.15万人,近5亿,他们要组建2.43亿个家庭,到2031年前后，中国需要2.43亿套住房，这就是中国的房地产刚性需求。
70年代末和80年代出生的农村人口,基本不愿意在农村呆,他们要么出去打工,处于城市边缘，要么读书进入城市，在城市工作。
这批人口数量庞大。
目前，对城市房价意见最大的一族，主要包括两类人口：
第一类，就是70年代末、80年代初出生的，从农村来到城市的青年人，包括在城市工作的和游走于城市边缘的人口，共两批。
他们是农民的子弟，其中前者读大学耗干了家庭的积蓄，现在家庭没钱支持，他们靠个人的收入一般买不起房。
他们数量庞大，意见尖锐。
因为这个庞大的群体在思维习惯等方面还保留了农民的特点，还没有完全城市化。
因此，根据我们对农民的了解，这批人肯定都想拥有自己的住房。
因为如果他们在农村，他们都可以住很大很好的房子，现在他们在城市，却没有房子住。
在农村，住房是最为重要的家庭财产，农村大龄男青年如果没有结婚，只要家里盖起了楼房，就可以找到对象。
因此对这批人而言，房产依然是他们在城市最为重要的立足点。
农村女青年进入城市后，在选择对象时，往往一样要看对方有没有住房。
这些因素，影响到大批农村出生的、在城市落下户口或打工的男女青年的婚姻，是极大的影响社会不稳定的因素。
第二类，城市本身就有一批庞大的青年人口，特别是那些产业工人的孩子，中低收入者及其孩子，买不起房，意见挺大。
这两类人口，构成了对城市房价极为不满的庞大的群体。
加之相当多的媒体记者、编辑都处于结婚前后，正需要住房，再加上城市中低上入人群数量十分庞大，再加之网络的因素，因此，目前社会上对城市房价不满的群体数量相当之高。
我们估计远远超过了70%的比例。
而近10年来，房地产业造就了中国急速膨胀的富豪群体。
他们和地方政府、和房地产炒家一道，推动着中国房价的飙升。
他们甚至不论在任何场合都放出种种言语，助房价上涨，激化社会矛盾。
因此，我们判断，房价问题不仅是个经济问题，而且还是个社会问题，甚至也是一个政治问题，是民心工程。
它影响着一两代人的婚育，使少数富豪和多数70后80后尖锐对立。
地方政府在里面推波助澜，导致人们将对富豪群体的意见转嫁到政府的身上。
第二，房地产业的畸型发展，抑制了社会消费。
城市工薪阶层中，中等收入的群体买房，基本上是上代人的积蓄，加上他们自己的全部积蓄，再加上二三十年的银行贷款，一套房花光
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