泰景山城百问.docx

泰景山城百问.docx

《泰景山城百问.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《泰景山城百问.docx（18页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

泰景山城百问

泰景山城项目百问

一、泰景山城项目策划百问：

（一）开发公司及建筑公司情况说明

1、开发公司名称：

锦州宝地长青置业有限公司

2、开发公司背景（成立时间及管理规模）：

长青置业为锦州宝地建设集团下属分公司，成立于2010年12月末，主要开发建设宝地·泰景山城项目，项目占地面积约99454.88平米，规划总建筑面积约417148.平米。

3、建筑公司名称：

锦州宝地建筑安装工程有限公司

4、监理公司背景及监理过的楼盘：

辽宁诚博工程项目管理有限公司、锦州尚诚监理咨询有限责任公司

5、设计单位？

规划：

锦州市规划设计研究院；

施工图：

辽宁天实城乡建筑设计咨询有限公司、锦州市建筑设计研究院

6、销售公司背景：

锦州宝地建设集团明达利行营销公司（销售部）

（二）项目周边概况

7、项目名称及地理位置：

宝地·泰景山城项目，坐落于女儿河新大桥以南，北临南广路，西临锦州国际汽配城，距女儿河桥约1公里，云飞大桥约2公里，交通便利（项目位于锦州国际汽配城以东，南广路以南，五金机电城以北）

8、周边的配套如何？

（主要借助女儿河桥与云飞桥之间的生活圈）

学校：

附近有吉点国际幼儿园、松山新区实验小学、锦州市二十三中学。

银行：

建设银行、工商银行、锦州银行、交通银行、中国银行。

超市：

兴隆大家庭（亿隆国际）。

菜市场：

格林小居及苹果园生活区域、宝地城农贸市场。

医院：

何氏眼科、锦州市中医院、锦京医院。

商场：

锦州贸易城、光彩市场、爱家家居广场、宝地·家居广场、名购大厦。

交通：

6路、208路公交；

途径大巴及路线、营运时间：

世园3号线和4号线。

公交线路站点明细：

6路公交站点明细：

光彩市场-利泰龙珠花园-盛龙汽车修配厂-市中医院-进口汽车维修中心-市政府-道光廿五凌川酒业-富锦佳园-财经学校-南桥-道光廿五博物馆-百货-银行-站东-视康眼镜-一九二-小商品批发-正大街道

208路公交站点明细：

锦州南站-机务段-松山医院-南站新区-南站新区中心小学-松山东-昌华印刷包装-大岭西-大岭-老爷庙-道东-工业园-沙河沟-阻燃电缆厂-宝光招待所-大碑-光彩市场-利泰龙珠花园-市中医院-南桥-金百合-锦州站

世园3号线：

太和区政府——世园，途径太和区政府、锦州银行金凌支行、太和区医院、卫生学校、渤海大学、市府广场、锦绣天第、宝地城、大碑北、世园，共10站。

世园4号线：

石化广场——世园，途径石化广场、红星楼、华光、士英桥、古塔供电局、北一里、市公安局、吉祥、市地税局、市政府、市政协、宝地大厦、大碑、世园，共14站。

9、小区内配套：

会所：

小区设有独立的业主会所，内配休闲娱乐设施供小区居民使用。

商场：

食杂店。

学校：

无。

幼儿园：

小区内规划建设，现已经与锦州吉点幼儿园签订合作意向。

社区便利店：

社区周边商业提供生活所需。

车位比例：

停车率45%。

小区实行人车分流管理

10、指定学区包括小学、中学？

松山新区实验小学、锦州市二十三中

11、项目周边利好分析？

汽配城已开业，五金机电城预计2013年10月开业。

12、附近公园及其它公用设施的相关数据？

东侧山脉—天然氧吧；东湖公园、曼哈顿奥体会馆、小区内物业会所。

（三）楼盘资料：

13、总况：

女儿河桥南中心生活区

小区内实行人车分流的园区管理，小区内禁止机动车驶入，为小区内业主营造健康、环保的绿色生活圈。

泰景山城小区以健康生活为中心，以居家为主线，营建“运动、休闲”的生活概念。

打造女儿河桥南全新生活圈层，观山望水，打造居家幸福生活。

项目地理位置：

坐落于女儿河新大桥以南，北临南广路，西临锦州国际汽配城，距女儿河桥约1公里，云飞大桥约2公里，交通便利

土地使用年限：

70年

总用地面积：

99454.88平米。

总建筑面积：

417148平米。

总建设栋数：

21栋

总建设户数：

3330户，其中住宅3208户，普通商业118户，南广路商务楼2栋，大型超市1户，幼儿园1户。

绿化率：

40%。

容积率：

4.19

地下停车位约1000个。

面积或户型分类：

户型设计采用多层面设计，60—142平方米均有设计，可满足不同收入群体需求，打造百姓需要的居家空间。

现阶段主要销售户型为63、92、106、135四种户型，其中92与106平方米均为一期工程，现已合面封顶，即刻便办理按揭贷款，可以享受政策退税政策；63与135平方米户型为二期工程未封顶，贷款时间须等开发公司通知。

14、建筑特点：

建筑定位阐述：

主体结构：

小高层、高层（分别为18层与32层设计）

结构特点：

框架剪力墙

户型结构：

经济型两室、二房小三房大三房

公共部份装修：

单元内设有电梯大堂，进行整体装修。

一梯几户：

一梯两户或一梯三户；两梯两户或两梯三户。

15、高层住宅电梯品牌？

三菱

16、项目的地号：

2011-115

土地使用出让合同书号：

2107002011B00857

17、项目相关部门联络电话表？

工程处：

3789978，财务处：

3700410，造价处：

3783689，综合处：

3700340.

18、售楼处地址：

泰景山城售楼处位置中央南街以东，市府路以南，爱家家居广场转角门市。

联系电话：

4986000

二、泰景山城规划设计百问：

（一）规划设计要点

19、项目开发时间为：

2012.04-2014.12，为二期工程建设：

一期18层，2013年年底交工，现已全部售完。

一期32层工程为2014年12月入户，现主体封顶，为准现房对外销售。

二期公安公寓已全部售完。

20、商业都分布在哪条街路？

商业分布在南广路、小区东侧规划路及小区南侧规划路。

21、商业入户时间？

一期18层楼下商业交工时间为2013年12月；

二期南广路商业交工时间为2014年12月。

22、管理配套面积有多大？

小区内设有物业管理会所一处，消防控制室二处。

23、商业分类？

南广路商务楼2栋，为五层设计；

小区内超市一处，为双层设计，面积1457平方米；

小区内幼儿园一处，面积为1023平方米，为独栋设计，独立院落；

南广路商业及周边商业约118户。

24、本项目的物业类型：

高层、小高层

25、项目各部位标准层高？

住宅层高2.8米；

仓库层高3.3米：

车位层高3.3米；

阁楼层高：

最低点0.6米，最高点4.8米，低于2.2米部分不计入销售面积及收费面积。

商业层高：

南广路商业一层3.9米，二层3.3米。

20与21号楼连接体商业层商3.9米。

南侧规划路商业1号楼、2号楼、5号楼商业层高3.6米

特殊说明建筑号3号楼由于为后变更商业，层高为3.4米，比其它商业低0.2米。

26、楼板厚度？

客厅现浇楼板厚约150——180mm，卧室楼板厚约120mm

27、外、内墙的厚度是多少？

外墙厚约200mm，内墙厚约100或200mm

28、本项目的得房率？

公摊为正常标准数据，在20—30%之间。

29、阁楼风格？

阁楼为尖顶阁楼。

阁楼交付以实际现房为准，计算面积层高低于2.1米不费用。

30、小区业主自行车如何摆放？

设计自行车棚，并预留电动车充电口。

31、小区内配电箱及泵房位置？

小区内配电箱及泵房位置以规划图为准，均按图设计施工。

32、泵房如何防嗓音？

现有所有泵房均设计在主楼以外，无震动发生，且设计中均有标准距离要求，关上泵房的门窗后，嗓音基本上可以忽略不计，不会对周边住宅形成影响。

33、一层是否送花园，

一层送花园，花园的最长进深为7米，宽度受个人住宅影响决定。

34、顶层是否有阁楼？

顶层住宅带阁楼，阁楼按正常定价收费，阁楼内无供暖、供水设施，相应不收取物业管理费用。

特殊说明：

若阁楼内业主自行按装取暖设施，应向供暖公司交取此部分面积热源费后，再按正常取暖费收费标准交费。

35、阁楼如何防水？

采用双层防水设计，刚性防水与卷材防水相结合。

36、供暖如何解决？

泰景山城采用统一供暖，由锦州市供暖公司统一管理，引进新热源，与汽配城等小区共享。

另小区内单独盖有供暖泵房，对暖气的二次打压及调整，更能保证小区居民的供暖要求。

37、水、暖如何分区供应？

32层住宅供水分为四段：

1—6层；7—18层；19—26层；27—32层。

32层住宅供暖分为三段：

1—6层；7—19层；20—32层。

煤气供应不分楼层，为统一安排供应。

38、楼间距？

32层高层楼间距的标准要求为总楼高的0.7倍，泰景山城32层楼之间楼间距为64—73米不等，均附合国家建筑标准，最低楼层在冬至日（全年日照最段日期）也可满足1个小时日照要求。

39、楼体外立面设计要点？

18层小高层产品：

1—2层为墙面砖设计，3—18层为高级防水涂料；

32层高层产品：

1—3层为墙面砖设计，4—32层为高级防水涂料；

统一色调以黄色为主。

40、车库层高，是否安装水、电、暖？

小区内无地上车库设计，均采用地下车位统一管理，地下车位统一照明、通风，但无水及暖设计，实行人车分流的物业管理模式。

41、一层带院住宅花园是否有产权？

花园没有产权，业主拥有使用权。

42、是否预留空调位？

空调类型？

统一预留空调机位。

43、有线电视开通时间？

入住后即可开通

44、水电、煤气表如何抄表？

煤气自动抄表到户；水、电集中户外抄表。

收费标准全部采用政府标准。

特殊说明：

泰景山城项目暂定为天然气入户，锦州市政府预计于2014年12月之前将煤气主管路引至女儿河桥南，对桥南开始提供煤气，现泰景山城项目本身施工中将煤气施工完毕，煤气进户完毕，开栓时间以政府通知为主。

45、业主如有单元内间隔调整要求申请，能否满足？

若是套内隔间，视建筑结构情况，由工程师确认不影响建筑结构情况下，可以调整，并与物业签订设计变更单，在施工进度许可的范围内由施工单位配合或自行解决。

46、阳台是否允许安装防盗网？

否；小区的安防设施能够保证住户的安全。

47、车辆出入地下车位口是否使用IC卡？

是

48、每户有无防盗门？

有

49、预留电视插座有几个，在什么位置？

两个，客厅及主卧。

50、预留几条电话线？

在什么位置？

可否申请更多电话线？

两个，客厅及主卧，可以申请多条电话线

51、厨房是否设有专门的排烟道？

高层的厨房，卫生间均设有排烟道。

多层只有暗厕设有排烟道。

52、建筑物是什么结构？

全部为为剪力墙结构；剪力墙结构：

稳固性好，墙体占用套内面积少，得房率高。

隐形梁柱设计，非常美观。

53、哪些墙是承重墙不可以改动？

哪些墙是可以改动？

剪力墙不能改动；非承重墙在物业公司的允许下可以改动；

54、装修如影响建筑物的外立面是否可行？

否

55、、洗手间位置可否挪动？

否，因为卫生间的主管道不允许挪动。

56、如购买两套单位，可以在入口处装大型防盗门吗？

（要占过道）

否；不可以占用公共面积；

57、如果不能按时交楼怎样保障业主的权益？

是否收费？

收多少？

具体内容在《商品房买卖合同》中双方约定；

58、设计上是否采用了隔音效果？

是，剪力墙中间采用陶粒空心砌块。

分户墙涂抹保温砂浆，能起到隔音的作用。

59、泰景山城小区绿化设计要点？

小区内绿化以简约明快为主，小区内增设健身器材，设计有水系处理，休闲广场等，丰富小区业主业余生活。

60、电路设计问题？

住宅根据住宅面积划分进行多回路设计：

60—80平方米为五回路；90—104平方米为六、七回路；135平方米以上为8回路，为照明及家用电器安装提供足够电源。

五回路指：

照明、插座、厨房、卫生间、空调

六回路指：

在原五回路基础上增加空调位一个

八回路指：

照明、插座、厨房、双卫生间排风、双空调位

61、电梯停电是否能正常运行？

为什么？

可以

因为小区内配备柴油发电机组，为电梯运行提供二次电源，所在电梯在停电后仍可正常使用。

（二）、交房标准；

62、土建部分

结构：

框架剪力墙

墙体：

按现行节能标准设计，墙体做保温处理

外墙装饰:

涂料，局部贴砖

楼梯间：

墙面刮大白

电梯：

品牌电梯，双回路供电

门：

入户门为高级防盗门，户内预留洞口，不设门

窗：

单层双玻塑钢窗

室内墙面：

混合砂浆压麻

室内地面、楼面：

水泥砂浆压麻

顶棚：

一次成型

卫生间：

地面采用钢性、柔性双防水处理方法，预留上下水管道及地漏，预留电源插座

厨房：

预留上下水管道，预留电源插座，预留煤气接口

63、室内配套

供暖：

一户一阀，集中供暖

燃气：

管道燃气入户

电源：

100平米以上，每户按6W设计，100平米以下，每户按4W设计

有线电视：

主卧、客厅预留有线电视终端盒

电话：

主卧、客厅预留电话插孔

64、小区安防设施

小区周边红外线报警系统

小区主入口电视监控系统

小区门禁系统

电子巡更系统

单元门可视对讲系统

65、建筑风格：

具体方案以政府审批为准

注：

以上事项最终以政府相关部门审批为准，如有调整不另行通知。

三、泰景山城物业管理百问：

66、物业管理单位？

取得的业绩与荣誉？

物业管理单位为宝地物业，国家一级物业服务企业，为锦州著名的物业管理公司，为您提供更贴心的物业服务。

67、物业费收费标准及服务标准？

待小区入户前按小区内物业服务标准及楼盘整体物业管理面积，由物业公司报批后，由物价局统一审批物业管理收费标准。

如果参照现在锦州高层的物业收费标准，在1.2—1.5元/平方米/月为高层住宅正常收费。

68、物业费是否包括电梯费？

不包括。

69、电梯费如何计算？

电梯收费按电梯的实际电费进行收取，每部电梯单独配备电表，物业公司按电梯楼层的分摊系数收取该楼层所对应的电梯费用。

70、物业服务细则及物业服务方案

为了更好地支持泰景山城项目的开发，促进泰景山城的销售及物业公司的发展，制订本方案。

（1）、“温馨贴心服务”十大承诺

1.1、“一站式”服务——在会所设立接待处，设置专职客服人员，为您解决问题，物业服务内容一站完成；

1.2、专业电梯维护服务——利用物业公司组建的电梯维公司或委托专业机构进行养护，24小时为业主提供电梯维保、救援服务。

严格按照维保周期及要求进行维保，出现紧急故障30分钟内到达现场处理。

1.3、提供夜间护送服务——对于夜间提出护送服务要求的业主，工作人员将护送其至家门口。

1.4、房屋验收专业参谋——您入户时，会有专业客服人员为您提供一对一的服务，利用专业化表格，让您轻松收房。

1.5、收支透明承诺——物业费、电梯费收支情况定期公布，各种服务收费明码标价，收费欢迎您的监督。

1.6、“零干扰”服务——保洁员不与您同乘电梯，园区所有工作避免打扰您的生活。

1.7、五重安防服务——包括红外线周界防盗、闭路监控系统、重点部位监控、楼宇对讲系统及巡更系统、24小区保安巡逻。

1.8、24小时内处理业主的投诉——公布公司投诉电话，24小时接听您的投诉，并在24小时内给予回复。

1.9、丰富的社区文化活动——每年保证社区文化活动不少于6次

1.10、“三一”回访制度——坚持一表、一单、一回访制度,维修做到当日登记、当日派单、定期回访,回访核查服务质量是否达标,服务态度是否良好,收费是否违规等。

（2）、本体服务内容和标准

2.1、客服服务

2.1.1经理每日园区巡视至少一次，重点对园区服务状态进行监控，及时纠正服务违章行为。

2.1.2客服主管每日园区巡视至少二次，对管辖区域重点巡视，发现需纠正、预防的服务质量问题，引导保安员、保洁员、绿化人员正确开展服务工作。

2.1.3服务回访制度

为保证向业主提供需求服务的完整性及规范性，严格执行服务回访制度。

于维修或特约服务等完成后，由客服主管对业主进行追踪访问，征求业主对于我们服务的意见或建议，促进我们的服务更具针对性及贴近业主的心声。

2.1.4房屋管理。

把维修质量问题消灭在业主入户前，每月对空置房屋进行一次全面检查，对存在的质量问题及时联系维修，空置房屋同样能保障无质量问题。

2.1.5装修监控。

在房屋装修期间劝阻违章装修行为，维护大多数业主的权益。

2.2、维修服务

2.2.1、24小时维修人员在岗。

无论白天、夜间，维修人员均在岗在位，解决业主突发水、电问题。

2.2.2设施设备维修养护。

根据设施设备的不同，对园区照明系统、给排水系统、智能化系统、消防系统、供电系统、弱电系统、供水系统、园内小品与休闲设施等制定养护计划，由维修人员按月实施，延长物业使用寿命。

（可根据小区以后具体情况详细列出）

2.2.3控制园区能源支出，灯具的选择控制能源成本支出；安装时间控制开关，合理控制照明系统开启时间，控制成本支出。

2.3、秩序维护服务

2.3.1小区实行人车分流管理，园区出入口保安人员24小时值守。

建立业主车辆档案、外来收费人员档案（自来水、电业局、邮局、门市送货车辆等），外来人员出入实行登记制度，对可疑人员重点跟随。

2.3.2保安员24小时在园区、车库内巡逻，对园区重点区域重点看守。

发现未锁车门、未关车窗、车内存放贵重物品等其它异常情况要及时能报业主，以防后患。

2.3.3配置巡更系统，夜间保安员按指定路线巡逻、巡视。

2.3.4引导车库车辆按位停放。

2.3.5公共秩序维护，及时发现、制止园区管理规约行为，保障业主利益。

2.3.6制定各类紧急预案，包括偷盗、灭火等，发生紧急事项立即反映，减少业主损失。

2.4、保洁服务

2.4.1全员保洁。

无论服务中心任何岗位人员发现杂物，均应及时拾起仍到垃圾箱内。

2.4.2每两单元设置一名保洁员，内环每日拖擦一遍，保持无蛛网、无杂物、无灰尘等。

2.4.3外环每日至少清扫一遍，其余时间循环保洁。

2.4.4垃圾日产日清。

2.5、绿化服务

2.5.1公司绿化分公司专业技术支持。

2.5.2编制年度绿化养护计划，包括修剪、浇灌、施肥、补植、病虫害防治和除杂草。

2.5.3草坪的修剪应根据不同草种的习性和观赏效果，进行定期修剪，使草的高度一致，边缘整齐。

2.6、社区文化服务

——春节前后对业主的关怀关爱活动

免费为业主磨菜刀

免费为业主送“福”字

秧歌拜年

短信拜年

为80岁以上老人过生日的送礼品祝贺，建立档案。

业主家红、白事“送花篮”活动

每2月举办一次社区文化活动。

71、小区智能化设施设计要点？

小区采用完全封闭的物业管理理念，配备全套的智能化系统，即小区周边红外线报警系统、小区主入口电视监控系统、小区门禁系统、电子巡更系统、单元门可视对讲系统等，为小区业主打造安全、放心的居家空间。

72、有车业主无车位如何处理？

待入户后，车位将归物业公司统一管理，

无业业主车需停靠小区周边。

73、业主办理入户须收取哪些费用?

①物业管理费 ：

待入户前由物价局对物业管理费用进行审批，物业公司根据审批后的收费标准进行收取。

②公共设施维修基金：

按公用事业管理局的文件规定，高层及小高层住宅或商业、仓库、车库、车位的公共设施维修基金均须按70元/平方米收取；多层所有产品按50元/平方米收取。

③装修拉圾清运费 ：

90平方米以下100元；90—130平方米200元；130平方米以上300元。

④剩余房款：

若在购房过程中因产权实测等等发生的差面积款均按照合同签约时享受价格进行计算，多退少补。

⑤其他费用。

入户时须预存水、电、煤气及电梯费等等预存费用，此费用于入户前由开发公司与电业局、自来水及煤气公司等部门确定。

⑥取暖费的收取：

入户时须收取入户当年所发生的取暖费，住宅按27元/平方米收取，商业按33元/平方米收取，如住宅和商业有超高部分，根据供暖公司提供的超高比例重新计算取暖费。

四、贷款知识归纳要点：

74、办理按揭手续？

提供（个人住房按揭（抵押）贷款申请表）有效身份证、收入证明、婚姻状况证明等。

具体程序有：

参考贷款培训资料

75、契约更名需交什么手续费？

在入户前，于开发公司及售楼处更名不需要费用，但入户后或是结算发票开据后开发公司将不再提供更名服务，须至产权处办理房产证后办理。

76、楼盘指定贷款按揭银行？

年限？

贷款方式？

成数？

（贷款组）

贷款将于工程达到贷款标准时与意向银行签订贷款协议后方可办理，贷款最长年限为30年，最高贷款成数为70%，具体贷款金额须提供客户个人经济条件进行参考后由银行审核并批准。

77、按揭收费标准？

办理贷款过程中须于银行交纳公证费,公证费为贷款额的千分之2.5。

78、办理房产证的费用？

契税收取：

第一套住宅：

90平方米以下按住宅房款的1%收费；

90—144平方米按住宅房款的1.5%收费；

144平方米以上按住宅房款的4%收费。

第二套住宅：

144平方米以下按住宅房款的3%收费；

144平方米以上按住宅房款的4%收费。

商业：

无内商业及外商业之分，均按房款的4%收费。

79、房产证最多能写几个人的名字？

无贷款业主房产证姓名由业主决定，不限制；

贷款客户只能写贷款人姓名。

80、贷款银行对一套与二套的利率。

一套为银行基准利率，二套住房贷款执行的是基准利率上浮10%；

商业贷款无一套二套之分，主要考虑贷款人的还款能力及还款信用度。

81、贷款比例？

第一套贷款商贷为7成；

地方公积金为8成；

铁路公积金为7成；

门市等商业贷款为5成；

第二套住宅贷款为4成；

第三套住宅不予以贷款。

具体金额仍以银行及公积金审批为准。

82、贷款结清后是否可以贷款？

当住宅贷款结清7年后，可视同第一套住宅进行贷款，7年内办理住宅贷款仍视为二套。

83、外地贷款是否可查？

贷款系统为全国联网，中国范围内的贷款均可查。

84、离异后贷款如何办理？

若夫妻双方离异后，一方若再办理贷款，是否为第一套，以离异前购房的主贷款人为准，若为主贷款人，则视为二套，若不为主贷款人，可视为第一套，享受第一套购房贷款政策。

85、贷款后是否可提前还款？

可以，但提前提前还款时须提前一个月至贷款银行申请。

86、购房后是否可以办理户口迁入手续？

可以，根据锦州市政府8月份出台的新二十条，在购房后开据结算发票的情况下退可办理入口迁入手续。

在二十条之间必须等整体小区所有规划及智能化管理系统完毕后才可至楼盘所在派出所办理户口迁入工作。

特殊说明：

商业网点不可办理户口迁入。

五、开发公司服务要点

87、业主之间是否可以更名？

业主在入户前可以至开发公司办理更名过户手续。

88、更名是否收费？

宝地为业主提供的是人性化的服务，业主之间更名是免费的，业主提供齐全的手续便可至售楼中心办理。

89、业主之间更名须提供的手续？

（1）、卖方夫妻双方身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件或婚姻登记处提供的夫妻关系证明（单身提供未婚证明，离婚提供离婚证及未再婚证明），买方提供身份证复印件。

（2）、买卖协议书，要求体现房屋交易金额，并体现将来发生一切纠纷与宝地开发公司无关的字样。

（3）、关于此房的全部手续，包括合同、收据等。

90、业主更名流程？

（1）商品房：

买卖双方本人到场并签订更名申请单----统计员审核签字-----销售经理或负责人审核签字----涉及到物业费的由物业经理签字----销售副部长审核签字----销售现场更名换收据等手续。

（2）团购房：

买卖双方本人到场并签订更名申请单----团购综合员审核签字-----团购主管审核签字----涉及到物业费的由物业经理签字------财务办理更名换收据手续

91、入户后是否可以办理更名？

为什么？

入户后开发公司将不再提供更名服务。

因为入户时开据的公共设施维修基金收据为公用事业