建筑设计专业品质控制篇.docx

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建筑设计专业品质控制篇

建筑设计专业高品质控制篇

1.1用地条件分析

用地条件分析应包括对地块面积、建筑面积、层数、地块形状、交通状况、市政设施等规划条件的分析，以及通过土地外部条件及周边道路条件预计产品类型、地下室区域等。

根据市场环境及公司开发计划在方案阶段应对单地块进行分期开发分析，方案阶段的分期开发设计把控直接影响后期实施和交付后的管理运营。

1.2设计定位分析

根据项目用地条件，有针对性的进行产品调研，通过对竞争楼盘的总平面、户型设计及相关产品标准的考察，在方案最初阶段明确项目的设计定位和产品标准。

产品研究表.xls

根据营销部提供的目标客户分析及户型配比要求，我部依据规划条件明确项目的产品类型、产品档次、产品的风格等。

在方案设计前期，我部根据已明确的产品定位及户型配比等要求，在规划布局上进行多方案比较。

以二十四城三期为例，在方案前期我部提出了两种不同的规划布局方案，并分析两方案的优劣，最终选定了方案一，如下：

方案一：

用单个建筑体量组合和两个大的组团，形成围合的庭院，使多层住宅较为独立，符合豪宅特点。

方案二：

用L型的建筑体量来组织空间，形成半围合的院落，大部分多层户型具有良好的景观面及朝向，达到了设计的均好性。

1.3建筑产品策划书

在方案前期我部会完成项目的建筑产品策划书，此策划书的内容主要是我部设计管理人员对项目土地条件的认真分析，并结合项目定位预先明确产品的规划布局、产品形态和户型分布，这对后期推进工作极为重要，并能够在后期方案设计及施工图设计中更顺利的实现前期项目定位所预期的效果。

二十四城三期建筑产品策划书.doc

1.4规划设计要点分析

根据土地外部条件及项目定位明确社区商业及底层商业的业态及布局。

根据物业及后期交付使用要求对项目主入口及地库入口进行合理设计。

根据各类型产品的布局及景观空间形态的预先考虑进行规划结构分析。

2. 立面方案设计

2.1 品质与成本平衡点把控

2.2 近人尺度的着重设计

2.3 细节设计推敲

2.4 外立面设计调整过程分析

2.1 品质与成本平衡点把控

在方案设计阶段结合项目定位及目标成本要求，对外立面材质进行多方案比较，最终选择即符合项目品质要求又不突破成本预算的方案进行深化设计。

方案一（低成本）：

主体：

大部分为普通涂料，部分线条采用质感涂料。

顶部：

采用假玻璃幕墙（铝合金窗）

基座：

大部分采用真石漆，近人尺度的架空层处采用湿贴石材。

门厅：

全部采用干挂石材。

方案二（适中成本）：

主体：

大部分为外墙通体砖，部分线条采用质感涂料。

顶部：

采用假玻璃幕墙（铝合金窗）。

基座：

大部分采用劈开砖，近人尺度的架空层处采用湿贴石材。

门厅：

全部采用干挂石材

方案三（高成本）：

主体：

全部采用外墙通体砖。

顶部：

采用玻璃幕墙。

基座：

全部采用干挂石材。

门厅：

全部采用干挂石材。

在方案设计阶段我部设计管理人员将绘制材质交接图，在绘制过程中应当细化各材质范围，对正立面和建筑凹槽等位置的材质进行区分。

    在架空层位置位置的材质进行细化，正立面位置采用石材、劈开砖等强调品质的材质，而在凹槽等位置应当采用低成本的涂料等材质，在绘制过程中应当注意交接处的收口。

2.2 外立面细节设计推敲

以二十四三期多层设计为例，在外立面设计上做了很多细部设计，实现了高品质住宅的特点：

调整柱式的线角和比例，增加了层次感

2.4外立面设计调整过程分析

在立面方案设计过程中，我部根据项目定位对设计单位的立面设计成果不断的修改调整，最终完成定稿，此过程既是我部设计管理人员对立面设计方案不断思考和推敲的过程，同时也有效推动了设计成果的不断完善，使立面设计达到项目定位的预期效果。

二十四城二期立面方案推敲.ppt

3. 户型设计

3.1 经济性产品

经济性产品主要特点：

-目标客户为首次置业；

-面积区间为60—90平米；

-追求较高的得房率；

-空间尺度以实用为主，紧凑性布置；

以二十四城二期E1户型为例，E1户型建筑面积为89平米，改造后为三室双卫两厅赠送面积约为14平米，赠送方式为阳台和飘窗。

玄关处考虑鞋柜位置，进深尺度≥350

客厅餐厅相对独立，布局方正，两面靠墙，减少交通流线的干扰。

客厅独立设置，避免其他房间绕厅设计造成的交通流线交叉，连续可使用的电视墙面长度为3.6米；考虑到客户电视墙装修（干挂石材），电视墙为剪力墙或多孔砖。

开间尺度为3.9米。

客卫面积为3.78平米，保证基本的如厕和洗浴功能。

在走道必须开四扇门的情况下，走道面积仅3平米，最小化的缩短走道的长度，减少不必要的交通面积。

主卧面宽3.5米，进深为3.8米，墙面连续完整，布局方正，带4.5平米的主卫，主卫可设置浴缸，在设计中避免主卫门朝向床的位置

3.2 舒适性产品

舒适性产品主要特点：

-目标客户为改善性置业；

-面积区间为90—130平米；

-空间尺度较大，以舒适性为主；

3.3 豪宅性产品

豪宅性产品主要特点：

-目标客户为追求高品质生活的客户；

-面积区间为200—420平米；

-保证厅的空间品质及感受；

-卧室为套房设计；

-大露台；

-双入户；

-独立工人房及设备房；

以我司金沙项目J户型为例，建筑面积约为285平米，两梯两户，四室五卫。

豪宅性产品从功能性出发具体可分为以下空间：

1.私属电梯厅

2.主客分离双入户及功能分区

3.礼仪门厅系统

4.多厅序列空间

5. 主卧系统

6. 生活服务系统

4. 部品设计

4.1栏杆

根据目标成本确定栏杆的分类，如装配式栏杆、焊接式栏杆。

根据立面风格及栏杆所处的位置不同分类，如在主立面景观阳台采用铝合金玻璃栏杆、铁艺栏杆，在生活阳台位置采用实体栏板加钢扶手或简单的铁艺栏杆。

在方案阶段应完成栏杆初步设计

4.2装饰铁花

在近人尺度设计装饰性铁花，体现立面的细部设计。

在方案阶段应设计完成铁花的样式。

4.3外立面灯饰

4.3外立面灯饰

在基座、门厅、沿街商铺立面中添加外立面灯饰，体现高品质的装饰效果，丰富立面细部设计。

在方案阶段应设计完成灯饰的样式。

二.施工图阶段品质控制

1. 建筑施工图控制要点

1.1施工图设计任务书

向施工图设计单位传递我司对建筑、结构、水、电各专业的设计要求，以便施工图设计成果满足我司住宅项目对居住舒适、造价经济、管理安全的管控标准。

施工图设计任务书通过不断的更新涵盖了我司以往项目的经验教训，能够有效的避免新项目出现以往项目出现的问题。

由于各项目产品定位的不同，各项目施工图设计的一般要求及工程做法也有不同标准，此类差异能够有效的节约不必要的建安成本并能够有针对性的体现我司中高端住宅项目的高品质特点。

1.2住宅公共空间规范性控制要点   

住宅公共空间规范性控制点主要内容为国家强制性规范对楼梯、走道、前室及电梯侯梯厅等部位的净宽要求。

楼梯、走道、前室及电梯侯梯厅等部位是公共空间装饰的重点位置，建筑施工图阶段应考虑二装的装饰面层厚度，通过与装饰专业的沟通保证公共空间装饰完成后满足规范强制性要求的净宽要求，从而能够有效的避免交付业主后的客户纠纷。

.

2. 各专业协调（景观、装饰）

2.1 各专业方案设计对建筑施工图提条件

在施工图前期建筑专业向装饰、景观专业进行图纸交底使装饰及景观专业明确建筑总平面规划、门厅、大堂及架空层的设计意图，以便装饰及景观专业能够更有效的进行方案设计，避免设计图纸的反复，使三个专业有一个统一的设计思路，最终实现项目高品质目标。

装饰及景观专业对建筑施工图进行图纸会审，并根据自身设计要求对建筑施工图提出完善和修改的要求。

如建筑施工图应考虑景观设计方案中的堆坡和泳池对地下室顶板的荷载要求，考虑装饰专业在对一层电梯厅进行干挂石材装饰后是否满足规范中的净尺寸要求等。

2.2 各专业的交接面划分

架空层、门厅等位置的设计涉及建筑、景观、装饰三个专业，为避免各专业设计漏项，建筑专业应牵头完成各专业的交接面划分，明确三个专业的设计内容，避免以后各专业图纸的反复和施工的混乱。

在进行交界面划分工作中，设计管理人员能够系统考虑三个专业工作面交接处的收边收口等问题，从而实现住宅设计精细化设计和高品质。

2.3 综合管网设计

由于公共空间大量存在桥架及水立横管，对公共空间的装饰设计有较大影响，如桥架的净高直接影响公共空间吊顶高度，因此建筑专业的设计管理人员应安排设计单位完成综合管网图，综合管网图能够在图纸阶段反映问题，可以有效的避免二装进场后因桥架高度等问题而无法按图施工的情况。

3. 专项深化设计

3.1 外墙砖节点排版图

外墙砖节点排版图是将建筑外墙的每个节点提出来，并对各个节点的外立面排砖进行详细设计的图纸。

外墙砖节点排版图能够准确的指导后期施工和成本算量，并能保证项目完成后的效果与设计预期相符，是精细化设计的重要组成部分。

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3.2 外立面节点控制手册

外立面节点控制手册是将外墙各个节点的构造、材质等进行深化设计，此工作能够有效的把控外立面的完成效果。

华润凤凰城立面节点手册.pptx

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4. 材料选型及工程做样

4.1 材料选型

在施工图设计阶段，我部设计管理人员通过相关材料厂家的配合，对外墙砖、石材等材料进行材料选型，通过对材料的颜色、表面处理方式、规格的不断比对，最终选出符合要求的材料。

在材料选型过程中，我部通过与成本部的沟通，填写材料选型定板单，此过程能够使项目品质与成本控制有效结合。

选型定板单.doc

4.2 工程做样

在设计图纸中无法有效的把控材料的色彩及工艺标准，所以我部会在图纸阶段进行工程做样，此工作能够有效的把控建筑品质及后期的施工推进。

三. 工程阶段品质控制

1 工程样板实施

在施工阶段我部会找施工单位进行现场做样，此项工作是在外装设计还未进场前所进行，此工作可以有效的检验设计图纸的遗漏错误，并能够让设计人员直观的感受设计成果，对不足之处进行调整，减少后期的反复，并能起到有效推进施工进度的作用。

以二十四城二期门厅及底商干挂石材做样为例：

针对工程做样暴露出的问题，对局部位置进行了调整：

门厅与底商位置干挂石材立柱的转角造型相同，但两家单位做出的效果明显有差异，通过分析其中的差异，总结各自的节点设计，明确了大批量施工的方向，对项目品质把控起到了很大作用：

2 工程样板层的实施

由于在目前的市场要求下，我司住宅项目后期改造的内容很多，如：

移阳台栏杆、预改房间阳台的改动等，图纸阶段难免会有考虑不周之处，因此我部应配合项目部实施工程样板层。

通过对工程样板层的实施，设计管理人员能够更加直观的感受住宅的舒适度，在施工前期及时调整，避免后期大批量施工阶段的调整，有利于成本控制和品质保证。

3 设计变更的汇总与分析

在项目施工阶段，难免会有设计改单的出现，我部设计管理人员分季度对所出现的改单进行总结与分析，此项工作内容起到总结经验教训的作用，有效的避免了后期出现同样的错误，有序的推进了我司高品质目标的实现。

设计变更汇总表.doc

4 品质整改分析

我部将施工现场呈现出的问题进行归纳分析，提出合理的调整方案，并督促相关单位在规定时间内完成整改，此工作能够及时发现现场错漏，从而保证项目品质。

二十四城项目品质检查改进表.doc

装饰专业高品质控制分析

1.1 功能人性化设置

大堂规划为业主提供接待、休息、会客的功能空间，并配置家具及陈设饰品，门厅入口设置铝合金防尘地垫，借以渲染居家氛围，充分体现人文关怀

地下至首层电梯厅（大堂），合理设置专供物业发布信息的公告栏；各层电梯相对装饰墙面，设置楼层（疏散）指示牌

地下至地上三层消防楼梯间，设置高低铁艺或实木扶手，专供儿童使用

合理设计地下电梯厅与地下车库间的入户过渡空间，通过墙地面装饰的变化对比，达到空间引导的功能，以提升客户快速入户的便捷性

为了满足物业日常管理维护及降低营运成本要求，对高层住宅公共空间大堂、电梯厅、走道的电气设置及控制方式作规范统一要求。

大堂：

照明灯具采用时间控制器或开关控制，于电井设置；根据软饰配置要求，设置地插

电梯厅：

电梯出入区域设置长明灯，采用筒灯配节能光源，于电井设置时间控制器控制；普通照明配置筒灯白炽灯泡，采用声光控开关控制；效果照明（灯带、射灯）采用开关于电井设置控制；各层电井均设置物业清洁插座；地下至首层电梯厅设置公众传媒所需强弱电插座

走道前室：

设置置筒灯白炽灯泡，采用声光控开关控制

1.2 装饰形态构筑

入口大门，提升设计高度，以彰显空间气势；根据大门自身重量和使用频率的要求，充分考虑大门形式、材料选择的实用性和耐久性

造型景墙，运用有机元素侧重构塑，以打造空间气质

※输入附件【公共空间装饰品质控制点.doc】

地面拼花，为了控制建造成本，利于石材（地砖）的二次深加工及铺装，在保证设计效果的前提下，尽量采用组合形式简洁的拼花图案

电梯门套，突出门头及门套线形的构成形式

.

家具陈设，在保证与空间风格一致的前提下，款型配置易安全且利于日常维护保养

效果照明，设置大型组合装饰灯具，体现大堂的奢华气质

信箱设置，材质运用，与装饰立面构筑的有机结合

1.3 材料选样定版

1.3 材料选样定版

根据空间色彩的分配及配置关系，并结合材料特性、成本控制及物业管理需求，对各界面的设计用材，进行认样控制：

材料分区分类的合理配置，以符合区域成本控制需求

同类材料不同规格型号（品牌）的配置运用，以提升建造效率及降低材料损耗

充分考虑材料的规格、属性及可实施性，以满足施工工艺及物业日常管理维护的需求

1.4 成本控制

根据项目定位需求，编制公共空间装饰标准，在保证建造品质的前提下，以通过合理设计控制建造成本：

选取内地或本地设计机构，以控制设计费用，利于设计用材的采购与现场技术支持的管控

提交装修标准及成本控制指引，实行限额设计

根据功能分区特征，作出装饰形态构筑及材料配置设计要求

1.5过程作样

选取大堂及标准层电梯厅实景作样，进行设计论证，便于及时调整完善施工图设计，借以提高施工图的质量，规避或减少设计变更

1.5过程作样

材料色彩配置优化

造型尺度比例优化

细部节点构成优化

照明布置点位优化

2.专业协作配合要点

与建筑、景观的边界划分

建筑综合管网协调

架空层协调

标识及信箱协调

二.施工阶段装饰品质控制

1.材料认样审验

施工材料样板确认封样

施工材料进场配合验收

石材大板厂家看样

2.施工样板实施

各施工标段分别选取工程样板层

根据样板成果，局部调整优化设计，及时修正设计缺陷

根据样板成果，局部调整并统一施工工艺作法，以提升施工质量及进度效率

3.施工过程配合

施工过程设计要求实施监控

施工过程即时技术跟踪支持

阶段性施工成果质量验收配合

三.专项研究装饰品质控制

1.节点构造图集

编制公共空间主要通用节点构造图集，统一施工图主要大样节点设计标准

管井、消火栓暗门类

石材干挂类

防火门（电梯）门套类

墙地砖类

2.装饰配置标准

3.成本控制措施

景观专业高品质控制分析

1. 景观方案阶段品质控制点

1.1景观条件反提

因景观后期的空间属性基本为前期规划空间所约定，所以前期规划阶段建筑的布局以及空间的划分，会相对比较大的影响后期景观直接呈现的效果（如凤凰城一期景观）。

规划空间相对比较大气，且空间形式变化丰富，得到业主的一致认可。

与营销定位的结合

因营销会根据前期的市场调研，圈定相应的客户群体，主要客户群体的特性对最终景观产品能提供相应的条件支撑（如二十四城二期）。

二十四城二期年轻客户群体的定位，基本锁定了小区的景观运动主题，且在后期宣传中能清晰的传递给客户信息。

1.2景观建筑的融合

景观虽然随时间的推移已经受到客户的关注越来越多，但一个小区更多的应是建筑、景观、装饰的三位一体，因而景观定位需要更加详细的考虑建筑与装饰的风格，从而才能真正达到三者的有机结合（如绵阳中央公园一期）。

单元入户的处理，与建筑风格紧密结合，且更多的感觉是建筑空间的外延。

1.3景观产品策划书

能明确向设计单位传递信息，提出要求。

虽然设计单位在有专业上的优势，但地产景观更多的需要考虑多种因素的权衡与综合，只有管理者才真正了解我们需要什么。

减少来回沟通，提高效率。

最初的明确要求能为后期减少很多无谓的、无效的沟通与交流。

景观产品更为可控。

因自己有了深入的思考，有了清晰的定位，也许会相对约束设计师发散的思维，但同时也能对自己景观产品有准确的预测，这对后期工作的推进尤为重要。

推广提升公司企业文化。

产品策划书提交的同时能相应的向更多单位传递我司的企业文化，让更多公司对我司有更深入的了解认识认识。

1.1景观产品策划书.doc

1.4景观分区目标成本确定

有效控制最终成本；

有效突出景观亮点；

有效提升景观品质；

有效抓住客户景观关注点。

1.5设计初样（空间推敲）

方案阶段通过模型小样或者电脑草模的形式对空间进行仔细推敲，从而确保后期景观呈现效果，也能相应减少后期设计过程的反复（图为绵阳市政公园大门）。

2. 景观扩初阶段品质控制点

2.1建筑专业交底

因前期工作中，景观与建筑虽有过程的交流，但未有相对系统的沟通，现增加了建筑对景观、装饰的交底，这为三专业的融合起到了更为有力的支持（如二十四城三期景观）。

二十四城三期多层立面相对复杂，建筑交底显得尤为重要。

2.2建筑、景观、装饰综合协调

因为一个项目三个专业的相互融合与无缝衔接才能有真正成为高品质项目的可能。

现阶段我我们部门花费了部分精力在不断的整合与思考，虽然已经解决了大部分重要的矛盾及缺陷所在，但还需进行更多的思考来对三个专业的关系进行统一的梳理。

交界面的划分；

综合管网协调；

荷载协调；

消防车道协调；

架空层协调；

地下车库出入口协调；

入户大堂协调；

信报箱协调；

小区标识协调

。

。

。

。

。

。

2.3施工单位参与审图

虽然经过时间的积累沉淀，我部已经有一些各方面设计的总结与归纳。

但施工单位实际操作层面的经验还是有许多值得我们学习的，我部现每个项目会有针对性的邀请部分长期合作的单位进行配合，对图纸进行审核推敲，吸取其经验教训，提出切实的修改建议或解决方案；

此方法若能持续有效的进行，能充分调动施工单位与我司的联动效用，同时对后期工程施工带来很大的好处；

在采纳施工单位建议时，也需有针对性的进行分析，看其是否符合我司的项目定位要求，以及其建议是否单纯从他自身角度考虑出发，而忽略了问题的整体性。

2.4过程打样实施

在设计过程中难免会出现各种设计把握不准或者材料色彩搭配不协调等情况，在此情况，针对重要的景观节点进行实景打样进行设计确认，有利景观品质的保证，以及后期工程的实施（现所有项目都已实施）。

凤凰城二期的实景打样为后续工程施工解决了不好疑问。

2.5景观动态成本控制

在设计方案阶段只是对成本的估算，扩初阶段因有了具体的方案，材料、尺寸，构造也都基本确定，这时需要成本部配合对目标成本进行复核与动态的调控，因此阶段工作量相对较大，最好需要设计单位的协助完成。

绵阳中央公园在设计单位的协助下，成本预控工作开展相对比较顺利。

3. 景观施工图阶段品质控制点

3.1设计定样实施

方案阶段的设计样主要是对设计方案的推敲；

扩初阶段的打样主要是针对具体尺度以及空间的推敲；

施工图阶段的打样更多是在设计确定的情况下，对具体工艺与做法的推敲，以及材质的具体搭配进行优化。

翡翠城五期的设计定样实施对材质搭配及工艺要求提供了有益的指导。

3.2景观最终成本确定

施工图阶段成本部会根据具体施工图进行最终的成本确认；

如与目标成本存在较大出入，将会适当对具体材料以及苗木进行相应调整，原则上不建议对方案再进行过多改动。

二. 施工阶段景观品质控制

1.入场苗木控制

重点苗木去苗圃进行确认、拍照、编号；

苗木入场由护卫队、工程部、设计部联合签收，对苗木具体规格以及整体树形进行综合评析，来决定最终是否采用。

重点苗木现场栽植设计部现场指导定点、定向，综合考虑整体景观效果。

2.苗木种植时间建议

现我司苗木种植时间基本都是依据项目进行时间推移，未对具体苗木种植进行时间规划，苗木种植往往错过其最佳种植期，从而导致后期苗木死亡、生长不好等，最终影响整体景观品质。

3.施工样板实施

工程样板更多注重铺装的具体样式、排版、色差等；

工程样板还能对设计的缺陷根据现场具体情况进行相应调整与修正；

工程样板对后续大面的施工能起到标准的作用，更易于验收及评定。

4.施工过程报告

施工过程报告能更有效的监督施工单位；

施工过程报告能充分调动与协调设计、工程、项目、护卫队的统一认识；

施工过程报告能大量规避后期的整改，且对具体的责任划分能起到相对明确的界定作用。

4.20景观现场.doc

三. 专项研究景观品质控制

1. 景观节点标准图集

1.1 道路类（车行、人行、汀步、停车位、雨水口等）；

1.2 水景类（规则水景、自然水景、驳岸、平台等）；

1.3 其他节点（栏杆、台阶、井盖、拖布池等）；

1.4 绿化类（支撑、树形、树种、搭配等）；

1.5 照明类（功率、接口、布线等）。

景观节点标准做法\封面目录.dwg

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