房地产评估估价师考试题库名师版.docx
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房地产评估估价师考试题库名师版
房地产估价师题库
2019年房地产估价（评估）师考试
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前言
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2019年房地产估价师考试专用
房地产估价师（评估师）考试题库
注意事项：
1．试卷中所有试题均来自历年真题，均含有答案与详细解析
2．本试卷适宜于2019年-2020年房地产估价师考前冲刺使用。
第I卷（选择题）
一、单项选择题
1．关于建筑面积的计算，下列说法不正确的是（）。
A室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积
B设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积
C坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过2.2m及以上的部位，按水平面积计算建筑面积
D建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积
答案：
A
解析：
A
解析:
室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯按自然层计算建筑面积;室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等应按首层面积计算建筑面积。
2．依据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，下列属于城乡规划的是（）。
A.城镇体系规划
B.全国土地利用总体规划
C.城市土地利用总体规划
D.乡（镇）土地利用总体规划
答案：
A
解析：
A
本题考查的是城乡规划的基本概念。
《城乡规划法》所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。
参见教材P54。
3．详细规划分为（）。
A.控制性详规、修建性详规
B.总体规划、建设规划
C.总体规划、详细规划
D.分区规划、详细规划
答案：
A
解析：
A
本题考查的是城乡规划的基本概念。
城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。
详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。
参见教材P54。
4．有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（）。
A、类似写字楼的客观收益
B、市场比较法
C、该写字楼的实际收益
D、无法估算
答案：
A
解析：
A
解析：
无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。
5．我国的房地产成交价格申报制度，要求房地产权利人转让房地产时应向（）如实申报成交价格。
A.县级人民政府
B.县级以上国土资源管理部门
C.县级以上人民政府规定的部门
D.县级税务征管部门
答案：
C
解析：
C
本题考查的是房地产交易的基本制度。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条规定，国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
参见教材P102。
6．在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记的前提条件是，已抵押登记的在建工程竣工并经（）后。
A.在建工程预告登记
B.在建工程抵押权注销登记
C.房屋所有权初始登记
D.房屋销售预告登记
答案：
C
7．建设工程竣工验收由（）单位组织。
A.施工B.建设
C.监理D.工程质量监管
答案：
B
解析：
B
本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。
建设单位收到工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。
参见教材P84。
8．下列对《物业管理条例》规定物业服务企业承接物业说法错误的是（）。
A.应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验
B.应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续
C.建设单位、业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料
D.建设单位、业主委员会无须向物业服务企业移交有关资料
答案：
D
解析：
D
本题考查的是物业承接查验制度。
《条例》规定物业服务企业承接物业时，应当对
物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，
同时规定建设单位、业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料。
参见教材P194。
9．《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事（）估价业务。
A.房屋征收
B.公司上市
C.在建工程抵押
D.司法鉴定
答案：
B
10．衡量会计信息质量的标准中，（）是对会计工作的基本要求。
A客观性
B相关性
C一贯性
D明晰性
答案：
A
解析：
A
解析:
评价会计信息质量的标准主要有客观性、相关性、可比性、一贯性、及时性、明晰性等。
其中，客观性是对会计工作的基本要求。
11．住房公积金缴存时，单位和个人的缴存比例不低于（），原则上不高于（）。
A、3%，12%
B、5%，12%
C、3%，15%
D、5%，15%
答案：
B
解析：
B
本题考查的是住房公积金制度。
住房公积金缴存时，单位和个人的缴存比例不低于5%，原则上不高于12%。
参见教材P9。
12．城市规划管理中的报建审批管理程序依次是（）。
A核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证
B核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证
C核发建设用地规划许可证、核发建设l丁程规划许可证、核发项目选址意见书
D核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证
答案：
B
解析：
B
解析:
报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。
13．2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于（）万元。
A.4000B.5000
C.6000D.7000
答案：
A
解析：
A
本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。
2亿元×20%=4000万元。
参见教材P92。
14．建设单位应当自领取施工许可证之日起（）内开工。
A15日
B30日
C3个月
D6个月
答案：
C
解析：
C
解析:
因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由;延期以两次为限，每次不超过3个月。
既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证目行废止。
15．下列不属于一般性货币政策工具的是（）。
A法定存款准备金率
B贷款额度控制
C再贴现利率
D公开市场业务
答案：
B
解析：
B
解析:
贷款额度控制是选择性货币政策工具。
16．影响商品的供给的主要因素不包括（）。
A商品价格
B偏好
C政府政策
D预期
答案：
B
解析：
B
解析:
影响商品供给的主要因素有：
商品本身价格、其他商品价格、生产技术的变动和生产要素的价格、政府政策、厂商对未来的预期。
17．某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的（）。
A、居住社区
B、居住区
C、居住组团
D、居住小区
答案：
B
解析：
B
居住区是特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000～50000人/10000～16000户）相对应，配套建设有整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
参见教材P29。
18．注册房地产估价师继续教育由（）组织。
A.件房和城乡建设部
B.人力资源和社会保障部
C.省级政府建设主管部门
D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会
答案：
D
19．对房地产测绘产品实行（）制度。
A.二级检查一级验收制B.一级检查一级验收制C.二级检查二级验收制D.一级检查二级验收制
答案：
A
解析：
标准A
20．经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并可采取（）方式供应。
A.行政划拨
B.拍卖出让
C.招标出让
D.挂牌出让
答案：
A
21．目前，土地山让净收益用十廉租住房保障资金的比例，不得低于（）。
A.5%
B.7%
C.10%
D.15%
答案：
C
22．国有土地的所有权由国家代表全体人民行使，具体由（）代表国家行使。
A.全同人民代表大会
B.国务院
C.国土资源部
D.住房和城乡建设部
答案：
B
23．城市房屋拆迁的裁决应当由（）做出。
A仲裁机构
B人民法院
C公安机关
D房屋拆迁管理部门
答案：
D
解析：
D
解析:
根据国家有关规定，市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。
24．股份有限公司用以表现公司股份的形式是（）。
A、股份
B、股票
C、股份制
D、股单
答案：
B
解析：
B
本题考查的是股票与相关概念的比较。
股份有限公司用以表现公司股份的形式是股票。
参见教材P275。
25．下列关于经济适用住房政策，说法不正确的是（）。
A、确定经济适用住房的价格应当以盈利为原则
B、经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房的工程质量负最终责任
C、购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款
D、房地产开发企业实施的经济适用住房项目的利润率控制在3%以下
答案：
A
解析：
A
26．物业管理与传统的房屋管理有着本质的区别，主要体现在（）
A.管理体制不同
B.物业的产权类型不同
C.管理的内容不同
D.物业的用途不同
E.管理的运行机制不同
答案：
D
27．市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。
A.物业出租经营成本
B.业主希望的投资回报率
C.通货膨胀率
D.同类物业的市场供求关系
答案：
D
解析：
D
本题考查的是制定物业管理计划。
市场经济条件下，租金水平的高低主要取决于同
类型物业的市场供求关系。
参见教材P339。
28．根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际效果计算（）。
A、委托财产总值
B、信托范围
C、信托收益
D、信托信用等级
答案：
C
解析：
C
本题考查的是金融信托投资业务。
信托机构按经营的实际效果计算信托收益，根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定。
参见教材P241。
29．一般性货币政策工具是指（）借助于对货币供应量和信贷规模实施总量调控。
A、中央银行
B、中国银行
C、商业银行
D、政策性银行
答案：
A
解析：
A
本题考查的是货币政策及货币政策工具。
一般性货币政策工具是指中央银行借助于对货币供应量和信贷规模实施总量调控。
参见教材P232。
30．颗粒污染物又称总悬浮颗粒物，是指能悬浮在空气中，空气动力学当量直径（以下简称直径）≤（）μm的颗粒物。
A、100
B、200
C、500
D、800
答案：
A
解析：
A
本题考查的是颗粒污染物及其危害。
颗粒污染物又称总悬浮颗粒物，是指能悬浮在空气中，空气动力学当量直径（以下简称直径）≤100μm的颗粒物。
参见教材P43。
31．在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，属于（）。
A、点源
B、面源
C、永久性污染源
D、暂时性污染源
答案：
C
解析：
C
本题考查的是环境质量和环境污染概述。
永久性污染源一般是长期存在的，如在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，将会是长期的。
参见教材P43。
32．（）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
A.土地使用权的出让B.土地使用权的转让
C.土地使用权划拨D.土地使用权赠与
答案：
A
33．一般来说，认知定价法所确定的价格（）价值定价法所确定的价格。
A高于B低于C等于D高于等于
答案：
A
解析：
A
解析：
34．在我国，房地产价格评估制度是根据（）确立的一项房地产交易基本制度。
A.法律B.行政法规
C.部门规章D.政府规范性文件
答案：
A
解析：
A
本题考查的是房地产交易的基本制度。
《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度”。
参见教材P103。
35．下列关于国家股和法人股，表述正确的是（）。
A、国家股和法人股是两种具有相互排斥的股份
B、国家股是由私人投资所形成的股份
C、法人股是由具有法人资格的企事业单位投资所形成的股份
D、国有企事业单位向其他企业投资所形成的法人股，也属于国家的投入，称为国有股
答案：
C
解析：
C
本题考查的是股票的基本分类。
国家股和法人股是两种具有相互渗透的股份;国家股是由国家投资所形成的股份;国有企事业单位向其他企业投资所形成的法人股，也属于国家的投入，称为国有法人股。
参见教材P271。
36．下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（）。
A.基础租金是租户能接受的最低租金
B.基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平
C.写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金
D.写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异
答案：
D
解析：
D
本题考查的是基础租金与市场租金。
选项A错误，基础租金是业主所能接受的最低
租金，非租户;选项B错误，基础租金高于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平;选项
C错误，理想情况下，市场租金一般高于基础租金。
参见教材P351。
37．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期（）。
A.以一次为限，不超过3个月
B.以一次为限，不超过6个月
C.以两次为限，每次不超过3个月
D.以两次为限，每次不超过6个月
答案：
C
解析：
C
本题考查的是施工许可管理。
建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。
因故不能按期开工的应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由;延期以两次为限，每次不超过3个月。
参见教材P80。
38．一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。
A.估价机构
B.估价师
C.估价报告使用者
D.估价委托人的估价需要
答案：
D
解析：
D
本题考查的是估价目的。
估价目的取决于委托人的估价需要。
参见教材P29。
39．有一块土地甲的楼面地价为2000元/㎡，建筑容积率为5，另有一块土地乙的楼面地价1500元/㎡，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比为（）
A.甲等于乙B.甲大于乙C.甲小于乙D.难以判断
答案：
C
40．王某取得房地产估价师执业资格超过3年申请初始注册，需要接受继续教育（）学时。
（2014年试题）
A.30
B.60
C.120
D.150
答案：
C
解析：
C
解析：
沣册房地产估价师在每一注册自效期内即3年内，接受继续教育的时间为120学时，其中，必修课和选修课每一注册有效期各为60学时。
取得执业资格超过3年申请初始注册的房地产估价师，也需经继续教育达到合格后，方准予初始注册。
41．在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）
A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素
答案：
A
42．某房地产开发公司2014年开发保障性住房项目，预计总投资为2亿元，其项目资本金应不低于（）万元。
（2015年试题）
A.2000
B.4000
C.6000
D.8000
答案：
B
解析：
：
B
解析：
《国务院关于渊整同定资产投资项目资本金比例的通知》（国发[2009]27号），规定，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为：
30%。
2亿元×20%=4000万元。
43．关于地籍图的测绘要求，下列说法有误的是（）。
A以土地地块边界为主，地物为辅
B带有高程或等高线
C按地块（丘）编号，并量算面积，连同产权人名称注记在图上
D城市地籍图比例一般为1;500
答案：
B
解析：
B
解析:
测绘时不带高程或等高线。
44．在经济学中，洛伦茨曲线所表明的是（）。
A.经济增长、充分就业与稳定物价之间的矛盾关系
B.收入分配相对不平等的程度
C.公平与效率的替换关系。
D.经济增长与充分就业之间的互补性
答案：
B
45．某居住小区，用地面积35公顷，其中公共建筑用地占12%，道路广场用地占22%，绿地率30%，住宅总建筑面积31.56万平米。
则该小区的住宅建筑面积净密度为（）。
A、0.90
B、2.70
C、2.50
D、3.90
答案：
C
解析：
C
46．以下不动产登记类型中，小动产登记机构不颁发证书或证明的是（）。
（2015年试题）
A.更正登记
B.查封登记
C.变更登记
D.异议登记
答案：
B
解析：
B
解析：
不动产登记证明用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项。
查封登记不颁发证书或证明。
47．下列货币政策工具中，属于选择性货币政策工具的是（）。
A.法定存款准备金率
B.再贴现利率
C.公开市场业务
D.贷款额度控制
答案：
D
解析：
D
本题考查的是货币政策及货币政策工具。
排除法，选项ABC都属于一般性货币政策工具，选
项D是选择性货币政策工具之一。
参见教材P233。
48．下列不属于租赁双方在租赁过程中的人为因素而使合同终止的是（）。
A承租人将承租的房屋擅自转租的
B签订无效合同的
C无正当理由，拖欠房租6个月以上的
D承租人故意损坏房屋的
答案：
B
解析：
B
解析:
合法租赁合同的终止有自然终止和人为终止两种情况。
人为终止主要是租赁双方的原因导致的合同终止，除了选项A、C、D的情形外，还包括：
将承租的房屋擅自转让、转借他人、拆改结构、私自调换使用或改变承租房屋使用用途的;公有住房无正当理由闲置6个月以上的;承租人利用承租的房屋从事非法活动的;法律、法规规定的其他可以收回的情形。
这些情况都属于人为因素造成的合同终止。
49．从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是（）。
A.估价对象的真实价值
B.估价对象的重置价格
C.估价对象的实际成交价值
D.合格估价师的重新估价结果
答案：
D
解析：
D
本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。
注意题干中的“可操作性”这个重要的关键提示，没有这个提示，A也是正确的，但是有了可操作性的限制，则只有D为正确答案。
参见教材P9。
50．优先股与公司债券的主要区别在于不退股体现的是优先股（）。
A、分配股息的优先权
B、分配剩余资产的优先权
C、有限的表决权
D、要求赎回权
答案：
D
解析：
D
本题考查的是股票的基本分类。
优先股的股东可以按照公司的有关规定，要求公司赎回其持有的优先股票。
参见教材P258。
51．（）是以跨行政区的经济区为对象编制的规划。
A、区域规划
B、战略性
C、城乡规划
D、土地利用总体规划
答案：
A
解析：
A
区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实。
参见教材P2。
52．根据《建设工程质量管理条例》，供热系统的最低保修期为（）。
A.2个采暖期B.1个采暖期
C.3个采暖期D.合同规定的采暖期
答案：
A
解析：
A
本题考查的是建设工程质量保修办法。
《建设工程质量管理条例》规定：
在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。
参见教材P85。
53．我国推进（）并轨运行，积极改善其他住房困难群体的居住条件。
A、廉租住房和经济适用住房
B、经济适用住房和公共租赁住房
C、共有产权住房和廉租住房
D、公共租赁住房和廉租住房
答案：
D
解析：
D
本题考查的是保障性住房。
我国在以廉租住房制度、经济适用住房制度和公共租赁住房为主要内容的基本住房保障制度框架基础上，推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行，探索发展共有产权住房，并通过棚户区改造等方式，积极改善其他住房困难群体的居住条件。
参见教材P7。
54．注册房地产估价师延续注册有效期为（）年。
A.1
B.2
C.3
D.5
答案：
C
解析：
C
解析：
注册房地产估价师延续注册有效期为3年。
55．下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是（）。
A职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算
B上年结转的按结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率计算
C职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息
D每年6月30日为职工住房公积金存款的结息日
答案：
B
解析：
B
解析:
职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率计算。
56．国有经济必须在关系国家安全和国民经济命脉的重要行业和关键领域发挥重要作用，这其中不包括（）。
A.涉及国家安全的行业
B.具有战略性的高技术产业
C.自然垄断行业
D.竞争性行业
答案：
D
57．当事人订立抵押合同时，不得在合同中约定（）。
（2014年试题）
A.债务履行期限
B.被担保的债权数额
C.抵押权人为抵押物保险赔偿的优先受益人
D.债务履行期届满时抵押物的所有权转移为债权人所有
答案：
D
解析：
：
D
解析：
讪立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。
58．银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。
若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。
则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。
A.137.5
B.410.2
C.432.2
D.452.2
答案：
B
解析：
B
本题考查的是复利计算。
参见教材P161。
第一步：
计算出正常的月供
P=560000，i=6%/12=0.5%，n=10×12=120（月）
第二步：
计算实际每月的月付款额
A'=100000×0.7%=700（元）
第三步：
计算每月实还与应还的差额，即每月欠款
A"=A-A'=1110-700=410（元）
59．某商品住宅楼于2013年10月30日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承担保修责任，2014年10月1日交付买受入使用，房地产开发企业承担该楼墙面防渗漏最低保修期限应至（）。
（2015年试题）
A.2014年10月29日
B.2015年9月30日
C.2018年10月29日
D.2019年9月30日
答案：
C
解析：
：
C
解析：
施工单位对房地产开发企业的外墙面防渗漏最低保修期为5年。
房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之口起计算。
从2013年10月30日起计至2018年10月29日。
房地产开发企业对买受人的墙面渗漏最低保修期为1年。
从2014年10月1日起计至2015年9月30日。
按照：
“商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期”，以2018年10月29日为准。
评卷人
得分
二、多项选择题
60．下列可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的有（）。
A酒泉卫星发射基
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