乌兰县莫河畜牧场XXXX年棚户区改造建设项目可研.docx
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乌兰县莫河畜牧场XXXX年棚户区改造建设项目可研
第一章概述
项目名称：
湟中县多巴镇
建设单位：
XX柏林房地产开发XX
项目性质：
新建
项目法定代表人：
项目总投资：
第一节项目背景
党的十七大报告中明确提出了加快推进以改善民生为重点的建设任务。
2008年11月国务院常务会议研究部署了进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的决定。
会议认为，当前要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，会议还确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施。
通过加快房屋建设工程等，实施民生工程、基础设施建设，促进经济平稳较快增长。
为落实党中央、国务院关于扩大内需的要求，增加投资规模，促进经济稳定增长的重大战略决策。
充分体现国家对中西部地区发展的重点支持。
政府部门坚持全心全意为人民服务的宗旨，以人为本，不断提高人民群众的生活水平和生活质量，让更多期待改善住房条件的住户实现安居梦。
第二节编制依据
一、法律、法规
1、《中华人民XX国环境保护法》；
2、《中华人民XX国消防法》；
3、《国家节能技术大纲》（2006年）；
4、《中华人民XX国招标投标法》；
5、《XX省消防安全管理办法》；
6、《建设项目环境保护管理办法》；
7、《建设项目环境保护设计规定》；
二、标准、规X
1、《建筑设计防火规X》GB50016-2006；
2、《民用建筑设计通则》GB50352-2005；
3、《住宅建筑设计规X》GB50368-2005
4、《建筑工程设计文件编制深度规定》；
5、《城市居住区规划设计规X》GB50180-93（2002版）
6、《XX省居住建筑节能设计标准》DB63/643-2007；
7、《全国民用建筑工程设计技术措施规划·建筑》2009版
8、《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）2009年版；
三、其他
建设单位提供的其他设计资料。
第三节内容摘要
一、项目选址
多巴镇属于湟中县地处XX一民河盆地西部，湟水河中上游地段，该盆地为东西狭长的断陷盆地，湟水河沿盆地东西向穿越而过，南北侧为侵蚀强烈的基岩低度山丘地貌区，植被稀疏，地势西北高、东南低，东西高低相差24米、海拔高度在2350-2800米之间。
两岸山体坡度为20-35.黄土覆盖面广，坡面冲沟发高。
侵蚀强烈，海拔高程2380米以下为黄水河的低级阶地和河漫滩，阶地阶面宽且平缓，为堆积型阶地。
地形南北短、东西狭长，呈不规则长方形。
二、建设内容
本项目主要建设内容为两栋高层商住楼及室外配套设施。
具体设计内容如下：
小区拟建两栋高层商住楼，共319户，总建筑面积为44535㎡。
小区内道路及场地硬化，室外给水管网，给水阀门井，室外污水管网，排水检查井，立方化粪池，室外消火栓、消防井、消防水池，室外配电系统，
三、投资估算及资金筹措
该项目总投资为1亿元，全部为自筹资金。
四、项目进度计划
2011年6月：
完成可研编制及审批工作；
2011年7-8月：
完成初步设计和施工图设计及审查工作；
2011年9月：
开工建设；
2013年12月：
开工建设完成验收备案工作，正式交付使用；
五、主要技术指标
a、总用地面积6136.78㎡
b、拟建建筑面积44535㎡
c、容积率
d、绿地率%
第二章项目现状
第一节项目区域概况
本项目位于湟中县多巴镇大湟公路以西，用地南侧有两条道路，用地北侧为住宅区。
该地段地势较平坦，东西高差和南北高差不太大。
第二节项目单位现状
XX柏林房地产开发XX是在XX柏林建设工程XX的基础上组建成立的民营企业,公司年从业人员1000多人,有各类专业技术人员40人,（中高级技术人员15人）,现代大中型施工设备280台（套）,总资产2000多万元.
公司始终坚持精心施工,科学管理、信守合同、用户满意的方针、牢固树立信誉第一、用户至上的服务宗旨,不断实施质量名牌战略.2004年以来年度工程优良率均达到或近90%以上.近几年开发建设的项目获“国家教育部金杯奖、获省教委进度快,质量好表彰奖,省地县人民政府授予先进企业表彰奖,开发建设的项目90%以上被评为优良工程.”
公司一贯视质量为企业的生命,把实施科学管理、实现创优增效、确保用户满意作为质量方针,把科学管理提高环境质量,遵守环保法规,净化周边环境作为环境方针,创建绿色环保性企业.
公司严格执行国家有关安全的法律法规和行业标准,建立健全了以安全生产责任制和安全目标管理为核心的各项规章制度,明确了从工人到总经理到董事长及各职能部门的安全生产责任,始终坚持安全第一,预防为主的方针,严格要求、开拓进取、依法管理、真抓实干、经常开展创“文明施工工地”的活动,使公司的管理工作一年上一个新台阶.从2004年开始所签定的经济合同,严格按照《合同法》相关规定办理,建立档案,分别分类登记明晰台帐,专门机构和人员进行管理,对合同履行中存在的问题及时处理解决,赢得了客户的肯定,执行率为100%,增强了企业的信誉,给企业带来了明显的经济效益.
公司以科学管理,团结拼搏、艰苦创业、信誉为本、优质取胜的企业精神、认真贯彻精雕细琢、营造精品、永攀高新、追求完美的质量方针.瞄准建一流队伍、干一流项目、创一流业绩的企业目标,遵循所建项目终身保修的企业承诺,以科学管理、良好的社会信誉、使企业健康发展,在以西部大开发为契机,利用自身优势,积极开辟省内外市场,力争使企业发展成为多元化、跨地区、跨行业的大型企业.为XX经济的大发展做出贡献。
第三章建设的必要性
城镇居民住宅列入城市发展规划建设，充分利用国有土地，合理布局、规模建设，集中连片，城市居民住宅房地产开发建设管理以城市发展配套，推动城市发展和城市经济发展，城市化建设的必然要求。
特别是近年来，随着国家经济的发展和人民生活水平的提高，居民的消费需求发生了明显的变化，城镇建设也在日益提高。
随着温饱问题的解决，低收入家庭要求改善住房条件和购买住房的呼声日益强烈。
住房问题是城镇家庭最迫切需要解决的问题，它直接关系到家庭生活水平的提高和生活质量的改善，关系到小康社会的建设。
也为国民经济实现持续快速发展创造了其他产业无法比拟的条件。
项目的建设，不仅可以改善居住问题，还为城镇道路和基础设施建设腾出了空间，改善了县城容貌，更全面拉动了湟中县的经济增长、激活了湟中县房地产市场。
随着湟中县多巴镇的不断发展和基础设施的完善以及旧城改造，体现了党和政府构建和谐社会的纲领，进行该项目建设是十分必要的。
第四章建设条件
第一节建设地址
本工程位于湟中县多巴镇大湟公路以西，交通便利，地势平坦，市政设施齐全，是理想的建设用地。
具体的建设条件详见工程地质勘察报告
第五章建设规模及内容
第一节、建设规模
本项目工程建设用地为6136.78平方米，（约9.21亩）设计建筑总面积44535平方米，其中地下建筑面积2604平方米，地上建筑面积41931平方米。
第二节、主要建设内容
本项目主要建设内容如下：
1、高层商住楼2栋；
2、总图工程
第六章建设方案
第一节总平面布局
一、总平面布置原则
1、坚持科学、合理、节约用地的原则，统一规划，合理布局。
2、建筑物布置力求紧凑合理，提高建筑系数，力求既有利于项目运营，又有利于项目施工。
建筑物按照节约用地、节约投资，统筹规划，合理布局。
3、高低压输电、配套设施管线、平面布置等与外部联系方便，运输力求运转环节少，路线短捷。
4、总平面布置应符合消防、防噪、卫生等安全规定。
5、妥善处理近期建设和远期发展的关系，为以后的发展留有余地，并为施工创造条件。
二、总平面布置
该小区内由1号、2号商住楼及1-2号之间的裙房构成了小区的建筑骨架，1、2号商住楼均为南北朝向，小区内设有1个主入口与大湟公路相连。
通通过不同方位的小区入口使小区内人流和车流组织合理，相互不干扰。
小区内的消防道路以及建筑物周边的消防车道均做到畅通无阻。
同时小区内设有23辆停车位。
第二节建筑设计
一、建筑单体设计
本设计地下一层，商住楼地上32层，裙房3层。
其中，1号楼地下一层为设备用房，地上1-3层为商业用房，4-32层为住宅，每层3户共87户。
2号楼地下一层为设备用房，1-3层为商业用房，4-32层为住宅，每层8户共232户，裙房部分地下一层为商业用房，地上1-3层为商业用房。
小区内住宅总户数319户。
二、立面设计
充分利用建筑物自身平面形体的变化，，外墙为外墙外保温并喷刷涂料，体现现代居住建筑物的外立面效果。
1、《城市居住区规划设计规X》GB50180-93（2002版）
2、《高层民用建筑防火规X》GB50045-95
3、《住宅建筑规X》GB50368-2005
4、业主提供的设计要求
第三节、结构设计
一、设计依据
1、《建筑结构荷载规X》GB50009-2001（2006版）；
2、《建筑地基基础设计规X》GB50007-2002；
3、《混凝土结构设计规X》GB50010-2002；
4、《建筑抗震设计规X》GB50011-2001（2008版）；
5、《砌体结构设计规X》GB50003-2001；
6、《混凝土结构工程施工及验收规X》GB50204；
7、《建筑抗震设防分类标准》GB50223-2008；
8、建筑专业提供的相关资料
二、工程等级
本项目结构设计使用年限为50年，建筑物安全等级为二级，框架剪力墙结构，抗震设防烈度为7度。
三、结构选型、基础形式及材料选用
主体结构设计：
本项目结构形式采用框架剪力墙结构，梁、板、柱、屋面板采用现浇钢筋砼
第四节、配套工程
一、给排水、消防
1、设计依据
（1）国家现行设计规X、规程
《建筑给水排水设计规X》GB50015-2003
《全国民用建筑工程设计技术措施》（给排水）
《室外给水设计规X》GB50013-2006
《室外排水设计规X》GB50014-2006
《建筑设计防火规X》GB50016-2006
（2）建设单位提供的建筑周围市政条件资料。
（3）建筑专业提供的条件图及设计资料。
二、采暖与通风
1、设计依据
（1）《采暖通风与空气调节设计规X》（GBJ19－87）2003年版；
（2）《供暖通风设计手册》（）；
（3）《公用建筑节能设计标准》（GB50189－2005）；
（4）《民用建筑热工设计规X》；
（5）《公共建筑节能设计标准》DB63/617-2007；
（6）其他专业提供的有关设计资料等。
三、电气
1、设计依据
（1）《民用建筑电气设计规X》JGJ-/T16-2008；
（2）《供配电系统设计规X》GB50052-95；
（3）《建筑物防雷设计规X》GB50057-95（2000年版）；
（4）《低压配电设计规X》GB50054-95；
（5）《建筑照明设计规X》GB50034-2004；
（6）有关专业提供的内部设计资料。
2、设计X围
（1）变、配电系统
（2）照明配电系统
（3）通信系统
（4）有线电视系统
（5）防雷接地系统
第七章节能
第一节、编制依据
1、《XX省居住建筑节能设计标准》DB63/643-2007；
2、《民用建筑热工设计规X》（GB50176-93）；
3、《民用建筑节能管理规定》（建设部第76号部长令）；
4、《实施工程建设强制性标准监督规定》；
5、国家、本省现行的相关建筑节能标准和规程。
第二节、节能措施
根据《中华人民XX国节约能源法》和《国家节能技术大纲》的要求，以及国家计划委员会、国家经济贸易委员会、建设部计交能[1997]2542号《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》文件精神。
本项目建设与运营在节约能源方面做如下考虑。
1、建筑物设计
（1）建筑节能设计。
采取保温、隔热、密封等措施，让建筑在使用过程中减少能源的消耗；
（2）建筑每个朝向的窗墙面积比均不应大于0.7。
当窗墙面积比小于0.4时，玻璃的可见光透射比不应小于0.4。
外窗的可开启面积不应小于窗面积的30%；
（3）选用门窗的保温隔热性能（传热系数）和空气渗透性能（气密性）两项物理性能指标满足国家规X技术要求的建筑门窗；
（4）外窗采用铝塑节能保温窗，采用单框双玻中空玻璃形式；
（5）建筑物的外门设置为成品三防保温门；
（6）合理确定供排水方案，选用节能型管网，安装计量仪表，节约用水。
2、建筑物施工
（1）土建工程优先选用节能环保型建筑材料。
砖、砌块、板、加气混凝土制品等各种新型材料，实现节能建筑。
（2）供电系统在本次建设中，采用合理的方案，所有用电设备选用节能型电机、力求做到供电、用电及电力拖动系统合理匹配，节约电耗；
（3）承担建筑节能工程的施工企业应具备相应的资质，施工现场应建立有效的质量管理体系、施工质量控制和检验制度，具有相应的施工技术标准。
变更可能影响节能效果时，设计变更应获得原审查机构的审查同意；并应获得监理或建设单位的确认。
3、建筑物使用
（1）加强对水、电、气的计量工作，建立严格的计量管理制度，杜绝跑、冒、滴、漏的现象。
（2）尽量利用自然光采光，使用时可不进行人工照明，节省日常使用费用。
第八章环境影响评价
第一节、概述
一、评价依据
1、中华人民XX国环境保护法；
2、国家计委、环委、经委（86）号文件《建设项目环境保护办法》；
3、城镇区域环境噪音标准（3096-93）；
4、地面水环境质量标准（GB3838-96）；
5、大气环境质量标准（GB3095-96）；
6、中华人民XX国土地保护法；
7、中华人民XX国土地管理法。
二、评价内容
本建设项目对生态环境的影响，施工期间产生的影响。
第二节、环境影响评价
一、工程施工影响评价
新建工程位于湟中县多巴镇，位于大湟公路以西，施工过程中必将对周边其他建筑单体、全体工作人员带来一定的影响。
1、噪音影响分析及应采取的措施
施工期主要噪音为施工高噪音、机械运行所产生的空气动力性噪音和机械噪音，以及交通运输车辆的汽车噪声。
其对周围环境的不利影响将随着施工期的结束而终止。
采取的环保措施：
（1）本着从保护人民群众身心健康出发，在施工期间所用施工机械采用具有除尘、消声、隔音处理及减振装置的设备，禁止噪音超标机械进入施工现场。
同时合理安排施工时间，加强对施工场地的监督管理，对高噪音设备应采取相应的限时作业，避免施工噪声对周围环境敏感点的影响。
尽量不要在夜间进行施工。
（2）优先选择性能良好的高效低噪施工设备。
日常应注意对施工设备的维修保养，使各种施工机械保持良好的运行状态，以减少噪声的产生。
（3）粉尘
（4）为保护施工人员的健康，应合理安排施工人员的作业时间、
作业方式，减少接触高噪音的时间，对距离噪声源较近的人员，除采取必要的个人保护措施外，应适当缩短劳动作业时间。
（5）合理疏导进入施工区的车辆，减少汽车会车时的鸣笛噪声。
（6）施工期应适当控制施工时间，尽量不在休息时间作业，家属区集中区域X围夜间（23:
00～6:
00）严禁使用大型施工机械。
2、施工期对环境的其他影响及应采取的措施
建设施工中由于大量土方、石料的运输、水泥的拌合，会产生大量尘土飞扬，加之施工机械燃烧的柴、汽油所产生的废气会给周围空气环境造成不利影响。
污染物主要有一氧化碳、氮氧化物、悬浮颗粒物等。
采取措施如下：
（1）施工机械必须采用除尘装置，严格加强管理。
（2）石灰、粉煤灰等粉状材料的运输和堆放应有遮盖，其混合料有条件时应集中拌合，防止污染大气环境。
3、弃土、弃碴、生产污水的影响及应采取的措施
在施工过程中因挖方填土、借土弃土、场地平整，施工队伍入场等因素将会造成地表植被破坏，恶化生物栖息环境，增加水土流失，同时产生部分弃土、弃碴、生产污水，若对此处理不当，将会影响周围的自然风貌。
采取的措施如下：
施工场地周围应按规定设置隔离护栏，机具、材料应摆放整齐，建筑垃圾随产随清，施工期间废水、泥浆不得流出场外浸漫其它区域和堵塞管道。
运输车辆的车轮不得带泥行驶，以防污染路面。
至于有
毒有害废弃物，应严格按照有关规定处置。
第三节、主要污染源与污染物
一、施工期
在清理施工现场、地基开挖、建筑施工等工序段，将产生噪声、粉尘、污水、固体废物等污染物。
1、噪声
重要来自施工现场的机械设备和施工中的运输车辆，噪声源强大。
由于施工机械具有流动性、分期性、间歇性等特点，其产生的噪声也是非连续性的，对当地声环境质量的影响呈瞬时性的特性，以及施工主要在白天进行，夜间很少施工，因此施工所生产的噪声随着施工期是结束而随之消失。
2、污水
主要来自施工人员无组织排放的生活污水、冲洗施工机械而排放的冲洗污水，其主要污染物是SS、COD、BOD、NH3-N等。
但此类污水就地抛洒于土层表面，对当地地表水体不产生影响。
主要来自施工行为和车辆运输过程中产生的二次扬尘，这将在一定X围内影响环境空气质量。
3、固体废物
主要来自施工人员产生的生活垃圾和施工过程中产生的工程废弃物。
项目建成后，主要污染物有生活垃圾；生活污水。
第四节、综合治理方案
1、建设单位应加强对施工队伍的管理，落实各施工阶段的环保管理措施，将施工期对环境的影响控制在已划定建设的界区内。
2、生活污水：
经化粪池沉淀处理使水质能够达到要求排放标准后排入城市污水管网。
3、生活垃圾处理：
垃圾处理可采取定点堆放等手段妥善处理，保持办公的环境卫生。
同时采取有效措施，定期清理垃圾，并将其运至垃圾填埋场处理，避免垃圾产生的渗滤液和恶臭气体对环境卫生的影响。
第九章安全与消防
第一节、安全
1、本项目各用电设计，采取可靠的安全保护措施，防止电气设备、线路对人的伤害。
2、建筑设计应作好防雷及接地设计，以防雷电的伤害。
3、加强本项目安全工作的管理，制定安全制度，配备专职或兼职安全保卫人员，做到防患于未然。
4、为了保障本项目居住小区的安全，应配置消防和应急照明设备，设置便于职工快速疏散的标识。
第二节、消防
项目的防火和消防设计遵照《建筑设计防火规X》（GBJ287-2001）、《建筑物防雷设计规X》（GB50028-93）《中华人民XX国消防法》的规定进行。
项目区总平面规划必须严格遵守有关建筑物的防火间距、消防通道设置消防器材配置的有关规定进行规划设计。
所有的建筑材料耐火等级不低于Ⅱ级。
根据《中华人民XX国消防安全管理办法》的要求，现对该项目消防采取以下措施：
1、按照建筑灭火器配置设计规X的规定在所有建筑里配备相应的灭火器具；
2、按二级耐火等级要求，建筑物承重件均为非燃烧体，地面采用水泥砂浆地面。
3、居民应掌握相应灭火器具的使用方法。
4、公共消防设施、器材应当布置在明显和便于取用的地点，由专人统一管理。
5、必须建立消防管理机构，负责人为该项目防火负责人。
6、所有的电气线路和用电设备符合国家的有关电气设计，安装规X的要求。
照明用电、动力用电分开设置。
7、建筑布置应满足消防的要求。
第十章项目组织及人员配置
第一节、组织机构
由现有建设单位负责，统一组织和实施项目建设。
按计划完成项目建设的各项指标和任务，并设置相应的管理部门、财务部门等。
第二节、项目管理
1、在建设单位的统一安排下，主管部门根据有关部门的职能，按业务分工全力做好项目建设实施的协调工作，加强项目管理，抽调专业技术人员为工程建设提供服务，确保项目建设顺利进行。
2、在项目主管的领导下，统一协调各方面的关系，切实安排进度
计划并监督工程建设顺利实施。
3、建设项目批准后，要落实项目法人责任制，指定项目负责人，专职负责项目实施，不准擅自更改批准的建设项目工程规模、技术标准和建设内容，以保证工程计划的严肃性。
4、要确保建设资金专款专用、专户存储，不能挤占挪用。
建设资金必须按工程设计的规模和内容，实行内部提款报账的财务管理制度，要加强对资金使用的追踪、检查和审计工作，严格财务制度。
5、实行工程监理制。
为确保工程质量，建设工程实行监理制。
监理单位要对项目法人负责，严格监理制度。
6、实行竣工验收制度。
项目建成后必须按照国家有关规定进行竣工验收。
项目竣工验收后方可交付使用。
同时加强项目档案工作，从项目筹划到工程竣工验收各环节的文字资料要严格按规定收集、整理、归档。
第十一章项目实施进度计划
2011年6月：
完成可研编制及审批工作；
2011年7-8月：
完成初步设计和施工图设计及审查工作；
2011年9月：
开工建设；
2013年12月：
开工建设完成验收备案工作，正式交付使用；
第十二章投资估算及资金筹措
一、估算依据
1、《XX省建设工程消耗量定额基价》市政工程（2004年）；
2、《XX省建设工程消耗量定额基价》安装工程（2004年）；
3、《XX省建设工程消耗量定额基价》建筑工程（2004年）；
4、《XX省建设工程消耗量定额基价》装饰工程（2004年）；
5、取费类别依据《XX省建筑安装工程费用项目组成及计算规则》青建工[2005]1号；
6、取费类别依据《XX省建筑安装工程费用项目组成及计算规则》青建工[2009]543号；
7、人工费机械费标准：
根据XX地区人工费标准及机械费标准，8、根据类似工程估算指标；参考乌兰地区近期类似工程造价指标及本工程实际情况进行估算；
8、《2010年第1期XX地区部分建设工程材料指导价格》加运费，地材按当地价格。
9、建筑节能专项检测费按（青建工[2007]254号）执行。
10、其它费用按有关文件及实际情况编制，参见以下文件：
（1）建设单位管理费按照《财政部关于印发<基本建设财务管理规定>的通知》（财建[2002]394号）；
（2）招标代理服务费按照《XX省发展计划委员会转发<国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知>的通知》（青计价格[2003]300号）；
（3）工程建设监理费按照《国家发展改革委、建设部关于印发<建设工程监理与相关服务收费管理规定>的通知》（发改价格[2007]670号）；
（4）预结算审核费按照《关于省财政性投资审核中心收取审核费有关问题的批复》（青价费字[2000]第058号）；
（5）项目前期费及施工图审核费按照《XX省发展计划委员会关于转发<国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知>的通知》（青计价格[2000]786号）；
第十三章招投标内容
根据国家发展计划委员会发布的《工程建设项目招标X围和规定》及《建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》的规定，应对该项目所涉及的地质勘察、设计、施工以及材料均采用招投标制。
在招标过程中要严格遵守《中华人民XX国招标投标法》。
一、招标X围及招标组织形式
1、招标的工作X围
项目的招标分为工程项目的建设全过程总承包和单项工程承包两种形式。
实行总承包的工程一般通过招标选择总承包商，再由总承包商去组织各阶段的实施工作。
由于总承包商负责整个工程的实施，承担较多的工程风险，采取总承包的合同价格要比单项工作内容承包的价格招标花费的投资要高。
因此，本次为了在招标降低费用，采用单项工程招标的方式。
2、招标组织形式
招标的组织形式分为自行招标和委托招标两种形式。
因本次工程的招标人不具备编制招标文件和标底、组织开标、评标的能力，因此本次招标采用委托招标的方式。
二、招标方式
招标方式分为公开招标、邀请招标两种方式。
本工程针对不同的单项工程采用不同的招标方式，具体如下：
勘察设计、监理：
由于设计和监理需要有专门的技术能力才能圆满的完成工作。
因此，这部分工程拟采用邀请招标或直接委托的方式。
施工及材料：
拟采用公开招标方式，这样可以在较大的
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