保利仁和物业工程设备管理手册重点.docx

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保利仁和物业工程设备管理手册重点

保利仁和物业

工

程

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备

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理

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册

编制：

日期：

审核：

日期：

批准：

日期：

第一章设备管理组织机构图………………………………………………………1

第二章工作职责……………………………………………………………………2

一、工程部工作职责………………………………………………………2

二、工程部主管岗位职责…………………………………………………2

三、工程部高级技工岗位职责……………………………………………3

四、工程部技工岗位职责………………………………………………3

五、工程部木工岗位职责…………………………………………………4

六、工程部水暖工岗位职责………………………………………………5

七、工程部锅炉工岗位职责………………………………………………5

八、工程部电工岗位职责…………………………………………………6

九、工程部弱电工岗位职责………………………………………………6

一十、工程部土建工岗位职责………………………………………………7

一十一、工程部维修技工岗位职责……………………………………………8

一十二、工程部中央空调工岗位职责…………………………………………8

一十三、工程部电梯工岗位职责………………………………………………8

第三章工程部工作制度及规程……………………………………………………10

一、设备保修期管理办法………………………………………………10

二、水电过户审批制度…………………………………………………10

三、配电房管理制度……………………………………………………12

四、发电机房管理制度…………………………………………………12

五、水泵房管理制度……………………………………………………13

六、空调制冷设备房管理制度…………………………………………13

七、中控/消防中心管理制度……………………………………………14

八、电气维修规定………………………………………………………15

九、临时用电管理规定…………………………………………………15

一十、用水、供水管理规定………………………………………………16

一十一、电梯管理规定………………………………………………………16

一十二、设备管理规程………………………………………………………17

一十三、测量设备管理规程…………………………………………………29

一十四、供配电设备设施安全操作规程……………………………………31

一十五、供配电设备设施运行管理规程……………………………………33

一十六、供配电设备设施维修保养规程……………………………………36

一十七、给排水设备设施操作规程…………………………………………38

一十八、给排水设备设施运行管理规程……………………………………39

一十九、给排水设备设施维修保养规程……………………………………41

二十、二次供水管理规程…………………………………………………44

二十一、柴油发电机操作规程………………………………………………46

二十二、柴油发电机运行管理规程…………………………………………47

二十三、柴油发电机维修保养规程…………………………………………50

二十四、电梯运行管理规程…………………………………………………53

二十五、电梯日常维修保养规程……………………………………………55

二十六、电梯故障维修规程…………………………………………………59

二十七、电梯困人救援规程…………………………………………………62

二十八、中央空调操作规程…………………………………………………63

二十九、中央空调运行管理规程……………………………………………63

三十、中央空调维修保养规程……………………………………………66

三十一、消防系统运行管理规程……………………………………………71

三十二、消防系统维修保养规程……………………………………………73

三十三、弱电系统维修规程…………………………………………………75

三十四、用户家庭安装/维修规程……………………………………………78

三十五、公共设备大的故障维修程序………………………………………86

三十六、设备更新、技术改造程序…………………………………………87

三十七、正压风机维修保养规程……………………………………………88

三十八、汽车道闸保养规程…………………………………………………89

附件：

1、物业接管验收手册

2、工程设备管理表格

第一章设备管理组织架构图

一、设备管理组织机构图

第二章工作职责

一、工程部工作职责

1、消防中心、配电房、电梯组实行24小时值班，做好记录。

2、每天定时巡视一次各处机电设备运行状况，发现异常及时修理及保养。

3、对重大突发性故障，立即抢修。

4、对全部设备进行预防性保养及定期检修，确保设备良好可行地运作。

5、对业户投诉，快速予以处理。

6、节约材料及电能消耗，做好低耗优质服务，将每月水、电单审核分析后送收款室。

7、对楼宇设备做到三干净、四不漏、五良好。

即：

Ø三干净：

指设备干净、机房干净、工作场地干净；

Ø四不漏：

指不漏电、不漏水、不漏油、不漏气；

Ø五良好：

指使用性能良好、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好。

8、编制每月备品备件计划，上报管理处。

9、按设备实际情况和更好地为业主服务的需要，提出设备局部改造的合理化建议，报管理处审核并实施。

10、确保管辖区域消防设备完好无缺，保证任何时候都可起动使用，达到灭火救灾的目的。

11、积极组织参加管理处的各项义务活动和物业管理专业知识的培训。

12、完成上级领导交办的其他工作。

二、工程部主管岗位职责

1、在物业管理处经理的领导下，负责管理处房屋本体维护的全面管理工作，并定期对房屋本体进行检查。

2、全面掌握公司管辖的物业情况，每月对管理处的房屋本体维修进行统计、审查。

3、负责组织制定房屋本体维修保养计划和方案，并定期组织检查，使计划得以落实。

4、对管理处的技工进行监督、指导，负责制定培训计划，并对管理处技工进行业务培训及季度考核。

5、协助物业管理处经理跟进楼盘遗留问题的改造及大型维修项目，确保楼盘正常使用。

6、负责组织技术文件和档案的接管，参与组织对公司接管的楼盘进行验收及其设施的完善工作。

7、按时、按质、按量完成上级领导交办的其它工作。

三、工程部高级技工岗位职责

1、负责机电安装、维修工程的日常维护工作，确保管理区域的供水、供电、设备运行正常。

2、贯彻执行公司制定的规章制度，确保机电设施、设备处于安全、良好的运行状态。

3、对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，保证设施、设备的正常运行。

4、根据岗位要求以及自身能力，对负责片区的设备运行、维修、保养工作进行实际操作。

5、巡检消防栓、消防水管、给排水主管道、管道配件、楼道、天台系统，并做记录。

6、巡检强弱电设备、线路、公共天线、集中监控系统及水池水位控制线路等。

7、对工程部技工的工作情况记录进行汇总，发现故障的立即向值班工程师汇报并及时处理。

8、负责公共设施设备及水、电维修，并对维修工作质量进行跟踪。

9、严格遵守安全技术操作规程并按有关制度办事。

10、按照公司节水节电的规定，做好节水节电的工作，并提出可行性建议。

每月对公共用水、用电量进行统计，如有异常，进行分析并进行解决。

11、按时、按质、按量完成上级领导交办的其他工作。

四、工程部技工岗位职责

1、确保整个管理项目供水正常，负责给排水系统维修工作。

2、检修涂刷消防栓、消防水管、配件、开关、楼道、天台、水池开关、给排水，并做记录。

3、检修涂刷，给排水主管道、开关、草地喷淋系统。

4、参加供水公司抄表。

5、给排水、土木维修工程质量监督。

6、参加管理处大型全面检查。

7、提出下月给排水维修计划，给排水维修材料计划。

8、熟悉强弱电设备、线路、公共天线、集中监控系统、消防及水池水位控制线路等。

9、每日巡视供电系统的运行情况，做好记录，发现故障后立即向主管汇报并及时处理。

10、检查配电系统的空气开关、断路器、电表等用电设备是否正常运行。

11、参加供电公司抄表。

12、负责用电线路、电器维修、更换工作。

13、处理有关违章。

14、参加抄住户电表，计出电度交财务计费。

15、严格遵守安全技术操作规程并按有关制度办事。

16、对维修保养及施工中出现的故障及不安全因素及时处理并汇报。

17、负责处理业主（住户）水电项目报修处理。

18、完成上级领导交办的其它工作。

五、工程部木工岗位职责

1、严格遵守规章制度和操作规程。

2、负责管理项目所有木器家具的维修、保养。

3、负责管理项目墙纸、大花板、玻璃及各种装饰的装修维护。

4、为管理项目举办的各种活动制作和安装道具。

5、负责管理项目贴面维修保养和更新。

6、定期巡回检查所管范围设施的完好状况，发现问题及时维修。

接到派工单迅速维修，遇到重大问题及时请示汇报。

7、维修完毕后清理现场。

8、完成上级指派的其它工作。

六、工程部水暖工岗位职责

1、认真执行公司各项规章制度和工作程序，服从上级指挥和有关人员的监督检查，保质保量按时完成工作任务。

2、熟知管理项目水暖管路的布置和分布情况，掌握主要控制闸阀的具体位置，以利于维修、维护工作的快速、准确进行。

3、对主要闸阀做好日常维护和检查工作，并做好记录。

4、接到报修任务时及时赶赴现场，及时维修、填写维修记录，并及时复命。

5、管路、管件维修好后，及时通知相关部门，保持现场环境整洁。

6、努力学习业务知识，提高业务操作技能。

7、妥善保管维修用具、丢失、损坏时将根据情况承担相关责任。

8、定期向工程部高级技工述职。

9、完成工程部高级技工交办的其它工作任务。

七、工程部锅炉工岗位职责

1、认真执行公司各项规章制度和工作程序，服从上级指挥和有关人员的监督检查，保质保量按时完成工作任务。

2、根据锅炉的保养要求，做好锅炉的日常保养和维护工作。

3、锅炉出现故障时，及时通知并协助维修人员进行抢修。

4、负责锅炉房的环境卫生。

5、认真做好锅炉运行的原始记录、巡检记录。

6、做好交接班工作，认真填写当班记录。

7、定期向工程部高级技工述职。

8、积极参加培训活动，努力钻研本职工作，主动提出合理化建议。

9、完成工程部高级技工交办的其他工作任务。

八、工程部电工岗位职责

1、认真执行公司各项规章制度和工作程序，服从上级指挥和有关人员的监督检查，保质保量按时完成工作任务。

2、熟知公司主要电气设备、设施的构造、原理及易损坏部件名称，从而为维护、维修工作的快递、准确进行打下坚实的业务基础。

3、做好主要电气设备、设施的日常保养和检查工作，并做好记录。

4、接到报修任务应及时赶赴现场，及时维修，填写维修记录，并及时复命。

5、在停电维修设备时必须挂警告牌，以保证人身和设备安全。

6、设备、设施维修好后及时通知使用部门，并保持现场环境整洁。

7、努力学习业务知识，提高业务操作技能。

8、妥善保管维修用具、丢失、损坏时将根据情况承担相关责任。

9、定期向工程部高级技工述职。

10、完成工程部高级技工交办的其它工作任务。

九、工程部弱电工岗位职责

1、负责水泵变频柜、消防系统、监控系统、对讲系统等弱电设备的管理、维修、保养。

2、熟练掌握弱电设备的技术性能及工作原理并能优质、高效地完成维修任务。

3、负责联络弱电设备的包修公司，督促协助进行维修保养。

4、负责申请购买维修所需的电子元件、工具仪表。

5、当弱电设备（系统）发生故障时，应立即赶到现场进行维修，确保系统正常运行，维修后做好维修记录。

6、每日进行一次巡视检查。

7、每周对弱电系统进行一次细致的检查、调整和维护保养并作好记录。

8、积极参加工程部和管理处的各项义务活动、专业培训和物业管理专业知识的培训，努力提高自身修养和维修技能。

9、认真做好工程部高级技工及主管安排的其它工作任务。

十、工程部土建工岗位职责

1、负责房屋本体公用配套设施及管理项目内室外公用配套设施的维修及保养，为管理项目创造一个舒适良好的环境。

2、服从管理处经理、工程部主管及高级技工的工作安排，协助其它维修工做好各项维修工作。

3、负责管理项目内水泥路、道牙、走道、污水井、雨水井、中心花园瓷砖、瓷片等公共设施的维修及养护工作。

4、负责每栋楼天面隔热保湿层及墙体的裂缝、起灰、起壳、剥落的维修保养工作。

5、负责钢门窗、铁栏杆、铁门、电梯房防盗网、停车场防护栏及管理项目内污水井盖、雨水井盖等市政网盖的除锈及刷油漆工作。

6、及时满足业户土建方面的维修工作，做到急修不过夜，小修小补应及时修完。

维修时认真负责，尽职尽责，不能造成返工、窝工。

7、配合水工确保管理项目内地上、地下排污管（沟）、雨水管道、化粪池的畅通。

每月要全面检查一次并作巡查记录。

发现问题及时处理，不能处理的大工程要及时报告工程部主管或管理处主任。

8、负责管理项目内公共设施及业主室内外渗水的处理，认真做好各项质量记录。

9、积极参加工程部和管理处的各项义务活动、专业培训和物业管理专业知识的培训，努力提高自身修养和维修技能。

10、认真完成管理处经理、工程主管及高级技工交给的其它任务。

十一、工程部维修技工岗位职责

1、遵守公司各项规章制度。

2、服从工程部主管及工程部高级技工调度和安排，按时、按质、按量完成工作。

注意安全操作，保证维修质量，尽量作到让业主满意。

3、遵守操作维修持程序，作到高效、优质、安全地完成维修任务。

4、努力学习专业知识，不断总结维修经验，提高思想素质和技术业务水平，做好各项质量记录。

5、发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为管理处多作贡献。

6、对业主及住户要彬彬有礼，以及时优质的服务为管理处争取荣誉。

7、作好“工完场清”卫生工作，注意节约材料。

8、着装整洁，上班要佩挂员工牌，保持管理处良好形象。

9、积极参加工程部和管理处的各项义务活动、专业培训和物业管理专业知识的培训，努力提高自身修养和维修技能。

10、认真完成管理处安排的其它工作任务。

十二、工程部中央空调工岗位职责

1、熟练掌握管理项目中央空调系统情况，设备技术性能及操作规程。

2、按规定及时巡检各层楼温度及机组运行情况，发现故障及时排除；并认真做好记录。

3、监督保养单位做好对机组的保养。

4、保持机房设备的清洁，做到无油渍、无积水、无灰尘。

5、遵守员工守则和各项规章制度，服从上级领导的安排。

十三、工程部电梯工岗位职责

1、熟练掌握管理项目的电梯系统情况，设备技术性能及操作规程。

2、坚守岗位，定期对电梯整个系统进行巡视检查，发现异常情况及时分析并处理，解决不了的及时报上级领导，认真做好记录。

3、严格遵守安全操作规程，不得利用职务之便开启已停电梯；不得随意改变电梯的性能，特殊情况及时上报工程部。

4、维修保养及其他原因造成的停梯应及时在基站挂牌。

5、监督保养单位做好对设备的维护保养

6、保持机房的清洁卫生，做到地上无积尘、无水渍、无油渍。

7、遵守员工守则和各项规章制度、服从上级领导的安排。

第三章工程部工作制度及规程

一、设备保修期管理办法

1、国务院《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为：

a、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

b、电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；

c、其他项目的保修期限自竣工验收合格之日起计算。

2、保修期的计算应以上述条款及发展商与安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。

工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，应建议发展商适当延长保修期。

3、物业设备接管时，工程部、发展商、保修单位三方应就设备保修期（特别是电梯）保修的内容、范围、期限，工程部维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。

保修期，保修单位提供的服务单一，难以达到企业标准，适应考评的需要，保修工作之外的保养内容需工程部自己做（或委托专业公司），书面协议有助于解决矛盾、纠纷。

4、设备保修期时间内，工程部可委托专业公司对设备进行维护，机电设备可委托其做日常维护、一级保养、二级保养，电梯可按标准责任合约形式委托，工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固为主，不宜触及核心软、硬件部分。

机电设备、电梯故障维修，工程部应督促保修单位解决。

5、保修期结束，保修单位结算保修金时，工程部须在结算申请书上如实填写使用方意见，并报公司品质技术部审核，行政部盖章。

保修单位不履行保修义务，工程部有权拒绝签字。

二、水电过户审批制度

1、用电、用水过户更名/抄表到户直接关系到物业管理运营成本，各单位严格遵守审批制度。

2、用电、用水由发展商过户到管理处必须满足以下条件：

a、各项政府验收通过，物业接管验收、房屋设备验收合格，计量装置符合要求。

b、工程施工收尾工作均结束，无施工临时用电、用水发生。

c、水电居民、商业比例发展商已调整到合理的数值。

未调整到合理数值者，就发展商对多支出的水电费进行补贴事宜已达成协议。

d、以住宅为主的小区/大厦，发展商已申请办理抄表到户。

e、原用电用水户结清已发生的水电费。

3、水电过户由公司财务部负责审核并办理合同会签手续。

管理处须向发展商索要原《供用电合同》、《供水合同》、《供水合同执行单》及近期电费、水费单提交公司财务部，审核通过后，由管理处具体办理过户、抄表到户事宜，未经财务部审核管理处不得自行办理。

4、水电过户审批流程图

三、配电房管理制度

为贯彻安全第一的方针，确保管理项目供电系统安全正常运行及服务质量，特制定配电房管理制度。

1、配电房全部机电设备由工程部负责管理和值班，停送电由值班人员操作，无关人员禁止进入配电房。

2、配电设备由工程部负责管理和值班，配电设备的停送电由工程部值班员操作，非工程部值班员禁止操作。

复杂的倒闸操作，必须执行操作票制度、监护制度，高压环进、环出柜严禁操作。

操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。

高低压柜开关状态须作好警示、标识。

3、室内照明、通风保持良好，并经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘，室内温度控制在35℃以下，墙壁配挂温度计。

4、建立运行记录，每天巡查、每月细查一次，半年大检修一次。

查出问题及时处理，并做好记录，解决不了的问题书面报告主管部门领导。

5、配电房内禁止乱拉乱接线路，严禁超载供电。

6、经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。

四、发电机房管理制度

1、非公司领导或维修人员须经管理处经理同意后，在工程部值班员的陪同下方可进入发电机房，其它人员不得随意进入。

平时机房门应加锁。

2、机房内禁止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟、严禁明火。

3、发电机平时置于自动待发状态，蓄电池定期充电保养。

4、配电房工程部值班员必须熟悉机组开停操作及机组正常运行参数，发电机运行时，应派专人值班。

5、每月启动机组运转检查半小时，确保机组正常自动投入。

6、发电机实行定人定机操作、保养和每月定期运行检查。

非值班或维修人员不得机房及机组的清洁卫生由发电机责任人打扫。

7、机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效。

8、发电机检查时须将主令开关置于停止档，以避免市电意外停电，导致发电机运行，发生意外伤害。

五、水泵房管理制度

水泵房是提供住户生活、物业消防用水的关键部位，水泵房能否正常工作直接影响到住户人身财产安全。

为及时向住户提供合格生活用水和消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：

1、工程部值班员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水。

2、经常检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。

在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。

3、生活水泵规定每星期至少轮换使用一次，消防泵每月自动和手动操作试机一次，确保消防泵在事故状态下能正常启动。

4、泵房每星期由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。

5、水池观察口应加盖并上锁，钥匙由指定的工程部技工管理；透气管应用纱布包扎，以防杂物掉入水池中。

6、按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。

7、保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。

六、空调制冷设备房管理制度

空调设备房是中央空调系统的控制中心，为确保空调设备的安全、高效运行，特作如下规定：

1、空调制冷机房的全部设备，必须由指定的电气人员管理操作，非本职人员禁止操作。

2、无关人员必须经工程部主管许可，方能进入制冷机设备房。

3、室内保持良好的清洁卫生、照明、通风并严禁烟火，严禁明火。

4、做好设备运行记录，分析机组各种压力表、温度计的读数是否正常准确，发现异常应及时处理并上报。

5、须每月对中央空调系统抄一次电能表，并做分析。

根据空调负荷的变化调节机组，确保机组运行在节能状态，费用不超标。

6、定期保养检查，及时更换磨损的零件，并作好记录。

7、定期对冷冻水系统、冷却水系统进行清理、水处理。

8、调整冷却塔风扇角度或加挡板，减少冷却塔的飘水。

9、控制冷却塔托盘的水位，避免溢水。

10、空调值班室每天清扫一次，制冷机设备房每周清扫一次，新风空调机房每月清扫一次，制冷冷水机组每月清洁一次。

七、中控/消防中心管理制度

中央控制室（或消防中心）是设备运行、监控的心脏，直接关系到辖区的各项安全。

为保障业主人身、财产安全，特制定本制度。

1、中控室/消防中心实行24小时值班制度。

2、各种相关制度、规程、流程、应急电话等须上墙。

3、值班人员必须熟悉相关工作流程、规定，值班时不得擅离岗位，须全神注视显示器、仪表、信号灯等，认真作好记录，交班时双方须对设备状态进行检查。

4、火灾报警控制、联动系统的终端设备（如水泵控制柜、风机控制柜等）须将主令开关置于自动档，中控室/消防中心联动柜可置于手动档。

当值班人员发现报警信号后，须立刻核实信号的真伪，信号为真时，将其置于自动，并按相关程序对设备进行操作，信号为误报时，及时将设备复位。

5、防盗监视系统的录像，火灾报警控制器中的报警记录、打印记录，门禁、红外防盗系统报警记录等按下列时间进行保存、更新：

纸张记录须妥善保管一年；录像信息保存七天，无用者可更新；软盘、硬盘信息记录.由专业人员检查后，无用者删除。

6、中控室/消防中心设备应由维修方专业人员进行维修保养。

使用者应在使用界面内进行操作，不得擅自修改系统程序、密码等。

设备供货商/保修单位技术人员对系统进行调试、维修、系统升级时必须征得工程部同意、登记，且工程部主管在场情况下，方可进行，无关人员不得操作中控室/消防中心设备。

7、办理业主装修申请时，工程部须对拟装修部分的火灾报警装置、喷淋装置、弱电装置状况进行检查，检查结果须由业主签字确认。

装修造成的系统故障或损坏，须由业主支付系统维修恢复费。