农村宅基地历史遗留问题处理方案.docx

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农村宅基地历史遗留问题处理方案

（征求意见稿）

第一条根据农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证有关政策和**要求，结合我市实际，制定本意见。

第二条本意见适用于市范围内的农村宅基地，国有土地上开发的商品住房不属于宅基地历史遗留问题范畴。

第三条依法依规开展农村不动产权登记发证。

（一）农村宅基地和集体建设用地使用权确权证发证应严格按照土地确权政策和不动产登记法规规章要求，做到“权属合法、界址清楚、面积准确”，依法确权、规范登记。

以未确权登记的宅基地和集体建设用地为重点，依法依规加快登记。

对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房的不得办理登记，不得通过登记发证将农村违法违规用地合法化。

（二）已登记发证的农村宅基地、集体建设用地，按照“不变不换”的原则，之前颁发的宅基地证、集体建设用地使用证继续有效，可以不重新登记发证。

同一土地多次登记发证的，以后一次依法登记发证结果为准。

（三）已登记发证的农村宅基地，群众有换发证书意愿的，可以申请换发新证。

符合房屋办证条件的，也可以申请办理“房地一体”不动产登记。

原权属证书丢失、损毁的，按规定公告作废后，可以申请补发证书。

第四条明确农村宅基地确权发证权利主体。

（一）农村宅基地使用权应依法确认给本农民集体成员。

本农民集体成员依法使用的农村宅基地以户为单位，登记到户。

不动产登记簿中权利人登记为该户户主，登记的宅基地仅为一户使用的，共有情况为单独所有（若登记系支持后登记为共同共有），不动产登记簿和不动产权证书上注明“该宅基地为家庭成员共同共有”。

申请登记的宅基地“户”、“户主”、“家庭成员”等情况以公安机关户籍登记信息为准。

（二）非本农民集体成员或非农业户口居民合法取得的农村宅基地或因依法继承等原因合法取得房屋而占用的宅基地，可以确定宅基地使用权，因继承原因取得的在不动产登记簿和不动产权证书上标注“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”，除依法继承原因外取得的在不动产登记簿和不动产权证书上标注“该权利人为非本农民集体成员”。

（三）农村村民落户城镇，申请原农村宅基地确权登记的，可以确定宅基地使用权。

（四）依法维护农村妇女的宅基地权益。

农村妇女作为家庭成员、其宅其地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。

农村妇女因婚嫁离开原农民集体，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记、同时注销其原宅基地使用权。

（五）非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。

（六）因生效法院判决、仲裁委员会仲裁以及其他符合法律、行政法规规定的情形，权利人申请农村宅办理登记发证的，依照有关法律文书和法律法规予以确权登记发证。

第五条按照不同历史阶段处理农村宅基地面积超占问题。

（一）农村宅基地已登记发证的，权利人申请换发证书，宅基地面积以原登记发证为准。

宅基地现状四至界线与原登记发证时四至相符，但因原丈量测绘技术原因导致原发证四至界线尺寸、面积计算不准确的，经四邻签字认可、所在组和村同意，公告无异议，可按现状地籍调查测量界线尺寸、面积量算结果登记换发证书。

宅基地四至已发生变化，与原发证四至不符，或者难以确定原发证属于丈量测绘技术原因导致界线尺寸、面积计算不准确的，且现状地籍调查面积大于原发证面积的，仍按原发证面积进行登记换发证书，超出面积在不动产登记簿和不动产权证书附记栏内注明，待以后分户建房、现有房屋拆迁、政府依法实施规划重新建设时，或者农业农村部门、乡镇政府依法作出处理后，重新进行确权登记。

（二）农村宅基地尚未登记发证的，分阶段处理。

1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行确权登记。

1982年至1987年1月1日《土地管理法》实施前农村村民建房占用的宅基地，超过规定面积标准，经所在组、村公示无异议并出具相关证明材料后，可以按实际使用面积进行确权登记。

1987年1月1日后，农村村民经批准建房占用的宅基地，超过规定面积标准的，按照实际批准面积进行确权登记;农村村民未经批准建房占用的宅基地，符合规划但超过规定面积标准的，在依法补办相关用地手续后，按照批准面积予以确权登记。

超过批准的面积在不动产登记簿和不动产权证书记内注明，待以后分户建房、现有房屋拆迁、政府依法实施规划重新建设时，或者农业农村部门、乡镇政府依法作出处理后，重新进行确权登记。

（三）因历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过规定面积标准的，以转让、赠与行为发生时为准按本意见（第五条第二款）对宅基地超面积标准的规定，予以确权登记。

（四）农村宅基地因权属纠纷、未经批准占地、超标准用地等已立案处理，尚未处理完结的，不得确权登记发证。

第六条结合实际依法处理“一户多宅”问题。

（一）农村宅基地确权登记发证严格执行“一户一宅”的法律规定。

但由于下列原因，造成“一户多宅”的，应根据情况分别处理，并在不动产登记簿和不动产权证书记内注明形成原因与本意见规定的其他事项。

1.因法院判决、仲裁委员会仲裁形成一户多处宅基地的，可以确权登记。

2．依法继承房屋而使用宅基地的，可以确权登记。

3.1999年1月1日《土地管理法》修订实施前，因合法批准、分家析产、接受赠与等原因形成“一户多宅”的，可以确权登记。

农村村民两处宅基地面积合计没有超过规定标准的，可以确权登记。

（二）因建新不拆旧或者1999年1月1日《土地管理法》修订实施后接受赠与、分家析产、购买住宅等造成“一户多宅”的，不予确权登记。

第七条依法开展农村宅基地转移登记

（一）因依法继承、分家析产、本农民集体内部互换房屋导致宅基地及房屋所有权发生转移，权利人可直接申请宅基地转移登记，登记部门按照有关规定予以办理。

（二）本农村集体内部成员间因买卖、赠与、受遗赠房屋等致使宅基地发生转移的，受让方、受赠方、接受遗赠方应符合“一户一宅”的规定，并经所在地乡镇政府依法批准后，方可申请宅基地转移登记。

（三）城镇居民在农村非法购置的宅基地、农民住房或“小产权房”，不得登记发证。

（四）农村宅基地流转、抵押的，应办理房地一体的不动产登记。

在国家政策和法律法规尚未明确规定前，农村宅基地流转、抵押登记申请，不予受理。

第八条违法违规处理问题。

（一）违法宅基地用地必须依法依规处理后方可登记。

对于违法宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，对符合土地利用总体规划与村镇规划以及有关用地政策的，依法补办用地批准手续后，进行登记发证。

（二）农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设的，不得登记发证。

（三）空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。

已经确定使用权的，由组村申请，经

乡镇人民政府审核，报市政府批准，收回宅基地使用权，注销土地登记。

（四）存在权属争议的农村宅基地和集体建设用地，在争议未解决前，暂不登记发证。

（五）农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的不予批准。

（六）非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋拆除后没有批准重建的，宅基地使用权由集体收回。

（七）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致宅基地使用权及房屋所有权消灭的。

（八）依法没收、征收、收回宅基地使用权及房屋所有权的。

第九条未颁发不动产登记证的情况。

（一）因地上没有房屋未颁发不动产登记证的。

对发放宅基地闲置2年以上未开工建设的，村股份经济合作社通过召开村民（成员）代表大会，报乡镇、县级人民政府批准，可以无偿收回。

（二）因不符合一户一宅而未审批建住宅的，应尽量鼓励其有偿退出。

第十条加强协调配合，完善工作机制。

市农业农村局、自然资源和规划局、各乡镇人民政府建立健全宅基地权属争议调处机制，全面加强宅基地权属争议调处工作。

要充分发挥村股份经济合作社及村民（成员）代表会的作用，按照“面对现实、尊重历史、公平公正”的原则，妥善处理宅基地权属纠纷，避免矛盾升级，影响社会和谐稳定。

第十一条本意见由市农村宅基地改革领导小组办公室负责解释。

第十二条本意见自下发之日起执行。

在执行中如遇上级政策调整，依照上级政策规定执行。