现代物流园区建设项目可行性研究报告.docx

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现代物流园区建设项目可行性研究报告

现代物流园

可行性研究报告

第一章总论

项

目

名

称:

XX省XX市XX现代物流园

建

设

单

位:

XX

法

人

代

表：

可研报告编制单位：

法人代表：

一、项目背景

1、项目所在地XX市概况：

（1）方位

38°09

38°39',东经117°05'—117°49’之间，东西横

距46千米，南北纵距55千米，地域总面积1717.5平方千米（卫星遥感测量数据，不含中捷、南大港、长芦盐场面积）；统计数据1544.7平方千米（不含中捷、南大港、长芦盐场面积）。

海岸线长65.8千米

XX市北临天津滨海新区静海县，西连沧县，西北靠青县，南部和西南部与海兴县、孟村回族自治县毗邻，东南海域与海兴县相连。

全境地势地平，自西南向东北倾斜，西部最高地势海拔15.7米，东部最高地势海拔3米。

XX市中心北距北京市240千米、天津市120千米，西距石家庄市252千米，是冀中南腹地6市（石家庄、衡水、保定、邢台、邯郸、XX）便捷的出海口。

（2）交通

XX市地处环渤海中心地带，是XX省确定的“两环”（环京津、环渤海）开放一线地区，也是北京、天津通往东部沿海地区的交通要冲。

石家庄一XX港高速公路（简称石黄高速）、山西朔州一XX港铁路（简称朔黄铁路）、XX-XX港地方铁路（简称沧港铁路）、XX港一银川公路（简称307国道）横跨东西；山海关—广州公路（简称205国道）、天津界-海兴县界公路（简称沿海公路）、天津-汕尾高速公路（简称津汕高速）、XX港一万家码头铁路（简称黄万铁路）以及正在建设中的沿海高速纵贯南北。

XX港是XX省中南部以及鲁北、豫北和晋陕蒙等中西部地区陆路运输距离最短的港口，海上距韩国汉城港480海里，距日本九洲港900海里。

XX境内已构筑起海上航线、铁路、公路（高速公路）三位一体的交通网络，成为区域交通枢纽。

3）行政区划

XX是一座以英雄名字命名的城市，位于XX省东南部，地处环渤海经济圈中部位置和环京津枢纽地带，是XX省东出西联的出海口和桥头堡。

全市总面积1544.7平方公里，总人口45.8万人，辖10个乡镇、327个行政村、3个街道办事处和1个省级经济开发区。

2011年，全市完成地区生产总值200亿元，同比增长18%；全部财政收入18亿元，增长28.5%，其中一般预算收入7.19亿元，增长29.5%；全社会固定资产投资124亿元，增长31.5%；城镇居民人均可支配收入18429元，农民人均纯收入8850元，分别增长11.1%和18.7%。

先后被授予全国文化先进市、科技先进市、体育先进市，XX省创建文

明城市工作先进市、社会治安综合治理先进市、“双拥”模范城、教育“两基”先进市、民政工作先进市、文物工作先进市、人居环境进步奖、全国科技进步先进市、全国平安渔业示范市等荣誉称号。

“十一五”时期，XX迎来了重大发展机遇期，走到了XX改革开放的最前沿。

2006年，XX省第七次党代会做出了“建设沿海经济社会发展强省”的重大决策。

2007年2月，XX渤海新区经XX省人民政府批准成立。

2008年10月份，XX省委、省政府对XX渤海新区和XX市进行了区域整合，确立了渤海新区“一市三园”的新体制。

整合后的渤海新区总面积2400平方公里，总人口55万人。

2008年12月，到2020年人口达到100万、面积110平方公里的XX新城总体规划通过了XX省政府审批。

2009年，被XX省委、省政府确定为拉动冀中南发展的增长极。

2010年，XX省政府又将“加快曹妃甸、XX两个新城建设，逐步形成由秦皇岛、曹妃甸、XX三个百万人口港城组成的沿海城市连绵带”写入了《政府工作报告》。

站在新的历史起点上，XX市按照XX省委、省政府和XX渤海新区港、产、城“三位一体”的战略布局，确立了围绕“三大任务”（建设大港口、培育大产业、发展大城市）、打造“五个XX’（现代XX海上XX生态XX和谐XX平安XX）的工作思路和目标，全力建设“生态宜居、服务优良、充满活力、特色鲜明，富有滨海文化内涵”的百万人口现代化滨海中心城市。

（4）地貌

XX市处于暖温带半湿润季风气候区，因为靠近渤海而略具海洋气候特征，季风显著，四季分明，夏季潮湿多雨，冬季干燥寒冷。

年降水量平均627毫米。

全市耕地面积72.6万亩，湿地15万亩，盐碱荒地51万亩，滩涂36万亩，浅海（0-15米等深线）238.4万亩.2008年，全市总土地面积1717.5平方千米（卫星遥感测量数据），（统计数据1544.7平方千米），其中耕地面积481平方千米，占土地总面积的31.14%,由于境内土质差，XX市未利用土地面积大，其中盐碱地和荒草地比例较大，分别占66.91%和31.12%。

1999年，XX市根据土地现状编制《XX市土地利用总体规划（1997—2010）》，对全市实施土地用途管制，提高土地利用率，有计划合理开发土地资源。

对82.3万亩基本农田实行全面监管，定期检查。

抓好土地开发整理复垦，将51万亩未利用土地列入开发整理总盘子，已开发各类盐碱荒地3.1万亩。

对非农用地严格审批，到2008年共依法承办各类非农用地项目1200余宗，面积1.5万亩，同时转变用地观念，盘活存量土地，对全市6000亩闲置土地及砖窑用地搞好二次利用，为项目建设提供充足的用地空间。

随着经济的快速发展，各区域建设用地需求量超过预期规模，城市建设、港口建设、招商引资、工业园区建设、新农村建设等方面的土地利用问题受到规划滞后的限制。

2008年，XX市开始土地利用总体规划（2006—2020年）修编工作。

XX市湿地主要有天然湿地、滩涂和内陆湿地。

滩涂集中分布在南排河镇、羊二庄回族镇一带，多为海滩，是海水养殖的天然资源，总面积145.3平方千米。

现存内陆湿地中面积较大的有骅北淀（又称南大港湿地，位于南大港产业园区）、骅南淀（位于滕庄子乡前滕村）、大浪白湿地（位于滕庄子乡大浪白村）、廖家洼（位于滕庄子乡李官庄村），有较好的原生态，风景宜人，成为人们旅游的好去处。

（6）矿产资源

XX市作为西煤东运的龙头，已成为沿海地区重要的煤炭集散地，年煤流转量近7千万吨。

可满足煤化工产业的原料需求。

XX地下蕴藏着丰富的石油、天然气等资源，是大港油田的主产区，年产量60万吨。

盐业资源：

盐田总面积220万公亩，年产原盐150万吨，是全国海盐生产基地之一，名牌产品“长芦盐”享誉国内外。

（7）水利资源

XX市地处滨海平原，境内淡水资源极缺。

（一）淡水资源

地上淡水资源以降雨为主，多年平均降雨量574.2毫米，平均年径流量8975.9万立方米。

入境客水极无保证。

地下淡水资源贫乏，浅层淡水储藏面积小，储量少，且分散，开发利用程度较低，多年平均开采量为31.3万立方米。

随着深层淡水储量少，开采难度大，成本高，年允许开采量3023.6万立方米。

进入20世纪80年代，国民经济发展加快，水的需求量越来越大，地表水的短缺使得工农业生产发展主要依靠开采深层地下水。

由于大量超采，造成地下水位大幅度下降，用水紧缺日趋严重。

（二）咸水资源

境内咸水资源相对丰富，静储量70亿立方米，其中浅层储量16亿立方米，矿化度3—4克/升。

咸水资源很少利用，随着社会的发展，科学的进步，盐业、海水养殖业得到拓展，咸水已成为境内的一项可开发资源。

（三）地热水资源

XX市地热水储量丰富。

1992年，市区打出第一口热水井，并利用该资源建成温泉宾馆一座。

到2008年，境内已开发地热水井12处，水量充沛、水温均在70C以上，利用其进行鱼虾蟹等孵化养殖和楼房供暖。

（四）矿泉水矿

1992年，南排河镇发现矿泉水矿。

经鉴定，此矿泉水含有人体必需的多种矿物质及其他营养成份，日产量达126吨，可开采37年。

基流不断。

（8）主要物产

XX市地处华北平原，盛产小麦、玉米、大豆、高梁、苹果、鸭梨、冬枣、金丝小枣等。

XX市境内20条河流汇集九处入海，海域水质肥沃、饵料丰富，有鱼、虾、蟹、贝、藻五大类上百种海产品，产量占XX省近一半，

尤以东方对虾、渤海梭子蟹、快鱼、平鱼、目鱼最为名贵。

（9）旅游资源

XX市境内现存文化遗址20多处，现存海上渔村、人民公园、博物馆等人文景观5处，野外的骅南淀、骅北淀、海滨浴场，是人们沐浴大自然、打猎、游玩、休闲、度假的理想场所。

（10）经济概况

2012年地区生产总值234.02亿元，比上年增长13.0%，其中：

第一产业增加值25.79亿元，增长6.6%；第二产业增加值101.05亿元，增长15.8%；第三产业增加值107.18亿元，增长12.1%；万元地区生产总值能源消耗0.73吨标准煤。

民营经济增加值182.47亿元，比上年增长13.95%。

粮食总产量

300645吨，比上年下降14.4%；棉花产量4160吨。

财政收入22.0亿元，比上年增长22.1%；财政支出22.09亿元，增长24.0%。

城市空气质量二级。

社会消费品零售总额68.13亿元，比上年增长16.7%；全社会固定资产投资151.42亿元，增长22.0%。

在岗职工年平均工资36759元，比上年增长8.4%；农民人均纯收入9958元，增长12.5%；城镇居民人均可支配收入20717元，增长12.4%。

年末城乡居民储蓄存款余额135.47亿元，比上年增长24.8%。

XX正迎来前所未有的发展机遇。

2006年，XX省第七次党代会做出了“建设沿海经济社会发展强省”的重大决策。

2007年2月，XX渤海新区经XX省人民政府批准成立。

2008年10月，XX省委、省政府对XX渤海新区和XX市进行了区域整合，确立了渤海新区“一市三园”的新体制。

2008年12月，XX新城总体规划通过了XX省政府审批。

2009年，XX被XX省委、省政府确定为拉动冀中南发展的增长极。

2010年，XX省政府又将“加快曹妃甸、XX两个新城建设，逐步形成由秦皇岛、曹妃甸、XX三个百万人口港城组成的沿海城市连绵带”写入了《政府工作报告》。

2011年，省委第八次党代会确立了建设“经济强省、和谐xX‘的战略目标，强调“着力抓好沿海经济隆起带建设，举全省之力打造渤海新区”。

XX市按照XX省委、省政府和XX渤海新区港、产、城“三位一体”的战略布局，确立了围绕“五大战略”（项目园区建设战略、城市建设战略、城镇化建设战略、沿海建设战略、民生建设战略）的工作思路，全力建设“生态宜居、服务优良、充满活力、特色鲜明，富有滨海文化内涵”的百万人口现代化沿海中心城市。

2、报告编制依据

（1）《国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知》国发

[200918号

（2）国家经贸委、铁道部、交通部、信息产业部、外经贸部和民航总局等六部委局联合下发的《关于加快我国现代物流发展的若干意见》（2003年3月）。

（3）XX省“十二五”计划。

（4）《XX省快三产服务业发展的优惠政策》。

（5）《XX市市2011年国民经济和社会发展统计公报》。

（6）渤海新区。

（7）国家计委和办公厅计办投资[2002]15号文：

《关于出版〈投资项目可行性研究指南（试用版）〉的通知》（2002年1月）。

（8）国家现行法规及相关行业规程、规范。

（9）建设单位提供的有关资料和基础数据。

3、目提出的理由与过程

（1）加快现代物流业的发展符合国内、区内国民经济发展的宏观趋势要求。

物流涵义原本是指一种物的实体流通活动的行为。

这种行为随着人类文明的演进和社会的发展在不断更新其形式和规模。

现今所指的物流即是在社会经济与科学技术发展到较高水平的产物。

它是通过管理程序有效结合运输、仓储、装卸、包装、流通加工、信息等相关机能活动，以创造附加值、满足顾客及社会需求并使各方获益为基本目的。

现代物流业与传统物流业的区别是在商品的流动过程中，随着

科学技术的进步而使商品的“量”与“质”的需求进入了高度竞争的境界，流通结构在为缩短“产”与“销”的距离方面发生了根本性的变革。

因此，只有不断扩大现代物流事业才能提高企业的竞争力，进

而对国家经济的发展助以动力

我国现代物流业与发达国家相比差距甚大，但国家正通过各方面的努力在缩小这个差距。

例如：

国家领导人明确指出要把现代物流业作为国民经济重要产业与新的经济增长点，并列入了“十五”规划；全国已有20多个省市30多个中心城市作出或正在制定物流发展规划，有的已进入实施阶段；2001年原国家经贸委已把发展现代物流与连锁经营、电子商务一起作为推进流通现代化的三大重点任务，并准备出台有关物流发展的产业政策；目前，经国务院批准，国家发改委、商务部、公安部、铁道部、交通部、海关总署、税务总局、民航总局、工商总局联合制定发布了《关于促进我国现代物流业发展的意见》

（参考：

＜＜关于促进我国现代物流业发展的意见的通知.发改运行[2004]1617号＞＞）《意见》不仅提出了促进现代物流业发展的具体措施，还提出了建立全国现代物流工作协调机，机加强物流业的综合组织协调，研究解决发展中的重大问题。

《国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知国发[2009]8号》也指出当前，国际金融危机对我国实体经济造成了较大冲击，物流业作为重要的服务产业，也受到较为严重的影响。

制定实施物流业调整和振兴规划，不仅是促进物流业自身平稳较快发展和产业调整升级的需要，也是服务和支撑其他产业的调整与发展、扩大消费和吸收就业的需要，对于促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力具有重要意义。

国家标准化委员会已决定成立全国物流标准化技术委员会；国家科技部已把“电子商务与现代物流示范工程”作为重大科技攻关项目；财政部、铁道部、交通部、国家民航总局、信息产业部等部从自身业务出发，都把发展现代

物流摆上了议事日程等

目前我国现代物流业的现状与总体发展趋势概括而言：

一是、政府推动力度加大，但没有形成合力。

二是、物流发展的地域性、行业性特点明显，是不均衡发展。

三是、城市成为重要结点，但结合物流水平不高。

四是、跨国物流企业在中国实行“抢滩战略”，物流业已成为外资与。

民间资本投资热点。

五是、传统运输与仓储企业向第三方物流企业加快转型，工商企业物流管理有所加强，但物流需求增长慢于供给增长。

六是、用信息化、标准化带动物流现代化有所推进，但差距很大。

七是、物流人才工程已经启动，但人才短缺短期内难于解决。

XX省和XX市物流业虽然历史久远，但总体上讲，至今仍停留在传统结构模式中。

除少数大中型工商企业重视企业物流系统改造与加强外，省内具备现代意义的物流业只处于起步阶段，而从行业角度看多数是空白。

相当数量的物流企业的业务单一，仓储、货运、批发、配送均分体分营，既不具备现代信息管理能力，又规模小、水平低，没有竞争合力。

因此，如何改变观念，加快物流事业的发展，为经济社会提供完善的物流服务，已成为我区经济发展的又一个重要问题。

所以，本项目的提出，不但符合国内、区内国民经济宏观发展的趋势要求，而且有一定的紧迫性。

（2）项目建设符合地区社会经济发展规划的要求

根据XX市发展规划，按照XX省的发展要求，立足于“工业强市”的发展战略。

除本地矿产资源开发利用外，加快与内蒙古自治区、陕西省的合作进程，通过甘其毛都、策克等口岸渠道，充分开发利用好XX市周边地区丰富的煤、铜、铁、金、铅、盐等资源，发展煤焦化、金属冶炼及下游产业。

（3）项目建设有利于解决地区运输业存在的许多突出问题。

据了解，XX地区运输业存在的问题主要是：

1车辆集中停靠通行等原因带来的矛盾和困难大。

而由于近年来经济发展的加快，货车总保有量仍为高速增长期，这类矛盾将会加剧。

2货运信息经营业户多，由于经营地段分散且多为个体形式存在。

缺乏自律，经营者不规范运作，行业管理困难

3由于缺乏网络化的信息平台，本地车辆运货到外地，回程货信息不灵，外地车到本地后同样遇到信息不灵的问题。

回程配载效率不高，相向空驶或长期待货，影响车辆经营者经营效益，造成社会资源浪费。

4近几年，当地工业企业迅速增加，由于缺少第三方物流企业为其承担仓储等物流业务，而自办仓储等物流业务，增加投资负担。

另外企业自办物流由于不具有专业经营优势，成本远高于物流外包成本，影响经济效益提高。

由于上述问题的存在和扩大，将直接影响XX地区经济的发展与

繁荣，影响人民生活的质量。

所以，建设一处规模化、集约化、专业化、现代化的商贸物流中心企业是很必要的。

（4）项目建设有利于企业的利益，对企业的发展有积极意义。

总之，XX市XX现代物流园建设项目意义重大。

项目本身不仅符合国家支持发展的行业范畴，可以促进地区经济和社会发展，承建企业在向社会提供服务的同时，也可以获得合法利润或投资回报，项目建设整体上不违背经济发展的各方利益。

因此，本项目的建设不仅是必要的、合理的，而且有一定的急迫性。

二、项目概况

1、拟建地点：

XX省XX市

2、建设规模与目标：

场地面积：

总占地面积2000亩

投资规模：

15亿元

目标定位：

采用先进的物流管理技术和装备，采用数字化平台管理，形成配套的运输网络，完善的仓储设施，先进的信息网络平台，完美的生活服务，建成XX地区物资流畅、快捷准时、经济合理、用户满意的专业化、社会化现代物流中心。

3、主要建设条件

（1）物源条件

由于XX交通便利，气候宜人，经济的发展和人口的增长必将呈

快速发展趋势。

XX地区以铁路、公路、船运为主，客、货运量和汽

车数量增长迅速。

现在日出入境运煤车辆就达30000辆左右，加上其他车辆累计日出入车辆为38000辆左右。

预计在“十一五”后期和

“十二五”至较长的时期，其公路货运量和货物周转量将随XX的发

展、外来商品总量的增加，以及主要农副产品存储量的增加而有大幅度的提高。

（2）场址条件

本项目推荐建设地点在XX市东部，紧邻XX港口，在黄石高速线上，交通条件优势突出，有利于内外物资的交易与配送。

场址在城市总体规划中已规划为建设用地。

项目选址图

黄骅现代物流园区

（3）基础设施条件

XX省XX市XX现代物流园规划选址地是意向规划的建设用地,城市的各类干管网设施沿路敷设后将为本项目建设创造便利的衔接条件。

如果城规实施滞后，物流园区将自建个别的独立供应系统。

（4）建设材料及施工条件

项目建设所需的建材物资，如钢材、水泥、管材、砂石砖瓦等，

均可在XX市解决。

拟建场地内的机井和过境咼压线路可提供项目建

设期的施工用水和电力。

•其他

口投资比例及收支项目

车雅施

（图5）投资比例示意图

4、主要技术经济指标

序号

名

称

单位

数量

备注

-一-

建设规模

1

总占地面积

m2

征地面积

2

总建筑面积

m

3

道路占地面积

m

4

绿化面积

m

-二二

经济数据

1

总投资

万元

2

固定资产投资

万元

3

流动资金

万元

4

资金筹措

万元

全部自筹

5

年平均营业收入

万元

6

年平均销售税金及附加

万元

7

年平均总成本费用

万元

8

年平均利润总额

万元

9

年平均所得税

万元

10

年平均税后利润

万元

三

财务评价指标

1

投资利润率

%

2

投资利税率

%

3

全部投资内部收益率（税前）

%

5

全部投资投资回收期（税前）

年

6

全部投资内部收益率（税后）

%

7

全部投资投资回收期（税后）

年

8

总投资收益率

%

9

盈亏平衡点

%

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