最新中海地产某项目结算总结及成本分析报告.docx
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最新中海地产某项目结算总结及成本分析报告
中海地产某项目结算总结及成本分析报告
结算总结及成本分析报告
紧张忙碌的2002年已经过去，某项目结算工作也基本落下帷幕，回顾整个结算过程，可以说收获巨大、成绩显著。
第一部分某项目结算总结
“某项目”作为本公司的第一个项目，她的成功是有目共睹的。
当她奇迹般地完成验收和入伙后，结算就成为预算部的头等大事，同时也是公司的重大事件之一，因为它直接关系到公司和某项目项目的利润水平和成本控制水平。
但是，由于某项目项目是公司开发的第一个项目，规模较大，周期长，变化多，分包和甲供材内容多，加上设计、合同、现场管理和成本控制方面经验均不足，使得建设过程中隐藏和遗留下来的种种问题最终不可避免地在结算中暴露出来，未曾化解的矛盾焦点也纷纷转移到预算部。
工作量大、工作难度高、工作责任重，是某项目结算的特点，如何把好这道成本控制的最后一关，是预算部面临的一个重大课题。
通过半年来艰苦细致的工作，我们终于以辛勤的努力换来令人满意的成果。
一是如期完成结算任务，基本实现公司下达的成本指标。
截至2003年4月30日，除少量配合营销的项目（如样板房和送装修）和极个别乙方未报送项目外，某项目结算已基本全部完成，仅余若干存在分歧的项目有待进一步消化处理。
据初步统计，某项目结算工程总成本为2.57亿元~2.69亿元，由于与中建二局等单位分歧未消化，存在分歧1152万元（详见附表二），按消除一半分歧的保守估计，结算成本应为2.626亿元，对照预算部2001年7月上报公司领导的包含相同成本项目的工程总造价，此结算结果已达到2.63亿元以内的成本控制指标。
完成总包、分包和甲供材结算项目约90项，涉及合同约150份，合同金额约29000万元，实现核减额4000万元以上。
（详细数据请见附表一《“某项目”工程成本明细表》）
二是锻炼了团队和每个成员，使预算部这个年轻的集体迅速成长为一个团结、向上，关键时刻能打硬仗的优秀集体。
三是积累了宝贵的直接经验和一手资料，也发现了问题与不足，为今后的改进与提高奠定了基础。
这次结算的经验包括专业上、管理上、配合上等诸方面，具体总结如下。
1，建立明确的成本指标。
此项工作应在项目建设初期进行，并随项目的进展而深入、细化。
但某项目项目前期控制工作薄弱，早期缺乏正确的指标。
好在结算开始时，成本指标已非常明确，且包含两层含义，一是公司给预算部下达的总成本指标，二是部门内部将总指标分配到每个结算子项，使每项结算工作均有具体的核减指标。
而且这个指标是一个要求较高的指标，是所谓“跳一跳才能达到的目标”。
2，分工明确、责任到人。
部门经理在每项结算报送时，就立即分配到人，并在安排结算任务时，就将成本指标同时落实到具体预算人员头上。
结算任务的分派既按专业分工，又考虑每个预算人员结算内容的关联性，并基本维持工作量均匀，以保证结算的整体进度。
3，统一思想、步调一致。
结算伊始，公司最高领导就为预算部树立了严格把关的指导思想，主张“只要我们有1条理由，哪怕对方有99条理由，我们也可以不付100%的钱”。
公司于2002年月日又下发了《关于加强合约预算部工作的通知》，充分体现了公司领导对结算工作的高度重视和支持，这使每位预算工程师在审核中都可以坚持不放过一丝一毫对我方有利的因素，采取先尽可能加大分歧，再逐步消化分歧的策略，使结算结果向我方倾斜。
4，加强制度建设和规范化管理。
为了某项目结算，我部专门制订了《某项目结算管理制度》，经部门内部和相关部门的讨论和调整，由公司审批后成为指导某项目结算工作的管理制度，使预算部在结算审核过程中，统一了思想，明确了工作职责，规范了工作流程和采用了标准化的工作文件。
5，计划管理、紧凑安排。
由于时间紧、任务重，预算部对某项目结算的计划管理很重视，通过每周的部门例会，由部门经理安排任务，检查和督促完成情况。
同时对各项结算中发现的问题在部门内部及时沟通，审核人、复核人及时向经理汇报，使问题得到及早解决。
6，人员保障和队伍建设。
为保障结算工作按时完成，预算部通过多次招聘，补充了人员的不足，设立了副经理和园林专业预算师等岗位。
部门还通过组织外出活动和给员工过生日，使大家加深了解，加强凝聚力，活跃了部门气氛，结算工作虽然艰苦，但也充满乐趣。
7，广开思路，多口径比较、多方案分析。
在结算中，预算部对任何可能有不同结果的计算方法、套价方法均做计算和分析，多个口径比较，以期得到对我方最有利的结算结果，特别是对合同条文可以有不同理解或含义不清时。
如，在4、5#楼结算中，对外墙面砖和装修砖（均为甲供材）的套定额（纸皮砖或块料）、采用单价（信息价或采购价）和如何计取费用、扣除超领货款等因素综合考虑，共比较了12种方案，使我方在就此分歧与乙方洽谈的过程中处于主动地位，争取到了有利的解决方案。
尤其对于甲供材，全部进行合同量、订货量、定额定用量与实际领用量的对比，超领部分从结算中扣减。
8，采用先进技术手段（CAD和CAM）提高效率、加强管理。
我部采用了可视化工程量计算软件，通过使用，熟悉和掌握其功能，以提高工作效率。
同时，为记录和查询结算审核情况，充分发挥计算机辅助管理的效力，我部建立了结算数据库，其中包含了合同目录、承包单位、结算审核的人员、进度、合同价、结算报价和审定的价格、归档情况、以及索赔情况等，使领导能随时掌握结算进度和人员工作情况，特别是能全面记录交叉费用和应索赔的事项，防止出现漏洞。
9，加强部门间的协作和配合。
结算制度中建立了会签制度，由某项目现场管理人员对每份结算进行会签，并通过与项目部、设计人员和档案管理人员的沟通，使预算部能更全面地掌握建设过程中遗留的问题，在结算中加以处理和解决。
10，多下现场了解实际情况。
由于某项目项目资料不完善，许多结算必须的依据不够充分，我们只有多下现场掌握实际情况，如采用的材料、施工具体内容、部位等情况，必要时进行现场测量，以保证结算的真实性、合理性。
总之，某项目的结算对预算部来说是一次真正的考验，现在可以说这是一次成功的事后控制经验。
但成绩之后也有不足。
通过这次结算，我们充分体会到成本控制需要通过严密的控制体系和完整的控制过程（事前、事中和事后控制）实现。
某项目项目前期缺乏控制而产生的不良后果是明显的，其中值得吸取的教训很多，我们一直在总结和提炼，并在朗园项目的成本控制上加以改进。
目前，我们正在配合工程中心新工作思路，进行制度化和规范化建设，以期通过公司推行的规范化管理制度，实现各部门默契配合、协调运作，把朗园项目的造价控制好。
同时，更重要的是以朗园为起点，逐步摸索出一套行之有效的、适合本公司具体情况的成本控制机制，适应公司今后的发展大计。
第二部分某项目成本分析
一、总成本指标
某项目的总成本指标，从不同的角度统计有以下几方面的统计结果。
1，如前文所述，按我部2001年7月确认的分项工程和费用内容，某项目工程总成本2.626亿，按建筑面积为123233平方米计算，每平方米建筑面积成本2131元；按销售面积为96102平方米计算，每平方米销售面积成本2733元（详见附表一）。
2，由于工程建设后期产生了一些事前没有考虑到的新增项目，从而增加了工程成本，共计182万元（详见附表三）；
3，除上述工程成本之外，为配合营销而发生的工程费用，如样板房、售楼处、广告工程、绿化等约1360万元，此部分费用发生因随营销需要，产生较多增加（详见附表四）；
4，根据公司计财部近期明确的关于工程费用明细内容，样板房、售楼处的费用属营销费，灯光、园林、绿化等属工程费，按此划分标准，某项目工程成本应增加919万元。
5，由于缺乏前期控制，在某项目结算过程中不得不采用了一些特殊办法，获得部分额外的核减额。
经分析，若按规范的方法、100%符合规定地计算，某项目的结算造价应增加1000万元左右。
由于在大大小小各个分项上均存在这样的核减额，无法详尽统计，这里只统计了几个大项，见下表。
结算项目
核减数额（万元）
核减理由
备注
1~3#楼土建
506.9
抹灰等按对我方有利方式套价；工程量少计
仍是分歧
4~5#楼土建
485.78
脚手架等按对我方有利方式套价；工程量少计
人工挖孔桩及大临工程
80
钢筋少算，护壁加厚未算；大临工程少算
商品砼
249
砼单价和数量按有利我方算法
仍是分歧
钻孔桩
仍是分歧
基坑支护
8
竣工资料不齐全
合计
1329.68
已结算573.78，存在分歧755.9，按一半分歧计算为1001.73万元。
6，某项目主体工程（属一类工程）的取费标准与现在深圳建设行业的一般行情相比偏高，目前一类工程往往按三类下浮10%取费，而某项目是按二类下浮5%，总造价比三类下浮10%高出约10.5%，高出部分的造价为1592万元。
综上所述，按目前的成本类别划分，某项目的“真实”建安工程成本，为2.677亿元，成本指标为每平方米建筑面积2172元，每平方米销售面积2786元。
详见下表。
序号
费用内容
数额（万元）
备注
1
我部2001年7月确认的分项工程和费用内容
26260
其中含一半未消化的分歧共万元
2
新增项目工程造价
182
以时间为界
3
按新成本类别划分加入的费用
919
含泛光照明和园林绿化
4
特殊手段核减的数额
1002
应加上
5
总包取费方面可下浮的造价
1592
应减去
总造价合计
26771
1+2+3+4-5-6
每平米建筑面积造价
2172
建筑面积123233平米
每平米销售面积造价
2786
销售面积96102平米
二，造价水平对比
1，总体水平
中海地产在其项目建设中，采用大量分包工程和甲供材以降低成本，又借其付款方式的优势将各类合同定价维持在较低水平，同时，由于中海的前期造价控制工作十分充分，在施工中变更和签证很少，以至中海地产的成本水平在业界公认是偏低的，低于万科地产。
工程造价水平的高低，在造价管理行业普遍采用每平方米建筑面积的造价指标来考察。
据我部初步了解，中海地产的同类工程造价指标控制在每平方米建筑面积2300元，其中不包括勘察、设计和监理费，而某项目工程造价中包含勘察设计和监理费共500万元。
若按2300元/M2计，某项目的工程成本将达到2.834亿元；更何况，某项目主体工程（属一类工程）的取费标准与现实深圳建设行业的一般行情相比偏高，目前一类工程往往按三类下浮10%取费，而某项目是按二类下浮5%，总造价比三类下浮10%高出约10.5%。
由此可见，某项目的结算成本处于较低水平。
2，各项造价指标
《深圳建设工程价格信息》是由深圳市建设工程造价管理站编印、每月定期发布、用以提供建筑市场信息和发布建设行业政策法规为主的内部刊物。
现将某项目工程造价指标与信息价上发布的参考指标列表对比，以考察某项目各专业的造价指标。
1各专业工程综合指标（每m2指建筑面积）
序号
项目
单位
某项目指标
信息价指标
对比情况
1
1-3#楼土建工程
（15-24层指标）
元/m2
1600.50
1260～1540
较高
2
4-5#楼土建工程
（15-35层指标）
元/m2
1354.50
1620～1980
较低
3
给排水工程
元/m2
67.82
100～150
较低
4
通风与空调
元/冷吨
7011
7500～9500
略低
5
强电工程
元/m2
125.96
135～163
略低
6
弱电工程
元/m2
A
小区智能化（对讲、保安监控、抄表）
元/m2
9.5
17.5~24.1
较低
B
停车场管理系统
元/m2
3.0
3.2~4.3
略低
7
燃气工程
元/户
1797.66
1500～2000
在范围内
8
消防工程
元/m2
48.20
70～110
较低
9
市政道路工程
元/
1252
1900～2500
较低
上表对比结果显示，仅1-3#楼土建工程指标偏高，主要原因是1-3#楼大部分户型是带装修的，而信息价指标中室内仅含粗装修（乳胶漆）。
②分项工程单位造价指标
序号
项目
单位
某项目指标
信息价指标
对比情况
1
土石方工程1-3#楼
元/m3
27.54
30.0.
持平
2
土石方工程4-5#楼
元/m3
29.00
30.00
持平
3
桩基础工程1-3#楼
元/m3
814.59
850
略低
4
桩基础工程4-5#楼
元/m3
896.5
900
持平
5
砼及钢筋砼工程1-3#楼
元/m3
1326.98
1400
持平
6
砼及钢筋砼工程4-5#楼
元/m3
1440.29
1450
持平
上表对比情况显示，三大分项工程的单位造价几乎均与指标持平，反映某项目项目在这几个分项工程方面经济性一般。
三，成本分析
1，主要工料指标（每100m2建筑面积）
序号
项目
单位
某项目指标
信息价指标
对比情况
1
1-3#楼
2
人工
工日
623.60
580.00
略高
3
钢筋
T
8.75
7.50
偏高
4
砼
m3
55.70
45.00
偏高
5
模板
m3
328.70
300.00
略高
6
砌块
m3
4.60
15.00
偏低
7
4-5#楼
8
人工
工日
537.92
620.00
偏低
8
钢筋
T
9.65
8.50
偏高
6
砼
m3
62.00
50.00
偏高
7
模板
m3
337.20
320.00
略高
8
砌块
m3
4.88
7.00
偏低
上表对比结果显示，钢筋、砼指标均偏高，经济性较差。
另外1-3#楼用工较多，主要原因是其中多数户型含室内装修。
2，土建工程成本构成分析
①各项费用比例
序号
项目
1-3#楼
4-5#楼
造价（元）
占比重
造价（元）
占比重
1
人工费
14,327,475.12
19.32%
14,069,899.93
21.4%
2
材料费
36,671,514.48
49.45%
25,548,303.29
38.86%
3
机械费
9,039,954.73
12.19%
11,496,422.60
17.49%
4
费用
11,739,334.16
15.83%
12,044,458.94
18.32%
5
税金
2,380,496.69
3.21%
2,588,065.73
3.936%
合计
74,158,775.49
100%
65,747,414.33
100%
②分部分项工程造价比重
序号
项目
1-3#楼
4-5#楼
造价（元）
占比重
造价（元）
占比重
1
土石方工程
1,341,152.55
1.85%
1,181,623.92
1.8%
2
砖石工程
2,073,349.35
2.86%
2,092,388.98
3.18%
3
砼及钢筋砼工程
42,344,173.32
58.41%
36,675,405.61
55.78%
4
楼地面工程
1,355,651.50
1.87%
2,049,681.96
3.12%
5
屋面工程
2,624,309.32
3.62%
2,825,220.93
4.29%
6
装饰工程
9,605,552.07
13.25%
7,390,282.58
11.24%
7
脚手架工程
5,002,136.55
6.90%
2,751,328.29
4.18%
8
垂直机械运输费
5,147,126.02
7.10%
5,474,213.74
8.33%
9
超高补贴费
3,001,281.93
4.14%
4,120,022.48
6.27%
10
签证
1,664,042.88
2.24%
747,985.89
1.14%
合计
74,158,775.49
100%
65,747,414.33
100%
3，项目建安成本构成分析
建安成本项目
造价（元）
指标
比重（%）
一、前期工程费用
489,200.00
3.97
0.18
⑴临电施工
115,000.00
0.93
0.04
⑵通信管线及迁移工程
35,000.00
0.28
0.01
⑶电缆铺设工程
10,000.00
0.08
0.00
⑷泵房迁移（含消防费用）
214,200.00
1.74
0.08
⑸周边建筑物监测（地质）
115,000.00
0.93
0.04
二、岩土工程
3,997,500.00
32.44
1.48
三、基础工程
14,884,034.74
120.78
5.52
①桩基工程（含大临）
15,113,300.00
122.64
5.61
②沉降观测费
8,600.00
0.07
0.00
四、主体工程
233,213,529.40
1892.46
86.53
⑴1-5#楼主体工程
139,906,189.82
1135.30
51.91
⑵分包工程
16,721,441.69
135.69
6.20
a、塑钢、铝合金门窗制安
8,359,388.17
67.83
3.10
b、防火门供货及安装
2,710,040.55
21.99
1.01
c、入户门制作安装工程
1,351,770.00
10.97
0.50
d、人防工程
1,250,104.86
213.89
0.46
e、1-3#楼送装修房木地板制安工程
777,600.00
6.31
0.29
f、4-5#楼观光电梯玻璃罩工程
607,835.59
4.93
0.23
g、1-3#楼送装修房户内门制安工程
509,400.00
4.13
0.19
h、烟道工程
422,451.00
3.43
0.16
i、1-5#楼外墙涂料工程
327,204.16
2.66
0.12
j、1-3#楼送装修房门槛石、窗台板制安工程
123,400.00
1.00
0.05
k、白蚁防治工程
120,000.00
0.97
0.04
l、水池防护
91,599.36
0.74
0.03
m、4-5#楼地下室外墙防水工程
38,648.00
0.31
0.01
n、观光电梯井道涂料工程
32,000.00
0.26
0.01
⑶甲供材
22,043,043.70
178.87
8.18
a、1-5#楼外墙面砖及1-3#楼内墙砖
7,026,200.00
57.02
2.61
b、商品砼
14,747,350.00
119.67
5.47
c、4-5#楼烟道耐火砖耐火泥
52,097.50
0.42
0.02
d、4-5#楼外墙文化石
217,396.20
1.76
0.08
⑷安装工程
49,295,554.19
400.02
18.29
a、常规水电
21,255,000.00
172.48
7.89
b、消防工程
5,890,000.00
47.80
2.19
c、通风空调
1,993,000.00
16.17
0.74
d、变配电设备及安装
3,906,486.73
31.70
1.45
e、发电机组消声环保
58,000.00
0.47
0.02
f、发电机设备安装
110,000.00
0.89
0.04
g、电梯设备及安装
13,717,067.46
111.31
5.09
h、燃气工程
2,366,000.00
19.20
0.88
i、水电甲供材
2,063,600.00
16.75
0.77
⑸装修工程
5,247,300.00
42.58
1.95
①住户大堂装饰
1,044,000.00
8.47
0.39
②裙房外墙装修
4,203,300.00
34.11
1.56
五、室外配套工程
11,842,846.81
96.10
4.39
①小区智能化
1,177,400.00
9.55
0.44
②安装类
2,005,000.00
16.27
0.74
③景观类
7,500,000.00
60.86
2.78
④道路
370,000.00
3.00
0.14
⑤信报箱制安费用
150,000.00
1.22
0.06
⑥永久性导示系统
250,000.00
2.03
0.09
⑦泳池设备
226,000.00
1.83
0.08
⑧泳池装修
93,500.00
0.76
0.03
⑨垃圾中转站
70946.81
0.58
0.03
六、工程其他费
5,087,100.00
41.28
1.89
①工程监理费
1,400,000.00
11.36
0.52
②燃气工程监理费
75,400.00
0.61
0.03
③工程勘察（详勘）
95,300.00
0.77
0.04
④工程设计费
3,316,400.00
26.91
1.23
⑤工程造价咨询费
200,000.00
1.62
0.07
合计
269,514,210.95
2187.03
100.00
第三部分几个典型事例的回顾和总结
1,三算单办理
由于小业主办理房产证需要定额站核准的三算单，为了实现房产证的及时办理（按规定应在入伙后150天之内），我部根据公司部署，在结算未完的情况下着手办理三算单。
同时，为了配合财务成本核算方面的需要，三算单的审定造价越大越好，但是，三算单是建设主管部门出具的合法文件，是施工单位向建设单位要求付款的合法依据。
因此，既要使施工单位配合及早办理，又要达到造价偏高的要求，还要防范公司的风险，这的确是一项难度较大的工作。
我们先后三次办理三算单，前两次均因南京三建的不配合而搁浅，后经多方努力才终于完成任务。
一方面基本保证了房产证办理的时间，另一方面核准造价中加入总包单位承包范围之外的工程造价9356万元，且比实际结算造价高出2868万元（详见下表）。
序号
项目名称
核准造价（万元）
结算造价（万元）
核准高出结算造价（万元）
分歧造价（万元）
一
分包工程及甲供材
1
人防工程
146.328
125.01
21.318
2
防火门及门窗工程
904.049
980.77
-76.721
54.16
3
小区智能化
115
117.4
-2.4
4
燃气工程
167.6
169.34
-1.74
5
消防工程
584.9
589
-4.1
6
室外给排水
82.8
111.22
-28.42
7
高低压设备安装
58.6
58.6
0
8
10k
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