00122房地产评估福建10.docx
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00122房地产评估福建10
2005年10月高等教育自学考试福建省统一命题考试
房地产评估试卷
（课程代码0122）
本试卷满分100分，考试时间150分钟
总分
题号
一
二
三
四
五
六
核分人
题分
20
15
10
15
20
20
复查人
得分
一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分）
在每小题列出的四个备选中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1．人们通常所说的“房价”，实际上指的是【】
A．土地价格B．建筑物价格
C．权益价格D．房地产总价
2．市场原则下的中心地序列也叫做K=3系统是论证的核心。
【】
A．韦勃B．杜能
C．克里斯塔勒D．中心理论
3．房地产价格总水平与国家或地区经济发展状况成关系【】
A．正比例关系B．反比例关系
C．反相关关系D．正相关关系
4．在我国，给编制地价指数奠定了重要基础是以下哪项研究成果。
【】
A．中国房地产指数系统B．城市地价动态监测体系
C．国外先进经验的借签D．定级因素指标体系
5．资本化率的高低取决于相应的【】
A．经营费用B．有效毛收入
C．投资风险D．净收益
6．市场比较法的强论依据是【】
A．投资回报B．生产费用
C．替代原理D．投资收益
7．在进行交易情况修正时，如果可比实例实易时的价格低于正常情况下的交易价格，则分母【】
A．小于100B．等于100
C．大于100D．不确定
8．如果确定比较案例宗地、地价每m2为800元，容积率为2.1,待估宗地规划容积率为1．7，则待估宗地容积率修正结果为【】
A．750．28元／m2B．780.2元／m2
C．715.8元／m2D.823．28元／m2
9．对于建筑物的折旧Ⅸ下属于无形损耗的是【】
A．建筑材料老化B.使用磨损
C．消费观念的更新D.白蚁腐蚀
10．运用剩余法估价，如果某房产建造期为2年，第一年投入资金，则计总息期为【】
A．1年B．0．5年
C．2年D．1．5年
11．运用剩余法进行估价时，销售利润的计算基数一般为【】
A．地价B．开发费
C．专业费D．不动产售价
12．以下不适于用剩余法进行估价的房地产为【】
A．待开发的土地B．生地估价
C．再开发估价D．经营住房地产
13．某房地产预计未来月租金纯收益为每平方米300元，该类不动产的资本化率为8％，总
建筑面积为5000m2，出租率为80％，根据剩余法，预测该不动产的总价为【】
A．18000万元B．21000万元
C．16000万元D．16800万元
14．土地定级中单元内主要因素分值差异不得大于或等于【】
A．100／（n—1）B．100／（n+1）
C．100／（n+lO）D．100／（2n+1）
15．在市场比较法中，将可比交易实例价格修正为特估对象所处区域条件下的价格，是通过
【】
A．交易日期修正B．交易情况修正
C．区域因素修正D．个别因素修正
16．建筑物评估价格等于【】
A．建筑物重新建造成本+建筑物折旧
B．建筑物重新建造成本-建筑物折旧
C．房地产重新建造成本-建筑物折旧
D．房地产重新建造成本+建筑物折旧
17．影响路线价的因素中，对路线价地价影响较大的是【】
A．宽度B．长度
C．深度D．高度
18．深度价格递减比率是地价随临街深度的【】
A．长短变化的比率B．宽度比率
C．高度比率D．大小比率
19．基准地价评估资料应具有【】
A．长期性
B．远期性
C．远瞻性
D．近期性
20．在编制基准地价成果图时，均质地域编号应用【】
A．罗马数字B．大写英语字母
C．大写罗马数字D．阿拉伯数字
二、多项选择题（本大题共15小题。
每小题1分，共15分）
在每小题列出的五的备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选、少选或未选均无分。
21．市场网络在不同的原则下具有不同的中心地形态，这些原则是【】
A．经济原则B．市场原则
C.交通原则D．行政原则
22．以下属于影响房地产价格的建筑物个别因素有【】
A．面积B．设备状况
C．施工质量D．气候条件
23．特尔菲的特点有【】
A．匿名性B．公开性
C．稳定性D．一致性
24．用比较法进行估价时，选择对比实例，应符合以下要求【】
A．物质的类似性B．地点的类似性
C．时间的接近性D．交易情况反常性
25．以下属于按照补助费的有【】
A．劳动力安置补助费B．超转人负安置补助费
C．拆迁安置费D．征地管理费
26．在目前廉租房的政策实施中，其租金水平低于准成本租金由组。
【】
A．折旧费B．维修费
C．税金D．管理费
27．以下属于耐用年限法求取折旧的方法有【】
A．成新折扣法B．直线法
C．余额递减法D．实际观察法
28．运用剩余法估价时，确定开发商投资回报利润的计算基数一般为【】
A．地价B．开发费
C．管理费D．专业费
29．基准地价按用途划分为【】
A．点状地价B．线状地价
C．综合基准地价D．分类基准地价
30．房地产评估报告的内容和格式的编写依据是【】
A．《房地产估价规范》B．《房地产管理法》
C．《土地管理法》D．《城镇土地估价规程》
31．城市基础设施图一般从以下几方面衡量【】
A．设施新旧度B．设施类型齐全度
C．设施水平高低D．作用保证率大小
32．位于同一均质地域的地段，基本一致的是【】
A．房屋高度B．环境状况
C．容积率D．人口状况
E．土地用途
33．房地产估价人员分为
A．注册估价师B．注册房地产估价师
C．注册土地估价师D．注册房产估价师
E．注册地产估价师
34．开发项目产生的利润如果低于投资者的期望利润，则该项目【】
A．可行B．不可行
C．可继续投资D.可取消投资
E．应减少投资
35．剩余法估价调查不动产利用要求，掌握城市规划对宗地的规划用途、容积率和
【】
A．装修B．建筑密度
C．建筑物高度D.设计
E．精度
二、判断改错题（本大题共5小题。
每小题2分，共10分）
判断下列每小题正误。
正确的打“√”，错误的打“×”，并改正划线部分。
36．房地产评估师具备房地产估价的理论基础外，还必须具有3年以上的评话工作经历。
（）
37．D=S／2L是城镇道路最大的影响距离，其中D为建成区面积。
（）
38．选择比较实例，应该与待估房地产在邻近区域或在同一供需圈里的类似地区、其结构不一定相同。
（）
39．运用剩余法估价时，在选择最佳开发利用方式中，最主要的是满足开发商的利润预期。
（）
40．人口的数量与房地产价格的关系是负相关的。
（）
四、简答题（本大题共3小题，第41小题6分，第42小题5分，第43小题4分，共15分）
41.净收益的基本公式是什么？
分别说明。
42.确定建筑的耐用年限应该注意什么？
43.什么是商服繁华程度？
五、计算题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）
44．有一建筑物，建筑总面积为500m2，已使用10年，重置价为700元/m2，耐用年限为46年，残值率为5%。
试用定额法计算年折旧额，折旧总额，并估算建筑物的现值。
已知：
C=700×500=350000（元）
R=5%N=40年n=10年
45．某公司购买一5000m2的地块建商品房，建筑容积率为4.0，建设期为2年，建筑费用3500元/m2，专业费为建筑费的13%，两项费用均匀投入，房屋建成后售价8000元/m2，销售费用为楼价的3.0%，销售税费为楼价的7.0%，年贷款利率为10%，投资商利润率为其地价、建筑费和专业费的23%。
试用剩余发求该宗地地价。
确定资本化率为10%。
六、论述题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）
46．在利用收益法估价时，如何理解和确定净收益？
47．我国目前对房地产评估报告的有关规定是什么？
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