00122房地产评估福建10.docx

1、00122房地产评估福建102005年10月高等教育自学考试福建省统一命题考试房地产评估 试卷(课程代码0122)本试卷满分100分，考试时间150分钟总分题号一二三四五六核分人题分201510152020复查人得分一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分）在每小题列出的四个备选中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1人们通常所说的“房价”，实际上指的是 【 】A土地价格 B建筑物价格 C权益价格 D房地产总价2市场原则下的中心地序列也叫做K=3系统是 论证的核心。 【 】A韦勃 B杜能 C克里斯塔勒 D中心理论3房地产价格总水平与国家

2、或地区经济发展状况成 关系 【 】A正比例关系 B反比例关系 C反相关关系 D正相关关系4在我国，给编制地价指数奠定了重要基础是以下哪项研究成果。 【 】 A中国房地产指数系统 B城市地价动态监测体系 C国外先进经验的借签 D定级因素指标体系5资本化率的高低取决于相应的 【 】A经营费用 B有效毛收入 C投资风险 D净收益6市场比较法的强论依据是 【 】A投资回报 B生产费用 C替代原理 D投资收益7在进行交易情况修正时，如果可比实例实易时的价格低于正常情况下的交易价格，则分母 【 】 A小于100 B等于100 C大于100 D不确定8如果确定比较案例宗地、地价每m2为800元，容积率为2.

3、1,待估宗地规划容积率为17，则待估宗地容积率修正结果为 【 】A75028元m2 B780.2元m2 C715.8元m2 D. 82328元m29对于建筑物的折旧下属于无形损耗的是 【 】 A建筑材料老化 B.使用磨损 C消费观念的更新 D.白蚁腐蚀10运用剩余法估价，如果某房产建造期为2年，第一年投入资金，则计总息期为 【 】 A1年 B05年 C2年 D15年 11运用剩余法进行估价时，销售利润的计算基数一般为 【 】 A地价 B开发费 C专业费 D不动产售价 12以下不适于用剩余法进行估价的房地产为 【 】 A待开发的土地 B生地估价 C再开发估价 D经营住房地产13某房地产预计未来月

4、租金纯收益为每平方米300元，该类不动产的资本化率为8，总 建筑面积为5000m2，出租率为80，根据剩余法，预测该不动产的总价为 【 】 A18000万元 B21000万元 C16000万元 D16800万元14土地定级中单元内主要因素分值差异不得大于或等于 【 】 A100(n1) B100(n+1) C100(n+lO) D100(2n+1) 15在市场比较法中，将可比交易实例价格修正为特估对象所处区域条件下的价格，是通过【 】A交易日期修正 B交易情况修正 C区域因素修正 D个别因素修正16建筑物评估价格等于 【 】 A建筑物重新建造成本+建筑物折旧 B建筑物重新建造成本-建筑物折旧

5、C房地产重新建造成本-建筑物折旧 D房地产重新建造成本+建筑物折旧17影响路线价的因素中，对路线价地价影响较大的是 【 】 A宽度 B长度 C深度 D高度18深度价格递减比率是地价随临街深度的 【 】 A长短变化的比率 B宽度比率 C高度比率 D大小比率19基准地价评估资料应具有 【 】A 长期性 B 远期性 C 远瞻性 D 近期性20在编制基准地价成果图时，均质地域编号应用 【 】 A罗马数字 B大写英语字母 C大写罗马数字 D阿拉伯数字二、多项选择题(本大题共15小题。每小题1分，共15分)在每小题列出的五的备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选

6、或未选均无分。21市场网络在不同的原则下具有不同的中心地形态，这些原则是 【 】 A经济原则 B市场原则 C.交通原则 D行政原则22以下属于影响房地产价格的建筑物个别因素有 【 】A面积 B设备状况 C施工质量 D气候条件23特尔菲的特点有 【 】 A匿名性 B公开性 C稳定性 D一致性24用比较法进行估价时，选择对比实例，应符合以下要求 【 】 A物质的类似性 B地点的类似性 C时间的接近性 D交易情况反常性 25以下属于按照补助费的有 【 】 A劳动力安置补助费 B超转人负安置补助费 C拆迁安置费 D征地管理费 26在目前廉租房的政策实施中，其租金水平低于准成本租金由 组。 【 】 A折

7、旧费 B 维修费 C税金 D管理费27以下属于耐用年限法求取折旧的方法有 【 】 A成新折扣法 B直线法 C余额递减法 D实际观察法28运用剩余法估价时，确定开发商投资回报利润的计算基数一般为 【 】 A地价 B开发费 C管理费 D专业费29基准地价按用途划分为 【 】 A点状地价 B线状地价 C综合基准地价 D分类基准地价30房地产评估报告的内容和格式的编写依据是 【 】 A房地产估价规范 B房地产管理法 C土地管理法 D城镇土地估价规程 31城市基础设施图一般从以下几方面衡量 【 】 A设施新旧度 B设施类型齐全度 C设施水平高低 D作用保证率大小 32位于同一均质地域的地段，基本一致的是

8、 【 】 A房屋高度 B环境状况 C容积率 D人口状况 E土地用途33房地产估价人员分为 A注册估价师 B注册房地产估价师 C注册土地估价师 D注册房产估价师 E注册地产估价师34开发项目产生的利润如果低于投资者的期望利润，则该项目 【 】 A可行 B不可行 C可继续投资 D.可取消投资 E应减少投资 35剩余法估价调查不动产利用要求，掌握城市规划对宗地的规划用途、容积率和 【 】 A装修 B建筑密度 C建筑物高度 D.设计 E精度 二、判断改错题(本大题共5小题。每小题2分，共10分)判断下列每小题正误。正确的打“”，错误的打“”，并改正划线部分。36房地产评估师具备房地产估价的理论基础外，

9、还必须具有3年以上的评话工作经历。（ ）37 D=S2L是城镇道路最大的影响距离，其中D为建成区面积。 ( )38选择比较实例，应该与待估房地产在邻近区域或在同一供需圈里的类似地区、其结构不一定相同。 （ ）39运用剩余法估价时，在选择最佳开发利用方式中，最主要的是满足开发商的利润预期。 ( ) 40人口的数量与房地产价格的关系是负相关的。 （ ）四、简答题（本大题共3小题，第41小题6分，第42小题5分，第43小题4分，共15分）41.净收益的基本公式是什么？分别说明。42.确定建筑的耐用年限应该注意什么？43.什么是商服繁华程度？五、计算题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）44有一

10、建筑物，建筑总面积为500m2，已使用10年，重置价为700元/ m2，耐用年限为46年，残值率为5%。试用定额法计算年折旧额，折旧总额，并估算建筑物的现值。已知：C=700500=350000（元）R=5% N=40年 n=10年45某公司购买一5000m2的地块建商品房，建筑容积率为4.0，建设期为2年，建筑费用3500元/ m2 ，专业费为建筑费的13%，两项费用均匀投入，房屋建成后售价8000元/ m2 ，销售费用为楼价的3.0%，销售税费为楼价的7.0%，年贷款利率为10%，投资商利润率为其地价、建筑费和专业费的23%。试用剩余发求该宗地地价。确定资本化率为10%。六、论述题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）46在利用收益法估价时，如何理解和确定净收益？47我国目前对房地产评估报告的有关规定是什么？