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《房地产经营与管理》

姓名：

________________

学号：

________________

得分：

________________

教师签名：

________________

《房地产经营与管理》

课程平时作业1

第一部分：

平时作业

一、单项选择题（答案在书中）

1、房地产业是用房地产投资、开发、经营、管理和服务等部门和行业构成的巨大产业体系，属于（）一个极其重要的产业门类。

A第一产业；B第二产业；C第三产业；D新兴产业。

2、建筑业与房地产业的关系，下列说法错误的是（）。

A在房地产开发活动中，房地产企业和简直企业往往是甲方和乙方的合作关系。

B建筑业是第二产业，房地产业是第三产业。

C建筑业和房地产业的业务对象，一般都是房地产。

D建筑业和房地产业是互不相关的两个产业部门。

3、在房地产开发活动中，负责施工合同管理，控制工程进度、质量和成本等工作的是（）。

A房地产开发商；B建筑师；C监理工程师；D会计师。

4、在下列关于房地产市场特征的表述中，说房地产市场具有（）是不正确的。

A竞争的充分性；B需求的多样性；C交易的复杂性；D市场的滞后性。

5、土地使用权转让市场是房地产的（）。

A一级市场；B二级市场；C三级市场；D特别市场。

6、城市房地产开发活动中，房地产市场的客体是指（）。

A买家；B卖家；C交易价格；D交易对象。

二、多项选择题（答案在书中）

1、房地产业在国民经济中的地位主要表现在房地产业是（）

A基础性产业；B高风险产业；C支柱产业；

D高新技术产业；E先导性产业。

2、房地产开发企业是典型的（）企业

A劳动密集型；B技术密集型；C资金密集型；

D材料密集型；E人才密集型。

3、房地产开发企业领取营业执照后，还需持（）到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。

A营业执照复印件；B企业章程；C验资证明；

D企业法人代表身份证明；E专业技术人员的资格证书

三、简答题

１、何谓房地产？

２、房产和地产的差异主要表现有几个方面？

房产和地产之间有何联系？

３、房地产的自然特征和社会特征各是什么？

４、房地产投资的利和弊各是什么？

5、何谓房地产业？

构成房地产业的主要内容有哪些？

6、房地产业与建筑业的关系是什么？

7、房地产业的特征是什么？

8、房地产业在国民经济中的地位是什么？

9、为什么说房地产业是国民经济的支柱产业？

10、房地产业可持续发展的主要内容有哪些？

11、房地产业可持续发展的措施有哪些？

12、房地产开发企业的特征是什么？

13、一级资质的房地产开发企业对技术和管理人员的要求是什么？

14、房地产开发企业的主要职能部门有哪些？

15、房地产项目开发的程序是什么？

16、我国房地产开发模式应该如何转化和发展？

17、请依次说出房地产开发阶段的重要程度？

18、房地产开发的参与者有哪些？

19、房地产开发的专业顾问由哪些人员组成？

20、房地产市场调控的主要内容是什么？

第二部分：

作业讲评

一、单项选择题

1、建筑业与房地产业的关系，下列说法错误的是（）。

A在房地产开发活动中，房地产企业和建筑企业往往是甲方和乙方的合作关系。

B建筑业是第二产业，房地产业是第三产业。

C建筑业和房地产业的业务对象，一般都是房地产。

D建筑业和房地产业是互不相关的两个产业部门。

考题分析：

本题主要考查对建筑业与房地产业关系的理解；在房地产开发活动中，房地产企业和建筑企业往往是甲方和乙方的合作关系。

建筑业是第二产业，房地产业是第三产业。

它们的业务对象，一般都是房地产。

建筑业和房地产业是有密切联系和直接影响的两个产业部门。

不是互不相关。

所以正确的答案是：

D。

2、房地产开发阶段的重要程度排序，（D）是正确的。

A投资决策策划＞建设阶段＞前期工作＞租售阶段；

B投资决策策划＞前期工作＞租售阶段＞建设阶段；

C投资决策策划＞前期工作＞建设阶段＞租售阶段；

D投资决策策划＞租售阶段＞前期工作＞建设阶段。

考题分析：

本题主要考查对房地产开发各个阶段的重要性的理解，房地产开发的投资决策是至关重要的阶段，通过对开发项目的可行性研究分析，找出市场销路好开发产品，确定开发目标和方案。

但是销售阶段也是很重要环节，即使有好的产品，租售效果不好，则直接影响开发的利润。

前期工作和建设阶段对房地产开发也具有重要意义。

所以正确的答案是：

D。

3、房地产开发企业采用招标、拍卖或挂牌购置的土地，是指购置了（C）。

A国有土地所有权；B集体土地的所有权；

C国有土地的使用权；D集体土地的使用权。

考题分析：

本题主要考查对房地产开发土地性质的理解，房地产开发企业采用招标、拍卖或挂牌购置的土地，是指购置了国有土地的使用权；我国的土地实行国家所有权和集体所有权。

所以正确的答案是。

C。

二、多项选择题

1、房地产开发企业是典型的（BCE）企业

A劳动密集型；B技术密集型；C资金密集型；

D材料密集型；E人才密集型。

考题分析：

本题主要考查对房地产开发企业性质的理解，房地产开发企业是典型的技术密集型；资金密集型；人才密集型企业。

而不是劳动密集型和材料密集型企业；所以正确的答案是：

BCE。

2、下列土地使用权出让的最高年限为50年是（BCE）

A居住用地；B工业用地；C教育、体育用地；

D商业用地；E综合和其他用地。

考题分析：

本题主要考查对土地使用权的理解，我国土地管理法规定：

居住用地使用权出让的最高年限为70年；工业用地、教育、体育用地；综合和其他用地使用权出让的最高年限为50年。

商业用地使用权出让的最高年限为40年；所以正确的答案是：

BCE。

3、房地产开发商在项目控制中的职能有（ABCDE）

A决策职能；B计划职能；C组织职能；

D协调职能；E监督职能。

考题分析：

本题主要考查对房地产开发商在项目控制中的职能的理解，房地产开发商在开发项目直接获取收益和承担风险，因此在项目控制中的职能有：

决策职能；计划职能；组织职能；协调职能和监督职能。

所以正确的答案是：

ABCDE。

三、判断题

1、房地产开发企业组织机构实行事业部制的缺点是容易形成多头领导，不利于集中统一领导。

考题分析：

本题主要考查房地产开发企业组织机构的理解和掌握，房地产开发企业组织机构有直线制，职能制，直线—职能制和事业部制，职能制的缺点是容易形成多头领导，不利于集中统一领导。

实行事业部制的缺点是容易形成多头领导，不利于集中统一领导。

而事业部制的缺点是职能机构重叠，管理人员较多，集中指挥较困难。

所以该题错误。

2、房地产项目控制，采用横道图可以描述各种活动间相互制约的逻辑关系。

考题分析：

本题主要考查对房地产开发项目控制原理的理解和掌握，采用横道图形象直观，可以表达各种活动间先后顺序关系。

采用网络图可以描述各种活动间相互制约的逻辑关系。

所以该题错误。

四、简答题

1、房地产市场调研的内容有哪些？

答：

（1）房地产市场环境调研；包括政治法律环境调研；经济环境调研；社区环境调研；项目微观环境调研。

（2）房地产市场需求和消费行为调研；包括房地产需求影响因素调研；消费者需求动机调研；消费者购买行为调研。

（3）房地产产品调研；包括商品形态及供求状况调研；市场占有率调研；市场趋势调研。

（4）房地产价格调研；包括影响房地产价格变化的因素；房地产市场供求情况的变化趋势，开发项目所在地房地产市场价格；价格变动后消费者可能的反应等。

2、何谓房地产项目的营销策划？

营销策划系统包含哪些内容？

答：

（1）房地产项目营销策划是以综合运用市场营销学及相关理论为基础，以房地产调研为前提，从项目竞争的需要出发，科学的配置企业可运用的资源，制定切实可行的营销方案并组织实施，以实现预定的营销目标。

（2）营销策划系统包含：

销售策划系统；（目标客户定位；销售计划；价格策略；售后服务）

形象策划系统（项目视觉识别系统；项目延展及运用）

广告策划系统（广告目标；市场分析；广告策略；广告计划；广告效果测定）

3、简述房地产开发项目的资金来源？

答：

房地产开发项目的资金来源主要有：

自有资金；银行贷款；证券化资金；争取外单位投资；外资；垫资；预售款；合作开发等

4、何谓房地产项目策划和房地产项目的全过程项目策划？

房地产项目策划是指为达到投资目标，在调查、分析有关资料的基础上，按照一定的程序对房地产项目的实施事先进行系统的、全面的构思、谋划，并制定和选择合理可行的执行方案，以及根据目标和现实环境的变化，对方案进行修改、调整的一种创造性活动。

房地产项目的全过程策划是从市场调研、土地取得、投资分析、项目定位、规划设计、建筑方案、建筑施工、项目形象、项目营销、品牌培植以及物业服务等各个环节都进行全方位策划，使项目的开发价值提升到最理想的位置。

5、房地产市场调研的内容有哪些？

答：

（1）房地产市场环境调研；包括政治法律环境调研；经济环境调研；社区环境调研；项目微观环境调研。

（2）房地产市场需求和消费行为调研；包括房地产需求影响因素调研；消费者需求动机调研；消费者购买行为调研。

（3）房地产产品调研；包括商品形态及供求状况调研；市场占有率调研；市场趋势调研。

（4）房地产价格调研；包括影响房地产价格变化的因素；房地产市场供求情况的变化趋势，开发项目所在地房地产市场价格；价格变动后消费者可能的反应等。

江苏广播电视大学建筑工程学院：

周序洋

2009年9月

姓名：

________________

学号：

________________

得分：

________________

教师签名：

________________

《房地产经营与管理》

课程平时作业2

第一部分：

平时作业

一、单项选择题（答案在书中）

1、在下列关于房地产市场特征的表述中，说房地产市场具有（）是不正确的。

A竞争的充分性；B需求的多样性；C交易的复杂性；D市场的滞后性。

2、土地使用权转让市场是房地产的（）。

A一级市场；B二级市场；C三级市场；D特别市场。

3、城市房地产开发活动中，房地产市场的客体是指（）。

A买家；B卖家；C交易价格；D交易对象。

4、房地产开发企业是以土地开发和房屋建设为经营范围的（）型企业

A生产；B经营；C生产经营；D商业服务。

5、房地产开发阶段的重要程度排序，（）是正确的。

A投资决策策划＞建设阶段＞前期工作＞租售阶段；

B投资决策策划＞前期工作＞租售阶段＞建设阶段；

C投资决策策划＞前期工作＞建设阶段＞租售阶段；

D投资决策策划＞租售阶段＞前期工作＞建设阶段。

6、对已经办理相关手续，投入的开发资金达到建设总投资（）并已确定施工进度和竣工交付日期的正在建设中的房屋，可以预先出售。

A25%；B30%；C35%；D40%。

7、我国实行的土地储备制度实际是（）全过程。

A土地收购；土地整理；B土地整理；土地供应；

二、多项选择题（答案在书中）

1、房地产开发活动的前期工作的主要内容包括（）。

A土地获取；B可行性研究；C项目立项；

D规划设计；E施工、监理招投标。

2、房地产开发活动的参与者包括（）

A政府机构；B开发商；C建筑承包商；

D专业顾问；E金融机构。

3、经出让取得土地使权的单位和个人在土地使用期内对土地拥有（）。

A土地使用权；B土地占有权；C土地收益权；

D土地所有权；E土地处分权。

4、下列土地使用权出让的最高年限为50年是（）

A居住用地；B工业用地；C教育、体育用地；

D商业用地；E综合和其他用地。

三、简答题

1、房地产市场的内涵是什么？

2、房地产市场是如何分类的？

3、房地产市场的特点是什么？

4、房地产市场需求的特点是什么？

5、房地产市场供给的特点是什么？

6、什么是房地产市场调研？

7、房地产市场调研的内容有哪些？

8、分析市场调研案例中市场需求和市场供给的关系。

9、我国的土地公有制包括哪两种形式？

10、什么是土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止？

11、土地使用权出让通常采用哪几种形式？

12、什么是土地储备制度？

其目的是什么？

13、城市土地政府监管的内容有哪些？

14、什么是房地产土地使用权的获取？

15、土地使用权挂牌出让的特点和程序是什么？

16、以出让方式获取土地使用权的，转让土地使用权应该满足哪些条件？

17、土地使用权转让的程序是什么？

18、何谓土地征用？

土地征用的特点是什么？

19、土地征用中发生的费用一般有哪几项？

第二部分：

作业讲评

一、单项选择题

1、建筑业与房地产业的关系，下列说法错误的是（）。

A在房地产开发活动中，房地产企业和建筑企业往往是甲方和乙方的合作关系。

B建筑业是第二产业，房地产业是第三产业。

C建筑业和房地产业的业务对象，一般都是房地产。

D建筑业和房地产业是互不相关的两个产业部门。

考题分析：

本题主要考查对建筑业与房地产业关系的理解；在房地产开发活动中，房地产企业和建筑企业往往是甲方和乙方的合作关系。

建筑业是第二产业，房地产业是第三产业。

它们的业务对象，一般都是房地产。

建筑业和房地产业是有密切联系和直接影响的两个产业部门。

不是互不相关。

所以正确的答案是：

D。

2、房地产开发阶段的重要程度排序，（D）是正确的。

A投资决策策划＞建设阶段＞前期工作＞租售阶段；

B投资决策策划＞前期工作＞租售阶段＞建设阶段；

C投资决策策划＞前期工作＞建设阶段＞租售阶段；

D投资决策策划＞租售阶段＞前期工作＞建设阶段。

考题分析：

本题主要考查对房地产开发各个阶段的重要性的理解，房地产开发的投资决策是至关重要的阶段，通过对开发项目的可行性研究分析，找出市场销路好开发产品，确定开发目标和方案。

但是销售阶段也是很重要环节，即使有好的产品，租售效果不好，则直接影响开发的利润。

前期工作和建设阶段对房地产开发也具有重要意义。

所以正确的答案是：

D。

3、房地产开发企业采用招标、拍卖或挂牌购置的土地，是指购置了（C）。

A国有土地所有权；B集体土地的所有权；

C国有土地的使用权；D集体土地的使用权。

考题分析：

本题主要考查对房地产开发土地性质的理解，房地产开发企业采用招标、拍卖或挂牌购置的土地，是指购置了国有土地的使用权；我国的土地实行国家所有权和集体所有权。

所以正确的答案是。

C。

二、多项选择题

1、房地产开发企业是典型的（BCE）企业

A劳动密集型；B技术密集型；C资金密集型；

D材料密集型；E人才密集型。

考题分析：

本题主要考查对房地产开发企业性质的理解，房地产开发企业是典型的技术密集型；资金密集型；人才密集型企业。

而不是劳动密集型和材料密集型企业；所以正确的答案是：

BCE。

2、下列土地使用权出让的最高年限为50年是（BCE）

A居住用地；B工业用地；C教育、体育用地；

D商业用地；E综合和其他用地。

考题分析：

本题主要考查对土地使用权的理解，我国土地管理法规定：

居住用地使用权出让的最高年限为70年；工业用地、教育、体育用地；综合和其他用地使用权出让的最高年限为50年。

商业用地使用权出让的最高年限为40年；所以正确的答案是：

BCE。

3、房地产开发商在项目控制中的职能有（ABCDE）

A决策职能；B计划职能；C组织职能；

D协调职能；E监督职能。

考题分析：

本题主要考查对房地产开发商在项目控制中的职能的理解，房地产开发商在开发项目直接获取收益和承担风险，因此在项目控制中的职能有：

决策职能；计划职能；组织职能；协调职能和监督职能。

所以正确的答案是：

ABCDE。

三、判断题

1、房地产开发企业组织机构实行事业部制的缺点是容易形成多头领导，不利于集中统一领导。

考题分析：

本题主要考查房地产开发企业组织机构的理解和掌握，房地产开发企业组织机构有直线制，职能制，直线—职能制和事业部制，职能制的缺点是容易形成多头领导，不利于集中统一领导。

实行事业部制的缺点是容易形成多头领导，不利于集中统一领导。

而事业部制的缺点是职能机构重叠，管理人员较多，集中指挥较困难。

所以该题错误。

2、房地产项目控制，采用横道图可以描述各种活动间相互制约的逻辑关系。

考题分析：

本题主要考查对房地产开发项目控制原理的理解和掌握，采用横道图形象直观，可以表达各种活动间先后顺序关系。

采用网络图可以描述各种活动间相互制约的逻辑关系。

所以该题错误。

四、简答题

1、房地产市场调研的内容有哪些？

答：

（1）房地产市场环境调研；包括政治法律环境调研；经济环境调研；社区环境调研；项目微观环境调研。

（2）房地产市场需求和消费行为调研；包括房地产需求影响因素调研；消费者需求动机调研；消费者购买行为调研。

（3）房地产产品调研；包括商品形态及供求状况调研；市场占有率调研；市场趋势调研。

（4）房地产价格调研；包括影响房地产价格变化的因素；房地产市场供求情况的变化趋势，开发项目所在地房地产市场价格；价格变动后消费者可能的反应等。

2、何谓房地产项目的营销策划？

营销策划系统包含哪些内容？

答：

（1）房地产项目营销策划是以综合运用市场营销学及相关理论为基础，以房地产调研为前提，从项目竞争的需要出发，科学的配置企业可运用的资源，制定切实可行的营销方案并组织实施，以实现预定的营销目标。

（2）营销策划系统包含：

销售策划系统；（目标客户定位；销售计划；价格策略；售后服务）

形象策划系统（项目视觉识别系统；项目延展及运用）

广告策划系统（广告目标；市场分析；广告策略；广告计划；广告效果测定）

3、简述房地产开发项目的资金来源？

答：

房地产开发项目的资金来源主要有：

自有资金；银行贷款；证券化资金；争取外单位投资；外资；垫资；预售款；合作开发等

4、何谓房地产项目策划和房地产项目的全过程项目策划？

房地产项目策划是指为达到投资目标，在调查、分析有关资料的基础上，按照一定的程序对房地产项目的实施事先进行系统的、全面的构思、谋划，并制定和选择合理可行的执行方案，以及根据目标和现实环境的变化，对方案进行修改、调整的一种创造性活动。

房地产项目的全过程策划是从市场调研、土地取得、投资分析、项目定位、规划设计、建筑方案、建筑施工、项目形象、项目营销、品牌培植以及物业服务等各个环节都进行全方位策划，使项目的开发价值提升到最理想的位置。

5、房地产市场调研的内容有哪些？

答：

（1）房地产市场环境调研；包括政治法律环境调研；经济环境调研；社区环境调研；项目微观环境调研。

（2）房地产市场需求和消费行为调研；包括房地产需求影响因素调研；消费者需求动机调研；消费者购买行为调研。

（3）房地产产品调研；包括商品形态及供求状况调研；市场占有率调研；市场趋势调研。

（4）房地产价格调研；包括影响房地产价格变化的因素；房地产市场供求情况的变化趋势，开发项目所在地房地产市场价格；价格变动后消费者可能的反应等。

江苏广播电视大学建筑工程系：

周序洋

2009年8月

姓名：

________________

学号：

________________

得分：

________________

教师签名：

________________

《房地产经营与管理》

课程平时作业3

第一部分：

平时作业

一、单项选择题（答案在书中）

1、房地产开发企业是以土地开发和房屋建设为经营范围的（）型企业

A生产；B经营；C生产经营；D商业服务。

2、房地产开发阶段的重要程度排序，（）是正确的。

A投资决策策划＞建设阶段＞前期工作＞租售阶段；

B投资决策策划＞前期工作＞租售阶段＞建设阶段；

C投资决策策划＞前期工作＞建设阶段＞租售阶段；

D投资决策策划＞租售阶段＞前期工作＞建设阶段。

3、对已经办理相关手续，投入的开发资金达到建设总投资（）并已确定施工进度和竣工交付日期的正在建设中的房屋，可以预先出售。

A25%；B30%；C35%；D40%。

4、我国实行的土地储备制度实际是（）全过程。

A土地收购；土地整理；B土地整理；土地供应；

C土地收购；土地供应；D土地收购；土地整理；土地供应。

5、土地使用权不能采用（）进行转让。

A出售方式；B交换方式；C划拨方式；D赠与方式。

6、征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的（）计算。

A4～8倍；B6～10倍；C8～12倍；D10～15倍。

二、多项选择题（答案在书中）

1、房地产开发活动的参与者包括（）

A政府机构；B开发商；C建筑承包商；

D专业顾问；E金融机构。

2、经出让取得土地使权的单位和个人在土地使用期内对土地拥有（）。

A土地使用权；B土地占有权；C土地收益权；

D土地所有权；E土地处分权。

3、下列土地使用权出让的最高年限为50年是（）

A居住用地；B工业用地；C教育、体育用地；

D商业用地；E综合和其他用地。

4、房地产开发项目定位策划包含项目（）

A市场定位；B开发概念定位；C产品初步定位；

D开发核心定位；E产品形态定位。

5、房地产广告策划内容丰富，繁简不一，大体上可以分为（）几个部分。

A形象策划；B价格策略；C广告目标和策略；

D市场分析；E广告计划和广告效果测定。

6、控制性详细规划以城市总体规划或分区规划为依据，确定（）。

A建设地区土地使用性质；B建设地区土地使用强度；

C道路和工程管线控制性位置；D空间环境控制的规划要求；

E城市的性质和发展方向。

7、房地产开发项目的融资方案内容包括（）

A资金来源构成；B融资风险分析；

C融资成本预算；D融资方法；

E融资流量。

三、简答题

1、何谓城市房屋拆迁？

房屋拆迁补偿的形式有几种？

如何计算？

2、影响房地产地价的因素有哪些？

3、分某房地产开发企业的地价测算，简述其相关费用在地价中的比例。

4、何谓房地产项目策划？

什么是全过程项目策划？

5、房地产项目策划的特征是什么？

6、房地产市场分析的内容是什么？

7、何谓项目的定位策划？

应如何进行项目的定位策划？

8、什么是目标市场定位的SWOT分析法？

9、项目概念定位主要包括哪些内容？

10、项目核心定位的工作步骤是什么？

11、房地产项目产品功能定位的具体原则是什么？

12、房地产项目的系统风险和个别风险分别包含哪些内容？

13、什么是项目规划设计策划？

其工作流程如何？

14、房地产项目建设过程的项目管理的内容是什么？

15、何谓房地产项目的营销策划？

营销策划