重庆某项目营销策划建议书.docx

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重庆某项目营销策划建议书

重庆某项目营销策划建议书

一、区域房地产状况概述

经过近十年的快速发展，渝北区房地产市场逐步形成了新牌坊、五黄路、松树桥、加州、两路等五大板块。

本项目所在的新牌坊板块是以龙湖花园、锦绣山庄为中心,众多中档楼盘相围绕的中高档体现高尚居家品味的住宅区域。

该片区锦绣山庄、龙湖·香樟林、旭日·凤凰城三家楼盘由于综合品质较高,其目标客户群定位为高层收入消费群体，经过有效的项目运作，取得了较好的开发业绩，并因此而建立起了新牌坊片区重庆第一住宅品牌的形象。

由于这些一线楼盘所形成的品牌效应不断得到延伸，使得越来越多的开发商将目光瞄向新牌坊板块，片区房地产市场得到进一步繁荣，市场竞争也越来越激烈。

在本项目周边，已涌现出加新花园、碧云花园、北城绿景、龙珠花园等楼盘，这些楼盘面向收入较高的中等收入人群,在价格上相比新牌坊片区一线楼盘形成了一定的优势。

二、项目周边状况

####项目地处北部新城开发热点新牌坊区域，紧靠210国道,与著名的龙湖花园小区为邻，市气象局、重庆市人事局、武警重庆警卫局、市检察院培训中心和正在建设的新华社大楼、市高检院第一分院业务办公大楼、市委龙山小区等政府机关、职能机构分布在周围，人员的层次和素质较高。

近年来，随着龙湖的快速扩张以及众多开发企业的不断涌入，新牌坊片区的房地产开发水平有了较大的提升。

区域的交通状况、生活配套、文化教育、娱乐休闲、餐饮档次等配套设施方面在开发企业和政府的共同努力下也取得了长足的发展，该区域的发展前景是可观的。

三、市场竞争态势分析

新牌坊一带以龙湖花园、锦绣山庄、旭日·凤凰城为主的一线开发项目，凭借发展商自身的综合实力，充分利用市场品牌效应和项目规模优势抢夺高端目标市场并在激烈的市场竞争中取得了不俗的业绩。

根据渝复丽园的市场定位，其主要的竞争对手是分置在项目周围的“北城绿景”“碧云花园”“龙珠花园”等正在发售的小区和即将开盘发售的“加新·时代印象”“江龙大厦”等面对中端消费群体的住宅项目。

“####”和以上的竞争对手无论是在项目的体量、小区的规划、以及楼盘的综合品质和配套设施都较为接近和相似，所以谁能在同质化的市场竞争中找到适合项目自身的营销手段是实现开发目标的关键所在。

四、新牌坊片区配套设施概述

1、政府机关、机构

市委市府住宅区、重庆检查院第一分院、四川省驻渝办、新华社重庆分社、建委、防汛指挥中心，北部新区高新园管理处等。

2、金融机构

中国工商银行、中国农业银行、上海浦东发展银行、交通银行等。

3、学校教育机构

龙湖巴蜀中学、龙湖巴蜀小学、新牌坊小学和幼儿园、北城绿景小学和幼儿园、耀中国际学校、耀华国际学校。

4、医疗设施

和平医院（待建），小区门诊，保健诊疗室

5、商业配套设施

正典名车展览中心，龙湖花园农贸市场，社区便民超市，加州农贸市场。

6、餐饮

龙湖美食一条街（七十二行古镇瓦罐酒楼、深圳海皇蛇庄、谭鱼头、龙湖鸭肠王、盘中餐酒楼、小天鹅龙湖店、瓦缸寨煨汤馆、佳香味兔头王、穆柯寨茶吧、丹堤蛋糕等）。

7、娱乐设施

多为小区自有配套，如休闲会所、健身场所、乒乓球室、棋牌室、台球室、加州保龄球馆、龙湖香樟林高尔夫球场等。

8、大交通

新西路、新松路、210国道、319国道、经开大道、江北国际机场,轻轨三号线、轻轨五号线（规划中）等。

9、公交线路

465路：

龙湖花园——观音桥——解放碑

133路：

龙湖花园——松树桥——沙坪坝

125路：

人和——新牌坊——南坪二小区

606路：

人和新牌坊——火车站——袁家岗

608路：

两路——新牌坊——观音桥——解放碑

五、竞争对手情况分析

（一）在建竞争对手项目

1、北城绿景

总建筑面积54760平方米，由A、B、C、D四幢小高层建筑围合而成，全封闭式管理。

小区内环境较好，植有草坪，设有网球场、游泳池，休息场所、儿童游戏场、水景等。

北城绿景由重庆康德房地产开发有限公司及重庆威臣物业发展有限公司联合开发，项目位于新牌坊。

邻近龙湖花园、市气象局、市人事局、武警警卫局、市高检院培训中心、新牌坊小学、幼儿园等环列周边。

户型从一室一厅到跃层。

套内面积起价2200／平方米，（建面1800／平方米，均价建面1900／平方米）。

户型建筑面积（㎡）户型建筑面积（㎡）

2×2×291.663×2×2123.75

2×2×293.852×2×289.29

3×2×292.342×2×286.56

2×2×283.002×2×287.75

2×2×185.953×2×2137.61

2×2×291.773×2×2115.67

2×2×166.352×2×188.24

2×2×284.754×2×2146.80

2×2×287.992×2×2110.74

1×1×144.452×2×184.99

特色：

儿童托管中心，书吧，健身房，智能防盗监控系统，水电气自动计量、计费系统。

2、碧云花园

由重庆金钥匙物业发展有限公司和重庆永发实业总公司开发，位于新牌坊，紧邻北城绿景。

总占地20亩，净用地8720平方米，建筑占地2800平方米，分别由云烟阁（18层），云海阁（14层），云彩阁（14层）等三幢小高层建筑呈品字形组成，现在三幢建筑已封顶，正在进行外立面装饰,绿化还未搞。

其中一至三层为商业及办公用房，四层开始为住宅。

促销其间,曾经每户赠送小面积空中花园阳台。

花园下面为4000平方米的车库,停车位80个左右。

中庭设计约有4600平方米绿地面积。

单价1858／平方米（建面），2180／平方米（套内）。

户型面积（㎡）

2×2×194.12

3×3×3（错层）141.02（建面）／120.1（套内）

4×3×3（错层）179.41

4×3×3（错层）151.34（建面）／128.73（套内）

配置：

防盗门、塑钢门窗、闭路、通讯、宽带入户、电气智能表、水表户外，可视对讲防盗报警系统，配备发电机组备用，一梯六户，两部电梯。

物管：

人车分流，封闭式管理，会所、幼托、监控中心等

优势：

面向盘溪河绿化带，外围环境较好

3、龙珠花园

由重庆物华物业发展有限公司开发。

物华公司成立于1997年，注册资金两千万元，具有房地产二级开发资质，公司目前正在开发的项目有：

龙珠花园、新民花园、渝北大厦等，总建面14万平方米。

龙珠花园位于北部新城新牌坊开发区新西路地段，正对龙湖花园南门，整个小区由龙禄阁、龙瑞阁、龙景阁、龙吉阁四栋楼围合而成，占地9000平方米，总建面积40000平方米，规划户数232户，设计停车位76个，配套商场面积有6000平方米。

户型面积户型面积

一室一厅一卫68.46二室二厅一卫97.49

二室二厅二卫101.37三室二厅二卫123.77

二室二厅一卫89.35四室三厅三卫184.90

二室二厅一卫106.18六室三厅三卫232.21

二室二厅一卫119.05三室二厅二卫139.92

三室二厅一卫136.93六室三厅四卫254.50

起价1480元／平方米（建面），景观跃层起价1980元／平方米，独立全路层起价2360元／平方米。

卖场气氛冷清，销售人员态度冷淡，不热情主动，销售状况不佳，曾经采取价格策略，以降价促销，效果不理想。

4、江龙大厦

位于新牌坊创世纪宾馆（即人才大厦）对面，与碧云花园，北城绿景隔街相望，现正在作前期宣传推广活动，预计下月开盘。

为双塔楼结构，有小面积绿地，现已修至第五层，中小户型价位偏低，套内起价1800元／平方米，均价1860元／平方米，住宅4－7层便宜些，7－11层价格高些，共12层，1－3层为商业铺面，地下停车库约50个左右，付款方式现只有一次性付款和银行按揭两种，按揭为7成15年，五通费收4000元

户型面积（平方米）

二室二厅80.95全错层结构

三室三厅92

三室三厅113

5、加新·时代印象

位于新牌坊加新路一号，临近龙湖花园东门，与锦绣山庄、旭日凤凰城隔210国道相望，出行方便，有608、125等多路公交车在此停靠。

加新时代印象由重庆加新产业集团有限公司开发，一期七层商住楼已售完，第二期28层高层于2002年9月开工建设，2002年12月18日开盘，预计2005年4月15日竣工，由华西设计总公司设计，永鑫公司监理，华夏公司施工建设。

加新时代印象占地8000平方米，总建筑面积20620平方米，绿化率30％，容积率为3。

一层为商业用房，面积从几十平方米到400平方米不等，2至4层为办公型写字间，每层1400平方米左右，共计约5611平方米。

负一层配有室内游泳池、商务中心、咖啡厅、台球室、乒乓室及可容纳200人的会议室，警卫室、物管办公室和小停车场等。

加新·时代印象一期售价1600、1700元／平方米（建面），现二期起价2388元／平方米（套内），均价2500元／平方米左右，规划总户数276户，户型、面积配比如下：

户型面积（㎡）单元户数所占比例（％）

二室一厅一书房64.034817.4

二室二厅二卫64.034817.4

二室一厅56.49248.7

二室一厅57.39248.7

二室二厅61.74248.7

二室二厅60.25248.7

二室一厅54.064817.4

三室一厅（小跃层）67.50124.3

一室二厅39.69248.7

一室二厅42.393613

二室一厅（小跃层）81.362.1

三室一厅（小跃层）67.562.1

加新·时代印象以小户型为特色，在户型设计上，充分考虑现代居住要求，70平方米左右小跃层不仅富有现代感，而且满足了不同层次的需要。

不足在于施工时间稍显过长，2002年9月开工，要在2005年4月才能竣工。

对一些想早日入住的置业者产生了一定抗性。

现楼盘修了一层，正作前期宣传、推广，预计下月开盘。

6、九龙湖畔

由友诚水电房地产公司开发，重庆市民用建筑勘察设计院设计，重庆永鑫监理公司监理，重庆友诚水电建设有限公司施工建设。

九龙湖畔背靠龙湖巴蜀小学，紧邻龙湖西苑，正对465路车站，临近景观大道，总建筑39340平方米，于2002年9月20日开工，建筑由临街3栋7－8层小高层与后面2栋17层高层住宅组成，占地约60亩，预计明年六月完工，现临街已修至第三层。

还没有正式对外发售，未设售房部，单价套内面积约2200元／平方米起价。

7、天一·桂湖花园（碧云花园斜对面）

位于新牌坊小学后，靠近盘溪河绿化带，距离####约100米，由川成物业公司开发，重庆大学建筑设计院进行规划设计，景观设计由重庆正红环境艺术工程公司完成。

天一·桂湖花园占地37000平方米，住宅40000平方米，建筑密度35％，绿化率达60％，桂湖水面6200平方米，社区游园20000平方米，有老年服务中心，儿童乐园、垂钓风雨廊、健身道、休闲厅、会所等。

于2002年11月初开工建设，预计2003年11月竣工。

现正起地基。

8、重庆林业局森林防火指挥中心经济适用房

由重庆顺祥房地产开发公司为重庆林业局开发建设，为20层框架高层结构，总建筑面积19903平方米，2002年8月开工建设，预计2003年6月竣工。

重庆市设计院设计，重庆第三建筑公司施工。

楼盘紧邻自然绿色景观“红琰生态园”，环境不错。

侧对景观大道，视野开阔。

与市委龙山小区相距100米左右。

9、新华社办公大楼

总建筑面积7800平方米，框架九层，2002年10月开工，预计2003年6月完工，由自贡建筑设计院设计，银鹰集团承建。

现已修至第五层，新华社办公用房。

10、重庆商检院第一分院业务办公楼

已修至第十五层，为重庆高检院业务办公用房。

11、加州城市花园

靠近新牌坊转盘，体量巨大，全高层（30层左右）